Landgericht Köln, 10 S 145/13

Gründe

1. Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an einem Teil des Gartengrundstücks des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln.

Der Kläger ist Miteigentümer des Grundstücks E-Straße 53, 51063 Köln. Er hat ein Sondereigentumsrecht an der Wohnung im Erdgeschoss links, Aufteilungs- Nr. 53. An dem Gartenstück, das gemäß der Teilungserklärung des Notars B, UR-Nr. ####/#### vom 23.04.2010 mit den Buchstaben F1-F2-F3-F4-F5-F6-F7-F1 umschrieben ist, hat der Kläger ein dingliches Sondernutzungsrecht (Lageplan Bl. 58 der Akte).

Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in Köln. Der Mietvertrag sah die Mitbenutzung des Gartens vor. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streithelferin eine Vereinbarung, die unter anderem die folgende Regelung enthielt:

„Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1 – B – C – C1 – A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“

Die Streithelferin war sowohl die Vermieterin der Beklagten als auch Verkäuferin des Grundstücks des Klägers. Die Vermessung der Grenzen des Grundstücks E-Straße 53 durch die Streithelferin war fehlerhaft. Die Nutzungsrechte der Parteien überschnitten sich in einem etwa 30 m² großen Teilgartenstück in Form eines Dreiecks.

Nach Bezug des Wohnungseigentums durch den Kläger Ende des Jahres 2011 nahmen die Beklagten im April 2012 Kontakt zu diesem auf. Mit E-Mail vom 20.04.2012 teilte der Beklagte zu 2 dem Kläger unter anderem mit:

„Letztendlich hat sich in den letzten Wochen herauskristallisiert, dass WVM bzgl. der uns nicht zugänglichen aber gemieteten 30 m² Garten gar nicht unser Ansprechpartner ist, sondern Sie. Sie haben ja die 30 m² Garten gekauft und als Beigabe haben Sie ein Stück des Mietvertrages mitgekauft.

Ich möchte Sie bitten, den Sachverhalt ihrem Anwalt zu geben. Er kann sich gerne mit unserem Anwalt abstimmen. Wenn dann die Situation rechtlich geklärt ist und auch aus Sicht ihres Anwalts dem entspricht, was oben skizziert ist, dann haben Sie eine Basis für die Kommunikation mit WVM und wir können überlegen, wie wir damit umgehen wollen. Letztendlich ist WVM dann gefordert, Angebote zwecks Entschädigung zu unterbreiten.“ Auf den weiteren Schriftverkehr der Parteien im Anlagenkonvolut K3 (Bl. 82 ff.) wird Bezug genommen. Mit E-Mails vom 06.06.2012 und 13.06.2012 kündigte der Beklagte zu 2 an, den gemieteten Garten vollständig in Besitz zu nehmen. Er stellte in Aussicht, die dort befindliche Blumenwanne zu versetzen und eine Hecke zu entfernen.

Diesem Ansinnen widersprachen die Prozessbevollmächtigten des Klägers mit E-Mail vom 14.06.2012 ausdrücklich und forderten den Beklagten zu 2 auf, zu bestätigen, dass dieser bis zu einer endgültigen (notfalls gerichtlichen) Klärung keine eigenmächtigen Änderungen der Gartenanlage und der vorhandenen Grenzziehungen vornehmen werde. Für den Fall des Ausbleibens einer Bestätigung wurde ein Antrag auf eine einstweilige Unterlassungsverfügung bei dem Amtsgericht Köln angekündigt (Anlage K6, Bl. 93).

Am 15.06.2012 nahm der Beklagte zu 2 die Änderung der Grenzziehung vor. Hierbei versetzte er die vorhandene Hecke wie aus Anl. K7, Bl. 95 ff. der Akte, ersichtlich. Der ebenfalls als Grenze/Sichtschutz dienende Blumenkübel wurde auf die Terrasse des Klägers versetzt.

Mit Schreiben vom 04.10.2012 (Bl. 106 ff.) sprachen die Prozessbevollmächtigten des Klägers die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung der im Lageplan mit den Buchstaben F1 bis F7 umschriebenen Teilfläche aus.

In der mündlichen Verhandlung am 26.02.2013 wurde die schriftliche Kündigung vom 15.02.2013 (Bl. 154 der Akte) durch den Kläger persönlich und für die Streithelferin durch Herrn L unterzeichnet und dem Beklagten zu 2 übergeben.

Am 14.03.2013 schlossen die Eheleute N/T, ihrerseits Eigentümer der im Erdgeschoss liegenden Wohnung Nr. 1 des Objekts Düsseldorferstr. 51, mit der Streithelferin einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nummer 3 ab (Bl. 246 ff. der Akte). Der Beklagte zu 2 übte daraufhin sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb von der Streithelferin die Wohnung Nr. 3, nicht aber das Sondernutzungsrecht am Gartenteilstück, das bei den Eigentümern der Erdgeschosswohnung verblieb. Unter Bezugnahme auf den Erwerb der Wohnung forderten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten die Streithelferin mit Schreiben vom 16.05.2013 (Bl. 250 ff.) auf, der „Mandantschaft“ nunmehr auch das Sondernutzungsrecht an dem Gartenteil A1 – B – C – C1 – A1 zu verkaufen bzw. zu verschaffen.

Durch das den Beklagten am 02.04.2013 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Köln vom 26.03.2013, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage im Rahmen der ausgelegten Anträge in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dem Kläger sei der unmittelbare Besitz an dem streitgegenständlichen Teilgrundstück durch den Beklagten zu 2 entzogen worden. Durch die verbotene Eigenmacht des Beklagten zu 2 seien beide Beklagte Besitzer des Teilgrundstücks geworden, so dass sich der Anspruch nach § 861 BGB auch gegen beide Beklagte richte. Die Veränderung der Grenze durch den Beklagten sei nicht durch ein Selbsthilferecht nach § 859 BGB erlaubt gewesen, da die Entziehung des Besitzes durch den Beklagten zu 2 jedenfalls nicht sofort nach einer Entziehung des Besitzes der Beklagten erfolgt sei. Obwohl es bereits im Jahr 2011 zu Beeinträchtigungen des Besitzes der Beklagten gekommen sei, habe der Beklagte zu 2 erst im Juni 2012 die Hecke sowie die Blumenkübel versetzt.

Der Anspruch des Klägers aus § 861 Abs. 1 BGB sei auch nicht wegen eines fehlerhaften Besitzes des Klägers dem Beklagten gegenüber ausgeschlossen. Die Beklagten hätten jedenfalls nicht dargelegt, dass der Besitz des Klägers im Juni 2012 fehlerhaft war.

Schließlich seien die Beklagten mit dem Einwand, der Kläger müsse seinen Besitz wegen des Besitzrechts der Beklagten sofort wieder herausgeben, nach § 863 BGB ausgeschlossen.

Hiergegen richtet sich die am 02.05.2013 eingelegte und mit Schriftsatz vom 27.05.2013 begründete Berufung der Beklagten. Die Beklagten vertreten die Auffassung, § 863 BGB verbiete jedenfalls nicht die klageweise Durchsetzung des Besitzrechts, weshalb nunmehr mit der Berufung die petitorische Widerklage erhoben werde. Diese begründen die Beklagten damit, ihnen stehe aus dem Mietvertrag ein Anspruch auf Einräumung des Besitzes zu. Aus der ergänzenden Vereinbarung vom 08.10.2010 ergebe sich, dass den Beklagten das alleinige Nutzungsrecht an dem streitbefangenen Gartenteil zustehe. Gegebenenfalls sei der Kläger infolge einer Dienstbarkeit bezogen auf das Gartenteilstück Vermieter geworden. Insoweit sei er jedoch allenfalls als Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 566 BGB in ein einheitliches Mietverhältnis eingetreten.

Die Beklagten vertreten weiter die Auffassung, sie hätten nicht den Besitz an dem Gartenteilstück sondern allenfalls die Sachherrschaft zeitweilig verloren. Die fehlende Besitzaufgabe ergebe sich insbesondere daraus, dass diverse Prozesse geführt worden seien. Schließlich meinen die Beklagten, jedenfalls soweit der Kläger seinen Garten bis zur Mauer eingezäunt haben möchte, habe er in Kenntnis der verbotenen Eigenmacht der Streithelferin gehandelt. Hinsichtlich der Fläche unmittelbar vor der Mauer bestehe keine Dienstbarkeit des Klägers und kein Besitzanspruch.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 26.03.2013 (211 C 543/12) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen sie,

den Kläger zu verurteilen, das Teilgrundstück in der E-Straße 51,51063 Köln, welches in der Anlage WK1 (Bl. 201 der Akte) grün eingezeichnet ist, an sie herauszugeben.

Der Kläger und die Streithelferin beantragen,

die Berufung zurückzuweisen und die Widerklage der Beklagten abzuweisen.

Der Kläger vertritt die Auffassung, sofern ein Mietverhältnis bezogen auf das streitgegenständliche Gartenteilgrundstück bestanden haben sollte, sei dieses jedenfalls durch die mehrfachen Kündigungen des Klägers und der Streithelferin, zuletzt übergeben im Verhandlungstermin am 26.02.2013, beendet worden. Im Übrigen sei davon auszugehen, dass nach Ausübung des Vorkaufsrechts auf Beklagtenseite kein Mietvertrag mehr bestehe.

Hinsichtlich des weiteren Sach – und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien und der Streithelferin nebst Anlagen Bezug genommen.

2. Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung stattgegeben. Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 861,421 BGB einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Seit Bezug seiner Wohnung war der Beklagte auch Besitzer der zugehörigen Terrassen– beziehungsweise Gartenfläche.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses zum Besitz des Gartenteilstücks berechtigt zu sein, hat das Amtsgericht die Einwendungen zu Recht mit Verweis auf § 863 BGB zurückgewiesen. Einwendungen aus materiellem Recht sind gegenüber den Ansprüchen aus § 861 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, um eine rasche Wiederherstellung des durch verbotene Eigenmacht beeinträchtigten Besitzstandes zu ermöglichen. Aus der Korrespondenz der Parteien zwischen dem 20.04.2012 und dem 15.06.2012 lässt sich klar nehmen, dass der Beklagte im Zeitpunkt seines Tätigwerdens sowohl Kenntnis von der ungeklärten Rechtslage bezogen auf das Teilgartenstück wie auch von der ausdrücklichen Ablehnung verändernder Maßnahmen durch den Kläger hatte. Nichtsdestotrotz änderte der Beklagte zu 2 eigenmächtig gegen den Willen des Klägers die Grenzziehung. Selbst wenn der Kläger seinerseits den Besitz im Wege der verbotenen Eigenmacht erlangt hätte – wovon die Kammer aus den Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung nicht ausgeht – konnte der Beklagte zu 2 ein halbes Jahr später, nach Scheitern gerichtlicher Verfahren, umfänglicher Korrespondenz und ausdrücklichem Widerspruch der Klägerseite nicht davon ausgehen, zu einer Veränderung der Grenzziehung befugt zu sein. Ein Fall des § 859 BGB kommt schon in zeitlicher Hinsicht nicht in Betracht.

Die Beklagten können auch im Wege der Widerklage nicht mit Erfolg eigene Besitzrechte an dem Teilgrundstück geltend machen.

Zwar ist eine Widerklage gegenüber einer Besitzschutzklage auch zulässig, wenn sie auf eine nach § 863 BGB ausgeschlossene Einwendung gestützt wird (Palandt/Bassenge, 74. Auflage, § 863 BGB, Rn. 3). Die Widerklage ist auch nach § 533 ZPO zulässig, da sie auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrundezulegen hatte, und davon auszugehen ist kann, dass der Streit zwischen den Parteien auf diese Weise endgültig ausgeräumt werden kann.

Die Widerklage hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Die Beklagten haben gegen den Kläger keinen Anspruch auf Herausgabe des in der Anlage WK 1 grün eingezeichneten Teilgrundstücks E-Straße 51 in Köln. Unproblematisch stehen den Beklagten weder Eigentum noch ein Sondernutzungsrecht an dem streitgegenständlichen Gartenstück zu. Ausweislich des Schreibens vom 16.05.2013 gingen die Beklagten selber nicht davon aus, ein Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zu haben.

Ein Recht auf Herausgabe des streitgegenständlichen Gartenteilstücks ergibt sich auch nicht aus einem einheitlichen Mietverhältnis der Beklagten betreffend die Wohnung Nr. 3.

Zwar ist entgegen den Ausführungen der Kammer in der mündlichen Verhandlung am 12.12.2014 nicht bereits davon auszugehen, dass ein bestehendes Mietverhältnis bezogen auf das hier streitgegenständliche Gartenteilstück jedenfalls durch die in der mündlichen Verhandlung am 26.02.2013 vom Kläger und der Streithelferin ausgesprochene und an die Beklagten übergebende Kündigung beendet wurde. Es kann insoweit dahinstehen, ob und gegebenfalls mit welcher Beteiligung im Februar 2013 eine Bruchteilsgemeinschaft bestand. Im Rahmen des einheitlichen Mietverhältnisses über die Wohnung Nr. 3 sowie des Gartenteilstücks scheidet die isolierte Kündigung nur eines Teils des Gartenteilstücks A1–B–C–C1–A1 aus. Grundsätzlich kann der Kündigende immer nur das gesamte Mietverhältnis kündigen. Eine Teilkündigung bezogen auf nur einzelne Teile der Mietsache ist unwirksam (BGH NJW 2012, 224, 225, Rn. 11, Blank in Blank/Börstinghaus, 4. Auflage 2014, § 542 BGB, Rn. 96 mit weiteren Nachweisen). Ein Fall, in dem die Teilkündigung des Vermieters nach § 573 b BGB ausnahmsweise zulässig ist, liegt nicht vor. Vielmehr sollte ein Anteil von etwa 30% der Gartenteilfläche gekündigt werden. Dies ist im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses nicht möglich. Aus den genannten Gründen konnte auch die Kündigung vom 04.10.2012 keine Wirkung entfalten.

Dennoch können die Beklagten aus dem Mietverhältnis keinen Herausgabeanspruch mehr ableiten. Das einheitliche Mietverhältnis besteht nach der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) nicht mehr fort. Bezogen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses der Beklagten an der Wohnung Nr. 3 hat die Kammer - in anderer Besetzung - in dem Parallelverfahren Landgericht Köln 10 S 58/14, in dem die Eigentümer der Wohnung Nr. 1, der das Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet wurde, die Herausgabe eines näher bezeichneten Teilstücks der Gartenfläche E-Straße 51 von den Beklagten verlangten und die WvM als Streitverkündete beteiligt war, wie folgt entschieden:

„Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist.

Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war.

Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und des Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen.

Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegenden Fall nicht.“

Dieser Rechtsauffassung schließt sich die Kammer in ihrer aktuellen Besetzung an. Es ist für beide Beklagte davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nach der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr fortbesteht und den Beklagten auch unter keinem anderen rechtlichen Gesichtspunkt ein Besitzrecht an der streitgegenständlichen Fläche zusteht.

Soweit die Beklagten in der Berufungsinstanz die Auffassung vertreten, der Kläger könne jedenfalls das Teilgartengrundstück zwischen der Mauer zum Rhein hin und der mit F1-F7 umschriebenen Garten bzw. Terrassenfläche des Klägers nicht beanspruchen, bedarf dies im Ergebnis keiner Entscheidung. Bezogen auf die Klage sind die Beklagten nach § 863 BGB mit Einwendungen ausgeschlossen. Mit ihrer Widerklage machen die Beklagten ausweislich der Anlage WK 1 (Bl. 201 der Akte) nicht die Herausgabe von Flächen geltend, die über den Umfang der Fläche F1 – F7 hinausgehen. Die grüne Markierung in der Anlage WK 1 zeigt klar, dass eine Fläche zwischen dem von den Beklagten verlangten Teilstück und der Begrenzungsmauer verbleibt. Die Herausgabe dieser Fläche verlangen die Beklagten gerade nicht.

Im Übrigen bleibt festzuhalten, dass den Beklagten aus den oben genannten Gründen keinerlei mietvertragliche Ansprüche mehr bezüglich Teilstücken der Gartenfläche des Grundstücks E-Straße 51 zustehen, so dass das verbleibende Teilstück bis zur Mauer vom Kläger jedenfalls nicht an sie herauszugeben wäre.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 101 Abs. 1, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden worden.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 3.900 € (davon entfallen 3.000 € auf die Widerklage).