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Tatbestand

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Die Klägerin begehrt die Herausgabe von seitens der Beklagten genutzten Räumlichkeiten.

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Die Beklagte nutzt die Räume im 3. Obergeschoss mit den dazugehörigen Kellerräumen der Liegenschaft F-Straße 57-59 in Köln. Inwieweit die Beklagte hierzu berechtigt ist, ist streitig. Die Klägerin macht einen Anspruch aus § 985 BGB geltend. Hilfsweise stützt sie ihren Anspruch auf § 546 BGB.

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Die Klägerin erwirkte im Klagewege einen Räumungstitel gegen den früheren Mieter der Gewerberäume, Herrn P. Mit Urteil vom 29. Dezember 2009 verurteilte das LG Köln (Az. 27 O 155/08) Herrn P zur Räumung. Das Urteil wurde vom OLG Köln insoweit am 25. Mai 2012 (Az. 1 U 87/11) bestätigt. Die Klägerin beauftragte Herrn OGV M mit der Durchsetzung des Räumungsanspruchs im Wege der Zwangsvollstreckung. Im Rahmen des Räumungstermins am 30. Oktober 2012, 9.00h traf Herr OGV M jedoch die Beklagte an, welche Kopien verschiedener Schriftstücke, welche aus dem Jahr 2001 datierten, vorlegte und sich als Mieterin der Räume ausgab. Die Räumung scheiterte.

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Im Nachgang richtete die Klägerin eine Anfrage an das Einwohnermeldeamt Köln. Laut Melderegisterauskunft ist die Beklagte seit dem 31. Mai 2010 unter der Anschrift F-Straße 57 gemeldet. Zuvor war die Beklagte unter der Anschrift B-Straße in Köln gemeldet.

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Mit Schreiben vom 20. Dezember 2012 erklärte die Klägerin vorsorglich die Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten, dies auch vor dem Hintergrund rückständigen Mietzinses, welcher sich auf 1.815,58 € monatlich belief (Anlage K15, Bl. 126f. d.A.).

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Die Klägerin behauptet, ein Mietvertrag mit der Beklagten sei nicht geschlossen worden. Sie bestreitet die Echtheit der seitens der Beklagten vorgelegten Schriftstücke aus dem Jahr 2001, wonach sie berechtigte Mieterin sein soll. Ein entsprechender Schriftverkehr mit der ehemaligen Eigentümerin der Räumlichkeiten, der N Industriebau Aktiengesellschaft & Cie. KG (im Folgenden: N) habe nicht stattgefunden. Dies ergebe sich auch aus einer entsprechenden Stellungnahme von Herrn Rechtsanwalt L vom 13. Dezember 2012, welcher die N rechtlich vertrat, wobei sich insbesondere die Faxnummer der N Mitte des Jahres 2000 geändert habe, was gegen einen Zugang und die Authentizität des seitens der Beklagten vorgelegten Faxschriftverkehrs spreche.

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Weiter wohne die Beklagte nicht in den Räumlichkeiten, sie haben kein Namensschild angebracht. Dies folge auch daraus, dass sie in einem anderen Verfahren vor dem Landgericht Köln zum Az. 7 O 219/09 als Zeugin benannt und ihre Anschrift mit B-Straße in Köln angegeben wurde. Ebenso ist in einem GmbH-Anteilsübertragungsvertrag vom 10. Juni 2011 und in einem Protokoll einer Gesellschafterversammlung vom 30. April 2007 als Anschrift der Beklagten die B-Straße in Köln genannt.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei allenfalls in ein gewerbliches Mietverhältnis eingetreten, weil mit Herrn P ein gewerbliches Verhältnis bestand (vgl. hierzu: Urteil des OLG Köln vom 08. August 2010, Az. 1 U 14/10).

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die Fläche im 3. Obergeschoss der Liegenschaft F-Straße 57-59, Haus 1.1 (rechtes Torhaus) (gemäß dem beigefügten Lageplan 1) in 50933 Köln nebst der dazu gehörigen Kellerräume (gemäß dem beigefügten Lageplan 2 rot schraffiert) geräumt an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte rügt die Zuständigkeit des Landgerichts Köln. Das Amtsgericht Köln sei gemäß § 23 Nr. 2a GVG zuständig, weil es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele.

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Die Beklagte behauptet, sie habe seit 2001 in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten gewohnt. Die Ummeldung sei erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, weil die Gesellschaft (die J AG), welche das Objekt in der B-Straße gemietet hatte, dieses kündigte. Sie habe das Objekt in der Decktseiner Straße lediglich für die Gesellschaft beaufsichtigt und bspw. für den Empfang der Post gesorgt. Gelegentlich habe sie die Räumlichkeiten auch als persönlichen Rückzugsort genutzt.

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Weiter seien reduzierte Mietzahlungen erfolgt, weil der Beklagten ein Minderungsrecht zustehe. Insoweit wird auf den Vortrag mit der Klagerwiderung (S. 15f., Bl. 169f. d.A.) verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. Dezember 2013 (Bl. 427 d.A.) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unzulässig. Das Landgericht Köln ist sachlich nicht zuständig (§§ 71, 23 Nr. 2a GVG).

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Die Klage ist vorrangig auf einen Anspruch gemäß § 985 BGB gestützt. Hilfsweise macht die Klägerin einen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB geltend (vgl. hierzu:  Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 10). Insoweit ist maßgeblich, wie dieses Mietverhältnis – dessen Bestehen die Klägerin zwar in Abrede stellt, sich aber hilfsweise auf dessen Kündigung beruft – zu kassifizieren wäre. Dabei sind allein die Behauptungen im Rahmen der Klageschrift zu berücksichtigen (Lückemann in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., 2014, § 23 GVG, Rn. 8; Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 7; Beschluss des OLG Köln vom 30. September 2010, Az.: 24 W 53/10). Dies gilt jedoch nur insoweit, als Tatsachen behauptet werden; hinsichtlich der rechtlichen Beurteilung des Klaganspruchs kommt es entscheidend auf die wahre Natur des Anspruchs und nicht auf die Ansicht der Parteien an (Wittschier in: Musielak, ZPO, 10. Aufl., 2013, § 23 GVG, Rn. 7).

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Das OLG Köln hat mit Urteil vom 24. Mai 2012 zum Az. 1 U 87/11 das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und Herrn P als Geschäftsraum-Mietverhältnis eingeordnet, weil die Anmietung der Räumlichkeiten durch diesen zum Zwecke der Weitervermietung und damit zu gewerblichen Zwecken erfolgte. Die Klägerin ist daher der Ansicht, die Beklagte könne allenfalls in ein gewerbliches Mietverhältnis eingetreten sein. Sie trägt jedoch auch vor, die Beklagte habe ihren Wohnsitz in dem zu räumenden Objekt gemeldet – was unstreitig ist. Dies macht sie auch mit ihrer Kündigung vom 20. Dezember 2012 geltend (Anlage K15, Bl. 126f. d.A.). Weiter ist nach den mit der Klagschrift eingereichten Unterlagen, deren Authentizität die Klägerin zwar in Abrede stellt, ein Mietverhältnis zum Zwecke der Wohnraumnutzung gegeben. Zur Entscheidung der Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, NJW 1985, 1772; BGH, NJW 1997, 1845; BGH, NJW 2008, 3361). Nach den als Anlagenkovolut K4 (Bl. 44f. d.A.) eingereichten Schriftstücken ist von einer Anmietung der Beklagten zum Zwecke des Wohnens auszugehen – wobei das Gericht nicht verkennt, dass die Klägerin die Echtheit dieser Schriftstücke bestreitet. Diese sind dennoch zur Bestimmung der Art des Mietverhältnisses, auf dessen Kündigung sich die Klägerin hilfsweise beruft, heranzuziehen. So heißt es bspw. in dem Fax vom 05. März 2001 (Bl. 46 d.A.), die Beklagte werde als langjährige Lebensgefährtin des Herrn P in den Wohnraummietvertrag vom 29.07.1997 aufgenommen. Insoweit wäre von einer Anmietung zu Wohnzwecken auszugehen, weil weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass die Beklagte die Wohnung - so wie Herr P - zum Zwecke der Weitervermietung angemietet hätte. Hiergegen spricht auch, dass die Beklagte ihren Wohnsitz in der F-Straße meldete, was nach der allgemeinen Lebenserfahrung für eine Nutzung zu Wohnzwecken spricht. Nach dem Tatsachenvortrag der Klägerseite ist das Mietverhältnis, auf dessen Kündigung sich die Klägerin hilfsweise beruft, als Wohnraummietverhältnis einzuordnen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

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Streitwert:               21.786,96 € gemäß §§ 41 Abs. 2 GKG, 3 ZPO (12 x 1.815,58 €; vgl. Herget in: Zöller, ZPO, 30. Aufl., 2014, Rn. 16, Stichwort „Mietstreitigkeiten“).