Landgericht Köln, 29 S 121/11

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft B-Straße in 50679 Köln. Die Firma I GmbH & Co. KG war bis zum 31.12.2009 zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Sie berief nach Ablauf ihres Bestellungszeitraumes zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.07.2010 ein. In dieser Eigentümerversammlung, an der ausweislich der Anwesenheits- / Unterschriftenliste lediglich die Klägerin sowie die Miteigentümerin Niehaus nicht teilnahmen bzw. vertreten waren, ist zu TOP 3 ( Neuwahl des Verwalters ) einstimmig beschlossen worden, den bisherigen Verwalter, die Firma I GmbH & Co. KG zum Verwalter für den Zeitraum von 4 Jahren = 14.07.2010 bis 13.07.2014 zu bestellen und den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu ermächtigen, den Vertrag mit dem Verwalter namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Beweiszwecken gegenzuzeichnen.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage. In der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 01.06.2011 ist zu TOP 3 die Beschlussfassung vom 14.07.2010 bestätigt worden. Auch insoweit hat die Klägerin Anfechtungsklage erhoben.

Die Klägerin hat erstinstanzlich vorgetragen, dass die Beschlussfassung gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoße, weil die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung nicht von der Firma I hätte vorgenommen werden dürfen, da diese zum Zeitpunkt der Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung nicht mehr Verwalterin war. Die Eigentümerversammlung sei von einer nicht mehr amtierenden Verwalterin einberufen und durchgeführt worden. Die Kausalität werde vermutet. Wenn wie im vorliegenden Fall nicht alle Eigentümer der Einladung des nicht mehr amtierenden Verwalters gefolgt sind, könne schon deshalb nicht ausgeschlossen werden, dass bei Erscheinen der Eigentümer ein anderer Beschluss gefasst worden wäre. Es sei grundsätzlich von der Ursächlichkeit des Einberufungsmangels auszugehen, solange das Gegenteil nicht zweifelsfrei festgestellt ist

Die Beklagten haben vorgetragen, dass es an einem konkret substantiierten Sachvortrag fehle, warum der Ladungsmangel kausal für das konkrete Zustandekommen des Beschlusses gewesen sei. Der Beschluss wäre auch dann zustande gekommen, wenn jemand anders oder ein berechtigter Verwalter eingeladen hätte. Die Wohnungseigentümer, die anlässlich der Eigentümerversammlung anwesend gewesen seien, hätten auch im Falle der Einladung durch einen anderen in gleicher Weise abgestimmt, so dass der Beschluss mit gleichem Inhalt zustande gekommen wäre.

Durch Urteil vom 29.04.2011 hat das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.07.2010 zu TOP 3 betreffend die Neuwahl des Verwalters und die Ermächtigung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, einen Verwaltervertrag mit dem bestellten Verwalter abzuschließen, für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Beschluss für ungültig zu erklären war, da er unstreitig auf Grund der Einladung durch die nicht mehr amtierende Verwalterin an einem Einberufungsmangel leidet. Kausalität sei nach den nicht ergänzungsbedürftigen rechtlichen Ausführungen der Klägerseite anzunehmen.

Gegen das ihnen am 04.05.2011 zugestellte Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 01.06.2011 bei Gericht eingegangenen Berufungsschrift unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie tragen vor, das Amtsgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass ein lediglich formaler Einladungsmangel zur Einladung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung dann nicht zur Rechtswidrigkeit und gerichtlichen Ungültigerklärung gefasster Beschlüsse in der Versammlung auf Anfechtung hin führen kann, wenn keine Kausalität zwischen dem lediglich formalen Einladungsmangel und dem Zustandekommen der konkret gefassten Beschlussinhalte besteht. Insbesondere führe nach herrschender Meinung ein Einberufungsmangel im Anfechtungsfall dann nicht zur Rechtswidrigkeit bzw. Ungültigerklärung anlässlich einer formal-rechtswidrig eingeladenen bzw. abgehaltenen Eigentümerversammlung, wenn feststehe, dass die konkret verkündeten Beschlüsse auch ohne Vorliegen des Einberufungsmangels in gleicher Weise gefasst worden wären. Die Wohnungseigentümer, die anlässlich der Eigentümerversammlung anwesend gewesen seien, hätten auch im Falle der Einladung durch einen Berechtigten in gleicher Weise abgestimmt.

Die Klägerin trägt vor, es gelte, dass von der Ursächlichkeit des Einberufungsmangels solange auszugehen sei, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt sei. Die Beklagten könnten nicht mit der erforderlichen Sicherheit ausschließen, dass bei Anwesenheit der an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommenen 267,35 Miteigentumsanteilen das gleiche Abstimmungsergebnis zustande gekommen wäre.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die erstinstanzliche Entscheidung sowie den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie begegnet auch im übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken.

Sie hat in der Sache Erfolg.

Die Anfechtungsklage hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 3 in der Eigentümerversammlung vom 14.07.2010 ist nicht begründet. Die Beschlussfassung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar ist vorliegend von einem Einberufungsmangel auszugehen, weil die streitgegenständliche Eigentümerversammlung unzulässigerweise durch die nicht mehr amtierende Verwalterin einberufen worden ist. Der Verwalter ist gemäß § 24 Abs. 2 WEG originärer Einberufender, soweit die Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt haben, jedoch ist ein nicht wirksam bestellter oder vor der Einladung abberufener Verwalter nicht berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Verwalter darf auch dann nicht zur Eigentümerversammlung laden, wenn sein Amt, ggfs. kurz, vor der Ladung durch Zeitablauf endete ( Jennißen-Elzer, WEG, 2.Aufl., § 24 Rdnr. 19, 22; BayObLG, NJW-RR 1992, 910 ). Ruft ein Nichtberechtigter die Versammlung der Wohnungseigentümer ein, sind dennoch gefasste Beschlüsse nach ganz herrschender Meinung zwar anfechtbar, aber nicht nichtig ( OLG Hamm, IMR 2009, 169 ). Ladungsmängel sind als formelle Beschlussmängel aber nur beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihnen beruht ( Jennißen-Elzer, a.a.O. Rdnr. 54 ). Denn eine generelle Ungültigerklärung auch bei nicht kausalen formellen Beschlussmängeln ließe sich allenfalls mit erzieherischen Erwägungen begründen, denen jedoch erhebliche negative Folgen für die betroffene Eigentümergemeinschaft gegenüberstehen, insbesondere gerade, dass sie wegen Zeitablaufs nicht nachgeholt werden könnten ( KG, NJW-RR 1997, 1171 f. ). Die Rechtsprechung geht bei der Frage, ob der Ladungsmangel für die Beschlussfassung ursächlich war, insoweit von einem Erfahrungssatz aus, dass ein formeller Beschlussmangel sich ausgewirkt hat, dass ein Beschluss mithin auf einem formellen Mangel beruht ( BGH, Urteil vom 27.3.2009, V ZR 196/08 ). Inhalt und zugleich Rechtfertigung des Erfahrungssatzes ist die Überzeugung, dass der unter einem formellen Beschlussmangel leidende Beschluss nicht, nicht so oder völlig anders gefasst worden wäre, hätte man den formellen Mangel vermieden. Von der Ursächlichkeit eines formellen Beschlussmangels ist solange auszugehen, bis der Erfahrungssatz erschüttert ist ( Jennißen-Elzer, a.a.O. § 23 Rdnr. 96 m.w.N. ). Von Ursächlichkeit ist regelmäßig auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer an der Versammlung nicht teilgenommen haben, weil sie die Einberufung für unwirksam gehalten haben, da dann nicht ausgeschlossen werden kann, dass deren Diskussionsbeiträge zu einem anderen Ergebnis geführt hätten. Die fehlende Kausalität eines Einberufungsmangels kann nur dann festgestellt werden, wenn klar zutage tritt, dass der Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung gleichfalls zustande gekommen wäre ( OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 870 ff.; OLG München MittBayNot 2009, 462 f., BGHZ 150, 109 ff. ). Es ist der Nachweis zu führen, dass der Beschluss mit Sicherheit, nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit auch ohne den Verstoß inhaltsgleich gefasst worden wäre ( OLG Hamburg, ZMR 2006, 704 ff. ). Für das Gericht steht im vorliegenden Fall fest, dass dieser Nachweis geführt worden ist, denn vorliegend sind, wie sich aus der Anwesenheitsliste, Bl. 22 d.A., ergibt, zu der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zwei Eigentümer nicht erschienen bzw. nicht vertreten gewesen. Dafür, dass dies deshalb geschehen ist, weil diese Eigentümer die Einberufung wegen Fehlens der Einberufungskompetenz der ehemaligen Verwalterin für unwirksam gehalten haben, spricht nichts, insbesondere nicht der gewöhnliche Gang der Dinge. Dies behauptet die Klägerin auch nicht. Es spricht nichts dafür, dass sich die Beschlussfassung anders entwickelt hätte, wenn eine dazu berufene Person die Versammlung einberufen und geleitet sowie die Tagesordnung festgelegt hätte. Die Beschlüsse sind zudem einstimmig gefasst worden, was auch ein Kriterium für die Feststellung der fehlenden Kausalität eine formellen Mangels darstellen kann ( OLG Celle, NZM 2002, 458 ). Zudem greift die Klägerin den auf der Versammlung gefassten Beschluss sachlich nicht, was ein weiteres Kriterium für die fehlende Kausalität darstellen kann ( BGH, NJW 2002, 1647 ). Die fehlende Kausalität spiegelt sich gleichfalls in der Beschlussfassung in der ordentliche Eigentümerversammlung vom 01.06.2011 wieder, die erst nach Zustellung der erstinstanzlichen Entscheidung abgehalten worden ist und hinsichtlich derer keine formellen Beschlussmängel vorliegen. Aus diesem Grund ist die Ursächlichkeit des Einladungsmangels zu verneinen.

Weitere Einwendungen, die eine Fehlerhaftigkeit der Beschlussfassung vom 14.07.2010 zu TOP 3 betreffen, sind von der Klägerin indes nicht erhoben worden. Die Anfechtungsklage der Klägerin hat mithin keinen Erfolg.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, denn die dafür nach § 543 Abs. 2 ZPO erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat im Hinblick auf die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Berufungsstreitwert: EUR 4.683,84