Landgericht Köln, 19 O 36/14

Tatbestand

Die Klägerin ist seit dem 02.01.2007 Mieterin des im Tenor näher bezeichneten Objekts, in welchem sie ein Hotel betreibt, die Beklagten sind die Vermieter. Der Mietvertrag, welcher von der Beklagtenseite vorformuliert wurde, ist bis zum 31.01.2017 befristet und kann zweimal um jeweils fünf Jahre verlängert werden. Hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten enthält der Mietvertrag folgende Regelungen:

§ 11 Abs. 1: Der Vermieter hat die Mieträume hinsichtlich der grundlegenden konstruktiven Bauteile (Arbeiten an Dach und Fach) instandzuhalten und zu reparieren. Dem Vermieter obliegt außerdem die Erhaltung und Instandsetzung der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse, derer es für die Grundversorgung mit Wasser und elektrischer Energie sowie für die Entwässerung in dem bei Mietbeginn vorhandenen Standard bedarf.

§ 11 Abs. 2: Im übrigen obliegt die fachgerechte Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem Mieter, insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden des Hauses. Der Mieter hat zudem regelmäßig alle Schönheitsreparaturen einschließlich des Außen- und Innenanstrichs von Türen und des Heizkörperanstrichs durchzuführen. Er hat die ihm zur Nutzung überlassenen Inventarteile und alle in den Mieträumen befindlichen technischen Anlagen wie die Be- und Entlüftungsanlage der 14 Alu-Fenster einschließlich der Endinstallationen für Strom, Wasser, Abwasser und Beleuchtung auf seine Kosten zu pflegen, zu warten und instand zu halten. Die Mietsache ist stets in gebrauchsfähigem und gepflegtem Zustand zu halten. Insbesondere sind die Mieträume zu lüften, ausreichend zu beheizen und von Ungeziefer freizuhalten. Die Dachrinne über den Garagen ist zu reinigen. Die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden (Abnutzung, Verschleiß, Beschädigung durch den Mieter oder seine Erfüllungsgehilfen) hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben. Hierzu gehört auch das beseitigen von Dübellöchern in den Bädern.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 27.08.2013 forderten die Beklagten die Klägerin unter anderem auf, bis zum 30.09.2013 an der Außenwand des Objekts befindliches, von unbekannten Dritten verursachtes Graffiti zu beseitigen. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12.09.2013 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass sie die Regelung in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags hinsichtlich der Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam halte. Das Graffiti wurde letztendlich durch die Beklagten beseitigt, die Wirksamkeit der vorgenannten Klausel des Mietvertrags ist zwischen den Parteien jedoch nach wie vor streitig.

Daneben streiten die Parteien über die Höhe des Guthabens der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung 2011. Seit Beginn des Mietverhältnisses berechnen die Beklagten die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 war für die Gebäudevielschutzversicherung ein Betrag in Höhe von 3.838,10 € enthalten. Dem lag eine Prämienabrechnung der Zurich Versicherung für die Zeit vom 07.12.2011 bis 07.12.2012 über diesen Betrag zu Grunde, welchen die Beklagten am 28.12.2011 an die Versicherung zahlten. Zuvor hatte eine Gebäudeversicherung bei der AXA Versicherung bestanden, welche für den Zeitraum 17.06.2010 des 17.06.2011 einen (aus Sicht der Beklagten umlagefähigen) Betrag in Höhe von 5.208,35 € berechnet hatte, der von den Beklagten am 23.06.2010 überwiesen wurde und der Klägerin in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 weiterbelastet wurde. Wegen des Wechsels des Versicherers bestand vom 08.06.2011 bis zum 06.12.2011 keine Versicherung, für diesen Zeitraum fielen keine Versicherungsprämien an. Für die Zeit vom 07.12.2012 bis 07.12.2013 lag eine Prämienrechnung der Zurich Versicherung über 3.929,85 € vor, welche von den Beklagten am 11.12.2012 gezahlt wurde und der Klägerin mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 weiterbelastet wurde.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Klausel in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags hinsichtlich der Abwälzung der Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen unwirksam sei, weil sie eine unangemessene Benachteiligung darstelle. Denn die Klausel erfasse auch die Verpflichtung zur Reparatur solcher Schäden, die weder auf dem Mietgebrauch beruhten noch aus dem Risikobereich des Mieters stammten. Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 stehe ihr ein weiteres Guthaben in Höhe von 1.134,63 € zu, da hinsichtlich des Betrags in Höhe von 3.838,10 € nur ein Anteil in Höhe von 252,37 € für die Zeit vom 07.12.2011 bis 31.12.2011, also für 24 Tage, auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 entfalle. Von der vorangegangenen Prämienabrechnung der AXA Versicherung entfalle nur ein Betrag in Höhe von 2.451,12 € auf das Jahr 2011, so dass sich ein Betrag von 2.703,49 € ergebe, der für das Jahr 2011 umlagefähig sei, nicht jedoch ein Betrag in Höhe von 3.838,10 €.

Die Klägerin beantragt:

1. festzustellen, dass der Klägerin bezüglich des Mietverhältnisses der Parteien über das Hotel E im Haus B-Straße 2 in ##### Köln mit Ausnahme der Schönheitsreparaturen nicht die fachgerechte Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden des Hauses obliegt;

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.134,63 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.09.2013 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass der Feststellungsantrag unzulässig sei, da ein Feststellungsinteresse nicht bestehe. Eine wirtschaftlich relevante Verunsicherung der Klägerin bestehe nicht und die begehrte Feststellung beseitige die bestehenden Unsicherheiten auch nicht. Darüber hinaus sei der Feststellungsantrag unbegründet, da die beanstandete Klausel wirksam sei. Die Klausel folge im wesentlichen dem Formulierungsvorschlag von Borzutzki-Pasing im Beck´schen Formularbuch Mietrecht. Die Leistungsklage sei unbegründet, da die Beklagten unter Beibehaltung des Abflussprinzips die Kosten für die Versicherung centgenau auf die Klägerin umgelegt hätten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und hinsichtlich des Feststellungsantrags begründet, hinsichtlich des Leistungsantrags ist sie unbegründet.

Der Feststellungsantrag ist zulässig, da die Klägerin ein rechtliches Interesse im Sinne von § 256 ZPO an der alsbaldigen Feststellung hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es für das Vorliegen eines Feststellungsinteresses ausreichend, dass sich die Beklagtenseite eines Anspruchs gegen die Klägerseite berühmt (BGH NJW 2008, 2499). Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagten vorgerichtlich mit Schreiben vom 27.08.2013 unter Bezugnahme auf § 11 Abs. 2 des Mietvertrags die Klägerin unter anderem zur Beseitigung des an der Außenwand befindlichen Graffitis aufgefordert haben. Dass das Graffiti letztendlich von den Beklagten beseitigt wurde, ändert hieran nichts, da die wechselseitigen Schriftsätze im vorliegenden Verfahren zeigen, dass die Beklagten sich nach wie vor auf die Wirksamkeit der Klausel berufen.

Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Die Klausel in § 11 Abs. 2 des Mietvertrags, nach der der Klägerin die Durchführung sämtlicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Ausnahme der Arbeiten an Dach und Fach, der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, der Wasserrückhaltevorrichtung in der Waschküche sowie der Anschlüsse für die Grundversorgung obliegt, stellt eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar und ist aus diesem Grund unwirksam.

Bei der streitgegenständlichen Klausel handelt es sich unstreitig um eine von den Beklagten vorformulierte, von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweichende Vertragsklausel. Die Klausel unterliegt daher der Kontrolle nach § 307 BGB.

Unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergibt sich, dass die streitgegenständliche Klausel die Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Nach der gesetzlichen Regelung obliegen die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder die Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind (BGH NZM 2005,863). Eine unangemessene Benachteiligung liegt hingegen vor, wenn dem Mieter formularmäßig Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel oder bereits vorhandener Abnutzung durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet werden oder wenn ihm Kosten für Schäden auferlegt werden, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt (BGH a.a.O.).

Den vorgenannten Anforderungen an eine zulässige Klausel wird die hier streitgegenständliche Regelung nicht gerecht. Denn aus dem Wortlaut der Klausel ergibt sich, dass die Klägerin auch für Schäden, die durch Dritte außerhalb des Mietgebrauchs verursacht wurden, haften soll. Dieser Punkt hat bereits vorgerichtlich zwischen den Parteien zu Streit geführt, da sich an der Außenfassade ein durch Dritte angebrachtes Graffiti befand, für dessen Beseitigung nach dem Wortlaut der Klausel die Klägerin verantwortlich wäre, auch wenn weder sie noch ihre Erfüllungsgehilfen das Graffiti verursacht haben. Durch die Verpflichtung zur Beseitigung von durch Dritte verursachten Schäden wird die Klägerin mit nicht abschätzbaren Kosten belastet. Eine Kostenobergrenze enthalten die mietvertraglichen Regelungen nicht. Zwar halten sich die Kosten für die gelegentliche Entfernung von Graffiti in Grenzen, es sind jedoch auch andere durch Dritte verursachte Schäden im Außenbereich denkbar, die zu höheren Kosten führen, beispielsweise durch Brandstiftung, solange nicht Dach und Fach betroffen sind. Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich eine Beschränkung der Pflichten der Klägerin auf Schäden durch Mietgebrauch dem Wortlaut der Klausel gerade nicht entnehmen. Dies folgt bereits daraus, dass es in § 11 Abs. 2 weiter unten heißt: „Die durch den Mietgebrauch entstandenen Schäden […] hat der Mieter auf eigene Kosten zu beheben.“ Würde diese Einschränkung auch für den vorangehenden Klauseltext gelten, wäre eine ausdrückliche Erwähnung weiter unten gerade überflüssig. Daraus folgt, dass der erste Teil der Klausel gerade auch die Pflicht zur Beseitigung von Schäden erfasst, die nicht auf dem Mietgebrauch beruhen. Durch die Klausel wird der Klägerin außerdem die Pflicht zur Beseitigung von Schäden, die durch höhere Gewalt entstehen, aufgebürdet, soweit diese nicht den Bereich von Dach und Fach betreffen. Es ist zwar zutreffend, dass für das Objekt eine Gebäudeversicherung besteht, nichtsdestotrotz besteht jedoch die Möglichkeit, dass Schäden durch ihre Gewalt eintreten, die von dem Versicherungsschutz nicht erfasst sind und für die dann die Klägerin nach dem Wortlaut der Klausel einzustehen hätte.

Eine weitere unangemessene Benachteiligung der Klägerin besteht darin, dass sie nach dem Wortlaut der Klausel auch für anfängliche Mängel und bereits durch Vormieter verursachte Abnutzung einzustehen haben soll. Die Beklagten haben nicht angegeben, dass das Objekt zu Beginn des Mietverhältnisses vollständig saniert und in neuwertigen Zustand an die Klägerin übergeben worden wäre. Nach dem Wortlaut der Klausel müsste die Klägerin daher insbesondere hinsichtlich der Aufzugsanlage und der Teppichböden auch die Kosten übernehmen, die durch die Abnutzung und den Verschleiß durch Vormieter entstanden sind. Nach dem Wortlaut erfasst die Klausel, die neben der Instandhaltung auch die Instandsetzung erfasst, insbesondere auch die Erneuerung technischer Geräte wie beispielsweise der Fahrstuhlanlage, was wiederum mit kaum kalkulierbaren Kosten einhergeht.

Bereits unter diesen beiden Gesichtspunkten stellt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar. Sie ist daher unwirksam, so dass aufgrund des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion hinsichtlich der Durchführung der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die gesetzliche Regelung gilt.

Hinsichtlich des Leistungsantrags auf Zahlung von 1.134,63 € ist die Klage jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung des genannten Betrages, da ihr aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 ein weiteres als das bisher ausgezahlte Guthaben nicht zusteht. Unstreitig haben die Beklagten in den Vorjahren die Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abgerechnet und die Klägerin hat dies stets hingenommen. Diese Art der Abrechnung ist auch ohne weiteres zulässig, wenn das Mietverhältnis durchgängig besteht und ein Mieterwechsel nicht stattfindet (BGH NJW 2008,1801). Die Beklagten haben daher zulässigerweise die von ihnen im Jahr 2011 verauslagten Gebäudeversicherungskosten in Höhe von 3.838,10 € in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 aufgenommen und der Klägerin so weiter belastet. Zu einer Abrechnung nach dem Leistungsprinzip bestand keine Veranlassung. Aufgrund des durchgängig bestehenden Mietverhältnisses würde dies ohnehin nur dazu führen, dass die Klägerin den von ihr verlangten Betrag dann für das Jahr 2012 an die Beklagten zurückzahlen müsste. Da eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zu einem unnötig höheren Verwaltungsaufwand für die Beklagten führen würde und die Klägerin durch die Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht benachteiligt wird, haben die Beklagten auch keine Verpflichtung, nach dem Leistungsprinzip abzurechnen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPO.

Streitwert: 16.134,63 €