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Tatbestand

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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Gewerbemietverhältnis.

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Zwischen den Parteien bestand gem. Vertrag vom 10.05.2004 ein Mietvertrag über das Objekt C-Straße, 51143 Köln. Mit Urteil des Landgerichts Köln vom 09.11.2010 (Az 37 O 223/10) wurde der Beklagte zur Räumung verurteilt. Das Urteil wurde mit Beschluss des Oberlandesgerichts Köln vom 26.04.2011 (Az 22 U 190/10) rechtskräftig.

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In der Folgezeit räumte der Beklagte das Objekt nicht, zahlte jedoch den vereinbarten Mietzins in Höhe von monatlich 3.436 € (Kaltmiete in Höhe von 2.940,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 496,00 €). Für die Monate Januar bis einschließlich März 2012 leistete der Beklagte keine weiteren Zahlungen an den Kläger. Das Objekt wurde Ende April 2012 geräumt.

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Mit seiner Klage begehrt der Kläger Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis einschließlich März 2012.

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Der Kläger behauptet, die Nutzungsentschädigung sei der Höhe nach angemessen. Der Kläger bestreitet etwaige Schäden an Waren des Beklagten. Von einem Wasserschaden habe er erstmals im Januar 2012 Kenntnis erlangt, als der Versicherungsvertreter des Beklagten das Objekt aufsuchte. Einen Schaden am Flachdach des Anbaus habe er daraufhin umgehend behoben.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 10.308,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er bestreitet die Angemessenheit der Nutzungsentschädigung.

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Zudem erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit einer angeblichen Schadensersatzforderung. Hierzu behauptet er, es seien insgesamt fünf Wasserschäden im Objekt aufgetreten, die zu erheblichen Schadensersatzforderungen gegen den Kläger geführt hätten.

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Am 24.09.2011 sei ein Schaden in Höhe von 9.875,00 €, am 16.12.2011 ein Schaden in Höhe von 12.289,71 € und am 20.01.2012 sei ein Schaden von 16.232,78 € entstanden.

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Zwei weitere Wassereinbrüche am 24.02.2012 und am 03.04.2012 hätten zu Schäden in Höhe eines weiteren Betrages von rund 24.000 € geführt.

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Aufgrund verstopfter Fallrohre und Traufen sei Wasser in die über dem vom Beklagten genutzten Ladenlokal liegenden Wohnungen und von dort in die Mieträumlichkeiten eingedrungen. Hierdurch seien u.a. Lebensmittel in erheblichem Umfang verdorben worden mit der Folge, dass diese unverkäuflich geworden seien. Die Schäden seien dem Kläger jeweils unverzüglich angezeigt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. Im Wege des Mahnverfahrens hat der Kläger zunächst anteilige Nutzungsentschädigung für Januar 2012 in Höhe von 2.436,00 € geltend gemacht. Der Mahnbescheid wurde dem Beklagten am 25.01.2012 zugestellt. In der Anspruchsbegründung vom 16.03.2012, dem Beklagten zugestellt am 24.03.2012, hat der Kläger seine Klage um Nutzungsentschädigung für den anteiligen Monat Januar sowie die Monate Februar und März erweitert.

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Entscheidungsgründe

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I. Die Klage ist begründet.

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1. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 10.308,00 € gem. § 546a BGB.

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Zwischen den Parteien bestand unstreitig ein Mietverhältnis über die Mieträumlichkeiten C-Straße in Köln. Das Mietverhältnis wurde mit Wirkung zum 01.06.2010 beendet und der Beklagte durch rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Köln zur Räumung verurteilt. Dennoch nutzte der Beklagte das Objekt in der Zeit von Januar bis einschließlich März 2012.

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Die vom Kläger begehrte Nutzungsentschädigung ist auch angemessen. Im Rahmen des Anspruchs aus § 546a BGB kann der Vermieter die zur Zeit der Beendigung des Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Miete samt Nebenentgelt verlangen (Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 546a BGB Rn. 11). Das der zwischen den Parteien vereinbarte und zuvor gezahlte Mietzins von der Klägerseite unzutreffend wiedergegeben sei, ist von der Beklagtenseite zu keinem Zeitpunkt vorgetragen worden.

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2. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB.

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3. Die Klageforderung ist auch nicht durch Aufrechnung des Beklagten gem. §§ 387, 389 BGB erloschen.

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Dem Beklagten stehen aufgrund der behaupteten Wasserschäden vom 24.09.2011, vom 16.12.2011 sowie vom 20.01.2012 keine Ansprüche gegen den Kläger in Höhe von 38.397,49 € zu. Dem Beklagten stehen auch hinsichtlich der weiteren behaupteten Schadenfälle vom 24.02.2012 sowie vom 03.04.2012 keine Schadensersatzansprüche in Höhe von weiteren 24.000 € zu.

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a) Nach der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses bestand keine vertragliche Beziehung mehr zwischen den Parteien, so dass ein Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist.

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Auch wenn der Kläger seinen Räumungsanspruch bis zum vom Beklagten behaupteten Schadenseintritt nicht durchgesetzt hat, ist hierdurch nicht von einer Fortführung oder eines Neuabschlusses eines Vertragsverhältnisses auszugehen. Entscheidend hierfür ist jeweils eine Beurteilung des Einzelfalles. Hier liegt allenfalls ein kurzes Zuwarten des Klägers vor, zumal der Beklagte in der unmittelbaren Nachbarschaft ein neues Ladenlokal errichtete und mit einer Räumung zu rechnen war. Für eine Neubegründung des Mietverhältnisses fehlt das erforderliche Zeitmoment (vgl. AG Hamburg-Altona, Urt. v. 01.03.2005, Az 316 C 635/04).

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b) Dem Beklagten steht auch kein Anspruch auf Schadensersatz aus § 823 Abs. 1 BGB zu.

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In Betracht kommt einer Haftung des Klägers aufgrund der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht. Das Bestehen einer solchen dem Beklagten gegenüber ist bereits fraglich, da er aufgrund des wirksamen Räumungstitels lediglich vom Kläger in den Mieträumlichkeiten geduldet wurde. Insofern kann nicht mehr uneingeschränkt von einer Verpflichtung des Klägers ausgegangen werden, wonach ein Gebäudeeigentümer grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Schäden von Rechtsgütern des Mieters abzuwenden.

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Der Vortrag des Beklagten zur Entstehung sowohl des ersten Wasserschadens als auch der weiteren Schäden ist bereits unsubstantiiert. Der Beklagte trägt in der Klageerwiderung vor, der Schaden sei durch verstopfte Fallrohre und Traufen entstanden. Im Schriftsatz vom 21.06.2012 wird auf Risse im Flachdach verwiesen (Bl. 121 d.A.).

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Hinsichtlich des Wasserschadens im September 2009 fehlt es jedenfalls am Verschulden des Beklagten. Inwieweit dem Kläger hinsichtlich des vom Beklagten behaupteten Wasserschadens im September 2011 Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, hat der Beklagte nicht dargetan.

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In Bezug auf die weiteren Schäden scheitert ein Anspruch – auch unter Zugrundelegung des Beklagtenvortrags – an einem überwiegenden Mitverschulden des Beklagten gem. § 254 BGB. Sofern er den Schaden – wie von ihm behauptet – dem Kläger angezeigt hat und dieser daraufhin untätig geblieben ist, hätte es dem Beklagten freigestanden, das Ladenlokal zu räumen und hierdurch weiteren Schaden von den eingebrachten Waren abzuwenden. Ein Anspruch auf Beseitigung der vom Beklagten behaupteten Mängel des Mietobjekts bestand nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht mehr.

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II. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

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Streitwert: 10.308,00 €