Landgericht Köln, 10 S 58/14

G r ü n d e :

Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses.

Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens.

Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab.

Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“

Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“.

Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort.

Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt.

Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht.

Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben.

Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014.

Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt.

Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft.

Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu.

Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht.

Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten.

Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu.

Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist.

Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war.

Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen.

Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht.

Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war.

Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 €