Landgericht Köln, 29 S 40/13

Gründe:

Die Klägerin, die Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße in Köln, macht gegen die Beklagte Wohngeldansprüche geltend. Die Beklagte war zusammen mit ihrem Ehemann Eigentümerin der Wohnung Nr. ###. Die Wohnung wurde zwangsversteigert, am 11.10.2011 erfolgte der Zuschlagsbeschluss.

In der Eigentümerversammlung vom 7.5.2010 (Bl.14) beschlossen die Eigentümer zu TOP 7 den Wirtschaftsplan 2010 rückwirkend zum 1.1.2010. Weiter wurde zu TOP 7 der Wirtschaftsplan 2011 beschlossen. In der Eigentümerversammlung vom 14.10.2011 wurde zu TOP 3 die Jahresabrechnung 2010 beschlossen. Zu TOP 6 wurde der Wirtschaftsplan 2011 erneut beschlossen. Aus dem Wirtschaftsplan 2010 schuldete die Beklagte noch Zahlungen in Höhe von 1.191,22 €. Aus der Jahresabrechnung 2010 ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 855,90 € für die Wohnung der Beklagten. Für das Wirtschaftsjahr 2011 waren für das Sondereigentum der Beklagten die Wohngeldforderungen für 1/2011 bis 10/2011 in Höhe von 3.200,00 € offen. Aus der Jahresabrechnung 2011, die in der Eigentümerversammlung vom 10.5.2012 beschlossen worden ist, ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag von 2.432,68 €.

Mit der Klageschrift vom 17.4.2012 hat die Klägerin einen Betrag von 4.055,90 € geltend gemacht, und zwar einen Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung 2010 in Höhe von 855,90 € sowie die Wohngeldvorauszahlungen für die Zeit vom Januar 2011 bis Oktober 2011 in Höhe von 3.200,00 €.

Sie ist der Auffassung, dass die Beklagte zur Zahlung verpflichtet sei.

Die Beklagte vertritt die Ansicht, dass sie nicht verpflichtet sei, den Nachzahlungsbetrag auf der Jahresabrechnung 2010 sowie die Wohngeldvorauszahlungen für 2011 zu zahlen, da sie aufgrund des Zuschlagsbeschlusses in der Zwangsversteigerung zum Zeitpunkt der Beschlussfassungen nicht mehr Eigentümerin gewesen sei. Überdies ist sie der Auffassung, dass die Klägerin aufgrund der zwischen der Gemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümer bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten verpflichtet gewesen wäre, die Forderungen vorrangig im Rahmen der Zwangsversteigerung geltend zu machen.

Die Beklagte hat hilfsweise die Aufrechnung gegen die Wohngeldforderungen mit angeblichen Schadensersatzansprüchen in Höhe der Hausgelder, die im Wege der vorrangigen Anmeldung gem. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aus dem Versteigerungserlös hätten erlangt werden können, erklärt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Wohngeldvorauszahlungen für 2011 erst durch die Beschlussfassung am 14.10.2011 fällig geworden seien, zu diesem Zeitpunkt sei die Klägerin nicht mehr Eigentümerin gewesen. Da die Beschlussfassung zur Jahresabrechnung 2010 ebenfalls erst am 14.10.2011 erfolgt sei, schulde die Klägerin auch den Nachzahlungsbetrag nicht.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit der Berufung. Sie führt zur Begründung aus, dass die Beklagte für 2010 Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 1.191,22 € schulde, der Betrag von 855,90 € stelle, da die Beklagte ihre Vorauszahlungsverpflichtungen nicht erfüllt habe, keine Abrechnungsspitze dar. Weiter legt die Klägerin dar, dass die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2011 bereits erstmalig am 7.5.2010 erfolgt sei. In der Eigentümerversammlung vom 14.10.2011 sei zu TOP 6 lediglich der bereits am 7.5.2010 beschlossene Wirtschaftsplan 2011 bestätigt worden. Die Beklagte habe durch die Veräußerung der Wohnung erhebliche finanzielle Mittel erlangt. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten besteht nicht.

Die Klägerin beantragt,

unter Aufhebung des am 25.1.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Köln die Beklagte und Berufungsbeklagte in Gesamtschuldnerschaft mit Herrn T, zuletzt bekannte Adresse Z-Straße, ##### Y, zu verurteilen, an die Klägerin und Berufungsklägerin, 4.055,90 € zuzüglich 5% Punkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3.5.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und die Revision zuzulassen.

Mit Schriftsatz vom 14.6.2013 hat die Klägerin nach Vorlage der Jahresabrechnung 2011, die einen Nachzahlungsbetrag von 2.432,68 € aufweist, den Rechtsstreit in Höhe von 767,32 € für erledigt erklärt.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Berufung unzulässig sei, soweit mit ihr der Betrag in Höhe von 767,32 € geltend gemacht worden sei. Bei dem Betrag von 855,90 € handele es sich um die Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung 2010, die erst durch die Beschlussfassung nach Eigentumsübergang fällig geworden sei, so dass sie diesen Betrag nicht schulde. Die Beklagte vertritt weiterhin die Auffassung, dass die Klägerin das rückständige Wohngeld in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG hätte anmelden müssen. Die zwischen den Eigentümern und der Gemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht gebiete es, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft vorrangig aus dem Versteigerungserlös befriedige. Die Anmeldung dieser Ansprüche gehöre zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Verwalterin habe diese Pflicht verletzt. Die Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren habe eine doppelte Funktion, zum einen erhalte die Eigentümergemeinschaft die ausgefallenen Wohngelder, zum anderen könne der verschuldete Eigentümer seine Schulden reduzieren. Aus der Zwangsversteigerung habe die Beklagte nichts erlangt. Den Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft könne die Beklagte ihre eigenen Schadensersatzansprüche aus der Verletzung der Pflicht zur Anmeldung der Ansprüche in der Zwangsversteigerung entgegenhalten (dolo-agit–Einrede). Es bestehe auch kein Rechtsschutzbedürfnis für die klageweise Geltendmachung der Wohngelder, weil die Gemeinschaft diese in dem Zwangsversteigerungsverfahren hätte realisieren können. Die geltend gemachten Hausgelder wären im Zwangsversteigerungsverfahren vollständig bedient worden. Weiter wendet sich die Beklagte gegen die Antragstellung – Verurteilung als Gesamtschuldner -, da der Ehemann nicht mitverklagt worden sei.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

Soweit die Klägerin mit der Berufung die Wohngeldvorauszahlungen für das Wirtschaftsjahr 2011 in voller Höhe (3.200,00 €) geltend gemacht hat, obschon die Jahresabrechnung 2011 bereits vorlag, die für die Wohnung der Beklagten lediglich einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.432,68 € vorsieht, ist die Berufung nicht unzulässig aber unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 3.288,58 €.

Für das Jahr 2010 schuldeten die Beklagte und ihr Ehemann als Eigentümer Wohngeld in Höhe von 3.840,00 € (12 x 320,00 €). Nach der Jahresabrechnung 2010, die bestandskräftig ist, wurden Zahlungen in Höhe von 2.538,97 € + 109,81 € (Rücklage) = 2.648,78 € geleistet, so dass noch Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 1.119,22 € offen standen. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich bei dem geltend gemachten Betrag in Höhe von 855,90 € nicht um die Abrechnungsspitze, die durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmals fällig gestellt wird. Die Abrechnungsspitze ist der Betrag um den die tatsächlich entstandenen Kosten die veranschlagten Kosten übersteigen. Hier schuldete die Beklagte hingegen noch 1.119,22 € aus dem Wirtschaftsplan. Dieser Betrag ist jedoch gedeckelt durch den tatsächlichen Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung 2010 in Höhe von 855,90 €. Mehr als die tatsächlich entstandenen Kosten kann die Klägerin nämlich nicht verlangen.

Für das Jahr 2011 schuldete die Beklagte Wohngeld in Höhe von 3.200,00 € (1/11-10/11 in Höhe von jeweils 320,00 €). Die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2011 erfolgte in der Eigentümerversammlung vom 7.5.2010. Die Beschlussfassung vom 14.10.2011 stellt lediglich eine Bestätigung des zuvor gefassten Beschlusses dar. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 7.5.2010 war die Beklagte noch Eigentümerin der Wohnung. Die Forderung der Klägerin ist jedoch auf den in der Jahresabrechnung tatsächlich ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.432,68 € beschränkt. Mehr als die tatsächlich entstandenen Kosten kann die Klägerin nicht geltend machen. Die neue Eigentümerin hat ihre Vorauszahlungen in Höhe von 2x 320,00 € geleistet; diese sind berücksichtigt worden.

Die Klägerin auch nicht gehindert, die offenen Wohngeldzahlungen für 2010 und 2011 im Klagewege gegen die Beklagte zu verfolgen.

Zwar sieht § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht hat, sich wegen der fälligen Wohngeldansprüche vorrangig aus dem Grundstück zu befriedigen, wenn die Ansprüche angemeldet werden. Aus dem Recht zur vorrangigen Befriedigung ergibt sich jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesem Recht Gebrauch machen muss und ansonsten mit ihren Ansprüchen ausgeschlossen ist. Ziel der Gesetzesänderung war es vielmehr, dem Ausfall von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung entgegen zu wirken, um die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu stärken. Weiter heißt es dazu in der Gesetzesbegründung: „Wenn Hausgeldansprüche bei vermögenslosen oder zahlungsunwilligen Wohnungseigentümern nicht mehr eintreibbar sind, müssen ihre Kostenanteile von den anderen Wohnungseigentümern mitgetragen werden. Notwendige Maßnahmen der Pflege und Instandhaltung des Wohnungseigentums unterbleiben. Wohnanlagen können verfallen oder zumindest erheblich an Wert einbüßen.“

Dieser Intention würde es aber zuwiderlaufen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dann mit ihrer Wohngeldforderung ausgeschlossen wäre, wenn - aus welchen Gründen auch immer - die Anmeldung der Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren unterblieben ist. Auch nach Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens besteht die Möglichkeit, dass ein Zahlungstitel gegen den säumigen Wohnungseigentümer noch durchgesetzt werden kann und so die Liquidität der Gemeinschaft erhalten wird, um notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des Wohnungseigentums durchführen zu können. Es besteht daher ein Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Klage.

Der Anspruch der Klägerin ist durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit ihrem behaupteten Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Wohngelder wegen der pflichtwidrigen Nichtanmeldung der Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren durch den Verwalter nicht erloschen.

Der Verwalter haftet gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Verletzung seiner gesetzlichen oder im Verwaltervertrag festgelegten vertraglichen Pflichten, §§ 280ff, 286 BGB. Grundsätzlich kommt eine Haftung des Verwalters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in Betracht, wenn der Verwalter schuldhaft die Anmeldung von Hausgeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren unterlässt und der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht, indem die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseigentümer nicht mehr beigetrieben werden können.

Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten scheitert jedoch daran, dass der von ihr behauptete Schaden außerhalb des Zurechnungszusammenhangs der von dem Verwalter verletzten Pflicht liegt. Für den Bereich der deliktischen Haftung und anderer gesetzlicher Haftungsvorschriften ist allgemein anerkannt, dass ein Schaden nur dann zu ersetzen ist, wenn er in den Schutzbereich der verletzten Vorschrift fällt. Das ist dann der Fall, wenn es sich um Folgen handelt, die im Bereich der Gefahren liegen, um deretwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Notwendig ist ein innerer Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage, nicht nur eine bloß zufällige äußere Verbindung (vgl. BGH WM 1989,1799; Palandt-Grüneberg, BGB, vor § 249 Rn.29). Diese Grundsätze gelten auch für Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten; auch hier hängt die Ersatzpflicht des Schädigers davon ab, dass die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte (vgl. BGH NJW 2005,1420). Dem Verwalter können keine Schäden zugerechnet werden, die außerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen (vgl. Jennißen-Heinemann, WEG, § 27 Rn. 171). Im vorliegenden Fall hat die Pflicht zur rechtzeitigen Anmeldung von Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren den Zweck, der Wohnungseigentümergemeinschaft das begrenzte Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zu sichern und so einem Ausfall der Forderung zu entgehen. Sinn und Zweck dieser Pflicht ist es hingegen nicht, den säumigen Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum zwangsversteigert wird, davor zu schützen, dass der nach Beendigung des Zwangsversteigerungsverfahren wegen Forderungen, die vorrangig hätten im Zwangsversteigerungsverfahren befriedigt worden wären, in Anspruch genommen zu werden. Dieses Risiko trägt die Beklagte als Wohnungseigentümerin, die es durch die Nichtzahlung des fälligen Wohngeldes auch verursacht hat.

Im Übrigen hat die Beklagte auch nicht dargelegt, dass ihr durch die Nichtanmeldung der Forderung der Klägerin im Zwangsversteigerungsverfahren ein Schaden in Höhe der jetzt geltend gemachten Wohngelder entstanden ist. Es ist davon auszugehen, dass andere Forderungen gegen die Beklagte aus dem Versteigerungserlös bedient worden sind. Soweit die Beklagte im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.8.2013 dargelegt, dass ihr Schaden unmittelbar auch in den durch das vorliegenden Zahlungsverfahren entstehenden Kosten bestehe, ist dieses Vorbringen nicht mehr zu berücksichtigen, da es nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgte. Es bestand auch keine Veranlassung die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

Da ein Schadensersatzanspruch der Beklagten gegen die Klägerin nicht besteht, kann die Beklagte einen solchen auch nicht einredeweise geltend machen.

Die Antragstellung – Verurteilung als Gesamtschuldner – ist nicht zu beanstanden. Die Verurteilung als Gesamtschuldnerin bringt lediglich die aus § 422 BGB sich ergebenden Beschränkung der Haftung zum Ausdruck.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Da die Jahresabrechnung 2011 während des Verfahrens 1. Instanz beschlossen worden ist, hätte die Klägerin im Hinblick auf den geltend gemachten überschießenden Teil der Wohngeldforderung den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklären müssen. Sie hat daher anteilig die Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung noch gebieten die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichtes.