Landgericht Köln, 29 S 8/18

Gründe

Die Parteien bilden die im Rubrum angeführte Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Teilungserklärung des Notars T vom 22.11.2006 (Bl. 18 ff GA) zugrunde liegt. Der Kläger ist Sondereigentümer der im Haus H-Straße 6 im 1. Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 16 sowie der im gleichen Haus im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnungen Nr. 5 und 18. Dem Kläger ist das Sondernutzungsrecht für das gesamte im Haus H-Straße 6 gelegene Dachgeschoss zugewiesen, das mittlerweile als Wohnung ausgebaut ist.

Mit der vorliegenden Klage ficht der Kläger den auf der Eigentümerversammlung vom 20.07.2017 gefassten Beschluss zu TOP 4 an, der die Änderung des Verteilungsschlüssels ab der Abrechnung 2017 betrifft. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das vorgelegte Protokoll (Bl. 53 ff GA) verwiesen. Zu der Eigentümerversammlung war mit Schreiben vom 07.06.2017 eingeladen worden. Auf der mitversandten Tagesordnung war die Beschlussfassung zu TOP 4 mit „Änderung von Verteilerschlüsseln zur Beteiligung der eigenständigen DG-Wohnung in einem Sondernutzungsrecht“ angekündigt worden.

Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 13.12.2017 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Beschlussfassung sei in der Einladung hinreichend bezeichnet. Die Problematik, dass die zwischenzeitlich ausgebauten und bewohnten Dachgeschosseinheiten im Ergebnis nicht an der Kostenverteilung beteiligt seien, sei bereits Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 19.05.2016 gewesen und deshalb den Eigentümern bekannt. Überdies ergebe sich aus der Bezeichnung eindeutig, dass eine Änderung von Verteilungsschlüsseln bezweckt gewesen sei, welche dann auch zu einer Beteiligung der Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss führe. Ein beabsichtigter Beschlusstext müsse in der Einladung noch nicht genannt werden. Auch inhaltlich begegne der Beschluss keinen Bedenken. Er sei nicht mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig. Vielmehr seien die betroffenen Kostenpositionen zweifelsfrei identifiziert worden. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, für welche nach § 16 Abs. 4 WEG ohnehin eine besondere Regelung gelten würde, seien nicht erfasst. Nichtigkeitsbedenken bestünden auch nicht deshalb, weil die anzusetzenden Wohnflächen im Einzelnen nicht genannt seien. Keine der Parteien habe vorgetragen, dass hierüber Streit bestehe. Ohnehin habe der Beschlussfassung eine Beispielsrechnung zugrunde gelegen, in welcher die maßgeblichen Wohnflächen im Einzelnen aufgezählt seien. Auch der Wirkungszeitpunkt der Kostenverteilungsänderung sei klar genannt. Die sich aus § 16 Abs. 3 WEG ergebene Beschlusskompetenz sei gemäß § 16 Abs. 5 WEG vereinbarungsfest. Im Übrigen sei in § 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung a. E. vereinbart worden, dass die Zuweisung von Sondernutzungsrechten, welche ausdrücklich nur zur Nutzung als Speicher eingeräumt seien, auf die Bemessung der Miteigentumsanteile keinen Einfluss hätten. Für eine bewohnte Wohnung gebe es deshalb ohnehin keine entgegenstehende Vereinbarung. Gerade da der Kläger zwischenzeitlich die Speicherräume im Dachgeschoss ausgebaut und auch vermietet habe, bestehe ein sachlicher Grund für eine Änderung der Kostenverteilung dahin, dass auch diese Räume nun mit entstandenen Betriebskosten belegt werden. Dass die Beklagten baulich vom Dachgeschossausbau durch den Kläger profitierten, spiele dagegen keine Rolle. Der Wohnflächenmaßstab sei für die Beteiligung der Wohnung im Dachgeschoss geeignet. Es könne dahinstehen, dass die bislang zumindest teilweise vorgenommene verbrauchsabhängige Kostenverteilung nun auf eine Kostenverteilung nach Quadratmeterschlüssel umgestellt worden sei. Solches habe der Kläger nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 2. HS WEG beanstandet. Da das Wirtschaftsjahr noch nicht abgerechnet worden sei, bestünden auch keine Bedenken wegen einer unzulässigen Rückwirkung. Dass bereits ein Wirtschaftsplan auf Basis des alten Kostenverteilungsschlüssels existiere, schade nicht.

Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten ergänzend verwiesen wird, wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung.

Er meint, TOP 4 der Tagesordnungsliste sei entgegen der rechtlichen Wertung des Amtsgerichts unbestimmt und mehrdeutig formuliert, denn er lasse nicht deutlich erkennen welche Änderung von welchen Verteilungsschlüsseln beschlossen werden solle und auch nicht, dass eine beabsichtigte Änderung ausschließlich nur zu Lasten eines bestimmten Eigentümers erfolgen solle. Hinsichtlich der Beschlusskompetenz habe das Amtsgericht fälschlicherweise nur auf § 2 der Gemeinschaftsordnung abgestellt und nicht zusätzlich insbesondere die Regelung zu § 3 Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung beachtet. Ein sachlicher Grund für eine Änderung der Kostenverteilung existiere vor dem Hintergrund der verbindlichen Regelung in der Gemeinschaftsordnung nicht. Eine Kostenverteilung nach Wohnfläche sehe die Gemeinschaftsordnung definitiv nicht vor. Das Amtsgericht habe die unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung dargestellten Argumente des Klägers nicht berücksichtigt. Nach den Grundsätzen des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 09.07.2010, V ZR 202/09, werde ein schutzwürdiges Vertrauen eindeutig auch für den hier vorliegenden Fall angenommen, wenn bereits ein Wirtschaftsplan für das laufende Wirtschaftsjahr existiere, der den bisherigen Verteilungsschlüssel zum Inhalt habe. Schließlich scheitere die rechtswirksame Änderung des bisherigen Umlageschlüssels zudem daran, dass die aufgrund der Fortgeltungsklausel auch zukünftig zu beachtende und maßgebliche Abänderung nicht transparent gestaltet worden sei. Aus dem streitgegenständlichen Beschluss selbst gehe nämlich nicht ausdrücklich hervor, dass der von der Teilungserklärung vorgegebene und verbindlich beschlossene Verteilerschlüssel für die Kosten nunmehr geändert worden sei und abweichend dieser für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbindlichen Vorgabe abweichend geregelt werden solle. Es sei auch nicht zutreffend, dass der Kläger die Änderung der Kostenverteilung von der verbrauchsabhängigen Abrechnung auf eine Verteilung nach Wohnflächen nicht ausreichend vorgetragen habe. Er habe vielmehr in der Klagebegründung darauf hingewiesen, dass er die in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung beschlossene Änderung des Umlageschlüssels beanstande. Dieser Sachvortrag genüge.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 13.12.2017, 119 C 37/17 aufzuheben und der Klage stattzugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts ist in jeder Hinsicht zutreffend und überzeugend.

Insbesondere hat das Amtsgericht zu Recht die Ankündigung der Beschlussfassung in der Einladung und der Tagesordnung für ausreichend erachtet. Nach § 23 Abs. 2 WEG setzt die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Was dazu erforderlich ist, bestimmt sich nach dem Zweck der Regelung. Der besteht darin, den Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen. Er soll die Möglichkeit haben, sich anhand der Tagesordnung auf die Versammlung vorzubereiten und sich zu entscheiden, ob er daran teilnehmen will. Dazu ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat. Eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus (vgl. für alles BGH, Urteil 13.01.2012, V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 ff; zitiert – wie alle nachfolgenden Entscheidungen auch – nach Juris). Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Ankündigung des streitgegenständlichen Beschlusses vorliegend nicht zu beanstanden. In der Tagesordnung wird das Thema der Beschlussfassung hinreichend deutlich beschrieben. Aus ihr geht auch klar hervor, dass die geplanten Änderungen zu Lasten des Klägers als Sondernutzungsberechtigtem der Dachgeschosswohnung gehen sollen. Dies ist den Parteien zudem durch die Erörterungen in den vorangegangenen Eigentümerversammlungen bekannt gewesen, worauf bereits das Amtsgericht hingewiesen hat. Ein konkreter Beschlussvorschlag hat noch nicht angekündigt werden müssen.

Auch inhaltlich ist die Entscheidung des Amtsgerichts zu § 16 Abs. 3 WEG nicht zu beanstanden. Der Hinweis auf § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung am Ende ist zutreffend. Dabei hat das Amtsgericht auch nicht verkannt, dass dem Kläger nach § Abs. 5 der Gemeinschaftsordnung gestattet worden ist, den Dachboden zu Wohnzwecken umzubauen. Diese Gestattung ändert nichts daran, dass die Wohnungseigentümer – im gesetzlich zulässigen Rahmen – von ihrer sich aus § 16 Abs. 3 WEG ergebenden Beschlusskompetenz Gebrauch machen können. Die Regelung in der Teilungserklärung kann auch nicht dahin verstanden werden, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels unter keinen Umständen zulässig sein soll, zumal – worauf ebenfalls das Amtsgericht schon verwiesen hat – eine derartige Regelung wegen § 16 Abs. 5 WEG nichtig wäre.

Die Tatsache, dass die Dachgeschosswohnung mit Ausnahme der verbrauchsabhängigen Kosten bisher mangels Erfassung über die Miteigentumsanteile nicht bei der Kostenverteilung berücksichtigt werden konnte, stellt ohne weiteres einen sachlichen Grund für die Änderung dar. Eines solchen bedurfte es vorliegend jedoch noch nicht einmal. Denn den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2011, V ZR 3/11, NJW-RR 2011, 1646f). Hiernach ist der neue Flächenschlüssel vorliegend nicht zu beanstanden. Er kann auch nicht als willkürlich angesehen werden. Zwar wird der Kläger als Sondernutzungsberechtigter der Dachgeschosswohnung damit mehr belastet als bisher. Anderseits wird er als Eigentümer der weiteren Wohnungen ebenso wie die Beklagten durch die Neuregelung entlastet, weil damit Kosten, die bisher nur nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden sind, nunmehr auf alle Wohnungen im Haus verteilt werden. Da die Dachgeschosswohnung unstreitig in den Miteigentumsanteilen nicht abgebildet ist, führt eine Verteilung von Kosten nach Wohnfläche vorliegend zu mehr Verteilungsgerechtigkeit.

Zu Recht ist das Amtsgericht weiter auf die von dem Kläger erstmals mit Schriftsätzen vom 07.11.2017 und 28.11.2017 vorgetragenen Einwände im Zusammenhang mit dem Wechsel von verbrauchsabhängiger Abrechnung zu einer Abrechnung nach Wohnfläche nicht eingegangen. Denn diese Einwände sind hinreichend konkret erst nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben worden und damit nicht zu berücksichtigen. Ein Kläger, der Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung anficht, ist gehalten, innerhalb der Begründungsfrist die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt, ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich die Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 16.01.2009, V ZR 74/08, NJW 220, 999ff). Der nur allgemein gehaltene Vortrag des Klägers in der Anfechtungsbegründung, dass er die beschlossene Änderung des Umlageschlüssels beanstande, kann insoweit nicht als ausreichend angesehen werden.

Der Kläger kann sich auch nicht erfolgreich auf eine unzulässige Rückwirkung berufen. Zwar war unstreitig für 2017 ein Wirtschaftsplan bereits beschlossen worden, dem noch der ursprünglichen Verteilungsschlüssel zugrunde lag. Gleichwohl kann daraus allein kein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers hergeleitet werden. Zum einen kann auch nach der vom Kläger herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 09.07.2010, V ZR 202/09, allein der Umstand, dass Vorschüsse aufgrund des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, schutzwürdiges Vertrauen nicht begründen. Darüber hinaus kann sich der Kläger hier ohnehin nicht auf Vertrauensschutz berufen, weil bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung am 19.05.2016 über eine Möglichkeit zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beraten und eine Beschlussfassung auf der nächsten Versammlung angekündigt worden ist. Der Kläger musste daher mit einer Änderung rechnen.

Die Abänderung ist vorliegend auch hinreichend transparent gestaltet worden. Es ist nicht nur ein von der Teilungserklärung abweichender Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung beschlossen worden, sondern die Änderung ist ausdrücklich Gegenstand einer gesonderten Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung ist auch für einen Erwerbsinteressenten bei Durchsicht der Beschlusssammlung ohne weiteres erkennbar.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die grundsätzlichen Fragen, unter welchen Voraussetzungen eine – gegebenenfalls auch rückwirkende - Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sind durch die angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bereits geklärt. Wie diese Grundsätze im Einzelfall anzuwenden sind, ist eine Frage des Einzelfalls und kann die Vorlage an den Bundesgerichtshof nicht rechtfertigen.

Berufungsstreitwert: 4.000,00 € (entsprechend der nichtangegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht).