Landgericht Köln, 29 O 183/11

TATBESTAND

Die Klägerin mietete von der Beklagten Gewerbemietflächen im Erdgeschoss und Untergeschoss des Hauses I-Straße A in 50933 Köln durch Mietvertrag vom 28.07.2005 an. Der Mietvertrag sah eine Nettokaltmiete von EUR 2.022,00 monatlich und eine Nebenkostenvorauszahlung von EUR 600,00 monatlich vor. Ferner enthielt der Vertrag folgende Regelungen:

„§ 3 Ziffer 4. (......) Die Abrechnung erfolgt jährlich. Hierbei erfolgt auch die Verrechnung der á-conto-Zahlungen. Etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen sind zu dem auf die Abrechnung folgenden Mietzahlungstermin zu leisten. (......)

§ 4 Aufrechnung und Zurückbehaltung

Gegenüber der Miete und Nebenkostenforderungen können weder Aufrechnungs- noch Zurückbehaltungsrechte geltend gemacht werden, sofern sie nicht rechtskräftig festgestellt, entscheidungsreif oder unstreitig sind und der Mieter seine Absicht dem Vermieter einen Monat vorher schriftlich angezeigt hat. (......)

§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjektes

(......) 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. Zu den Schönheitsreparaturen gehören neben dem Anstrich und / oder Tapezieren der Innenwände und Decken sowie des gesamten Holz- und Eisenwerks ( Türen, Türrahmen, Heizkörper, Heizleitungen etc. ) die regelmäßige Pflege und Erneuerung von Bodenbelägen bzw. das Abziehen von Parkettboden. (......)

§ 12 Beendigung des Mietvertrages

1.Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen – auch vom Mieter selbst beschafften – Schlüsseln zurückzugeben.

2.Die Fußböden sind gereinigt und frei von Schäden zurückzugeben, vorhandene Schäden sind von dem Mieter auf seine Kosten zu beseitigen, falls erforderlich ist der Boden zu erneuern. Letzteres wird für Teppichböden vermutet, wenn sie seit zehn Jahren liegen. (.......)

§ 13 Mietkaution

1.Der Mieter ist verpflichtet, bei Abschluss des Mietvertrages die unwiderrufliche selbstschuldnerische Bürgschaft einer Großbank oder Sparkasse bis zur Höhe eines Betrage von EUR 9.000,00 ( i.W. neuntausend ) beizubringen, die die Zahlungsverpflichtungen des Mieters aus diesem Vertragsverhältnis absichert. (......)

2.Über die Kaution wird abgerechnet, sobald die letzte Nebenkostenabrechnung erstellt ist.

3.Nach Beendigung des Mietvertrages kann sich der Vermieter wegen aller Ansprüche zwischen den Parteien aus der Mietkaution befriedigen. (.....)“. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage GSK 1, Bl. 8 ff. d.A., verwiesen.

Die Klägerin stellte der Beklagten eine Mietbürgschaft, die Sparkasse N bürgte mit Mietbürgschaftsurkunde vom 29.07.2005 bis zu einem Höchstbetrag von EUR 9.000,00 durch eine Bürgschaft auf erstes Anfordern. Die Bürgschaftsurkunde enthält u.a. die Regelung: „Die Bürgschaft erlischt, sobald die Bürgschaftsurkunde zurückgegeben wird, spätestens aber 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses“.

Die Beklagte rechnete gegenüber der Klägerin zuletzt die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2007 ab, eine weitere Nebenkostenabrechnung seit dem 01.01.2008 legte sie nicht vor. Die Klägerin forderte die Beklagte zur Rechnungslegung über die Nebenkosten der Jahre 2008 und 2009 mit Schreiben vom 27.02.2011 auf.

Das Mietverhältnis wurde zwischen den Parteien einvernehmlich zum 31.12.2010 beendet. Eine Räumung der Mietsache ist erfolgt. Versehentlich überwies die Klägerin am 03.01.2011 einen Betrag von EUR 3.120,18 an die Beklagte, eine Rücküberweisung war nicht möglich. Die Klägerin forderte die Beklagte zuletzt mit Schreiben vom 17.02.2011 zur Rückzahlung bis 28.02.2011 vergeblich auf.

Nachdem die Beklagte durch Teilanerkenntnisurteil vom 16.11.2011 verurteilt worden ist, hinsichtlich des Mietobjekts I-StraßeA, 50933 Köln, Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und im Untergeschoss, über die in § 3 Nr. 3 des zwischen den Parteien am 30.06./28.07.2005 geschlossenen Mietvertrages aufgeführten Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis 31.12.2009 unter Berücksichtigung der von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen abzurechnen, hat sie die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2008 und 2009 vorgelegt, für 2008 besteht eine Nachforderung der Beklagten in Höhe von EUR 818,79, für 2009 ergibt sich ein Guthaben der Klägerin in Höhe von EUR 119,47. Die Beklagte verrechnete das Guthaben für 2009 mit dem Nachforderungsanspruch für 2008; die Klägerin hat hinsichtlich der Restforderung von EUR 699,32 die Aufrechnung mit ihrem Rückforderungsanspruch in Höhe von EUR 3.120,18 erklärt und macht diesbezüglich lediglich noch den Restbetrag von EUR 2.420,86 geltend.

Ferner macht die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten bezogen auf einen Gegenstandswert von EUR 12.120,18 in Höhe von EUR 837,52 geltend.

Die Parteien haben im Hinblick auf das Teilanerkenntnisurteil und die vorgelegten Nebenkostenabrechnungen den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich der Klageanträge auf Verurteilung der Beklagten a) erforderlichenfalls die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben zu den Nebenkostenabrechnungen gemäß Klageantrag zu 1. an Eides statt zu versichern und b) an die Klägerin nach Erteilung der Rechnungslegung gegebenenfalls einen sich hieraus ergebenden, noch der Höhe nach zu bestimmenden Guthabenbetrag nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8%punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 2.420,86 zu-

züglich Zinsen hieraus in Höhe von 8 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.03.2011 zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, die Originalmietbürgschaftsur-

kunde, ausgestellt am 29.Juli 2005 durch die Sparkasse N zu Kontonummer #####/#### über EUR 9.000,00 an die Sparkasse N, C-Straße, ####2 N ( Bearbeitungsnummer: ####### ) herauszugeben;

3. die Beklagte zu verurteilen, weitere EUR 837,52 zuzüglich

Zinsen hieraus in Höhe von 8%punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Räume seien zu Mietbeginn vollständig restauriert und renoviert übergeben worden, das Objekt sei in unrenoviertem Zustand zurückgegeben worden. In einem Türrahmen im Souterrain habe die Klägerin ein Loch gebohrt, um die Verkabelung vom Hochparterre in die Souterrainräume führen zu können. Zu diesem Zweck sei auch ein Loch in die Wand gebohrt worden. In den Räumen selbst seien unzählige Nägel und Dübel vorhanden gewesen. Die Löcher hätten geschlossen und die Nägel und Dübel entfernt und sodann verschlossen werden müssen. Die Räume hätten sich bei Rückgabe in einem Zustand, wie er nach fünfjähriger Mietzeit nicht anders zu erwarten gewesen sei, befunden. Dort, wo Schränke in den Räumen gestanden hatten, sei der Anstrich heller, dies gelte auch für Stellen, an denen Bilder aufgehangen worden waren oder Regale gestanden oder gehangen haben. Um Lichtschalter seien grau/schwarze Ränder entstanden. An den Decken hätten sich braune Stellen rund um die aufgehängten Lampen gebildet. Der Einbauschrank im Souterrain sei erheblich beschädigt gewesen, in der Schrankfront seien mehrere Katscher und Einkerbungen vorhanden gewesen, die die braune Grundfarbe des Einbauschrankes wieder zum Vorschein brachten. Zur Beseitigung dieses Zustandes habe die Beklagte EUR 5.736,00 aufzuwenden, insoweit nimmt die Beklagte Bezug auf das Angebot der Firma W vom 10.06.2010, Anlage B1, Bl. 37 d.A.. Im Chefzimmer habe historisches Parkett gelegen, das vor Bezug durch die Klägerin restauriert und neu versiegelt worden sei. Bei Rückgabe sei das Parket an den Stellen, an denen der Schreibtisch gestanden hatte, irreparabel beschädigt gewesen. Zur Beseitigung der Schäden sei ein Aufwand von EUR 3.024,45 netto notwendig, wegen der Einzelheiten nimmt die Beklagte Bezug auf das Angebot der Firma I vom 27.10.2010, Anlage B2, Bl. 38 f. d.A.. Die Klägerin habe die Ausführung von Renovierungsleistungen verweigert, zuletzt am 22.12.2010. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Renovierungsklausel im Hinblick auf die Regelung der Übergabe der Mietsache in „bezugsfertigem Zustand“ wirksam sei.

Die Beklagte behauptet ferner, die Klägerin habe vor Rückgabe der Räume die Fußböden, die Fenster, die Fensterrahmen, die Fensterbänke und die Türen nicht gereinigt. Der Einbauschrank im Erdgeschoss sei nicht ausgewaschen gewesen. Ferner habe die Klägerin einen Stahlschrank zurückgelassen. Die Beklagte habe sieben Stunden im Souterrain und 16 Stunden im Parterre gearbeitet, pro Stunde seien EUR 15,00 zu berechnen, so dass sich eine Forderung von EUR 345,00 netto ergebe. Die Beklagte erklärt die Aufrechnung in der Reihenfolge der dargestellten Ansprüche, auch bezogen auf die geltend gemachten Rechtsanwaltsgebühren, bezüglich derer sie zudem der Auffassung ist, dass im Rahmen des Schadensersatzes Umsatzsteuer nicht geschuldet sei.

Die Klägerin erhebt die Einrede der Verjährung. Diesbezüglich trägt sie vor, die Beklagte habe die Räume am 01.01.2010 zurückerhalten, die Klägerin sei bereits am 31.12.2009, spätestens jedoch im Frühjahr 2010 ausgezogen. Ab diesem Zeitpunkt habe die Beklagte unmittelbare Sachherrschaft erlangt. Über den 31.12.2009 hinaus hätten keine Möbel mehr in den Räumen gestanden. Die Klägerin behauptet ferner, die Mieträume seien nicht über den bestimmungsgemäßen Gebrauch hinaus in Anspruch genommen worden. Sofern Beschädigungen vorliegen sollten, hielten sich diesem im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauches bzw. des üblichen Verschleißes der Mieträume. Die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages hält die Klägerin für unwirksam gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ferner trägt die Klägerin vor, dass die Räume bei ihrem Auszug in einem gereinigten Zustand gewesen seien. Zudem sei eine Fristsetzung durch die Beklagte nicht erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und der von ihnen überreichten Anlagen Bezug genommen.

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

Die zulässige Klage ist in dem noch geltend gemachten Umfang begründet.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von EUR 2.420,86 aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Der Beklagten stand für den Monat Januar 2011 ein Mietzinsanspruch nicht mehr zu, da das Mietverhältnis unstreitig zum 31.12.2010 beendet worden war. Dementsprechend ist der Beklagten in Höhe der von der Klägerin vorgenommenen Zahlung von EUR 3.120,18 eine Leistung ohne Rechtsgrund zuteil geworden.

Da der Beklagten unstreitig noch ein Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung 2008 in Höhe von EUR 699,32 zustand, mit dem die Klägerin die Aufrechnung erklärt hat, wogegen auch unter Berücksichtigung der Regelungen im Mietvertrag keine Bedenken bestehen, steht der Klägerin ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von noch EUR 2.420,18 gegen die Beklagte zu.

Gegenüber diesem Zahlungsanspruch der Klägerin vermag die Beklagte nicht mit Gegenforderungen wegen Säuberungs- und Renovierungsleistungen am Mietobjekt aufzurechnen, derartige Gegenforderungen stehen der Beklagten nicht zu.

Der Beklagten stehen gegenüber der Klägerin keine Ansprüche auf Schadensersatz wegen fehlender Durchführung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung zu, die im Mietvertrag vom 28.07.2005 in § 7 Ziffer 3 enthaltenen Regelungen sind gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, ob darüber hinaus auch die Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrages zur Rückgabe in bezugsfertigem Zustand unwirksam ist, kann dahinstehen, denn jedenfalls ist dieser Regelung die vertragliche Grundlage auf Grund der Unwirksamkeit der Regelung in § 7 Ziffer 3 entzogen. Nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien handelt es sich bei den Regelungen im Mietvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen und nicht um individuell ausgehandelte Klauseln. § 7 des Mietvertrages sieht nicht nur die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor, sondern in § 12 Ziffer 2 ist die Verpflichtung enthalten, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zudem renoviert zurückzugeben. Die Klausel in § 12 Ziffer 1, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben ist, stellt im Zusammenhang mit Ziffer 2 betrachtet die Verpflichtung einer Endrenovierung dar ( vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 10.Aufl., § 538 Rdnr. 127 ). Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln ( vgl. BGH NZM 2005, 504 ff. ), jedenfalls aber entzieht die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel der vertraglichen Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand die Grundlage ( vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2007, 215 ). Im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Klauseln im vorliegenden Mietvertrag hat die Klägerin durch das Unterlassen von Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung bzw. Endreinigung keine ihr obliegende Pflicht verletzt.

Dagegen hat die Beklagte einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung des Mietobjektes, die über den vertragsgemäßen Gebrauch und die hierdurch entstandenen Mängel hinausgehen, nicht schlüssig dargetan. Das Vorhandensein von Nägeln und Dübeln, die Veränderung des Anstriches, die Ränder um Lichtschalter und das Vorhandensein von Beschädigungen wie Einkerbungen an einer Schrankfront sind Mängel, die im Rahmen des normalen Gebrauchs einer Mietsache entstehen. Dies gilt ebenso für das Herstellen von zwei Löchern zur Verkabelung im Mietobjekt, denn die Beklagte hat nicht hinreichend zu dem Ausmaß der Löcher und deren genauer Positionierung vorgetragen, so dass nicht festgestellt werden kann, dass es sich hierbei um eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Maßnahme handelt. Auch die Beschädigungen des Parkettbodens stellen nur eine Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs dar, dies folgt bereits aus dem Vortrag der Beklagten, auf welche Art und Weise die Beschädigung entstanden sein soll, nämlich durch das Aufstellen eines Schreibtisches. Dass in einem Gewerbemietobjekt Büroräume eingerichtet werden und ein Schreibtisch aufgestellt wird, ist üblich. Sofern dadurch Einkerbungen im Parkettboden entstehen, handelt es sich noch um den vertragsgemäßen Gebrauch. Andernfalls hätte es einer konkreten Abrede der Parteien zum Benutzerverhalten bedurft. Das von der Beklagten vorgelegte Angebot lässt ebenso wenig erkennen, dass die Schäden auf Grund übermäßigen Gebrauchs des Objektes entstanden sind. In diesem Zusammenhang ist auch das Vorbringen der Beklagten zu bewerten, die dargetan hat, dass sich die Räume bei Rückgabe in einem Zustand befunden hätten, wie er nach fünfjähriger Mietzeit nicht anders zu erwarten gewesen sei, demzufolge auch die Beklagte die Entstehung der Mängel allein auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurückführt. Darüber hinausgehender Vortrag fehlt.

Soweit die Beklagte Ansprüche wegen des Nichtentfernens eines Stahlschrankes geltend macht, kann es dahingestellt bleiben, ob dieser Schrank von der Klägerin nicht entfernt worden ist, denn es ist bereits nicht dargetan, dass die Beklagte den Erfüllungsanspruch gegenüber der Klägerin geltend gemacht hat und die Klägerin in Verzug gesetzt hat. Das Vorbringen der Beklagten hinsichtlich Aufforderungen und Ablehnung durch die Klägerin bezieht sich lediglich auf die Beseitigung der Beschädigungen, so dass es hinsichtlich des Stahlschrankes an den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches fehlt.

Der Beklagten stehen mithin keine Ansprüche auf Schadensersatz gegenüber der Klägerin zu, mit denen sie aufzurechnen vermag.

Der Klägerin steht darüber hinaus ein Anspruch auf Herausgabe der Mietbürgschaftsurkunde an den Bürgen gemäß § 371 BGB zu. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist über die Kaution abzurechnen und die Bürgschaft herauszugeben ( BGH NJW 2006, 1422 ff. ). Bei Geschäftsraummiete hat dies innerhalb einer Frist von bis zu einem Jahr oder angemessen bis zum Ablauf der zuzubilligenden Abrechnungsfrist, wobei der Vermieter die Abrechnung nicht treuwidrig verzögern darf, zu erfolgen. Abgesehen davon, dass die Bürgschaft gemäß der Regelung in der Bürgschaftsurkunde bereits erloschen ist und die Bürgschaft mithin von der Beklagten nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, folgt nichts anderes aus § 13 Ziffer 2 des Mietvertrages, denn das Mietverhältnis ist bereits zum 31.12.2010 beendet worden, so dass es der Beklagten oblegen hat, eine Abrechnung vorzunehmen. Indem sie dies trotz eine Zeitablaufs von nahezu 18 Monaten nicht vorgenommen hat, ist der Anspruch auf Herausgabe fällig und kann sie die Rückgabe nicht verweigern. Dass noch Ansprüche der Beklagten bestehen, hat diese ebenso wenig dargetan.

Der Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten ist aus Verzug, §§ 280, 286 BGB begründet, denn die Beklagte befand sich sowohl mit der Vorlage der Nebenkostenabrechnungen als auch mit der Rückzahlung des unberechtigt erlangten Betrages von EUR 3.120,18 sowie der Herausgabe der Bürgschaftsurkunde in Verzug, so dass die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur außergerichtlichen Tätigkeit erforderlich wurde, Gegenansprüche, so aus Nebenkostenabrechnungen, hatte die Beklagte bis dahin, auch mangels Abrechnung, nicht geltend gemacht. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren der Prozessbevollmächtigten der Klägerin gehören zu den gemäß § 249 Abs. 1 BGB auszugleichenden Vermögensnachteilen. Auch der Höhe nach sind die geltend gemachten Gebühren nicht zu beanstanden, sie werden mit Ausnahme der Umsatzsteuer von der Beklagten nicht angegriffen. Die auf die Anwaltskosten entfallende Umsatzsteuer ist auch dann zu ersetzen, wenn der Geschädigte die Steuer im Wege des Vorsteuerabzugs von seiner eigenen Steuer absetzen kann ( vgl. Zöller-Herget, ZPO, 29.Aufl., § 91 Rdnr. 13 ).

Die Zinsansprüche sind aus Verzug bzw. § 291 BGB begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 91 a, 709 ZPO. Die Beklagte hat auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit dieser in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, denn die im Rahmen der Stufenklage geltend gemachten Ansprüche waren von Anfang begründet gewesen. Die Voraussetzungen des § 93 ZPO lagen indes nicht vor.

Streitwert: bis zum 23.01.2012: EUR 12.620,18

danach: EUR 11.420,86