E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit oben genanntem Urteil hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger als Erdgeschossmieter des Objektes Q-Weg in ####1 Köln, aus dem Dauermietvertrag vom 15.12.1964, seinerzeit noch abgeschlossen mit der L- Wohnungsgesellschaft Köln mbH, in Verbindung mit der Hausordnung, Stand: Januar 1960, dort Ziffer 12, seit dem 12.05.2009 nicht mehr verpflichtet ist, Bürgersteige und Hauszugänge des oben genannten Objektes von Schnee und Eis freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen. Mit ihrer zulässigen Berufung bekämpft die Beklagte das vorzitierte Urteil und verfolgt ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter.

Die Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Das vorzitierte Urteil des Amtsgerichts ist im Ergebnis, auch unter Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren, zutreffend.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Regelung in Ziffer 12 der Hausordnung zum Dauermietvertrag vom 15.12.1964, durch die die Pflicht zur Erfüllung des Winterdienstes auf den Kläger als Mieter überwälzt worden ist, Bestandteil des vorgenannten Dauermietvertrages geworden. Die Kammer legt ihrer Entscheidung weiter zugrunde, dass die vorzitierte vertragliche Regelung der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB, entsprechend § 9 AGBG a. F., standhält. Wegen der Einzelheiten zu diesen beiden Gesichtspunkten wird, um überflüssige Wiederholungen zu vermeiden, auf die Hinweise im Beschluss der Kammer vom 24.11.2011 Bezug genommen.

Obwohl danach der Kläger zunächst vertraglich verpflichtet war, den Winterdienst hinsichtlich der in Ziffer 12 der Hausordnung genannten Flächen – bei Bedarf – zu erfüllen, so ist der Kläger doch mittlerweile von dieser Pflicht frei geworden.

Aufgrund der vom Kläger in erster Instanz vorgelegten Bescheinigung seines behandelnden Arztes Dr. B vom 22.04.2009 in Verbindung mit den hierzu zwanglos passenden Feststellungen des Sachverständigen Dr. A in seinem von der Kammer eingeholten Gutachten vom 15.02.2012 steht – entgegen dem Bestreiten der Beklagten – sicher fest, dass der Kläger am 06.02.1931 geboren seit dem 12.05.2009 gesundheitlich dauerhaft nicht mehr in der Lage ist, den Winterdienst zu erfüllen. Die Beklagte ist den inhaltlich eindeutigen und überzeugend begründeten Feststellungen des Sachverständigen, dessen Fachkunde und persönliche Unabhängigkeit außer Zweifel stehen, nicht entgegen getreten.

Dem Kläger steht nach Treu und Glauben, nämlich aufgrund der durch den zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis begründeten Pflicht zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Belange der anderen Vertragspartei, hier: auf die Gesundheit und körperliche Unversehrtheit des Klägers, ein Anspruch auf Freistellung von der vertraglichen Pflicht zur Erfüllung des Winterdienstes zu. Dabei kann dahinstehen, ob ein solcher Freistellungsanspruch des Mieters generell im Falle seines dauerhaften Unvermögens zur Erfüllung des Winterdienstes zu bejahen ist (in diesem Sinne etwa Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 535 BGB, RN 154, m. w. N.). Denn jedenfalls im hier zu entscheidenden Fall besteht der Freistellungsanspruch. Der Kläger würde, wenn er an seiner Verpflichtung zum Winterdienst festgehalten würde, hierdurch erheblich belastet, weil er einen Dritten finden müsste, der für ihn den Winterdienst – gegebenenfalls gegen Bezahlung – erledigt. Andererseits entsteht der Beklagten durch eine Freistellung des Klägers vom Winterdienst im Ergebnis kein Nachteil. Die Besonderheit des hiesigen Falles besteht nämlich darin, dass sich der auf den Kläger und zwei weitere Mieter im Erdgeschoss des Objektes Q-Weg überwälzte Winterdienst – nach dem eigenen Vortrag der Beklagten – schon seit vielen Jahren faktisch letztlich beschränkt auf den nur etwa 10 Meter langen Gehweg von der Hauseingangstür bis zur öffentlichen Straße. Mit der Reinigung und dem Winterdienst hinsichtlich aller anderen Wege innerhalb des Objektes und auch hinsichtlich des öffentlichen Bürgersteigs vor dem Objekt hat die Beklagte dagegen – wiederum nach ihrem eigenen Vortrag – im Einvernehmen mit den Mietern im Hause ein Unternehmen beauftragt. Die Vergütung, die die Beklagte an dieses Unternehmen zu zahlen hat, legt die Beklagte auf die Mieter im Hause im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen um. Wenn nun das von der Beklagten bereits beauftragte Unternehmen zusätzlich auch noch mit dem Winterdienst bezüglich des Gehwegs von der Hauseingangstür bis zur öffentlichen Straße beauftragt würde, läge hierin eine nur geringfügige Erweiterung des Katalogs der von dem Unternehmen zu erbringenden Leistungen. Es kann als sicher vorausgesetzt werden, dass das Unternehmen einem auf eine solche geringfügige Erweiterung des Leistungskatalogs gerichteten Ansinnen der Beklagten zustimmen wird. Sollte aufgrund einer solchen vereinbarten Erweiterung des Leistungskatalogs zugleich eine Erhöhung der Vergütung des Unternehmens vereinbart werden, so könnte die Beklagte auch den Erhöhungsbetrag auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen umlegen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10 S. 1 und 2, 713 ZPO.

Die Kammer hat – entgegen der hierauf gerichteten Anregung der Beklagten – keinen Anlass, die Revision gegen ihr Urteil zuzulassen, weil das Urteil – wie vorgenannt – entscheidend auf den tatsächlichen Besonderheiten des zur Entscheidung stehenden Einzelfalls, nicht dagegen auf einer grundsätzlichen rechtlichen Bewertung beruht.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.000.- €