Landgericht Köln, 5 O 136/12

Tatbestand:

Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Kaufpreisnachzahlung geltend.

Die Klägerin verkaufte und übereignete der Beklagten mit insgesamt drei Kaufverträgen das vormals den belgischen Streitkräften überlassene Schulgelände „C-Straße“ in L.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.12.1997 verkaufte die Klägerin der Beklagten zunächst die Grundstücke Gemarkung T, Flur X, Flurstücke X1 und X2 (Anlage K 3). Gemäß § 2 Abs. 2 dieses Kaufvertrags beabsichtigte die Beklagte, dieses Grundstück für den Betrieb eines städtischen Schwimmbades zu nutzen („Schwimmbadgrundstück“).

Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.12.2004 verkaufte die Klägerin der Beklagten das Grundstück Gemarkung T, Flur X, Flurstück X3, ca. 10.000 qm groß (Anlage K 2). Gemäß § 3 Abs. 4 beabsichtigte die Beklagte, das Grundstück zur Errichtung einer städtischen Schule zu nutzen („Schulgrundstück“).

Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.12.2004 veräußerte die Klägerin weiterhin das Grundstück Gemarkung T, Flur X, Flurstück X4, 4.767 qm groß, an die Beklagte (Anlage K 1, „Grünflächengrundstück“). Das Grünflächengrundstück bildete ursprünglich mit dem sog. Schulgrundstück ein einheitliches Flurstück (Flur X, Flurstück 615), das im Zuge der Veräußerung vom 30.12.2004 geteilt wurde, da die Beklagte für die Errichtung der städtischen Schule lediglich ein rund 10.000 qm großes Grundstück benötigte.

Im Hinblick auf die Lage der Grundstücke zueinander wird auf die Anlage K 4 (Bl. 51 des Anlagenheftes) Bezug genommen.

Der zuletzt genannte Vertrag vom 30.12.2004 betreffend das Grünflächengrundstück (Anlage K 3) enthält u.a. folgende Regelung:

„§ 4

Nachzahlung bei höherwertiger Nutzung

(1) Die Vertragsparteien haben bei ihren Überlegungen zur Veräußerung des Kaufgegenstandes folgende Nutzungsmöglichkeiten zugrunde gelegt:

Der Kaufgegenstand wird als Grünfläche verwendet und soll nicht bebaut werden.

Der Käufer muss die Grünfläche durch einen Zaun auf der nördlichen Grundstücksgrenze zu der Straße C-Straße hin einfrieden und damit von der als Gemeinbedarfsfläche (Schule) ebenfalls veräußerten zweiten Teilfläche des Grundstücks deutlich erkennbar abgrenzen.

(2) Der Käufer verpflichtet sich, für den Fall eine Nachzahlung zu dem in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreis (=Bodenpreis) zu leisten, dass er in seiner Eigenschaft als Planungsträger innerhalb von 20 Jahren nach Vertragsabschluss für das Grundstück eine nach Art und/oder Maß höherwertige Nutzungsmöglichkeit als in Absatz 1 festgestellt eröffnet. Diese Nachzahlungspflicht wird bereits dann wirksam, wenn der Käufer den in Absatz (1) beschriebenen Zaun beseitigt, verlegt oder die hier als Grünfläche veräußerte Teilfläche sonstwie der Nutzung der angrenzenden, als Gemeinbedarfsfläche veräußerten Nachbarfläche zugeordnet wird. Nachzuzahlen ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anforderung des Zahlungsbetrages durch die Verkäuferin.

…“

Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.12.2006 (Anlage K 7) verkaufte sodann die Beklagte die Flurstücke Nr. X2 und X4, mithin auch das Grünflächengrundstück, zum Zwecke der Bebauung mit einem Schwimmbad an die Streithelferin. Die Streithelferin errichtete daraufhin auf den beiden vorgenannten Grundstücken das sog. L-Schwimmbad, welches im 4. Quartal 2009 eröffnet wurde. Im Hinblick auf die gegenwärtige Nutzung der Grundstücke wird auf die Luftbildaufnahme vom 21.06.2011 verwiesen (Anlage K 8, Bl. 74 des Anlagenheftes).

Nachdem die Klägerin Kenntnis davon erlangt hatte, dass die Beklagte das Grünflächengrundstück als Teil des L-Schwimmbades nutzte, forderte sie die Beklagte mit Schreiben vom 14.09.2010 unter Fristsetzung zum 15.10.2010 zu einer Kaufpreisnachzahlung in Höhe von 1.487.684,- € auf. Hierbei handelte es sich um die Differenz des von ihr angesetzten Wertes des Grünflächengrundstücks in Höhe von 1.582.644,- € und dem vertraglich vereinbarten und bereits gezahlten Kaufpreis in Höhe von 94.960,- €. Die Beklagte lehnte die von der Klägerin geltend gemachte Nachzahlung auf den Kaufpreis vorprozessual ab.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe im Hinblick auf das Grünflächengrundstück ein Kaufpreisnachzahlungsanspruch in Höhe von 1.487.684,- € gemäß § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 zu. Das von der Beklagten erworbene Grünflächengrundstück sei durch die Nutzung durch das L-Schwimmbad dem Gemeinbedarf zugeführt worden, so dass die Voraussetzungen einer Kaufpreisnachzahlung gegeben seien. Der nach der Vorschrift des § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 zu berechnende Grundstückswert belaufe sich zum Bewertungsstichtag auf 1.582.644,- €.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagte und die Streithelferin der Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Voraussetzungen eines Kaufpreisnachzahlungsanspruchs nicht vorlägen. Der Kaufpreisnachzahlungsanspruch gemäß § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 habe lediglich für den Fall bestehen sollen, dass das Grünflächengrundstück nachträglich der Schulnutzung zugeführt werde. Dies ergebe sich aus dem Zusammenhang mit dem ebenfalls am 30.12.2004 geschlossenen Kaufvertrag betreffend das Schulgrundstück. Durch die Einbeziehung des Grünflächengrundstücks in die Schwimmbadnutzung werde der Nachzahlungsanspruch nicht ausgelöst. Das Grundstück sei keiner höherwertigen Nutzungsmöglichkeit zugeführt worden, so dass der Wertansatz „Wohnbauland“ unangemessen sei. Eine Auslegung der Klausel im Sinne der Klägerin widerspräche den Grundsätzen, die die öffentliche Hand allgemein bei derartigen Nachzahlungsklauseln anwende. Zudem handele es sich bei der Klausel in § 4 Abs. 2 um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die in der von der Klägerin vertretenen Auslegung unangemessen sei. Schließlich sei der von der Klägerin ermittelte Wert zu hoch bemessen.

Die Streithelferin der Beklagten ist ebenfalls der Auffassung, die Voraussetzungen des § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 lägen nicht vor. Die Nachzahlungspflicht setze voraus, dass die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Planungsträgerin für das Grünflächengrundstück eine höherwertige Nutzungsmöglichkeit habe schaffen müssen, was nicht der Fall sei. Die Vorschrift sei perplex und in sich so widersprüchlich, dass sie keine sinnvolle Auslegung erlaube. Für das Maß der Nutzung könne nur der geltende Durchführungsplan herangezogen werden, nicht aber eine weit entfernt liegende Wohnbebauung. Sie ist ebenfalls der Auffassung, die Klausel sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, insbesondere weil der Zeitpunkt der Ausübung in der Hand der Klägerin liege.

Das Gericht hat im Hinblick auf den Wert des Grünflächengrundstücks Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im Hinblick auf das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. B vom 23.01.2013 (Bl. 137ff. d.A.) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Kaufpreisnachzahlung aus § 433 Abs. 2 BGB i.V.m. § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 in Höhe von 1.487.684,- € zu.

Nach § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 ist der Käufer, mithin die Beklagte, verpflichtet, für den Fall eine Nachzahlung zu dem in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreis zu leisten, dass sie in ihrer Eigenschaft als Planungsträgerin innerhalb von 20 Jahren nach Vertragsabschluss für das Grundstück eine nach Art und/oder Maß höherwertige Nutzungsmöglichkeit als in Absatz 1 festgestellt eröffnet. Diese Nachzahlungspflicht wird bereits dann wirksam, wenn der Käufer den in § 4 Abs. 1 beschriebenen Zaun beseitigt, verlegt oder die als Grünfläche veräußerte Teilfläche sonstwie der Nutzung der angrenzenden, als Gemeinbedarfsfläche veräußerten Nachbarfläche zugeordnet wird. Nachzuzahlen ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anforderung des Zahlungsbetrages durch die Verkäuferin.

Die Voraussetzungen dieses vertraglich vereinbarten Kaufpreisnachzahlungsanspruchs liegen nach Überzeugung der Kammer vor.

Zunächst ist festzuhalten, dass es sich bei der Regelung in § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 BGB handelt. Dazu müsste eine Regelung vorliegen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und von der Klägerin der Beklagten gestellt wurde. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Beklagte bzw. deren Streithelferin haben bereits nicht substantiiert vorgetragen, dass die Klägerin eine derartige Formulierung in einer Vielzahl von Verträgen verwendet. Im Gegenteil handelt es sich vorliegend um eine individuell ausgehandelte Vertragsabrede im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB, da die Parteien offensichtlich eine spezielle Regelung für den vorliegenden Fall treffen wollten.

Eine Vertragsbedingung ist ausgehandelt i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn ihr Inhalt nicht nur vom angeblichen Verwender, sondern ebenso von der Verwendergegenseite in deren rechtsgeschäftlichen Gestaltungswillen aufgenommen worden und somit Ausdruck der rechtsgeschäftlichen Selbstbestimmung und Selbstverantwortung beider Vertragsparteien geworden ist (BGH NJW 1991, 1678f). Dabei ist nicht ausreichend, dass der Verwendungsgegner die jeweilige Vertragsbedingung lediglich zur Kenntnis genommen hat und dass ihr Inhalt erläutert und erörtert worden ist (BGH NJW 1988,410; BGHZ 104, 232, 236 = NJW 1988,2465; BGH NJW 1992, 2759f; NJW 2000, 1110f). „Aushandeln“ meint vielmehr, dass beide Parteien die reale Möglichkeit haben müssen, die inhaltliche Ausgestaltung der Klausel zu beeinflussen (BGH BeckRS 2013,5597; VersR 2013, 184,185). So liegt der Fall hier. Aus dem Schriftwechsel im Vorfeld des Vertragsschlusses ergibt sich eindeutig, dass die Klausel des § 4 Abs. 2 zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. So teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 14.12.2004 (Anlage K 5) mit, dass sie für den Neubau der Grundschule lediglich ein rund 10.000 qm großes Grundstück benötige. Aus diesem Grund wurde seitens der Beklagten vorgeschlagen, das ursprünglich im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück entsprechend aufzuteilen und die verbleibende Fläche von rund 4.700 qm – das „Grünflächengrundstück“ – zu einem geringeren Kaufpreis zu erwerben. Im Hinblick auf künftige andere Nutzungen wurde die Vereinbarung einer Nachzahlungsklausel vorgeschlagen. Hierauf ging die Klägerin mit Schreiben vom 16.12.2004 dem Grunde nach ein, mit dem sie akzeptierte, dass die Beklagte einen Teil des Grundstücks lediglich als Grünfläche erwerben wollte; es bestand lediglich eine abweichende Vorstellung hinsichtlich des Preises (vgl. Anlage K 6). Letztlich hat dieser Interessenausgleich in der Regelung des § 4 Abs. 2 seinen Niederschlag gefunden, der unter gewissen Voraussetzungen eine Nachzahlungspflicht der Beklagten statuiert. Weiterhin nimmt die Klausel u.a. Bezug auf den an der nördlichen Grenze des Grünflächengrundstücks zu errichtenden Zaun, dessen Entfernung u.a. den Nachzahlungsanspruch nach § 4 Abs. 2 auslösen sollte. Es handelt sich daher nach alledem um eine auf den Einzelfall zugeschnittene Individualvereinbarung, so dass die Klausel nicht in den Anwendungsbereich der §§ 305ff. BGB fällt.

Weiterhin liegen die Voraussetzungen eines Kaufpreisnachzahlungsanspruchs zur Überzeugung der Kammer vor.

Nach § 4 Abs. 2 verpflichtet sich der Käufer für den Fall, dass das Grünflächengrundstück innerhalb von 20 Jahren einer höherwertigen Nutzungsmöglichkeit zugeführt wird, zu einer Kaufpreisnachzahlung.

Durch die unstreitige Nutzung des Grünflächengrundstücks als Teil des Schwimmbades ist diese Voraussetzung erfüllt. Ein Schwimmbad stellt eine Einrichtung des Gemeinbedarfs dar (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 5 Rn. 15). Die Einrichtung eines öffentlichen Schwimmbades dient der Allgemeinheit; durch sie wird eine dem bloßen privatwirtschaftlichen Gewinnstreben entzogene öffentliche Aufgabe wahrgenommen (vgl. BVerwG, NVwZ 1994, 1004ff.).

Eine Einschränkung der Klausel nach Lesart der Beklagten dergestalt, dass der Nachzahlungsanspruch nur ausgelöst werden soll, wenn das Grünflächengrundstück für die angrenzende Schule genutzt wird, ist dem Vertrag nicht zu entnehmen.

Gegen diese Auslegung spricht bereits der eindeutige Wortlaut der Klausel. Die Vorschrift des § 4 Abs. 2 spricht von der Nutzung der „angrenzenden Nachbarfläche“, zu der auch das sog. Schwimmbadgrundstück gehört. Zudem spricht auch die Entstehungsgeschichte der Klausel eindeutig für die von der Klägerin vertretene Auffassung. Unstreitig teilte die Beklagte der Klägerin im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrags mit Schreiben vom 14.12.2004 mit, dass sie für den Neubau der Grundschule lediglich eine Fläche von rund 10.000 qm benötige, weshalb sie die verbleibende Fläche von 4.748 qm, mithin das sog. Grünflächengrundstück, zunächst nicht benötige. Gleichzeitig teilte die Beklagte mit, dass diese Fläche künftig gegebenenfalls in die von der Streithelferin der Beklagten betriebene Planung eines Schwimmbades einbezogen werde. Aus diesem Grund schlug die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 14.12.2004 vor, das Grundstück zunächst als Grünfläche zu einem reduzierten Kaufpreis zu erwerben und „hinsichtlich künftig anderer Nutzungen […[ entsprechende Nachzahlungsklauseln“ zu vereinbaren (vgl. Anlage K 5, Bl. 52 des Analgenheftes). Diesen Vorschlag akzeptierte die Klägerin dem Grunde nach mit Schreiben vom 16.12.2004, stellte aber klar, dass nicht erst die Errichtung des Schwimmbades, sondern bereits die Beseitigung des an der nördlichen Grenze des Grünflächengrundstücks zu errichtenden Zaunes den Nachzahlungsanspruch auslösen sollte (vgl. Anlage K 6, Bl. 55 des Anlagenheftes). Nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien sollte damit die Nutzung des Grünflächengrundstücks als Teil des Schwimmbades in jedem Fall den Nachzahlungsanspruch auslösen. Genau dies wurde sodann in § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vertraglich niedergelegt.

Gegen die von der Beklagten und ihrer Streithelferin vorgetragene Vertragsauslegung spricht schließlich auch die Regelung, dass eine höherwertige Nutzungsmöglichkeit, die die Nachzahlungspflicht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 des Kaufvertrags auslöst, bereits dann anzunehmen ist, wenn der Käufer, mithin die Beklagte, den an der nördlichen Grundstücksgrenze befindlichen Zaun entfernt und das Grundstück hierdurch räumlich mit dem angrenzenden Grundstück vereinigt. Nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien sollte also bereits die bloße Beseitigung der räumlichen Trennung zu dem Nachbargrundstück die Nachzahlungspflicht auslösen, ohne dass es näherer Feststellungen zu der Art der Nutzung bedarf. Die Nutzung als Teil des angrenzenden Schwimmbades löst damit erst Recht die Nachzahlungspflicht der Beklagten aus.

Die Regelung in § 4 Abs. 2 ist entgegen der Auffassung der Beklagten und ihrer Streithelferin auch nicht perplex bzw. widersprüchlich. Sinn und Zweck der Regelung ist zunächst – wie bereits dargestellt –, der Klägerin einen Nachzahlungsanspruch zu gewähren, wenn die Beklagte das Grünflächengrundstück einer höherwertigen Nutzung zuführt (§ 4 Abs. 2 Satz 1), da die Klägerin vor dem Hintergrund, dass die Beklagte diesen Grundstücksteil für die Errichtung der Grundschule ursprünglich nicht benötigte, im Jahre 2004 zunächst einen niedrigeren Kaufpreis akzeptiert hatte. In § 4 Abs. 2 Satz 2 des Kaufvertrags wird sodann konkretisiert, in welchen Einzelfällen die Nachzahlungspflicht ausgelöst wird. Die Rechtsfolgen werden in § 4 Abs. 2 Satz 3 bis 5 geregelt, wonach die Beklagte die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anforderung des Zahlungsbetrages durch die Klägerin zu erstatten hat (§ 4 Abs. 2 Satz 3). Im Hinblick auf die Bestimmung des Grundstückswertes vereinbarten die Parteien sodann die Wertermittlungsverordnung und die Wertermittlungsrichtlinien des Bundes (§ 4 Abs. 2 Satz 4) und ordneten – offensichtlich gerade zur Vermeidung von Streitigkeiten – für den Fall, dass die Fläche dem Gemeinbedarf zugeordnet wird, die Berechnung gemäß der Qualität „Wohnbauland“ an (§ 4 Abs. 2 Satz 5). Ob die Fläche tatsächlich als Wohnbauland beplant ist und als solche genutzt wird, ist nach der vertraglichen Regelung unerheblich. Allein entscheidend ist die Zuführung zu dem Gemeinbedarf, die durch die Nutzung als Teil eines Schwimmbades gegeben ist.

Der Klägerin steht damit dem Grunde nach ein Kaufpreisnachzahlungsanspruch gemäß § 4 Abs. 2 des Kaufvertrags vom 30.12.2004 zu.

Dem geltend gemachten Anspruch steht auch nicht der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin den Anspruch willkürlich zu einem für sie günstigen Zeitpunkt geltend gemacht hat. Unstreitig wandte sie sich mit Schreiben vom 14.09.2010 an die Beklagte, nachdem sie bei einer routinemäßigen Überprüfung der Verträge Kenntnis davon erlangt hatte, dass das Grünflächengrundstück als Teil des Schwimmbades genutzt wird. Insofern hat vielmehr die Beklagte ihrerseits gegen vertragliche Pflichten verstoßen, da sie die Klägerin nicht über die Nutzung als Teil des angrenzenden Schwimmbades informiert hat, obwohl sie hierzu gemäß § 4 Abs. 3 des Kaufvertrags verpflichtet war. Zur Vermeidung der Nachzahlungspflicht hätte es der Beklagten freigestanden, entweder von der Nutzung des Grünflächengrundstücks für das L-Schwimmbad abzusehen oder die vereinbarte Nachzahlungsfrist von 20 Jahren abzuwarten. Sofern sie sich zur Nutzung des Grundstücks entschließt, ist sie jedoch an die vertragliche Nachzahlungspflicht gebunden.

Im Hinblick auf die Höhe des geltend gemachten Anspruchs folgt das Gericht den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. B in seinem Gutachten vom 24.01.2013 (Bl. 137 d.A.). Der Sachverständige kommt zu dem Ergebnis, dass der von der Klägerin ermittelte Grundstückswert in Höhe von 1.582.644,- € zutreffend ist. Die Ausführungen in dem Gutachten sind nachvollziehbar und gut begründet. Ausgehend von der Qualifizierung als Wohnbauland, die die Parteien vertraglich vereinbart haben und an die sie gemäß § 145 BGB gebunden sind, ermittelt der Sachverständige auf Grundlage des von dem Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Beklagten ausgewiesenen Bodenrichtwerts von 430,- €/qm einen vorläufigen Bodenwert von 2.049.810,- €. Aufgrund der objektspezifischen Grundstücksmerkmale, insbesondere der Erschließungssituation, nimmt der Sachverständige sodann einen prozentualen Abschlag vor und gelangt zu einem Bodenwert in der Größenordnung der Klägerin, der innerhalb der von der Rechtsprechung zugebilligten Toleranz liegt. Dass es sich bei der Berechnung unter Zugrundelegung einer Nutzung als Wohnbauland letztlich um eine Fiktion handelt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, da die Parteien in § 4 Abs. 2 Satz 5 ausdrücklich vereinbart haben, dass für den Fall der Zuführung der Fläche zum Gemeinbedarf von einer Qualität „Wohnbauland“ auszugehen ist.

Der Klage war daher nach alledem stattzugeben.

Der Zinsanspruch folgt aus § 5 des Vertrages vom 30.12.2004 i.V.m. §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 2 BGB. Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 14.09.2010 unter Fristsetzung bis zum 15.10.2010 fruchtlos zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages aufgefordert, so dass sich die Beklagte ab dem 16.10.2010 mit der Zahlung in Verzug befand.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.

Streitwert: 1.487.684,00 €