Landgericht Köln, 1 S 185/16

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 05.08.2016 – 210 C 84/16 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

G r ü n d e:

Die durch ein im Jahre 1984 abgeschlossenes Wohnungsmietverhältnis über die im Erdgeschoss des Hauses V-Straße in Köln gelegene Drei-Zimmer-Wohnung verbundenen Parteien streiten über die Frage, ob im Rahmen der Heizkostenabrechnung die mietvertraglich mit 74,59 m² vereinbarte Wohnfläche oder die – ausgehend von einer 79,24 m² betragenden tatsächlichen Wohnfläche – tatsächlich beheizte Fläche von 78,22 m² anzusetzen ist. Die Klägerin legte den Heizkostenabrechnungen für 2013 und 2014 jeweils die beheizte Fläche von 78,22 m² zugrunde, woraus sich für die Beklagten Guthaben von 296,06 € (2013) und 554,09 € (2014) ergaben. Die Beklagten errechneten unter Ansatz der mit 74,59 m² vereinbarten Wohnfläche jeweils weitere Guthaben von 26,55 € für 2013 und 15,91 € für 2014, die sie mit den Mieten für Mai und Dezember 2015 verrechneten; den insgesamt unterzahlten Betrag von 42,46 € macht die Klägerin mit der Klageforderung geltend. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klägerin den von ihr zunächst im Mahnverfahren geltend gemachten Zahlungsanspruch – der Mahnbescheid vom 08.04.2016 wurde den damaligen Antragsgegnern und jetzigen Beklagten am 13.04.2016 zugestellt – vollumfänglich zuerkannt und die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit verurteilt mit der Erwägung, dass für die Abrechnung der Heizkosten die tatsächliche, objektiv vorliegende Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche zugrundezulegen sei. Dabei hat sich das Amtsgericht auf den Rechtsgedanken aus der zum Mieterhöhungsrecht ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) gestützt und diesen auf den vorliegenden Fall übertragen. Die Berufung ist in dem angefochtenen Urteil zugelassen worden.

Gegen dieses Urteil, das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11.08.2016 zugestellt worden ist, haben die Beklagten mit am 23.08.2016 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 10.10.2016, eingegangen am selben Tage, begründet.

Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag in vollem Umfang weiter. Sie wiederholen und vertiefen im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag und stützen sich insbesondere auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 (AZ. VIII. ZR 261/06), nach der es auch im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche jedenfalls bei einer als unerheblich anzusehenden Abweichung von weniger als 10 % nicht ankommt.

Die Beklagten beantragen,

das erstinstanzliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht den gegen die Klageforderung von 42,46 € im Wege der Aufrechnung in gleicher Höhe geltend gemachten weitergehenden Guthaben-Anspruch der Beklagten aus den Heizkostenabrechnungen für die Betriebsjahre 2013 und 2014 mit der auch aus Sicht der Kammer zutreffenden Begründung als nicht gegeben erachtet, dass für die Abrechnung der Heizkosten die tatsächliche, objektiv vorliegende Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche zugrunde zu legen sei. Die Kammer schließt sich der überzeugend begründeten Auffassung des Amtsgerichts an, wobei zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen wird.

a) Auch nach Auffassung der Kammer ist die Argumentation aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14), wonach für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – unter Aufgabe der vormaligen Rechtsprechung – auch bei Abweichungen von bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist, auf die vorliegende Konstellation übertragbar.

In der vorgenannten Entscheidung vom 18.11.2015 wird darauf abgestellt, dass es bei der Mieterhöhung maßgeblich auf den objektiven Wohnwert und damit die objektive Wohnungsgröße ankommt. Dieser Gedanke lässt sich auch auf die Abrechnung der Betriebskosten – vorliegend in Form von Heizkosten – übertragen: Denn die Mieter in ihrer Gesamtheit sollen mit den Heizkosten vernünftigerweise nur so weit belastet werden, als dies der von ihnen genutzten Wohnungsgröße objektiv entspricht. Auf eine abweichende vertragliche Vereinbarung kann es dann – unabhängig davon, ob die Wohnfläche größer oder kleiner als tatsächlich vorhanden vereinbart worden ist – nicht mehr ankommen. Hierfür spricht auch, dass durch den Ansatz der objektiv vorhandenen beheizbaren Wohnfläche eine größere objektive Richtigkeit der Heizkostenabrechnung erzielt werden kann. Dies entspricht dem im Betriebskostenabrechnungsrecht geltenden Grundsatz der Verteilungsgerechtigkeit, wonach die abzurechnenden Betriebskosten so gerecht wie möglich unter den Mietern aufzuteilen sind.

b) Die der vorstehenden Argumentation entgegenstehende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 (Az. VIII ZR 261/06) – die von der Beklagtenseite zur Stützung ihres Vorbringens in formalistisch anmutender Weise und ohne nähere Begründung angeführt wird – überzeugt letztlich nicht.

Soweit darin zunächst ausgeführt worden ist, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche nach zutreffender Auslegung als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbart hätten, ist von einer entsprechenden Wohnflächenvereinbarung in Ansehung der Regelung unter § 1 des Mietvertrages („Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“, Bl. 33 d. A.) vorliegend ebenfalls auszugehen.

In der vorgenannten Entscheidung wird im Wesentlichen allein unter Verweis auf die entsprechende Rechtsprechung zu Wohnflächenabweichungen als Grund für eine Mietminderung und – insoweit nunmehr aufgegeben – im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB angenommen, dass es auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche nicht ankommt, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt und damit unerheblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 31.10.2007 – Az. VIII ZR 261/06, juris, Rn. 19). Die insoweit erfolgte Annahme, dass für die Abrechnung der Betriebskosten nichts anderes gelte, ist nicht näher begründet worden. Im Übrigen betraf diese Entscheidung den Fall, dass der Mieter sich – anders als hier, da die Beklagten sich auf die geringer vereinbarte Wohnfläche beziehen – auf eine geringere tatsächliche Wohnfläche berief.

Zudem hat der Bundesgerichtshof in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 18.11.2015 die mit dem vorgenannten Urteil vom 31.10.2007 zur Begründung herangezogene Rechtsprechung zur Berücksichtigung einer Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung ausdrücklich aufgegeben. Soweit er zugleich an der 10 %-Erheblichkeitsschwelle im Rahmen der Mietminderung festgehalten hat (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, juris, Rn. 9), betrifft dies eine andere Konstellation und Interessenlage. Hinzu kommt, dass die Annahme einer 10 %-Erheblichkeitsschwelle sowohl bezüglich der Mietminderung als auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei einer bis zu 10 % geringeren tatsächlichen Wohnfläche als mietvertraglich vereinbart in Gesamtschau zu einer Schlechterstellung des Mieters führt. Denn in dieser Konstellation kann der Mieter einerseits nicht gestützt auf die Flächenabweichung den Mietzins mindern, er muss andererseits aber Betriebskosten unter Ansatz der vereinbarten Größe zahlen, obwohl die Kosten bei Zugrundelegung der tatsächlich kleineren Wohnfläche voraussichtlich geringer ausgefallen wären. Vorliegend ist die tatsächliche Wohnfläche bzw. die beheizte Fläche zudem höher als im Mietvertrag ursprünglich vereinbart, so dass sich unter Zugrundelegung der 10 %-Erheblichkeitsschwelle ohnehin kein Minderungsrecht der Beklagten ergeben würde.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Absatz 2, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Die Kammer lässt die Revision zu mit Blick auf die entgegenstehende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 und die bisher ungeklärte Frage, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015, wonach im Rahmen von § 558 BGB auch bei Abweichungen von bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist, auch für die Abrechnung der Betriebskosten gilt.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 42,46 €