Landgericht Köln, 29 S 12/18

Gründe:

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis zum Ende des Jahres 2013 von der Hausverwaltung G verwaltet wurde. Der Beklagte war bis zum 13.5.2013 Verwaltungsbeirat.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Verletzung seiner Pflichten als Beirat in Anspruch.

Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Ergänzend ist auszuführen, dass die Klägerin gegen Herrn G einen Titel in Höhe von 83.944,42 € erwirkte. Das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Herrn G wurde am 15.4.2015 eröffnet. In der Eigentümerversammlung vom 13.5.2013 wurde die Bestellung des Herrn G bis zum 31.12.2013 verlängert. In dieser Versammlung wurde eine ungeklärte Differenz von 5.619,73 € zwischen der Abrechnung 2012 und dem Stand der Sparbücher festgestellt und der Verwalter um Aufklärung gebeten.

Nach den Darlegungen der Klägerin setzt sich der Klagebetrag wie folgt zusammen:

-76.611,09 € (Stand Soll-Rücklage laut Abrechnung 2012)

- 7.333,33 € (Zahlungen auf Rücklage bis November 2013).

Für die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und die Kontenstände wird auf die zur Akte gereichten Abrechnungen 2009 bis 2012 (Bl.55ff GA) Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Beklagte seine Prüfpflichten nach § 29 Abs. 3 WEG erfüllt habe. Die Prüfung umfasse die rechnerische Schlüssigkeit und die sachliche Richtigkeit und ggfls. die Kontrolle der Kostenzuordnung – und Verteilung. Die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung betreffe die Kosten der laufenden Verwaltung und die Instandhaltungsrückstellung. Dabei würden die Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz des Bankstandes am Jahresbeginn und Jahresende verglichen. Hier hätte dem Beklagten auffallen können, dass die Beträge teilweise nicht vollständig übereinstimmten. Allerdings habe der Beklagte unbestritten vorgetragen, dass ausschließlich zu viel Geld auf den vorgelegten Sparbüchern gewesen sei. Für den Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass der Verwalter der WEG Gelder vorenthalten habe oder diese zweckentfremdet habe. Der Beklagte habe die beleglosen Buchungen auf ein sog. Transferkonto gekannt und gebilligt. Er habe dazu aber nachvollziehbar dargelegt, dass diese Buchungen seitens der Verwaltung als technisch erforderlich erklärt worden seien, um Geld vom Girokonto auf das Sparkonto zu überweisen. Dem Gericht seien solche Praktiken bekannt, so dass keine Zweifel daran beständen, dass dem Beklagten dies so erläutert worden sei und der Beklagte seinerseits keinen Grund gehabt habe, diese Aussage in Zweifel zu ziehen. Es widerspreche selbstverständlich ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter Geld zwischen WEGs hin und her schiebe, um mehreren Gemeinschaften glaubhaft zu machen, ihre Gelder seien vorhanden. Mit dieser kriminellen Energie habe der Beklagte aber nicht rechnen müssen. Unterstelle man, dass das Sparbuch „gefälscht“ und kein echtes Treuhandkonto der Gemeinschaft gewesen sei, so habe der Beklagte dies nicht erkennen müssen. Unstreitig habe die Hausverwaltung G die Hausgeldverwaltung nicht umgestellt. Eine Änderung des Kontos sei von der Klägerin auch nicht verlangt worden. Es sei nicht ersichtlich, wieso der Beklagte als ehrenamtlicher Beirat auf eine Änderung hätte dringen sollen. Von dem Prüfungspflichten nach § 29 Abs. 3 WEG sei dies nicht umfasst gewesen. Dabei könne dahinstehen, ob die Sparbücher mit einem Aufkleber versehen gewesen oder bedruckt gewesen seien. Die seit Jahren bestehende Verwaltungspraxis habe der Beklagte vorgefunden. Er habe keinen Anlass gehabt, an deren Richtigkeit zu zweifeln. Dass seine (juristische) Unkenntnis von der Verwaltung ausgenutzt würde, sei für ihn – wie für die gesamte WEG – nicht erkennbar gewesen.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin, die darlegt, dass mit der Klageabweisung nicht habe gerechnet werden können, da die Abteilungsrichterin in der Sitzung von einer Pflichtverletzung ausgegangen sei. Sie führt weiter aus, dass der Beklagte die Klägerin über die Differenzen zwischen der Jahresabrechnung und den Kontoständen auf den Sparbüchern hätte unterrichten müssen. Es sei erst bei der Abrechnung 2012 aufgefallen, dass die tatsächlichen Kontostände nicht mit den in der Jahresabrechnung dargestellten Kontoständen übereinstimmten. Dieser Umstand habe Zweifel an der Zuverlässigkeit der Verwaltung G geweckt. Die Klägerin habe unverzüglich reagiert und beschlossen, die Verwaltung zu wechseln. Ein Schaden wäre vermeidbar gewesen. Der Beklagte habe es jedoch versäumt, die Gemeinschaft zu informieren und eine entsprechende Reaktionsmöglichkeit der Gemeinschaft vereitelt. Auf diesen Aspekt gehe das Amtsgericht in seinem Urteil nicht ein.

Auch über die beleglosen Buchungen auf das Transferkonto hätte der Beklagte die Klägerin informieren müssen. Es sei evident gewesen, dass ein derartiges Verhalten der Verwaltung kein ordnungsgemäßes Agieren darstelle. Der Beklagte hätte auch feststellen müssen, dass keine Sparbücher der Gemeinschaft existierten. Gegenüber der Gemeinschaft sei die Buchführung als absolut ordnungsgemäß dargestellt worden. Auch insoweit habe der Beklagte seine Pflichten als Beirat aufs Gröbste verletzt.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Königswinter, wird der Beklagte verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 83.994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.7.2016 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen;

sowie hilfsweise die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beruft sich erneut auf die Einrede der Verjährung und legt des Weiteren dar, dass er als Beirat die Pflicht gehabt habe, zu prüfen, ob die in Rechnung gestellten Beträge ordnungsgemäß gezahlt worden seien und ob Geld vorhanden sei. Geld sei auf den vom Verwalter angelegten Konten vorhanden gewesen. Dass diese Konten möglicherweise verschiedenen Eigentümergemeinschaften als deren Konten vorgelegt worden seien, habe er nicht erkennen können. Dies gelte auch vor dem Hintergrund, dass die Sparbücher gekennzeichnet gewesen seien. Selbst nach Bekanntwerden der Unregelmäßigkeiten habe die Eigentümergemeinschaft beschlossen, die Konten so beizubehalten. Des Weiteren sei unstreitig, dass kein Geld gefehlt habe, sondern die Konten im Plus gewesen seien. Insoweit habe kein Anlass zum Tätigwerden bestanden. Die Klägerin habe auch nicht vorgetragen, welche konkrete Handlung des Verwalters denn zum angeblichen Schaden geführt habe. Es sei nicht dargetan worden, welche Überweisungen zu Lasten der Gemeinschaft vorgenommen worden seien. Der Verwalter habe die Eigentümergemeinschaften geschickt hintergangen, was auch in anderen Gemeinschaften nicht aufgefallen sei.

Die Ausführungen der Klägerin zu den Umbuchungen lägen neben der Sache. Ein Hin- und Herbuchen zwischen Sparkonten und laufenden Konten sei nicht nur bei Eigentümergemeinschaften je nach Geldbedarf üblich. Da sämtliche Konten auf den Namen des Verwalters gelaufen seien, seien diese „Querbuchungen“ auch nicht angreifbar gewesen. Auch die Tatsache, dass am Jahresende noch ein „Plus“ auf den Sparbüchern gegenüber der Instandhaltungsrücklage zu verzeichnen gewesen sei, sei nicht ungewöhnlich, da es Abgrenzungsposten und Nachzahlungsverpflichtungen gebe. Soweit die Klägerin dem Beklagten vorwerfe, er habe dieses Plus bemerken müssen, könne dies allenfalls für das betreffende Jahr gelten. Wenn man insoweit eine Verfehlung unterstelle, so müsse die Klägerin darlegen, welcher Betrag verschwunden sein solle.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Königswinter einen Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten wegen der Verletzung seiner Pflichten als Beirat verneint.

Ergänzend ist folgendes auszuführen:

Der Verwaltungsbeirat hat nach § 29 Abs. 2 WEG den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Trotz dieser Unterstützungspflicht hat der Verwaltungsbeirat nicht die allgemeine Pflicht, den Verwalter bei dessen laufenden Tätigkeiten zu überwachen. Der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen sollen vom Beirat geprüft werden und mit einer Stellungnahme versehen werden. Wobei die ordnungsgemäße Überprüfung mindestens eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung sowie eine Überprüfung der sachlichen Richtigkeit der Abrechnungspositionen mit stichprobenartiger Belegprüfung erfordert (vgl. Bamberger/Roth/Hau/Poseck-Hügel, BeckOK BGB, § 29 WEG Rn.11).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze hat der Beklagte seine Pflichten als Beirat nicht schuldhaft verletzt.

Zwar ist unstreitig, dass der Beklagte anlässlich seiner Prüfungen festgestellt hatte, dass beleglose Buchungen auf ein sog. Transferzahlungen erfolgten und er wegen dieser Buchungen auch beim Verwalter nachfragte, jedoch musste der Beklagte, die Erläuterung des Verwalters, dass diese Buchungen erforderlich seien, um Geld vom Girokonto auf das Sparkonto zu transferieren, nicht anzweifeln und den Eingang der Zahlungen auf dem Sparkonto der Klägerin nicht überprüfen. Das Amtsgericht legt in seiner Entscheidung zutreffend dar, dass der Beklagte keinen Grund hatte, diese Erklärung in Zweifel zu ziehen. Er habe nicht mit der kriminellen Energie des Verwalters, dass Gelder zwischen verschiedenen Gemeinschaften hin- und hergeschoben werden, rechnen müssen.

Wenn die Klägerin im Hinblick auf diese Ausführungen des Amtsgerichts davon ausgeht, dass sich der Beklagte damit zu rechtfertigen versuche, dass die Verwaltung ihm erläutert habe, dass die Zahlungen dafür bestimmt gewesen seien, anderen in Notlage geratenen Gemeinschaften auszuhelfen, interpretiert sie die Urteilsgründe in unzutreffender Weise. Nach den Ausführungen des Amtsgerichts hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass die Verwaltung die Buchungen als technisch erforderlich dargestellt habe, um Geld vom Girokonto auf das Sparkonto zu überweisen. Dass er überdies eingeräumt habe, dass ihm der Verwalter im Hinblick auf die Zahlungen erläutert habe, dass diese dafür bestimmt gewesen seien, um in Notlage geratenen, anderen Gemeinschaften zu helfen, ergibt sich aus den Urteilsgründen nicht. Dieser Behauptung der Klägerin ist der Beklagte in der Berufungserwiderung auch entgegengetreten, so dass dem Beklagten nicht vorgeworfen werden kann, trotz der Kenntnis, dass der Verwalter Geld zwischen den verschiedenen Eigentümergemeinschaften hin- und herschiebe, die übrigen Miteigentümer darüber nicht informiert zu haben.

Überdies ist dem Amtsgericht auch darin zu folgen, dass der Beklagte nach Vorlage der Sparbücher immer davon ausgehen konnte, dass das Geld der Gemeinschaft vorhanden sei und er daher mit einer Zweckentfremdung oder Veruntreuung der Gelder durch den Verwalter nicht rechnen musste. Dem Beklagten kann in diesem Zusammenhang nicht vorgeworfen werden, dass für die Klägerin kein offenes Fremdkonto (Kontoinhaber Eigentümergemeinschaft) geführt wurde, sondern die beiden Sparkonten und das Girokonto auf den Namen des Verwalters liefen, denn diese Praxis war in der Gemeinschaft bekannt und wurde selbst nach Bekanntwerden der ungeklärten Differenz zwischen dem Kontostand der Sparbücher in der Jahresabrechnung 2012 und dem tatsächlichen Stand der Sparbücher zum 31.12.2012 beibehalten. Dass der Verwalter die Sparbücher dazu nutzen könnte, auch anderen Wohnungseigentümergemeinschaften das Vorhandensein von Geldern vorzuspiegeln, musste sich dem Beklagten nicht aufdrängen. Die Bezeichnung – Treuhandkonto der WEG Tweg 9-11 - (vgl. Kopie Bl.24 GA), die der Verwalter wohl mittels eines Aufklebers auf die Sparbücher aufgebracht hatte, vermittelte vielmehr den Eindruck, dass die Sparbücher der Klägerin zugeordnet waren.

Des Weiteren beanstandet die Klägerin, dass das Amtsgericht sich nicht damit befasst habe, dass der Beklagte die Gemeinschaft nicht darüber informiert habe, dass die in den Jahresabrechnungen mitgeteilten Kontostände nicht mit dem Kontostand auf den vermeintlichen Sparbüchern der Klägerin übereingestimmt hätten, was nicht nur das Jahr 2012 sondern bereits im Jahr 2009 der Fall gewesen sei. Nachdem anhand der Jahresabrechnung 2012 erstmals aufgefallen sei, dass die Kontostände nicht übereinstimmen und auch nicht hätten nachvollzogen werden können, habe die Klägerin unverzüglich reagiert und es sei beschlossen worden, die Verwaltung zu wechseln. Allein dieser Umstand hätte ausgereicht an der Zuverlässigkeit der Arbeit der Verwaltung G zu zweifeln. Selbstverständlich wäre die Klägerin in Kenntnis der Differenz zwischen Abrechnung und Kontostand bereits im Jahr 2010 aktiv geworden; der Schaden wäre vermeidbar gewesen.

Die Klägerin geht zwar zutreffend davon aus, dass der Beklagte die übrigen Miteigentümer über die Differenz zwischen dem in den Jahresabrechnungen dargestellten Kontostand des Sparkontos und dem tatsächlichen Stand der Sparbücher zum Jahresende hätte informieren müssen, jedoch kann dem Beklagten kein Verschulden vorgeworfen werden, denn er durfte wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, davon ausgehen, dass das Geld der Gemeinschaft auf dem Sparbuch tatsächlich vorhanden war; mit den kriminellen Machenschaften des Verwalters musste der Beklagte nicht rechnen. Darüber hinaus hätten auch die übrigen Miteigentümer die nicht ordnungsgemäße Verwaltungsführung bereits vor Mai 2013 erkennen können, so dass ihnen in diesem Zusammenhang ein erhebliches Mitverschulden vorzuwerfen ist, dass die alleinige Verantwortlichkeit des Beklagten ausschließt. Bereits aus der Jahresabrechnung 2009 (Bl. 55 GA) ist nicht ersichtlich, woher ein Betrag von 10.055,22 €, der laut Verwalterabrechnung Bestandteil der Rücklage ist, kommt. Dieser Betrag taucht weder auf dem Girokonto noch auf dem Sparkonto auf. In der Jahresabrechnung findet sich zwar der Zusatz „Differenz ist noch auf Rücklage“, aus dieser Erläuterung kann jedoch nicht entnommen werden, auf welchem Konto der Gemeinschaft sich diese Rücklage befunden hat. Des Weiteren findet sich in den Jahresabrechnungen 2010 bis 2012 jeweils eine Position „mehr angelegt als Sollrücklage“, die sich in der Jahresabrechnung 2011 (Bl. 57 GA) bereits auf 12.115,57 € beläuft, ohne dass aus der Jahresabrechnung ersichtlich wird, warum die Gemeinschaft mehr Geld auf dem Sparkonto hat, als nach der Abrechnung 2011 (Bl.57) überhaupt an Rücklagen hätte vorhanden sein müssen. Diese Ungereimtheiten im Zusammenhang mit der Kontenführung des Verwalters hätten den übrigen Miteigentümer auffallen müssen und Zweifel an der Ordnungsgemäßheit der Verwaltungsführung wecken können; indes zweifelten die Miteigentümer selbst nach Erkennen der Differenz zwischen dem tatsächlichen Kontostand und dem in der Jahresabrechnung 2012 angegebenen Kontostand nicht an der Redlichkeit des Verwalters, denn ansonsten wäre die Wiederwahl am 13.5.2013 bis zum Jahresende 2013 wohl nicht erfolgt. Angesichts dessen kann dem Beklagten nicht vorgeworfen werden, dass auch er an die Redlichkeit des Verwalters glaubte und mit einer Veruntreuung von Geldern der Gemeinschaft nicht rechnete.

Schließlich hat die Klägerin die Höhe des geltend gemachten Schadens auf das Bestreiten des Beklagten hin nicht substantiiert dargelegt, so dass die Klage auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen war.

Die Klägerin legt dar, dass ihr Schaden darin bestehe, dass der Soll-Rücklagenbetrag (laut Abrechnung 2012 zum Ende 2012) in Höhe von 76.611,09 € sowie die 11 Zahlungen auf die Rücklage in 2013, die noch auf das Konto der Verwaltung G gingen, in Höhe von 7.333,33 €, nicht mehr von dem Verwalter G hätten zurückgefordert werden können. Auf den Stand der Instandhaltungsrücklage nach der Jahresabrechnung 2012 kann sich die Klägerin hingegen für ihre Schadensberechnung nicht berufen, denn es ist bereits nicht dargetan, dass der Anfangsbestand der Instandhaltungsrückstellung in Höhe von 32.149,78 € am 31.12.2009 überhaupt vorhanden war, denn zu diesem Zeitpunkt waren nach der Abrechnung 2009 auf einem Sparbuch der Klägerin lediglich 22.094,56 € und auf dem Girokonto 475,84 € vorhanden. Die Klägerin hätte daher konkret darlegen müssen, welcher Vermögensbestand am 1.1.2009 vorhanden war und welche Zahlungen auf die Rücklage erfolgten bzw. aus der Rücklage entnommen wurden. Insoweit führt die Klägerin im Schriftsatz vom 28.7.2017 selber aus, dass die neue Verwalterin, die Hausverwaltung L, feststellen musste, dass keine Bankunterlagen vorhanden waren, auf Grund derer zu ermitteln gewesen wäre, über welches Kapital die Gemeinschaft verfügte. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die von der Verwaltung G dargestellte Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zutreffend ist; auch der gegen den Verwalter G erwirkte Titel belegt nicht die Höhe des Schadens, der der Klägerin tatsächlich entstanden ist.

Für den Schaden in Höhe von 7.333,33 € kann der Beklagte nicht mehr verantwortlich gemacht werden, da sich die Miteigentümer trotz der Zweifel an der Zuverlässigkeit an der Verwaltung G in der Sitzung vom 13.5.2013 dafür entschieden hatten, den Verwalter G bis zum Jahresende 2013 weiter zu bestellen und die bisherige Kontoführung (Kontoinhaber I G) beizubehalten.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 01.09.2018 bot keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung noch gebieten die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Streitwert: 83.944,42 €