Landgericht Köln, Grund- und Endurteil

T A T B E S T A N D

Die Klägerin nimmt die Beklagten zu 1) bis 5) im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben „Modernisierung Teileinheiten 1 und 2, WEG H-Straße 34-36 in Köln“ auf Schadensersatz in Anspruch mit dem Vorwurf, durch das Verhalten der Beklagten sei eine Kündigung eines Generalunternehmervertrages mit der Beklagten zu 1), deren Geschäftsführer der Beklagte zu 2) ist, und eines Architektenvertrages mit der Beklagten zu 3) bestehend aus dem Beklagten zu 4) und zu 5) von Klägerseite unumgänglich geworden. Die Beklagte zu 6) wird aus einer Vertragserfüllungsbürgschaft in Anspruch genommen. Widerklagend macht die Beklagte zu 3) gegen die Klägerin Architektenhonorar geltend.

Im Einzelnen:

Die Klägerin suchte im Jahr 2006 neue Büroräume für ihre Geschäftsstelle. Unter dem 08.09.2006 erstellte sie ein Anforderungsprofil für die neuen Räumlichkeiten. In die engere Auswahl nahm sie seit Oktober 2006 beraten durch die Architekten K, S, M zwei Objekte, nämlich einmal das Objekt H-Straße 34-36 in Köln, zum anderen das Objekt H-Straße 33 in Köln.

Das in den frühen 1970er Jahren errichtete Objekt H-Straße 34-36 besteht aus mehreren Teileigentumseinheiten. Eine Teileigentumseinheit von 37,752 % hält die Z1 Streit oHG, einen Teileigentumsanteil von 12,876 % hält Frau Z2. Die übrigen 2 Teileigentumseinheiten von insgesamt 49,372 % - bestehend aus Räumen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss sowie einem Aktenkeller wurden von der Firma C GmbH & Co. KG, bei der der Beklagte zu 2) Geschäftsführer ist, über einen Makler zum Verkauf angeboten.

Die Klägerin bediente sich zum Vergleich beider Objekte des Architekten S zur Ermittlung etwaiger Kosten (Kaufpreis und Modernisierungskosten). Bei dem Objekt H-Straße Nr. 33 bezifferte dieser Kosten in Höhe von 3.351.040,00 €, bezüglich des Objektes H-Straße Nr. 34 – 36 Gesamtkosten in Höhe von 3.347.118,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf das Objektgutachten Bl. 1156 ff d. GA verwiesen.

Mit Schreiben vom 20.11.2006 legte die Fa. C GmbH & Co. KG der Klägerin ein Angebot (Raumkonzept mit Kaufvertragsangebot, Werkvertragsangebot mit Baubeschreibung für Renovierungsarbeiten am Sondereigentum) vor. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 585 ff d. GA verwiesen. Die Fa. C GmbH & Co. KG wollte das Objekt der Klägerin zudem in einer Vorstandssitzung präsentieren und zog zur Erstellung der Präsentation die Beklagte zu 3) hinzu.

Am 24.11.2006 fand die Vorstandssitzung der Klägerin statt. Anwesend waren jedenfalls zu Beginn auch der Beklagte zu 2), der Beklagte zu 4) und der Architekt S. Der Beklagte zu 4) stellte Grundrisskonzepte, die auf Grundlage des Angebotes vom 20.11.2006 erstellt wurden, vor. Die Firma C GmbH & Co. KG unterbreitete alsdann ein Angebot, mit welchem sie der Klägerin die Kernsanierung und Fassadensanierung für 950.000,00 € antrug. Im Anschluss teilte der Architekt S mit, dass eine Verwirklichung des Objektes zu einem Preis von 950.000,00 € unrealistisch sei, die Kosten für die Sanierung würden eher doppelt so hoch bei ca. 1.800.000,00 € liegen. Auch die Zeitplanung der Firma C GmbH & Co. KG sei nicht einzuhalten. Der Vorstand der Klägerin entschied sich letztlich für das Objekt H-Straße 34-36. Weiterhin wird auf das Protokoll der Vorstandssitzung vom 24.11.2006 Bl. 1183ff d. GA. verwiesen.

Die Beklagte zu 3) nahm in der Folge eine Fortführung des Planungskonzeptes im Auftrag der Fa. C GmbH & Co. KG vor. Die Klägerin ließ währenddessen über die Architekten S pp. eine Baubeschreibung erstellen.

Am 12.12.2006 fand eine Eigentümerversammlung mit den übrigen Miteigentümern des Objektes unter Anwesenheit einer Mitarbeiterin der Klägerin, der Beklagten zu 2) und zu 4) und des Architekten S statt, um über die von der Klägerin gewünschten Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zu beraten. Die Eigentümerversammlung fasste schließlich insgesamt 4 Beschlüsse, bezüglich deren Inhalt auf das Protokoll Bl. 65 ff GA verwiesen wird.

Am 19.12.2006 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1) einen Generalübernehmervertrag. Gegenstand des Vertrages waren die umfassende Modernisierung und Renovierung des Sondereigentums der von der Klägerin zu erwerbenden Einheiten und andererseits die umfassende Modernisierung und Sanierung der Fassaden gem. vorliegender Vorplanung der Beklagten zu 3) – zu 5) sowie – erforderlichenfalls - die Modernisierung und Renovierung der Dachflächen. Neben der Geltung der VOB/B und VOB/C vereinbarten die Vertragsparteien einen Pauschalfestpreis von € 950.000,00 einschließlich 19% MwSt. einschließlich aller Architekten- und Ingenieurleistungen; davon € 668.579,40 für Ausbau des Teileigentums der Klägerin und € 246.860,00 Anteil der Klägerin für die Fassadensanierung sowie € 34.560,00 Anteil der Klägerin für die Hofdachsanierung. Es wurde mit § 6 Ziffer 3 des Vertrages eine Preisanpassungsregelung, wenn nach der Ausführungsplanung die Fassadensanierung nicht für € 500.000,00 und die Flachdachsanierung im Hof nicht für € 70.000,00 zu machen seien. Ferner vereinbarten die Parteien einen fixen Fertigstellungstermin zum 31.12.2007 zuzüglich Vertragsstrafe für den Fall der Fristüberschreitung und die Stellung einer Vertragserfüllungsbürgschaft i.H. v. 95.000,00 € durch die Beklagte zu 1). Vereinbart wurde zudem, dass die Beklagte zu 1) mit Arbeiten nur dann beginnen darf, wenn die Klägerin zuvor die entsprechenden Pläne freigezeichnet hat, sowie dass der Klägerin die Möglichkeit eingeräumt wird, von der Baubeschreibung abweichende Leistungen anzuordnen. Bezüglich der Einzelheiten wird auf den Generalübernehmervertrag, Bl. 70 ff d.GA verwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Bau- und Ausstattungsbeschreibung Bl. 113 d. GA verwiesen. Am selben Tage gab der Beklagte zu 2) eine persönliche und uneingeschränkte Mithafterklärung für sämtliche Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) aus dem Generalübernehmervertrag ab. Wegen der Einzelheiten wird auf die Mithafterklärung des Beklagten zu 2), Bl. 1043 d. GA, verwiesen.

Im unmittelbaren Anschluss an die Unterzeichnung des Generalübernehmervertrags wurde noch am selben Tage der Kaufvertrag über die Teileinheiten, versehentlich unter einem falschen Datum, notariell beurkundet. Damit erwarb die Klägerin von der Fa. C GmbH & Co. KG Teileigentum zum Kaufpreis von 1.350.000,00 €. Bezüglich der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf Bl. 199 ff GA verwiesen.

Unter dem 21.01.2007 stellte die Beklagte zu 6) eine Vertragserfüllungsbürgschaft über 95.000,00 € aus. Wegen der Einzelheiten wird auf die Bürgschaft Bl. 1044 d. GA verwiesen.

Die Beklagte zu 1) begann mit der Durchführung des Generalunternehmervertrages. Die Aufträge zur Umsetzung der Pflichten vergab dabei vereinzelt auch die Fa. C GmbH & Co. KG, die am 05.03.2007 auch einen Architektenvertrag mit der Beklagten zu 3) schloss, dessen Gegenstand die Sanierung der Fassade und der Dächer des streitgegenständlichen Objektes waren. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf Bl. 263ff d. GA verwiesen. Im Innenraum des Objektes ließ die Beklagte zu 1) ab Januar 2007 Entkernungsarbeiten durchführen. Die erste Planung bezüglich der Innenausbauarbeiten wurde von der Klägerin am 12.03.2007 freigegeben.

Die Beklagte zu 3) begann mit der Fassadenplanung. Seitens des klägerisch beratend eingeschalteten Dipl.-Ing. Y wurde die Verwendung von "Prallscheiben“ vorgeschlagen. Dieser Vorschlag wurde in der ersten Planung der Beklagten zu 3), welche auf einer Eigentümerversammlung am 04.05.2007 vorgestellt wurde, aufgenommen. Wegen der Einzelheiten der vorgestellten Planung wird insoweit auf Bl. 242ff d.GA verwiesen. Die Miteigentümer stimmten für diese Planung.

Am 10.05.2007 fand eine weitere Präsentation statt. Die Kosten der Fassade und Eingänge wurden mit € 712.764,00 netto ohne Nebenkosten sowie rund € 60.000,00 für die Sanierung des Daches ermittelt. Auf dieser Basis und in Kenntnis dieser Kosten beschloss das Präsidium der Klägerin, die Planung weiter zu verfolgen.

Am 25.05.2007 teilte die Klägerin der Beklagten zu 3) mit, dass eine Doppelfassade, wie sie bislang für die oberen Geschosse, nicht aber für das Erd- und erste Obergeschoss geplant war, auch für das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss gewünscht wird. Auch wurden Änderungswünsche im Grundriss, bei den Türpositionen, bei der Anzahl und Position der Bodentanks, bei der Anzahl der Arbeitsplätze, bei der Bestuhlung der Konferenzräume und der Wunsch nach einer Schiebetür an der Projektionswand geäußert. Die Beklagte zu 3) wies die Beklagte zu 1) am selben Tage darauf hin, dass wegen des Wunsches nach einer Alternativplanung der Fassade alle anderen Gewerke warten müssten.

Mit Schreiben vom 29.5.2007 schlug die Klägerin der Beklagten zu 1) vor, den Teilkomplex Fassaden aus dem Generalübernehmervertrag herauszunehmen. Dieser Komplex sollte ihrer Ansicht nach von der Eigentümergemeinschaft selbst beauftragt und abgewickelt werden. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 294 ff d. GA verwiesen. Am gleichen Tage teilte die Beklagte zu 3) der Klägerin mit, dass eine solche Umplanung etwa 3 Wochen dauern werde und dass die geänderte Fassadenplanung Auswirkungen und Abhängigkeiten auch auf die Ausbaugewerke habe (beispielsweise Brandschutz, Lüftung, Heizung). Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Bl. 801 d. GA verwiesen.

Mit Schreiben vom 22.06.2007 an die Beklagte zu 1) bemängelte die Klägerin erstmals, dass bezüglich des Innenausbaus erst weniger als die Hälfte der Arbeiten erfolgt sei und sie befürchte, dass der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden könne. Unter Fristsetzung binnen 10 Tagen ab Zugang des Schreibens wurde der Beklagten zu 1) die Kündigung des Generalübernehmervertrags gemäß § 8 Nr. 3 VOB/B angedroht. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Bl. 313 d. GA verwiesen.

In einer Eigentümerversammlung vom 27.06.2007 stellte die Beklagte zu 3) eine neue Fassadengestaltung vor, die eine Doppelfassade vom Erdgeschoss an beinhaltete. Bezüglich der Einzelheiten wird auf Bl. 705ff d. GA verwiesen. Der Entwurf fand die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Im Anschluss wurde ein Architektenvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft bestehend aus den Miteigentümern Z1, T und Klägerin einerseits und der Beklagten zu 3) vom 31.05.2007/ 27.06.2007 geschlossen, der ausschließlich das Gemeinschaftseigentum (Fassaden und Dächer der Hofgebäude) zum Gegenstand hatte. Gegenstand waren die Leistungsphasen 1 - 8 nach § 15 HOAI a.F.. Hinsichtlich der Vergütung wurden die Mindestsätze nach HOAI vereinbart ausgehend von einer anrechenbaren Bausubstanz mit 130.000,00 €. Bezüglich der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf Bl. 289 ff d. GA verwiesen.

Am 02.07.2007 fand ein Gespräch zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) vertreten durch den Beklagten zu 2) im Büro der Prozessbevollmächtigten der Klägerin statt zwecks gütlicher Klärung der Vorwürfe im Schreiben vom 22.06.2007. Man einigte sich insbesondere darauf, dass die Beklagte zu 1) der Klägerin kurzfristig Pläne zur Verfügung stellt.

Am 03.07.2007 stellte die Beklagte zu 1) der Klägerin Pläne der Beklagten zu 3) bezüglich des Innenausbaus zur Verfügung, welche teilweise aus April 2007 datierten. Am selben Tage stimmten die Beklagten zu 1) und 2) der Teilauflösung des Generalübernehmervertrages bezüglich des Teilkomplexes Fassade zu; mit Schreiben vom 05.07.2007 bestätigte die Klägerin die Teilaufhebung des Generalunternehmervertrages zum Gewerk Fassade und teilte mit, wie sich dies bezüglich der Vergütung auf den verbleibenden Teil des Vertrages auswirkt. Bezüglich der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 05.07.2007, Bl. 324 d. GA. verwiesen.

Mit Schreiben vom 11.07.2007 erklärte die Klägerin die Kündigung des Generalübernehmervertrages gemäß §§ 5 Nr. 4, 8 Nr. 3 VOB/B hilfsweise die freie Kündigung nach § 649 BGB. Zur Begründung stützt sie sich auf die verspätete Weitergabe dieser Pläne. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Bl. 327ff d. GA verwiesen. Beigefügt war eine Originalvollmacht, welche von der Geschäftsführerin V unterzeichnet war.

Vergleichsgespräche zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1) und zu 2) über eine Rückabwicklung von Generalübernehmervertrag und des Kaufvertrags verliefen in der Folgezeit ergebnislos. Ergebnislos blieb auch der Versuch der Beklagten zu 1) der Klägerin das streitgegenständliche Objekt wieder abzukaufen.

Mit Schreiben vom 27.08.2007 teilte die Beklagte zu 3) der Klägerin mit, dass die voraussichtlichen Kosten für die Verwirklichung der gewünschten Fassade 1.069.084,17 € brutto betragen werden.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 26.09.2007 wurde durch die Beklagte zu 3) erneut eine Fassadenplanung vorgestellt und eine abschließende Kostenermittlung hierfür über € 1.246.104,99 vorgelegt.

Mit Schreiben vom 06.11.2007 erteilte die Beklagte zu 3) der Eigentümergemeinschaft über die Klägerin eine Abschlagsrechnung über € 47.849,83. Diese Rechnung wurde bislang nicht beglichen.

Mit Schreiben vom 31.01.2008 ließ die Eigentümergemeinschaft den Architektenvertrag kündigen mit der Begründung einer fehlenden Umsetzung von Planungsvorgaben und einer Kostenüberschreitung. Die Kündigung erfolgte ohne dass zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben Bl. 472 d. GA Bezug genommen. Die Beklagte zu 3) ließ die Kündigung als unberechtigt zurückweisen.

Mit Schreiben vom 13.02.2008 überreichte die Beklagte zu 3) an die Eigentümergemeinschaft ihre Honorarschlussrechnung, welche mit einem Betrag von 160.032,17 € abschließt. Dabei wurden ersparte Aufwendungen in Höhe von 876,00 € und ein entgangener Gewinn von 84.495,10 € - jeweils netto - angesetzt. Die erbrachten Leistungen werden mit 64.212,92 € netto angesetzt. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die Rechnung Bl. 560ff d. GA verwiesen. Einen Anteil in Höhe von 49,372% macht die Beklagte zu 3) im Wege der Widerklage geltend.

Unter dem 13.03.2008 erklärte die Klägerin die Anfechtung des Architektenvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Im Jahre 2008 verklagte der Beklagte zu 5) die C GmbH & Co. KG auf Zahlung von Architektenhonorar aus einem mit dieser geschlossenen Architektenvertrag betreffend den Innenausbau beim Bauvorhaben H-Straße 34-36. Der Beklagte zu 5) erstritt ein Versäumnisurteil.

Mittlerweile hat die Klägerin das Objekt durch die Firma H fertigstellen lassen. Hierfür wurden zwischen der Teileigentümergemeinschaft H-Straße 34 – 36 und der Firma H zunächst ein Vertrag über die Sanierung der Fassade und der Dächer vom 28.08.2008 zu einem Pauschalpreis vom 1.125.000,00 € netto abgeschlossen. Bezüglich der Einzelheiten wird insoweit auf den Vertrag Bl. 1144 ff d. GA verwiesen. Am 16.02.2009 schlossen die Klägerin und die Firma H einen Generalübernehmervertrag bzgl. des Innenausbaus zum Pauschalpreis von 1.498.000,00 € ab. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertrag Bl. 1198ff d. GA verwiesen. Das Bauvorhaben wurde zum 31.12.2009 fertiggestellt; die Klägerin zog im Januar 2010 in die Räumlichkeiten ein.

Die Firma H erstellte unter dem die Schlussrechnung: Hiernach muss die Eigentümergemeinschaft: 1.231.702,00 € netto für die Fassade zahlen, der Innenausbau kostete die Klägerin 1.870,532,44 € brutto.

Die Klägerin behauptet, bei der Vorstandssitzung am 24.11.2006 hätten der Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 4) garantiert, dass bei Investitionskosten von insgesamt € 950.000,00 Kernsanierung, Modernisierung und Umbau einschließlich der Fassadenneugestaltung vollständig nach den bereits artikulierten Wünschen der Klägerin durchgeführt werden könnten. Bei der Eigentümerversammlung vom 12.12.2006 hätte der Beklagte zu 4) die Kosten der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum an zwei Fassaden sowie Dächer der Hofbebauung mit maximal 500.000,00 €, zuzüglich 30.-70.000,00 € für die Flachdachsanierung geschätzt. Die Klägerin behauptet ferner, seit April 2007 habe es beim Innenausbau keinerlei Fortschritt gegeben. Dies sei für sie nicht nachvollziehbar, da eine Abhängigkeit zwischen Innenausbau und Fassadengestaltung nicht vorgelegen habe. In der Eigentümerversammlung am 27.06.2007 sei nicht über die Kosten der Verwirklichung der dort vorgestellten Planung gesprochen worden. Von den Kosten habe die Klägerin erst auf der Eigentümerversammlung am 26.09.2007 erfahren. Die Planung der Beklagten zu 3) bis zu 5) sei zudem mangelhaft gewesen, da sie nicht realisierbar gewesen sei. Die Rechnung der Beklagten zu 3) sei fehlerhaft. Die abgerechneten Leistungen seien nicht erbracht worden und der berechnete entgangene Gewinn sei nicht nachvollziehbar. Der entgangene Gewinn wird bestritten. Zudem sei diese Planung bereits gegenüber der Firma C GmbH & Co. KG abgerechnet und rechtskräftig tituliert worden.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten zu 1) und zu 2) haften der Klägerin für Verzugsschäden, die aus der Nichteinhaltung des Fixtermins 31.12.2007 entstanden sind. Daneben ist sie der Ansicht, die Beklagten zu 1) und zu 2) müssten auch die Mehrkosten tragen, die durch die Vergabe der Arbeiten an die Firma H entstanden sind. Von den Beklagten zu 1) und zu 2) verlangt sie nunmehr folgende Positionen: Sie habe bereits für das streitgegenständliche Objekt Wohngeld gezahlt, obgleich sie dieses nicht beziehen konnte. Das Wohngeld, welches sie als Verzugsschaden geltend macht, beziffert sie für die Zeit von Februar 2007 bis August 2008 mit insgesamt 61.269,49 €. Zudem macht sie die Grundsteuer für das streitgegenständliche Objekt für die Jahre 2007 und 2008 in Höhe von insgesamt 10.451,50 € geltend. Ferner macht sie Kosten in Höhe von 891,39 € geltend, die sie für den Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht aufgebracht habe, weil diese nicht von der Beklagten zu 1) abgeschlossen wurde, diese aber Schäden verursachte, die durch eine Versicherung abgedeckt werden mussten. Sie macht ferner Verzugszinsen für die Baufinanzierung geltend, deren Betrag sie zuletzt mit 77.759,92 € beziffert. In Höhe von 38.177,00 € macht sie eine Vertragsstrafe geltend, da der vereinbarte Fertigstellungstermin zum Zeitpunkt der Kündigung nicht eingehalten worden sondern um mehr als ein halbes Jahr überschritten worden sei. Sie behauptet zudem, es seien Differenzkosten zwischen dem vereinbarten Betrag mit der Beklagten zu 1) und dem entsprechend dem Miteigentumsanteil berechneten entstandenen Kosten für die Fassadensanierung durch die Firma H in Höhe von 213.575,91 € entstanden. Der Differenzbetrag für den Innenausbau betrage 957.638,30 €. Bezüglich der Berechnung wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 10.09.2010, dort Seite 37 verwiesen. Auch diese Beträge macht sie als Schadensersatzposition geltend.

Nachdem die Klägerin anfangs mehrfach ihre voraussichtlichen Anträge geändert hat und ihren zunächst beabsichtigten Feststellungsantrag zur Feststellung der Verpflichtung zur Tragung von Mehrkosten (ursprünglicher Klageantrag zu 2) in eine Leistungsklage umgewandelt und den Zahlungsantrag insoweit erhöht hat, beantragt sie schließlich

1. Die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.321.586,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung von 66.000,00 € sowie weiteren 5 % Punkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klageerweiterung von dem Erhöhungsbetrag von 1.255.586,51 € zu zahlen;

2. weggefallen;

3. festzustellen, dass die Beklagten zu 3) bis 5) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin denjenigen Schaden zu ersetzten, der ihr dadurch entstanden ist, dass sie im Vertrauen auf die von den Beklagten zu 1) – zu 5) gemachten Zusicherungen zu der Auskömmlichkeit einer Generalübernehmervergütung von 950.000,00 € vertraut und den Generalübernehmervertrag vom 19.12.2006 sowie den notariellen Kaufvertrag vom selben Tage geschlossen hat;

die Beklagte zu 6) als Bürgin zu verurteilen, an die Klägerin 95.000,00 nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 22.10.2008 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückgabe des Originals der Vertragserfüllungsbürgschaft Nr. 2007/0.043 vom 24.01.2007.

Die Beklagten zu 1) – zu 5) beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt die Beklagte zu 3),

1. Die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte zu 3) 79.011,08 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 23.624,42 € seit dem 06.12.2007 sowie im Übrigen seit dem 16.03.2008 zu zahlen;

2. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte zu 3) 2.160,60 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Sodann erklärt sie den Rechtsstreit bezüglich des Klageantrages zu Ziffer 3

für erledigt.

Die Klägerin beantragt insoweit nunmehr

festzustellen, dass sich der Antrag zu Ziffer 3 aus der Klageschrift durch Stellung des Widerklageantrages erledigt hat.

Die Beklagten zu 3 – zu 5) widersprechen der Erledigung und beantragen auch hinsichtlich des Feststellungsantrages

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 6) hat keinen Antrag gestellt. Auf Antrag der Klägerin hat die Kammer die Beklagte zu 6) antragsgemäß durch Versäumnisurteil verurteilt. Gegen das am 20.07.2011 der Beklagten zu 6) zugestellte Versäumnisurteil hat diese mit anwaltlichem Schriftsatz vom 29.07.2011, eingegangen bei Gericht am 01.08.2011, Einspruch eingelegt.

Die Beklagten zu 1) – 5) bestreiten, dass in der Vorstandssitzung der Klägerin und/oder in der anschließenden Eigentümerversammlung Preisgarantien abgegeben worden seien. Die Beklagten zu 3 – 5) tragen insoweit vor, dass sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich gewesen. Über die Fassade sei nicht gesprochen worden, da Grundlage der Präsentation das Anforderungsprofil der Klägerin und das Angebot der Firma C gewesen seien, in denen jeweils von einer Fassadenänderung nichts erwähnt gewesen war. Die Beklagten zu 1) und 2) tragen insoweit vor, dieser Betrag sei aufgrund der Unerfahrenheit des Beklagten zu 2) von diesem genannt worden. Die Beklagten zu 1) – 5) sind dabei übereinstimmend der Absicht, dass die Klägerin den Preisangaben des Beklagten zu 2) nicht vertrauen konnte, da ihr erheblich abweichende Modernisierungskosten durch das Gutachten S bekannt waren. Bezüglich des Innenausbaus, so behaupten die Beklagten zu 1) und 2), sei bis Mai 2007 dort gearbeitet worden und die Baustelle habe bis zu den Änderungswünschen der Klägerin an der Fassade nie still gestanden. Danach sei ein Fortführen des Innenausbaus nicht möglich gewesen. Zwar sei seit April 2007 die Detailplanung des Innenausbaus abgeschlossen und die Ausschreibung für die Einzelgewerke fertiggestellt gewesen, doch sei die Durchführung dieser Planung wegen der Änderungswünsche der Klägerin nicht mehr möglich gewesen. Die Abhängigkeit des Innenausbaus von der Fassadengestaltung betreffe insbesondere die Anschlüsse der Innenwände, den Schallschutz und die Klimatechnik. Im Einzelnen wird hierzu auf die Klageerwiderungsschrift der Beklagten zu 1) – 2) verwiesen. In der Eigentümerversammlung vom 27.06.2007 sei, so behaupten die Beklagten zu 3) bis zu 5), erörtert worden, dass die Baukosten für die Verwirklichung der dort vorgestellten Planung über 1.000.000,00 € betragen würden. Dem Dipl.-Ing. Y wurden unter dem 27.06.2007 unstreitig Mehrkosten für die Verwirklichung der nunmehr vorgestellten Planung im Vergleich zur Vorplanung von 90.000,00 € mitgeteilt. Wegen der Einzelheiten wird hierfür auf Bl. 711 d. GA verwiesen. Hinsichtlich der Ausführungsarbeiten der Firma H behaupten die Beklagten zu 1) und zu 2) diese würden eine andere Planung als ursprünglich vorgesehen verwirklichen. Es seien weitergehende Leistungen abgerechnet worden. Die Entscheidung für die Firma H sei seitens der Klägerin auch ohne vorhergehende Einholung von Alternativangeboten gefallen.

Die Kündigung des Generalübernehmervertrages werten die Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) als freie Kündigung; die Beklagten zu 1) und 2) halten diese Kündigung auch für unwirksam, weil die der Kündigung beiliegende Vollmacht nicht von einem Präsidiumsmitglied der Klägerin unterzeichnet sei. Die Kündigung des Architektenvertrages werten die Beklagten zu 3) bis zu 5) ebenfalls als freie Kündigung.

Die Beklagten zu 1) und zu 2) berufen sich zudem auf § 7 Abs. 4 des Generalübernehmervertrages und meinen wegen Nichteinholung eines Schiedsgutachtens sei die Klage unbegründet.

Die Widerklage ist der Klägerin am 05.11.2008 zugestellt worden; der Schriftsatz der Klägerin, mit welchem sie die Klage erhöht, ist den Beklagten zu 1) und 2) am 03.11.2010 zugestellt worden.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, ergänzend Bezug genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

Die zulässige Klage ist gegen die Beklagten zu 1) bis zu 5) unbegründet; die Widerklage ist dem Grunde nach begründet.

Die Klage gegen die Beklagte zu 1) ist zulässig aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin und die Beklagte zu 1) im Generalübernehmervertrag eine Schiedsklausel vereinbart haben. Unabhängig davon, dass ein dort geregelter Fall (Streit über die Fälligkeit einer Rate bzw. Mängel) im hiesigen Rechtsstreit nicht streitgegenständlich ist, haben die Parteien zudem ausdrücklich geregelt, dass durch die Schiedsgutachtervereinbarung der Rechtsweg nicht betroffen wird.

Die Klägerin konnte den Klageantrag zu 1) auch ohne Weiterverfolgung ihres ursprünglichen Klageantrages zu 2) erhöhen. Hierbei handelt es sich um eine zulässige Klageerweiterung nach § 264 Nr. 2 ZPO (BGH, Urt. v. 16.05.2001, Az.: XII ZR 199/98 m.w.N.).

Die Klage ist aber unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Summe oder Teilbeträgen hiervon zu.

a. Ein solcher Anspruch folgt nicht aus § 6 Nr. 6 S. 1 VOB/B (2006). Voraussetzung hierfür ist der Fortbestand des Vertrages, an welchem es hier aufgrund der ausgesprochenen Kündigung – sei es eine aus wichtigem Grunde oder eine freie - fehlt. Es ist dabei unerheblich, wer seitens der Klägerin die Vollmacht, die der Kündigung beigefügt war, unterzeichnet hat. Dies würde nur dann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen, wenn die Beklagte zu 1) dies unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 S. 1 BGB) nach Erhalt der Kündigung gerügt und die Kündigung deswegen zurückgewiesen hätte, § 174 S. 1 BGB. Den Einwand hat sie allerdings erst im Laufe des Prozesses und damit mehrere Jahre nach Erhalt der Kündigung vorgebracht. Dies ist nicht mehr unverzüglich.

b. Ein solcher Anspruch folgt auch nicht aus § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B (2006).

aa. Voraussetzung für einen derartigen Anspruch ist entweder die Beendigung des Vertrages durch eine Kündigung gem. § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B (2006) (sog. Auftragsentziehung) oder aber eine Vertragsaufhebung, wenn die Voraussetzungen der Kündigung nach § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B (2006) zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung bereits vorlagen (vgl. hierzu OLG Köln, Urt. v. 28.05.2003, Az.: 11 U 150/01 m.w.N.). Dies ist nicht der Fall. Weder zum Zeitpunkt der Teilaufhebung des Generalübernehmervertrages bezüglich der Fassadenarbeiten noch zum Zeitpunkt der Kündigung am 11.07.2007 lag ein Kündigungsgrund nach § 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B (2006) vor. Die Voraussetzungen des § 4 Nr. 7 bzw. 4 Nr. 8 VOB/B (2006) lagen zu beiden Zeitpunkten ersichtlich nicht vor. Aber auch die Voraussetzungen des § 5 Nr. 4 VOB/B (2006) sind nicht gegeben.

Die Beklagte zu 1) hat weder den Beginn der Ausführung der Fassadenarbeiten noch der Ausführung des Innenausbaus verzögert. Den Beginn der Ausführung der Fassadenarbeiten hat sie nicht verzögert, denn sie veranlasste den Abschluss eines Architektenvertrages mit der Beklagten zu 3), welche die Planung der Fassade betraf. Auch mit dem Innenausbau hat sie bereits im Januar 2007 also kurz nach Vertragsschluss begonnen.

Mit der Vollendung befand sich die Beklagte zu 1) ebenfalls nicht in Verzug. Der Anspruch auf Fertigstellung der Fassade bzw. des Innenausbaus war noch nicht fällig. Hierfür sind die vertraglichen Fertigstellungsfristen entscheidend (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Auflage, 7.A.IV.4.d.bb). Die vorgesehene Ausführungsfrist bis zum 31.12.2007 war weder zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung noch zum Zeitpunkt der Kündigung abgelaufen.

Die Klägerin hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass die Voraussetzungen des § 5 Nr. 4 i.V.m. Nr. 3 VOB/B (2006) vorlagen. Es kann dabei offenbleiben, ob die Arbeiten der Beklagten zu 1) derart ungenügend waren, dass die Ausführungsfrist zum 31.12.2007 offenbar nicht eingehalten werden konnte und ob dies von der Beklagten zu 1) zu vertreten ist. Denn eine Kündigung nach § 5 Nr. 4 i.V.m. § 5 Nr. 3 VOB/B (2006) setzt das Setzen einer angemessenen Frist zur Vertragserfüllung voraus, nachdem zuvor ein Abhilfeverlangen bezüglich der – unterstellten - unzureichenden Arbeiten ausgesprochen wurde. Dieses liegt hier nicht vor. Die Klägerin hat wegen der angeblichen unzureichenden Arbeiten lediglich am 22.06.2007 um Abhilfe verlangt. Im Anschluss daran, hat sie entgegen § 5 Nr. 4 VOB/B (2006) keine Frist zur Vertragserfüllung gesetzt. Die Fristsetzung im Schreiben vom 22.06.2007 genügt hierfür nicht. Diese erfolgte nämlich nicht nach dem Abhilfeverlangen und dessen Nichtbefolgung, sondern gleichzeitig mit dem Abhilfeverlangen. Die Frist nach § 5 Nr. 4 VOB/B (2006) muss jedoch nach dem Abhilfeverlangen gesetzt werden. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut des § 5 Nr. 4 VOB/B (2006), der eine angemessene Frist voraussetzt, wenn der Verpflichtung nach § 5 Nr. 3 VOB/B (2006), die wiederum zunächst ein erfolgloses Abhilfeverlangen voraussetzt, nicht nachgekommen wird. Damit zeigt sich eindeutig, dass Abhilfeverlangen und Fristsetzung zur Vertragserfüllung unterschiedliche und nacheinander vorzunehmende Institute sind (vgl. auch BGH, Urt. v. 13.12.2001, Az.: VII ZR 432/00).

bb. § 8 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B (2006) ist auch nicht unter anderen Gesichtspunkten einschlägig. Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Anspruch nach § 8 Nr. 3 VOB/B auch dann bestehen kann, wenn der Auftraggeber eines Werkvertrages berechtigt ist, den Bauvertrag zu kündigen, weil durch ein schuldhaftes Verhalten des Auftragnehmers der Vertragszweck so gefährdet ist, dass der vertragstreuen Partei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann und der Auftraggeber zuvor eine Nachfrist gesetzt und die Kündigung angedroht hat (vgl. BGH, Urt. v. 23.05.1996, Az.: VII ZR 140/95 m.w.N.). Aber auch diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Gesamtumstände rechtfertigen es nicht, die Kündigung der Klägerin als solche aus wichtigem Grunde zu werten.

Es kann offenbleiben, ob der Beklagten zu 1) etwa durch – unterstellte - Verzögerungen bei den Arbeiten oder Weitergabe von Plänen und Unterlagen schuldhaft den Vertragszweck gefährdet hat. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 8 Nr. 3 VOB/B (2006) ist nämlich auch die eigene Vertragstreue der Klägerin. An dieser fehlt es. Denn die Klägerin hat die Verzögerungen beim Bauablauf jedenfalls zu einem überwiegenden Teil mit zu vertreten. Die Klägerin trägt selbst vor und dies lässt sich insbesondere auch den von ihr vorgelegten Unterlagen entnehmen, dass sie im Frühjahr 2007 mehrfach Änderungswünsche in Bezug zu der ursprünglichen Planung äußerte. Dies gilt bezüglich der Fassadenplanung (Prallschutzscheibe, dann Doppelfassade bis unten) bzgl. der Dämmung (statt ursprünglich vorgesehener Innendämmung nunmehr Außendämmung), aber auch bezüglich des Innenausbaus, wie im Schreiben vom 25.05.2007 näher dargelegt. Dass es hierdurch zu Verzögerungen kommt, liegt auf der Hand. Dies gilt auch bezüglich des Innenausbaus. Unabhängig davon, dass auch hier konkrete Änderungswünsche im Frühjahr 2007 geäußert wurden, bestehen hier nach den Umständen keine Zweifel daran, dass sich der geänderte Fassadenwunsch auch auf die Fortschritte beim Innenausbau auswirkt. Die Beklagte zu 1) hat nachvollziehbar dargelegt, dass sich insbesondere die Rettungswege als auch die Klima- und Heizungstechnik nach der gewählten Fassade, deren Planung nicht abgeschlossen war, richten. Dies ist auch nachvollziehbar, da Rettungswege im Innenausbau nur dort geplant werden können, wo sie an der Fassade einen Ausgang finden. Auch die Klima- und Heizungstechnik ist erfahrungsgemäß von der Anzahl und der Gestaltung der Fenster abhängig, deren Planung durch den geäußerten Änderungswunsch noch nicht abgeschlossen war. Zwar hat die Klägerin bestritten, dass eine Abhängigkeit zwischen Innenausbau und Fassadenplanung bestand. Dieses pauschale Bestreiten ist jedoch unerheblich. Angesichts der Gesamtumstände ist das Bestreiten unsubstantiiert. Einerseits wurde die Klägerin selbst über diese Abhängigkeit unterrichtet, so im Schreiben der Beklagten zu 3) vom 25.05.2007. Auch zeigt der Umstand, dass die spätere Fertigstellung des Innenausbaus durch die Firma H ebenfalls erst nach der Fertigstellung der Fassadenplanung beauftragt und begonnen wurde, eine derartige Abhängigkeit. Insoweit ist es nicht nachvollziehbar, dass die Klägerin die näheren dargelegten und nachvollziehbaren Abhängigkeiten, ohne auf diese näher einzugehen, lediglich pauschal bestreitet.

Daneben wäre es der Klägerin trotz der jedenfalls mit verursachten Verzögerungen auch zumutbar gewesen, den Vertrag fortzusetzen. Der Generalübernehmervertrag enthält ausreichend Regelungen zum Schutz der Klägerin für den Fall der Überschreitung des Fixtermins und das selbst für den Fall, dass die Überschreitung ausschließlich aufgrund der Anordnung geänderter Leistungen erfolgt. So wurde neben Schadensersatz für diesen Fall auch eine Vertragsstrafe vereinbart (vgl. §§ 8, 10 d. GÜV). Die Klägerin selbst hat das ihr der Beklagten zu 1) vorgeworfene Verhalten durch bestimmte vertragliche Regelungen abgesichert und damit vorausgesehen und in Kauf genommen. Wenn dieses Verhalten nunmehr zu einer Unzumutbarkeit der Durchführung eines Vertrages, der dieses Risiko absichert, führen soll, bedarf es näherer Darlegung von Umständen, woraus sich dies ergibt. Hieran fehlt es. Jedenfalls wurde hierauf nicht in der Kündigungserklärung und in dem vorangegangenen Schreiben, welches die erforderliche Fristsetzung beinhaltet, hingewiesen.

Schließlich hat die Klägerin nach ihrer Fristsetzung und Kündigungsandrohung Gespräche mit der Beklagten zu 1) aufgenommen, zwecks gütlicher Einigung. Sie hat auch die Planungsunterlagen durch die Beklagte entgegen genommen und damit gezeigt, dass sie trotz der Verzögerungen durchaus Interesse an der Fortsetzung hat. Dies gilt umso mehr, als dass die Klägerin mit Schreiben vom 05.07.2007, mit welchem sie die Teilaufhebung des Vertrages bezüglich des Komplexes Fassade bestätigte, auch Angaben über den übrigen Vertragsinhalt, nämlich die Reduzierung der Vergütung machte. Es war in diesem Moment für die Beklagte zu 1) nicht erkennbar, dass die Klägerin an dem im Schreiben vom 22.06.2007 geäußerten Kündigungswillen festhält. Insoweit wäre auch eine erneute Nachfrist mit Kündigungsandrohung zu setzen gewesen, um zu einer wirksamen Kündigung aus wichtigem Grund zu gelangen (vgl. BGH, Urt. v. 28.10.2004, Az.: VII ZR 18/03; Ingenstau/Korbion, VOB Kommentar, 17. Auflage, § 8 Abs. 3 VOB/B Rn. 27, 28).

c. Der Klägerin steht gegen die Beklagte zu 1) auch kein Anspruch aus §§ 280, 286 BGB zu. Sie befand sich mit einer von ihr geschuldeten Leistung nicht in Verzug. Es fehlt an einem fälligen Anspruch der Klägerin. Sowohl der Anspruch auf Fertigstellung der Fassade als auf der Anspruch auf Fertigstellung des Innenausbaus waren nach der vertraglichen Regelung erst zum 31.12.2007 fällig. Als dieser Zeitpunkt überschritten wurde, hatte die Klägerin keinen Anspruch auf diese Leistung mehr, da der Vertrag wegen der ausgesprochenen Kündigung nicht mehr existent war.

d. Der Klägerin steht auch kein Anspruch nach § 280 BGB zu. Es fehlt an einer von der Beklagten zu 1) zu vertretenden Pflichtverletzung der Beklagten zu 1).

aa. Eine von der Beklagten zu 1) zu vertretende Pflichtverletzung kann nicht darin gesehen werden, dass sich die Fassadenarbeiten zögerlich entwickelten. Die diesbezüglichen Verzögerungen hat die Beklagte zu 1) jedenfalls nicht zu vertreten, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Mit der Ausführung der Fassadenarbeiten konnte die Beklagte zu 1) jedenfalls solange sie bis zur Teilaufhebung des Vertrages in diesem Punkt hierzu verpflichtet war, nämlich nicht beginnen, da die Planung seitens der Beklagten zu 3) noch nicht abgeschlossen war. Dies ist der Beklagten zu 1) nicht, auch nicht über § 278 BGB, zuzurechnen. Es kann an dieser Stelle offenbleiben, ob die Beklagte zu 3) überhaupt Erfüllungsgehilfe der Beklagten zu 1) ist. Jedenfalls ist auch die Beklagte zu 3) nicht für die zögerliche Planung verantwortlich. Denn es war – wie bereits dargelegt – die Klägerin, die mehrfach Änderungswünsche äußerte, die eine neue Planung erforderlich machte. Eine Untätigkeit der Beklagten zu 3) ist insoweit nicht ersichtlich. Diese hat vielmehr, wie sich aus der zeitnahen Planung vorgestellt am 04.05.2007 bzw. dem Schreiben der Beklagten zu 3) vom 25.06.2009 bzw. der neuen zeitnahen am 27.06.207 vorgestellten Planung ergibt, unmittelbar auf die Änderungswünsche der Klägerin reagiert.

bb. Eine von der Beklagten zu 1) zu vertretene Pflichtverletzung kann auch nicht darin gesehen werden, dass sich der Innenausbau nicht nach den Vorstellungen der Klägerin entwickelte. Letztlich kann hier offenbleiben, ob die Arbeiten, welche die Beklagte zu 1) bezüglich des Innenausbaus vorgenommen hat ausreichend waren, um den Fertigstellungstermin zum 31.12.2007 einhalten zu können oder ob es hier zu Verzögerungen kam. Unterstellte Verzögerungen wären von der Beklagten zu 1) jedenfalls nicht zu vertreten, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Innenausbauarbeiten waren nämlich – wie bereits dargelegt - von der Fassadenplanung abhängig, deren Verzögerung wiederum nicht von der Beklagten zu 1) zu vertreten ist.

e. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 311 Abs. 2, 280 BGB. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte zu 1) eine vorvertragliche Pflicht verletzt hat. Sofern sich die Klägerin auf fehlerhafte Kostengarantien beruft, können diese nicht Anknüpfungspunkt einer solchen Pflichtverletzung sein. Es kann an dieser Stelle offenbleiben, ob und in welcher Art der Beklagte zu 2) oder die Beklagte zu 3) Kostengarantien abgegeben haben. Solche Garantien wären jedenfalls nicht der Beklagten zu 1) zuzurechnen. Denn sofern solche Angaben wie von der Klägerin behauptet tatsächlich in der Vorstandsitzung am 24.11.2007 bzw. in der Eigentümerversammlung vom 12.12.2007 gemacht wurden, so sind diese allenfalls der Firma C GmbH & Co. KG zuzurechnen. Denn nur diese war bei den genannten Veranstaltungen anwesend und nur diese wurde seitens der Beklagten zu 3) unterstützt. Dies ergibt sich eindeutig aus den vorgelegten Protokollen über diese Veranstaltungen, welche lediglich die Firma C GmbH & Co. KG als Anwesende benennen, die die Beklagte zu 1) aber gerade nicht beinhalten. Es ist insoweit nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagte zu 1) hier in Erscheinung getreten sein soll. Dies wurde seitens der darlegungspflichtigen Klägerin nicht substantiiert dargelegt. Dass der Beklagte zu 2) sowohl der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) als auch der Firma C GmbH & Co. KG ist, ändert nichts daran, dass es sich bei den Gesellschaften jeweils um eigene und unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten handelt.

f. Ein Anspruch kann auch nicht aus einem selbstständigen Garantieversprechen abgeleitet werden. Auch hierfür kann offenbleiben, ob etwaige Kostenangaben gemacht wurden und ob diese eventuell als selbstständiges Garantieversprechen zu werten sind. Jedenfalls wären auch diese Garantien mangels Anwesenheit nicht der Beklagten zu 1) zurechenbar.

g. Ein Anspruch ergibt sich schließlich auch nicht aus § 8 Abs. 2 des GÜV. Die Vertragsstrafe ist nicht verwirkt. Die Beklagte zu 1) konnte den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht schuldhaft überschreiten, weil dieser aufgrund des gekündigten Vertrages nicht mehr für die Beklagte zu 1) verbindlich war.

II.

Die Klage ist auch gegen den Beklagten zu 2) unbegründet. Der Klägerin steht gegen den Beklagten zu 2) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Summe oder Teilbeträgen hiervon zu.

1. Eine Zahlungsverpflichtung ergibt sich dabei nicht aus der Mithaftererklärung. Hiernach haftet der Beklagte zu 2) nur für Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) aus dem streitgegenständlichen Generalübernehmervertrag. Wie bereits dargelegt, besteht eine solche Verpflichtung nicht.

2. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 311 Abs. 3, 280 BGB. Der Beklagte zu 2) ist nicht Dritter i.S.d. § 311 Abs. 3 BGB. Als er nach dem klägerischen Vortrag Kostenangaben machte, handelte er wie bereits dargelegt als Geschäftsführer die Firma C GmbH & Co. KG. Sein Interesse war darauf gerichtet, einen Vertrag für die Firma C GmbH & Co. KG ggf. auch für die Beklagte zu 1) abzuschließen. Das allgemeine Interesse des Geschäftsführers am Erfolg seines Unternehmens begründet keine Eigenhaftung, da er als Organ lediglich normales Verhandlungsvertrauen in Anspruch nimmt (BGH, Urt. v. 01.07.1991, Az.: II ZR 180/90; Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, § 311 Rn. 65 m.w.N.).

3. Ein Anspruch ergibt sich schließlich auch nicht aus einem selbstständigen Garantieversprechen. Das selbständige Garantieversprechen ist dadurch gekennzeichnet, dass eine Verpflichtung zur Schadloshaltung übernommen wird, falls der garantierte Erfolg nicht eintritt (BGH, Urt. v. 16. 12.1960, Az.: II ZR 137/59) Dass der Beklagte zu 2) persönlich für die Einhaltung der einer Kostengrenze einstehen möchte (und seine Angaben nicht in der Funktion eines Geschäftsführers gemacht hat), gibt der Vortrag der Klägerin nicht her. Dagegen spricht auch die Abgabe der Mithaftererklärung, in der er ausdrücklich die persönliche Mithaft für die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) übernimmt, aber gerade nicht sein Eingeständnis für die Einhaltung einer Kostenobergrenze mit den Folgen einer Schadloshaltung bei Überschreitung abgibt.

III.

Die Feststellungsklage gegen die Beklagten zu 3) bis zu 5) ist zulässig aber unbegründet.

Die nunmehr gestellte Feststellungsklage gegen die Beklagten zu 3) und zu 5) ist zulässig. Es steht der Klägerin jederzeit frei, ihren ursprünglichen Feststellungsantrag für erledigt zu erklären und die Klage insoweit auf Feststellung, dass sich der Antrag erledigt hat, umzustellen. Die Zulässigkeit einer dahingehenden Klageänderung ist allgemein anerkannt, § 264 Nr. 2 ZPO (vgl. BGH, Urt. v. 07.06.2001, Az.: I ZR 157/98 m.w.N.).

Das für den neuen Feststellungantrag erforderliche Feststellunginteresse nach § 256 ZPO ergibt sich aus der Weigerung der Beklagten zu 3) – zu 5) sich der Erledigung anzuschließen. Das berechtigte Interesse der Klägerin in diesem Prozess eine abschließende Entscheidung über die gesamten Kosten zu erhalten, kann nur durch Umstellung in die Feststellungsklage gewahrt werden.

Die Feststellungsklage ist aber unbegründet. Die ursprüngliche Feststellungsklage gegen die Beklagten zu 3) bis zu 5) ist durch die Stellung des Widerklageantrages der Beklagten zu 3) nicht unzulässig oder unbegründet geworden. Die Feststellungsklage war nämlich von Anfang an unbegründet. Der Klägerin stand auch bis zur Stellung des Widerklageantrages kein Anspruch auf Zahlung eines Schadensersatzes und eine diesbezügliche Feststellung zu.

a. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 280 BGB. Es wurde ursprünglich die Feststellung der Ersatzpflicht für Schäden verlangt, die durch den Vertrag mit den Beklagten zu 1) bzw. der Firma C GmbH & Co. KG entstanden sind. Zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Verträge bestand aber zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 3) bis zu 5) keine vertragliche Beziehung. Der Architektenvertrag mit der Eigentümergemeinschaft wurde erst mehr als ein halbes Jahr später abgeschlossen.

b. Ein solcher Anspruch folgt nicht aus §§ 311 Abs. 2, 280 BGB. Es fehlt an einem Schuldverhältnis i.S.d. § 311 Abs. 2 BGB. In dem Zeitraum, als die angeblich schadensauslösenden Verträge mit der Beklagten zu 1) und der Firma C GmbH & Co. KG abgeschlossen wurden, haben die Klägerin und die Beklagten zu 3) – bis 5) weder Vertragsverhandlungen aufgenommen noch bahnte sich zwischen ihnen ein Vertrag an. Die Beklagte zu 3) war ausschließlich für die Firma C GmbH & Co. KG tätig. Dass auch die Klägerin zu diesem Zeitpunkt kein Interesse an einem Vertrag mit der Beklagten zu 3) hatte, zeigt sich daran, dass sie selbst einen anderen Architekten beauftragte und sich auch in der Folgezeit von diesem beraten ließ. Zudem sollte nach dem Generalübernehmervertrag mit der Beklagten zu 1) gerade diese sämtliche Verträge abschließen, also eben nicht die Klägerin.

100

c. Ein solcher Anspruch folgt auch nicht aus §§ 311 Abs. 3, 280 BGB. Dabei kann offenbleiben, ob seitens der Beklagten zu 3) – 5) überhaupt verbindliche Kostenangaben gemacht wurden. Jedenfalls sind sie nicht als Dirtte i.S.d. § 311 Abs. 3 BGB zu qualifizieren. Nicht jede Person, die an den Vertragsverhandlungen Dritter (hier: Firma C GmbH & Co. KG bzw. Beklagte zu 1) teilnimmt, haftet automatisch nach § 311 Abs. 3 BGB. Erforderlich ist vielmehr, dass die am Vertragsschluss unbeteiligte Person ein eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Vertragsschluss oder aber ein besonderes Vertrauen in Anspruch genommen hat (vgl. Palandt, aaO, § 311 Rn. 60ff). Beides ist von der Klägerin nicht hinreichend dargelegt worden.

101

Ein eigenes wirtschaftliches Interesse hat grundsätzlich nur derjenige, der als Quasivertragspartner, wirtschaftlicher Herr oder eigentlicher wirtschaftlicher Interessenträger in Erscheinung tritt (Palandt, aaO, § 311 Rn. 61m.w.N.). Dies wurde hier aber nicht hinreichend dargelegt. Es mag zwar sein, dass sich die Beklagten zu 3) – 5) durch ihre Präsentationen im Vorfeld des Vertragsabschlusses mit der Beklagten zu 1) und der Firma C GmbH & Co. KG Folgeverträge versprochen haben. Hierbei handelt es sich aber lediglich um ein mittelbares Interesse, welches für eine Haftung nach § 311 BGB nicht ausreicht (vgl. Palandt, aaO, § 311 Rn. 61). Dadurch wurden sie aber noch lange nicht eigentliche Interessenträger im Verhältnis zu dem Kauf- und/oder Generalübernehmervertrag.

102

Auch für die Inanspruchnahme eines besonders persönlichen Vertrauens ist nicht hinreichend seitens der Klägerin vorgetragen worden. Allein das Auftreten als Wortführer bei den Vertragsverhandlungen mit dritten Personen, worauf die Klägerin mehrfach abstellt, reicht nämlich hierzu nicht aus (vgl. BGH, Urt. v. 07.12.1992, Az.: II ZR 179/91; Palandt, aaO, § 311 Rn. 63). Daneben hat die Klägerin selbst dargelegt, dass sie durch das von ihr eingeholte Gutachten des Architekten S sowie die in dem Protokoll der Vorstandsitzungen niedergelegten Warnungen vor den Kostenangaben – wer auch immer diese unterbreitet hat – über höhere Kosten informiert war. Warum man gerade den Beklagten zu 3) – zu 5) eher vertrauen sollte, ist nicht schlüssig dargetan, zumal die Klägerin auch in der Folgezeit weiter mit dem Architekten S arbeitete und sich auch von diesem die Baubeschreibung erstellen ließ. Damit konnte sie – unterstellten - Preisangaben durch die Beklagte zu 3) nicht vertrauen.

103

d. Ein Anspruch ergibt sich schließlich auch nicht aus einem selbstständigen Garantieversprechen. Dass die Beklagte zu 3) bis zu 5) persönlich für die Einhaltung einer – unterstellten - Kostenobergrenze bei der Abwicklung eines für sie fremden Vertrages einstehen wollten, gibt der Vortrag der Klägerin nicht her.

104

IV.

105

Die Widerklage der Beklagten zu 3) ist zulässig und dem Grunde nach begründet.

106

107

Die Widerklage ist zulässig. Unerheblich ist, dass die Beklagte zu 3) gegen die Firma C GmbH & Co. KG ein Versäumnisurteil erstritten hat. Dies betrifft eine Rechnung wegen der Beauftragung der Planung des Innenausbaus des streitgegenständlichen Objektes, wie sich der Klageschrift im dortigen Verfahren ausdrücklich entnehmen lässt. Vorliegend geht es um eine Rechnung aus der Beauftragung der Eigentümergemeinschaft bezüglich der Planung der Fassadengestaltung. Hierbei handelt es sich um unterschiedliche Streitgegenstände.

108

109

Die Widerklage ist dem Grunde nach begründet. Der Beklagten zu 3) steht gegen die Eigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Zahlung von Architektenvergütung gem. § 649 S. 2 BGB zu, den sie quotal auch gegen die Klägerin geltend machen kann.

110

a. Die Klägerin ist passivlegitimiert. Dies folgt aus § 10 Abs. 8 S. 1 WEG, wonach jeder Teileigentümer dem Gläubiger einer Eigentümergemeinschaft quotal nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils haftet. Dem Gläubiger ist es insoweit freigestellt, ob er wegen gemeinschaftlicher Schulden die gesamte Eigentümergemeinschaft oder die einzelnen Eigentümer quotal in Anspruch nimmt (Jennißen, WEG, 2. Auflage, § 10 Rn. 102). Die Beklagte zu 3) nimmt die Klägerin lediglich in Höhe ihres Miteigentumsanteils an den Gesamtkosten in Anspruch.

111

b. Nach § 649 S. 2 BGB steht der Beklagten zu 3) ein Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der vereinbarten Architektenvergütung abzüglich ersparter Aufwendungen dem Grunde nach zu.

112

Die Beklagte zu 3) hat mit der Eigentümergemeinschaft einen Architektenvertrag geschlossen. Dieser Vertrag ist nicht gem. § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an unwirksam. Die hierfür darlegungspflichtige Klägerin hat zu den Voraussetzungen einer Anfechtungserklärung und eines Anfechtungsgrundes nichts vorgetragen. Der wirksame Architektenvertag wurde gekündigt. Die Eigentümergemeinschaft schuldet hiernach die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen (§ 649 S. 2 BGB), deren Berechnung jedoch bestritten ist.

113

Dieser Anspruch ist der Höhe nach allerdings nicht deswegen zu reduzieren, weil die Eigentümergemeinschaft eine Kündigung aus wichtigem Grund ausgesprochen hat. Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass sich der Vergütungsanspruch des Architekten im Falle einer Kündigung aus wichtigem Grunde reduzieren kann. Denn nach einer berechtigten Kündigung aus wichtigem Grund steht dem Architekten für noch nicht erbrachte Leistungen keine Vergütung zu; für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen kann er nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich den Anteil seines Honorars verlangen, der seinen tatsächlich erbrachten Leistungen entspricht, es sei denn, das Architektenwerk weist so schwerwiegende Mängel auf, dass es nicht nachbesserungsfähig und deshalb für den Auftraggeber wertlos ist (vgl. BGH, Urt. v. 05.06.1997, Az.: VII ZR 124/06 m.w.N.). Eine Kündigung des Architektenvertrages aus wichtigem Grunde liegt aber nicht vor. Dabei kann offenbleiben, ob der Beklagten zu 3) ein Verhalten zur Last gelegt werden kann, welches einen Kündigungsgrund aus wichtigem Grunde darstellen kann, insbesondere ob eine Kostenüberschreitung vorliegt. Denn es fehlt an der wegen dem Nachbesserungsrecht der Beklagten zu 3) grundsätzlich erforderlichen Fristsetzung mit Kündigungsandrohung (vgl. hierzu OLG Düsseldorf Urt. v. 30.04.2002, Az.: 23 U 182/01 m.w.N.). Diese war nicht entbehrlich, weil die Klägerin nicht dargelegt hat, dass auch eine solche Fristsetzung nicht dazu geführt hätte, dass die Beklagte zu 3) die – angebliche - Kostenüberschreitung und die – angebliche – mangelhafte Planung nochmals überarbeitet und den Wünschen der Klägerin entsprechend anpasst. Zudem war die Kündigung auch verspätet. Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist der Zeitpunkt der Kündigung. Dabei kann der Grund der Kündigung bereits vorher vorliegen, wenn der Grund weiter andauert und wenn sich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung wegen diesem Grund weiter fortsetzt. Voraussetzung ist aber stets, dass die Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgt, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat (vgl. BHG, Urt. v. 26.03.2008, Az.: X ZR 70/06; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 13. Auflage, Rn. 1143). Dies war hier nicht der Fall. Dabei kann offenbleiben, ob die Eigentümergemeinschaft oder die Klägerin möglicherweise schon vor dem 26.09.2007 Kenntnis von der Kostenüberschreitung hatte, denn nach ihrem eigenem Vortrag, der eine Kenntnis am 26.09.2007 bestätigt, erfolgte die Kündigung am 31.01.2008 und damit mehr als 4 Monate später. Dies stellt keinen angemessenen Zeitraum mehr dar, zumal die Klägerin in der Vergangenheit immer schnell auf Anfragen der Beklagten zu 3) reagieren konnte, auch kurzfristig einen eigenen Vertrag mit der Beklagten zu 3) abschließen konnte. Zudem war eine Kostenüberschreitung jedenfalls aufgrund der Tatsache, dass man sich höherer Kosten aufgrund der geänderten Fassadengestaltung bewusst war und solche vor solchen höheren Kosten jedenfalls von dem Architekten S vorgewarnt war, nicht völlig überraschend.

114

Der Anspruch ist auch fällig, denn die Beklagte zu 3) hat der Eigentümergemeinschaft eine prüffähige Schlussrechnung übermittelt. Einwände gegen die Prüffähigkeit wurden nicht erhoben.

115

Ob die abgerechneten Positionen tatsächlich angefallen sind und richtig berechnet wurden, stellt eine Frage der Anspruchshöhe dar und ist durch eine Beweisaufnahme zu klären. Die Kammer hat es in Ausübung des ihr durch § 304 Abs. 1 ZPO eingeräumten Ermessens für angezeigt erachtet, angesichts des Streits zu Anspruchsgrund und Anspruchshöhe bei Entscheidungsreife über den Anspruchsgrund, der Notwendigkeit einer umfangreichen und kostspieligen Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie der Entscheidungsreife der Klage, welche auch an der noch nicht entscheidungsreifen Widerklage unbeteiligte Parteien betrifft, über den Anspruchsgrund vorab zu entscheiden.

116

117

Die Kostenentscheidung beruht, soweit sie getroffen wurde, auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf 709. S. 2 ZPO.

Landgericht Köln, 27 O 319/08