Landgericht Köln, 29 S 89/17

Gründe

Die Parteien bilden die im Rubrum angeführte Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Objekt verfügt über eine Einrohrheizung. Der Verbrauch der Wärme wurde im streitgegenständlichen Wirtschaftsjahr 2015 mit elektronischen Heizkostenverteilern erfasst.

Auf der Eigentümerversammlung vom 28.06.2016 wurden diverse Beschlüsse gefasst, von denen der Kläger einige angefochten hat. Für das Berufungsverfahren von Bedeutung ist nur noch der Beschluss zu TOP 3 betreffend die Genehmigung Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen 2015 und zwar in Bezug auf die Umlage der Heizkosten in den Einzelabrechnungen. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird auf das vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 37 ff GA) sowie die Jahresabrechnung (Bl. 63 ff GA) verwiesen.

Die Verteilung der Heizkosten war bereits mehrfach Gegenstand von Erörterungen und Beschlussfassungen auf Eigentümerversammlungen. Am 03.11.2015 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 6 nach Darstellung verschiedener Möglichkeiten zur Erfassung und Abrechnung der Heizkosten die Umstellung auf Wämemengenzähler. Auf einer weiteren Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 mehrheitlich, wegen gravierender Unstimmigkeiten bei der für 2014 erstellten Heizkostenabrechnung für die Abrechnungsjahre 2014 und 2015 einen Mittelwert aus den Heizkostenabrechnungen von 2009 bis 2013 zu ermitteln und anhand dieses Durchschnittwertes die Heizkosten für 2014 und 2015 für jede Wohnung zu errechnen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorgelegten Protokolle der Versammlungen vom 03.11.2015 (Bl. 200 ff) und vom 25.08.2015 (Bl. 151 ff GA) verwiesen.

Am 03.12.2015 fand ein Besprechungstermin mit der Abrechnungsfirma statt, bei der der Mitarbeiter der Abrechnungsfirma einen Report für die Jahre 2011 bis 2014 vorlegte, aus denen hervorging, dass nur ein geringer Anteil der vom Versorger abgerufenen Wärmemenge durch die elektronischen Heizkostenverteiler erfasst werde, der größte Teil der Wärme über die im Objekt teilweise offen liegenden und ungedämmten Heizungsleitungen und über die Rohrleitungen abgegeben und nicht durch Messgeräte erfasst werde. In einem Bericht über den Termin heißt es: „Ein nicht erfasster Wärmeverlust von rund 80 %“ (Bl. 71 GA).

Für die weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 27.01.2017 hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 7, TOP 9 und TOP 10 teilweise für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung der Klageabweisung betreffend die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, ein Verstoß gegen die Nichtöffentlichkeit der Versammlung habe sich nicht kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt. Weiter stehe nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass der Kläger während der Versammlung von seinem Rederecht Gebrauch gemacht habe und es ihm daher möglich gewesen sei, auf die Meinungsbildung der Gemeinschaft Einfluss zu nehmen. Zumindest habe er so lange geredet, bis die übrigen Miteigentümer interveniert hätten. Der Kläger habe nicht dargelegt, dass er durch die gewählte Abrechnungsmethode der Heizkosten in den Einzelabrechnungen negativ beschwert sei. Soweit andere Miteigentümer betroffen sein sollten, sei der Kläger zur Geltendmachung derer Rechte nicht aktivlegitimiert.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerechten Berufung.

Der Kläger meint, das Amtsgericht habe zu Unrecht ein Rechtsschutzinteresse der Klägers an der Anfechtung verneint. Da sich der Anspruch des Klägers auf ordnungsgemäße Verwaltung richte, müsse er nicht selbst von der Heizkostenabrechnung nachteilig betroffen sein. Bei einer Wärmeerfassungsrate von nur 20% entspreche die Abrechnung der Heizkosten nach den reinen abgelesenen Verbrauchswerten nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Vielmehr sei der Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen. Es hätte eine Korrekturberechnung des Wärmeverbrauchs nach der VDI 2077 vorgenommen werden müssen. Vor diesem Hintergrund habe das Amtsgericht nicht ungeklärt lassen dürfen, ob die übrigen Miteigentümer ausreichend über die Problematik der Heizkostenabrechnung informiert worden seien. Wäre den Eigentümern bewusst gewesen, dass die Erfassungsrate derart niedrig gewesen sei, und die an den Heizkostenverteilern gemessenen Verbrauchswerte keine ordnungsgemäße Aussagekraft mehr besitzen, dann wäre ihre Entscheidung offensichtlich anders ausgefallen. Über die Informationen, die insbesondere aus dem Ortstermin vom 03.12.2015 stammten, seien die Eigentümer weder vor noch in der Versammlung in Kenntnis gesetzt worden. Auf die Beschlussfassung vom 25.08.2015 könnten sich die Beklagten nicht berufen, weil dieser nichtig sei, wenn die Eigentümer hiermit von einer ordnungsgemäßen Abrechnung im Sinne der Heizkostenverordnung hätten abweichen wollen. Dass dem Kläger als Beiratsmitglied das Wort entzogen worden sei, sei ursächlich für die unzureichende Informations- und Entscheidungsgrundlage der Eigentümer gewesen. Ihm hätte das Rederecht jedenfalls nicht spontan entzogen werden dürfen und Gelegenheit gegeben werden müssen, zu den einzelnen Tagesordnungspunkten noch die wesentlichen Fakten zu benennen. Daher hätte – so wie vom Amtsgericht zu dem Beschluss zu TOP 10, betreffend die Geltendmachung von Regressansprüchen gegen die Verwalterin, entschieden – eine Beschlussfassung auch zu TOP 3 in Bezug auf die Heizkostenabrechnung zurückgestellt werden müssen.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 06.03.2017, 202 C 114/16, teilweise aufzuheben und abzuändern und neben der teilweise Klagezuerkennung auch den Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 28.06.2016 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 teilweise für ungültig zu erklären, soweit mit ihm auch die Einzelabrechnungen bezüglich der Umlage der Kostenposition „Heizbetriebskosten AR“ genehmigt worden seien.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zwar kann die Klage nicht mangels Rechtsschutzbedürfnis zurückgewiesen werden, obwohl der Kläger nicht vorgetragen hat, dass auch er von den behaupteten Abrechnungsfehlern betroffen ist. Denn der Kläger hat als Wohnungseigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung einen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung und zwar unabhängig davon, ob er von den vermeintlichen Abrechnungsfehlern betroffen ist.

Allerdings entspricht der angegriffene Beschluss in Bezug auf die Heizkostenabrechnung unter Berücksichtigung der Einwände des Klägers, die dieser innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist im Kern vorgebracht hat, ordnungsgemäßer Verwaltung. Die neuen, erst mit der Berufung vorgebrachten Angriffe gegen die Heizkostenabrechnung, sind nicht zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009, V ZR 74/08, WuM 2009, 190ff; zitiert nach Juris)).

In der Klagebegründung hat der Kläger gegen die Heizkostenabrechnung im Wesentlichen vorgebracht, dass ihm in unzulässiger Weise sein Rederecht beschränkt bzw. entzogen worden sei und die Wohnungseigentümer daher von ihrem Ermessen nicht sinnvoll hätten Gebrauch machen können, weil ihnen wertvolle Informationen nicht vorgelegen hätten. Der Kläger hat zudem die Ansicht vertreten, dass die Abrechnung der Heizkosten hier zwingend nach § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkVO i. V. m. der VDI Richtlinie 2077 hätte erfolgen müssen. Diese Einwände des Klägers sind jedoch nicht durchgreifend.

Dass der Entzug des Rederechts zu TOP 2 (Bericht des Beirats) hier nicht unzulässig erfolgt ist, hat schon das Amtsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme ausgeführt. Auf die entsprechenden Ausführungen kann Bezug genommen werden.

Darüber hinaus kann nicht angenommen werden, dass eine Abrechnung der Heizkosten nach der VDI Richtlinie 2077 hier zwingend gewesen wäre. Die Anwendung liegt vielmehr nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkVO im Ermessen der Wohnungseigentümer. Demnach kann die vorliegende Abrechnung nicht schon grundsätzlich als fehlerhaft angesehen werden. Eine Ermessenreduzierung auf Null, mit der Folge, dass allein die Abrechnung er Heizkosten nach der vom Kläger favorisierten Methode ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, hat hier nicht vorgelegen. Eine solche Ermessensreduzierung auf Null kommt zwar in Betracht, wenn die Erfassungsrate der elektronischen Heizkostenverteiler unter 20 % liegt (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 5. Auflage, § 16 Rn. 109a). Dass dies hier der Fall wäre, hat der Kläger jedoch nicht vorgetragen. Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien in erster Instanz lag die Erfassungsrate vorliegend vielmehr zwischen 20 % und 32 %. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Bericht des Besprechungstermins vom 03.12.2015. Denn auch in diesem hat der Mitarbeiter der Abrechnungsfirma nur von einem nicht erfassten Wärmeverlust von rund 80 % gesprochen. Schließlich ist eine niedrige Erfassungsrate des Wärmeverbrauchs nicht die einzige Voraussetzung der Richtlinie VDI 2077. Neben einem Verbrauchswärmeanteil von unter 34 % muss nach der Richtlinie der Anteil der Niedrigverbraucher in dem Objekt über 15 % liegen und die Standardabweichung über 0,85. Dass diese weiteren Voraussetzungen hier vorliegen, ist von dem Kläger nicht dargetan.

Vor diesem Hintergrund kann ein Ermessensfehlgebrauch der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung nicht bejaht werden, auch wenn der Kläger die übrigen Eigentümer nicht über die in dem Besprechungstermin vom 03.12.2015 mitgeteilte Erfassungsrate von rund 80 % informiert hat. Hinzu kommt, dass den Wohnungseigentümern die Problematik der Heizkostenabrechnung wegen der im Objekt vorhandenen Einrohrheizung und den elektrischen Heizkostenverteilern durch die umfassenden Erörterungen in den früheren Eigentümerversammlungen und den dort gefassten Beschlüssen grundsätzlich schon bekannt war. Die Wohnungseigentümer hatten gerade wegen dieser Problematik in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 – bestandskräftig – beschlossen, dass eine Abrechnung nach Durchschnittswerten aus früheren Abrechnungsjahren vorgenommen werden sollte. Unabhängig davon, dass fraglich ist, ob dieser Beschluss nichtig ist wegen eines Verstoßes gegen die HeizkVO, wie der Kläger meint, hätte dies nicht automatisch die Nichtigkeit des streitgegenständlichen Beschlusses zur Folge. Innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist ist der Einwand, der hier zu beurteilende Beschluss widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er nicht auf die mit Beschluss vom 25.08.2015 beschlossene Berechnungsmethode hätte gestützt werden dürfen, nicht vorgebracht worden. Gleiches gilt für das erst in der Berufungsinstanz aufgegriffene Argument, die Wohnungseigentümer hätten zunächst weitere Ermittlungen zur konkreten Erfassungsrate vornehmen müssen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache als Einzelfallentscheidung weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Berufungsstreitwert: 12.282,50 € nach der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht zu TOP 3 ohne die im Berufungsverfahren nicht streitgegenständliche Fälligkeitsregelung.