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Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
TATBESTAND
2Die Klägerin begehrt Schadensersatz wegen angeblicher Falschberatung und Prospekthaftung im Zusammenhang mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds.
3Mit Beitrittserklärung vom 19.11.1993 erwarb die Klägerin (nachfolgend: „Klagepartei“) Kommanditanteile an dem geschlossenen Immobilienfonds „A KG“ (nachfolgend: „A“) im Wert von 20.000,00 DM (= 10.225,84 EUR) zuzüglich Agio in Höhe von 1.000,00 DM (= 511,29 EUR). Dem Beitritt zum streitgegenständlichen Fonds vorausgegangen war ein Beratungsgespräch im November 1993 mit der Beklagten zu 1., dort dem Zeugen I.
4Die A ist eine im Jahr 1992 gegründete KG, die die Immobilie „X“ in O errichtete. Die Beklagen zu Ziffer 2. und 3. sind Gründungs- bzw. Treuhandkommanditisten des streitgegenständlichen Fonds.
5Den im August 1993 veröffentlichten Emissionsprospekt der streitgegenständlichen Beteiligung erhielt die Klagepartei anlässlich des Beratungsgesprächs von dem Zeugen I überreicht. Wegen des Inhalts des Prospektes wird auf die Anlage K1 (blaues Anlagenheft) verwiesen. Nach Ende des Beratungsgesprächs nahm die Klagepartei den Fondsprospekt mit nachhause, um ihn mit ihrem Ehemann zu besprechen. Die Beklagte zu 1. erfuhr erst zu einem späteren Zeitpunkt über die Beklagte zu 3., dass eine Zeichnung der Anlage tatsächlich erfolgt war.
6Die Mindestbeteiligung an dem Immobilienfonds betrug 20.000,00 DM. Vorgesehen war, in dem Objekt „X“ Hotel-, Büro- und Ladenflächen sowie öffentlich geförderten Wohnraum zu vermieten. Bei Herausgabe des Prospektes war das Objekt bis auf die Hotelflächen noch nicht vermietet; die Prospektherausgeber gingen von einer Vollvermietung bis zum 15.09.1995 aus (vgl. Prospekt, S.1).
7Tatsächlich verlief die Mietentwicklung abweichend von den im Prospekt geschilderten Prognosen; insgesamt entwickelte sich der Fonds nicht positiv. Die Barausschüttungen blieben seit dem Jahr 1996 (und damit seit Beginn der geplanten Ausschüttungen) hinter den prognostizierten Werten zurück. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 insgesamt etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus, während im Prospekt bis 1999 eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 von 5,25 % angenommen worden war. Nach 2004 erfolgten keine weiteren Ausschüttungen.
8Die Klagepartei begehrt nun die Rückabwicklung der Beteiligung sowie entgangenen Zinsgewinn. Zu den Umständen des Beitritts behauptet sie Folgendes: Sie habe sich im Spätjahr 1993 an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1. gewandt, um sich wegen einer Geldanlage beraten zu lassen. Der Zeuge I, der bei der Beklagten zu 1. für Kapitalanlagen zuständig gewesen sei, habe sie sogleich zu einem Beratungsgespräch in sein Büro eingeladen.
9Die Klagepartei behauptet, sie habe unmissverständlich klargestellt, dass sie im Zusammenhang mit Kapitalanlagen keinerlei finanzielle Risiken eingehen wolle. Sie habe sich mühsam ein kleines Vermögen erarbeitet und in keiner Weise Interesse daran gehabt, dies in risikoreiche oder gar spekulative Anlageformen zu investieren. Sie habe daher gegenüber dem Zeugen I klargestellt, dass die Geldanlage sicher sein müsse, da sie absehbar nur eine überschaubare Rente haben würde. Die Klagepartei ist der Ansicht, die Beratung sei in folgender Hinsicht fehlerhaft gewesen: Der Zeuge I habe ihr den streitgegenständlichen Fonds ausdrücklich als Kapitalanlage empfohlen und ihn als „hervorragend“ und „Juwel“ bezeichnet. Er habe den Fonds sodann anhand des Emissionsprospekts vorgestellt, den er der Klagepartei auch später überreicht habe. Er habe ausgeführt, dass mit enormen Renditen zu rechnen sei. Zugleich handele es sich um eine sichere Geldanlage, mit der man keinerlei Risiken eingehen würde. Insgesamt habe er die Anlage so beschrieben, dass der Fonds hohe Ausschüttungen und Rendite mit sich bringe, dabei aber absolut risikolos sei. Risiken und Funktion der Anlage seien demgegenüber nicht erläutert worden, insbesondere sei kein Hinweis auf die Haftungsregeln erfolgt, die einen Kommanditisten treffen. Obwohl die Klagepartei darauf hingewiesen habe, dass ihr im Hinblick auf etwaige finanzielle Engpässe die Flexibilität der Anlage wichtig sei, habe der Zeuge I ihr verschwiegen, dass eine Rückgabe nur unter bestimmten Voraussetzungen und ein Weiterverkauf so gut wie unmöglich sei. Insbesondere habe er nicht deutlich gemacht, dass es für Anteile wie die streitgegenständlichen nahezu keinen Zweitmarkt gebe. Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung sei nicht hinreichend transparent. Es sei kein Hinweis auf die Art und Höhe der Innenprovision erfolgt, die die Beklagte zu 1. für die Vermittlung der Anlage erhalten habe. Es sei kein Hinweis auf das Totalverlustrisiko erfolgt.
10Nach Ansicht der Klagepartei ist der streitgegenständliche Prospekt in folgender Hinsicht fehlerhaft:
11Es seien keine richtigen und vollständigen Ausführungen zur Veräußerbarkeit der Anteile vorhanden. Das Verlustrisiko der eingezahlten Einlage sei unübersichtlich und unvollständig dargestellt, insbesondere sei nicht deutlich, dass auch ein Treuhandkommanditist ein Teil des eingesetzten Anlagekapitals verlieren kann. Es sei nicht hinreichend deutlich, wer das Agio von 5% und die Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung erhalte. Insbesondere sei dem Prospekt nicht zu entnehmen, dass die Beklagte zu 1. diejenigen Kosten anteilig als Vermittlungsprovision erhalte, die im Prospekt für die Eigenkapitalbeschaffung ausgewiesen seien und darüber hinaus den Betrag, den der Kläger als Agio in Höhe von 5% entrichtet habe. Die im Prospekt enthaltenen Darstellungen zur Rendite und deren Berechnung seien nicht geeignet, den Anleger klar und verständlich aufzuklären. Eine Aufklärung über die Einzelheiten der Kommanditistenhaftung (insbesondere zur Problematik der Einlagenrückgewähr des § 172 Abs. 4 HGB) sei nicht erfolgt. Aufgrund der Anlageverluste sei von Anfang an vorgesehen und geplant gewesen, dass die Gesellschafter über einen längeren Zeitraum als Ausschüttung nur Einlagenrückzahlungen erhalten sollten.
12Zu den gerügten Prospektfehlern hat die Klagepartei ein Privatgutachten vorgelegt, das von Herrn Dipl.-Volkswirt F, einem von der IHK P öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für private Baufinanzierungen, erstellt wurde. Bezüglich des Inhalts des Gutachtens wird auf Anlage K4 (Anlagenheft) verwiesen.
13Die Klagepartei beantragt,
141. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 10.125,84 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.06.2010 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils der Klagepartei an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 20.000,00 DM;
152. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 6.871,76 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.06.2010 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils der Klagepartei an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 20.000,00 DM;
163. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils der Klagepartei an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A KG mit einem Beteiligungsbetrag von 20.000,00 DM in Verzug befinden.
17Die Beklagten beantragen,
18die Klage abzuweisen.
19Die Beklagte zu 1. bestreitet den Vortrag der Klagepartei zum Zustandekommen und zum Inhalt des Gesprächs mit dem Zeugen I und behauptet, die Klagepartei sei im Jahr 1993 auf sie zugekommen, um sich nach Vermögensanlagen mit Steuersparmöglichkeit zu erkundigen. Weder habe sie erklärt, dass sie keinerlei Risiken eingehen wolle, noch, dass die Geldanlage unbedingt sicher sein müsse. Sie und ihr Ehemann hätten die Grenze der Zinserträge bezüglich der Zinsabschlagsteuer erheblich überschritten und angesichts des (gemeinsamen) Einkommens sei davon auszugehen gewesen, dass diese Steuerpflicht immer weiter ansteigen werde. Im Beratungsgespräch seien dann nicht nur der streitgegenständliche Fonds, sondern vielmehr mehrere Möglichkeiten erörtert worden, so der Erwerb einer Immobilie, der Kauf einer Eigentumswohnung, der Kauf einer Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds oder der Kauf einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds, wobei die Unterschiede der Anlagemöglichkeiten von dem Zeugen I dargestellt worden seien.
20Die Beratung sei im Übrigen sowohl anleger- wie auch anlagegerecht erfolgt. Der streitgegenständliche Fonds sei ausführlich anhand des Fondsprospektes erläutert worden, wobei insbesondere die Chancen und Risiken sowie die Laufzeit ausführlich besprochen worden seien. Der Prospekt sei fehlerfrei, dies habe die Beklagte zu 1. vor dem Vertrieb des Fonds in Zusammenarbeit mit der Z-Bank im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung festgestellt. Der Zeuge I habe auf sämtliche relevanten Risiken hingewiesen, insbesondere auch auf die erschwerte Veräußerungsmöglichkeit und die Gesellschafterstellung des Anlegers bei einem geschlossenen Immobilienfonds. Auch auf die noch nicht vollständige Vermietung sei hingewiesen worden. Die Klagepartei sei auch darauf aufmerksam gemacht worden, dass sie die vermögensmäßigen und steuerlichen Auswirkungen von einem Fachmann überprüfen lassen solle. Es sei aus ex-ante Sicht nicht falsch gewesen, von einem Erfolg des Fonds auszugehen. Ein Hinweis auf ein eventuelles Totalverlustrisiko sei in Fällen wie dem vorliegenden nicht erforderlich. Da sich die Klagepartei nach dem Ende des Beratungsgesprächs interessiert gezeigt habe, habe der Zeuge I ihr den Fondsprospekt nebst der nicht unterzeichneten Beitrittserklärung zur weiteren Information und zum Überdenken, ob eine solche Anlage in Betracht käme, mitgegeben. Die Klagepartei habe sich mit Dritten besprechen und noch eigene Prüfungen durchführen wollen.
21Die Beklagte zu 1. ist weiter der Ansicht, dass hinsichtlich der Provision in Höhe von 5%, die sie erhalten habe, keine Aufklärungspflicht bestanden habe. Diese Provision habe sie nicht von der Beklagten zu 3., sondern von der Z-Bank erhalten. Im Übrigen sei die Gesamtprovision incl. des Anteils der Beklagten zu 1. ordnungsgemäß im Prospekt genannt. Im Übrigen habe auch kein Interessenkonflikt bestanden. Der Klagepartei seien mehrere Anlagemöglichkeiten vorgestellt worden, alle Varianten hätten dazu geführt, dass die Beklagte zu 1. Einnahmen hätte erzielen können. Bei der Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnungen wären die dabei möglichen Zinserträge erheblich höher gewesen als die Erträge im Zusammenhang mit der Vermittlung der streitgegenständlichen Anlage.
22Schließlich ist die Beklagte zu 1. der Ansicht, dass Schadensersatzansprüche der Klagepartei jedenfalls verjährt seien. Im Übrigen hafte sie neben den Beklagten zu 2. und 3. nicht als Gesamtschuldnerin, da keine Gleichstufigkeit vorliege.
23Die Beklagten zu 2. und 3. erheben ebenfalls die Einrede der Verjährung. Davon unabhängig sind sie der Ansicht, die Prospektangaben seien richtig und vollständig. Der Klagepartei sei bekannt gewesen, dass die prognostizierten Ausschüttungen des Fonds nicht sicher gewesen seien, sondern von den künftigen Vermietungsergebnissen des Objekts abhängig sein würden.
24Der Prospekt und auch die Beitrittserklärung informierten hinreichend darüber, dass bei Prospektherausgabe die Immobilie bis auf die Hotelflächen noch nicht vermietet war. Hinsichtlich der mit der Beteiligung an dem Fonds verbundenen wirtschaftlichen Risiken habe die Klagepartei durch die Übersendung der jährlichen Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse und Protokolle der Gesellschafterversammlungen hinreichend Kenntnis davon gehabt, dass die tatsächliche Mietentwicklung abweichend von den im Prospekt niedergelegten Prognosen verlaufen sei.
25Es habe keine Pflicht bestanden, auf ein Totalverlustrisiko hinzuweisen.
26Nachschusspflichten gegenüber der Fondsgesellschaft seien durch § 8 des Gesellschaftsvertrages ausgeschlossen.
27Hinsichtlich der Fungibilität sei auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit ausreichend hingewiesen worden. Dies gelte vor allem vor dem Hintergrund, dass 1993 aufgrund der günstigen Prognose von einer guten Veräußerbarkeit ausgegangen werden durfte. Tatsächlich seien auch in den Folgejahren zwischen 250 und 589 Verkaufsfälle zu jeweils angemessenen Konditionen aufgetreten.
28Die Eigenkapitalbeschaffungskosten seien ausreichend im Prospekt ausgewiesen. Auch über die Verwendung des Agios kläre der Prospekt auf.
29Es sei für die Klagepartei auch aus dem Prospekt erkennbar gewesen, dass die Beklagte zu 3. für die Eigenkapitalbeschaffung qualifizierte Finanzdienstleister einschaltet und für diese Vermittlung der Fondsbeteiligungen Vergütungen gezahlt werden. Ohnehin seien die Eigenkapitalbeschaffungskosten für die Werthaltigkeit der Immobilienanlage und ihrer prognostizierten Miete/ Ausschüttungen nicht relevant.
30Es seien keine Rückvergütungen im Sinne der Rechtsprechung an die Beklagte zu 1. erfolgt.
31Die Mietprognose sei zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe und der Vermittlung der Beteiligung an die Klagepartei plausibel gewesen. Eine Prognose sei nicht deswegen unrichtig, weil der tatsächliche Verlauf später ein anderer sei.
32Die Klagepartei sei durch die jährlichen Geschäftsberichte laufend über den Verlauf der Vermietungen informiert gewesen. Spätestens aus dem Geschäftsbericht für das Jahr 2000 sei klar ersichtlich gewesen, dass die prognostizierten Ausschüttungen nicht geleistet werden würden.
33Es existiere keine prospektwidrige Mittelverwendung. Auch die Renditeberechnung im Prospekt sei zutreffend.
34Schließlich sind die Beklagten zu 2. und 3. der Ansicht, die Klagepartei müsse sich die erlangten Steuervorteile anrechnen lassen.
35ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
36Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Klagepartei kann gegen keine der Beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen der Beteiligung an dem streitgegenständlichen Fonds geltend machen. Pflichtverletzungen der Beklagten liegen nicht vor; jedenfalls sind etwaige Ansprüche verjährt. Im Einzelnen gilt Folgendes:
37I.
38Ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1., der sich aus § 280 BGB in Verbindung mit dem zwischen der Klagepartei und der Beklagten zu 1. geschlossenen Anlageberatungsvertrag ergeben könnte, besteht nicht. Es liegt keine Pflichtverletzung der Beklagten zu 1. vor, jedenfalls sind Schadensersatzansprüche verjährt. Im Einzelnen gilt Folgendes:
392.
40Der Vortrag der Klagepartei zum Inhalt des behaupteten Beratungsgesprächs ist widersprüchlich. Während sie zum Einen behauptet, der Zeuge I habe die streitgegenständliche Anlage einerseits als risikoarme und solide Anlageform dargestellt, bei der hohe Ausschüttungen garantiert seien, andererseits aber über sämtliche Risiken nicht aufgeklärt, trägt sie an anderer Stelle vor, der Zeuge hätte den Fonds anhand des Emissionsprospektes vorgestellt und sich bei dem Beratungsgespräch die Aussagen des Prospektes zu eigen gemacht. Der Fondsprospekt enthält jedoch an mehreren Stellen eindeutige Aussagen darüber, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit ihren spezifischen Risiken handelt und dass die Fungibilität der Anteile eingeschränkt ist. So enthält bereits das Eingangsschreiben auf S. 1 des Prospektes die eindeutige Aussage, dass bei Herausgabe des Emissionsprospektes zwar die Hotelflächen, nicht jedoch die Büro- und Ladenflächen vermietet sind. Wörtlich heißt es: „Die Beteiligten des A nehmen dadurch an den Chancen und Risiken der Vermietung und der Entwicklung des Mietmarktes teil.“ Zu Beginn von Teil II des Prospektes (S.33) weist ein weiteres Eingangsschreiben die Interessenten darauf hin, dass die Mietzinsprognosen sorgfältig recherchiert sind; „gleichwohl können die tatsächlichen Vermietungsergebnisse von den Prognosewerten abweichen.“ Hier ist ein eindeutiger Hinweis darauf enthalten, dass die Mieteinnahmen nicht den Prognoseberechnungen entsprechen müssen; ein gleichlautender Hinweis findet sich nochmals auf S.36 des Prospekts. Auf S.37 des Prospekts wird auf die eingeschränkte Fungibilität der Anteile hingewiesen.
41Unabhängig von der Frage, ob die hier nur beispielhaft und nicht vollständig angeführten Risikohinweise ausreichend sind, handelt es sich jedenfalls eindeutig um Risikohinweise, sodass der klägerische Vortrag, es sei auf keinerlei Risiken hingewiesen worden, dann nicht stimmen kann, wenn zugleich die Beratung anhand des Fondsprospekts unter Zueigenmachung der Aussagen desselben durchgeführt werden soll. Erschwerend kommt hinzu, dass die Klagepartei den Fondsprospekt nach dem Beratungsgespräch nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten zu 1. mit nachhause nahm, um ihn gemeinsam mit ihrem Ehemann weiter zu prüfen. Dass ihr dabei kein einziger der Risikohinweise aufgefallen sein will, ist unwahrscheinlich. Soweit die Klagepartei ihren Schadensersatzanspruch auf Beratungsfehler im Zusammenhang mit der Sicherheit und Risikolosigkeit der Anlage stützt, kann die Frage des Inhalts des Beratungsgesprächs dahinstehen; diese Schadensersatzansprüche sind verjährt (s. sogleich). Im Übrigen geht der aufgezeigte Widerspruch zu Lasten der Klagepartei, sodass die Beratung anhand des Prospektes unterstellt wird.
423.
43Soweit die Klagepartei den Schadensersatz auf angebliche Prospektfehler bzw. angebliche Falschberatung im Zusammenhang mit den Verlustrisiken der Anlage und den (tatsächlich ausgebliebenen) Ausschüttungen stützt, bedarf es keiner Entscheidung in der Sache. Auf diese Pflichtverletzungen gestützte Schadensersatzansprüche wären jedenfalls verjährt.
44Die Verjährung richtet sich daher nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen.
45Die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB), die seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes hier einschlägig ist, war zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage im Jahre 2010 abgelaufen. Der Lauf der Frist hat spätestens mit Ablauf der Jahre 2005/2006 begonnen.
46Im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB war der Schaden schon mit dem Beitritt Ende 1993 entstanden. Eine positive Kenntnis der Klagepartei gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann dahinstehen. Jedenfalls sind der Klagepartei spätestens ab den Jahren 2005/2006 im Sinne vorgenannter Bestimmung grob fahrlässig die den etwaigen Anspruch begründenden Umstände nicht bekannt gewesen. Sie hätte ab diesem Zeitpunkt unschwer erkennen können, dass sie, den Klagevortrag unterstellt, hinsichtlich der zu erwartenden Rendite und der Sicherheit der Anlage unzutreffend beraten wurde und der von dem Berater bzw. Vermittler verwandte Prospekt den Anleger insoweit falsch informierte. Die Schieflage des Fonds war allein schon mit dem dauerhaften Ausbleiben der prognostizierten Ausschüttungen praktisch ab dem Jahre 2001 unschwer erkennbar und hätte den Anleger veranlassen müssen, den Dingen nachzugehen, ggf. Rechtsrat einzuholen.
47Schon mit dem wiederholten Ausbleiben der Ausschüttungen musste die Klagepartei annehmen, dass die angeblichen anpreisenden Angaben des Bankmitarbeiters falsch waren und der Prospekt über die wirtschaftliche Seite des Fonds unzutreffend informierte, insbesondere die Renditeerwartungen, möglicherweise im Zusammenhang mit der Mittelverwendung, und damit auch das Verlustrisiko falsch darstellte.
48Renditen wurden nämlich wegen des Ausbleibens von Ausschüttungen ab einem bestimmten Zeitpunkt gerade nicht mehr erzielt. Damit drohte zugleich die Verwirklichung des Verlustrisikos.
49Ist danach allein schon das dauerhafte Ausbleiben der (prognostizierten) Ausschüttungen ausschlaggebend für den Vorwurf grob fahrlässiger Nichtkenntnis, kommt erschwerend der Inhalt der Geschäftsberichte hinzu, die der Klagepartei unstreitig zugingen. Wenngleich der jeweilige Verfasser naturgemäß versuchte, die Entwicklung der Vermietungen positiv darzustellen, durfte ein verständiger und sorgfältig lesender Anleger nicht verkennen, dass der prognostizierte Vermietungstand zu keinem Zeitpunkt auch nur annähernd erreicht wurde. Auf die von den Beklagten zu 2. und 3. zu den Akten gereichten und auch von der Klagepartei beurteilten Berichte wird Bezug genommen. Wer vor der Realität die Augen nicht verschloss, dem konnte trotz gewisser Steigerungen des Vermietungsstands im Laufe der Jahre das diesbezügliche hohe Risiko nicht verborgen bleiben. Es bestand gerade kein hinreichender, konkreter Anlass für die Annahme, das Objekt werde irgendwann zumindest weitgehend vollständig vermietet sein.
50Waren danach die Anleger schon im Hinblick auf die Entwicklung der Ausschüttungen ausreichend gewarnt, so dass Anlass bestand, Beratungs- und Prospektinhalt spätestens 2005/2006 einer eingehenden Prüfung zu unterziehen bzw. unterziehen zu lassen, so gilt dies erst recht bei einer zusammenfassenden Bewertung der Entwicklungen von Ausschüttungen und Vermietungsstand.
51Die seitens der Klagepartei zitierten Entscheidungen des BGH stehen dieser Wertung nicht entgegen. In dem Urteil vom 23.06.2009 ging es (nur) um die diesbezügliche Bewertung des Ausbleibens von Mieten, nicht um das Ausbleiben von Ausschüttungen. Dies ist in dem hier relevanten Zusammenhang ein wichtiger Unterschied.
52Die Entscheidung des BGH vom 08.07.2010 - III ZR 249/09 = NJW 2010, 3292 befasst sich ebenfalls mit einer anderen Frage, nämlich derjenigen, ob dem Anleger im Sinne grober Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, den Prospekt nicht gelesen und daher dort enthaltene Hinweise nicht zur Kenntnis genommen zu haben. Darum geht es vorliegend nicht. Die Kammer knüpft insoweit nicht an den Prospektinhalt, sondern an das wiederholte Ausbleiben der Ausschüttungen und damit an einen wesentlichen Gesichtspunkt an, der in den früheren Repliken der Klageparteien weitgehend unbeachtet geblieben ist. Im Übrigen verkennt die Klagepartei insoweit, dass der BGH hier einen Fall zu bewerten hatte, in dem die Ausschüttungen anders als hier nicht über mehrere Jahre hinweg, sondern nur einmal ausgeblieben waren.
53Auch die Entscheidung des BGH vom 22.7.2010 - III ZR 203/09 = NJW-RR 2010, 3292 stellt ebenfalls nur darauf ab, das Nichtlesen des Prospekts allein begründe in der Regel noch nicht den Vorwurf der groben Nachlässigkeit. Soweit im Übrigen dort Nachschusspflichten im Zusammenhang mit einer drohenden Insolvenz eine Rolle spielten, greift die „Erst-recht-Argumentation“ der Klagepartei nicht. Bei aufmerksamer Lektüre der Entscheidung ergibt sich, dass der BGH den von den Instanzgerichten erhobenen Vorwurf der groben Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit der Kenntnis der Schieflage des Fonds auf Grund der Nachschüsse gerade unbeanstandet gelassen und nur geurteilt hat, daraus dürfe nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass Verjährung auch wegen weiterer Pflichtverletzungen (betr. die Fungibilität und die Haftungsregelung) anzunehmen sei.
544.
55Auch im Übrigen liegen die von der Klagepartei gerügten Prospektfehler nicht vor.
56Der Prospekt über ein Beteiligungsangebot hat den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln können. Ob ein Prospekt richtig oder unrichtig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (BGH NJW-RR 2007, 1329ff. m.w.N.).
57Eine Prüfung anhand dieser Kriterien ergibt, dass im vorliegenden Fall keine Prospektfehler vorliegen. Im Einzelnen gilt Folgendes:
58a)
59Soweit die Klagepartei rügt, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die mangelnde Veräußerbarkeit der Anteile auf, verfängt dies nicht. Ein Prospektfehler ist nicht ersichtlich.
60Nach den Vorgaben des BGH (NJW-RR 2007, 621f.; 1692f.) hat ein Prospekt mit hinreichender Deutlichkeit darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist. Unter Zugrundelegung dieser Anforderungen ist der Hinweis auf S. 37 des Prospektes nach Ansicht der Kammer nicht zu beanstanden. Schon der direkt unter der Überschrift „Veräußerbarkeit von Beteiligungen“ enthaltene Hinweis auf die Langfristigkeit der konkreten Kapitalanlage verdeutlicht dem Anleger, dass die Beteiligung vom Ansatz her nicht geeignet ist, sie jederzeit nach Belieben zu veräußern. Im Weiteren kommt dann klar zum Ausdruck, dass – im Gegensatz zu Aktien – der Handel mit Kommanditanteilen nicht institutionalisiert ist. Die im Prospekt formulierte Erwartung, dass Anteile in den meisten Situationen „in einem angemessenen Zeitraum“ zu verkaufen sein werden, ist nicht falsch. Es wird zum Einen deutlich, dass es sich um eine reine Erwartung (und nicht um eine feststehende Tatsache) handelt. Darüber hinaus vermittelt der Text dem aufmerksamen, durchschnittlich gebildeten Leser den Eindruck, dass zwar – durchaus zutreffend – grundsätzlich von einer Veräußerbarkeit ausgegangen werden kann, jedoch nicht stets in allen Fällen und nicht unbedingt sofort.
61Für die Richtigkeit der Prospektangaben spricht im Übrigen auch der unwiderlegte konkrete Vortrag der Beklagten zu 2. und 3., dass es tatsächlich auf einem Zweitmarkt zu Verkäufen der Beteiligungen kam.
62b)
63Prospektfehler bestehen auch nicht im Hinblick auf die mögliche Haftung der Anleger. Der Prospekt stellt auf S.47 unter der Überschrift „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“ die gesetzlichen Regelungen der §§ 171, 172 HGB zutreffend dar. Das Haftungsrisiko der Anleger in den ersten Jahren, in denen Verluste vorgesehen waren und es daher zu Ausschüttungen aus Erträgen gar nicht kommen konnte, wird nicht verschleiert oder verheimlicht. Der Zusammenhang zwischen Ausschüttungen und der Verringerung des Kapitalkontos unter die eingetragene Haftsumme wird ausdrücklich erwähnt.
64Auch die Konzeption des vorliegenden Fonds, durch steuerrechtliche Sonderabschreibungen Verluste herbeizuführen, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Zwar mindern solche Verluste die Kapitalkonten der Gesellschafter und können damit grundsätzlich zu einem Wiederaufleben der Haftung führen. Dies würde aber voraussetzen, dass trotz andauernder Verluste Ausschüttungen an die Gesellschafter auch dann noch erfolgen, wenn deren Einlagen bis auf den jeweiligen Haftungsbetrag abgeschmolzen sind. Dafür liefert die Konzeption des vorliegenden Fonds keinen Anhalt (vgl. BGH, Urteile vom 27.10.2009, XI ZR 337/08 und XI ZR 338/08, veröffentlicht u.a. in WM 2009, 2303ff., 2306f., jeweils m.w.N.). Auch die Klagepartei hat keinen belastbaren Vortrag dazu gebracht, warum die Darstellung falsch oder irreführend sein soll.
65Eindeutig weist der Prospekt auf S.47 unter der Überschrift „Die Rechtsstellung der treuhänderisch Beteiligten“ auch darauf hin, dass diejenigen Anleger, die ihre Beteiligung über den Treuhandkommanditisten verwalten lassen, aufgrund der Regelungen im Gesellschaftsvertrag im Innenverhältnis wie unmittelbar beteiligte Kommanditisten behandelt werden. Weiter wird unter der Überschrift „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“, nachdem die oben dargestellte Haftung des Direktkommanditisten erläutert worden ist, darauf hingewiesen, dass die vorgenannten gesetzlichen Bestimmungen über die Haftung des Kommanditisten auf den Treugeber nicht unmittelbar anwendbar sind, dass jedoch über den Gesellschaftsvertrag ein Gleichlaufen der Haftung im Innenverhältnis vereinbart ist. Diese Darstellung ist ausreichend, um die Haftung auch derjenigen, die ihre Beteiligung über den Treuhandkommanditisten verwalten lassen, eindeutig darzustellen.
66c)
67Auch soweit die Klagepartei die Darstellung der Rendite durch Verwendung der sog. internen Zinsfuß (IRR-Methode) als fehlerhaft bemängelt, vermag die Kammer keinen Prospektfehler zu erkennen. Die Beklagten haben nachvollziehbar und zur Überzeugung der Kammer dargelegt, dass es sich um eine grundsätzlich vertretbare, anwendbare Methode handelt. Dem ist die Klagepartei nicht mehr substantiiert entgegengetreten.
68Es wird insbesondere auch nicht der fälschliche Eindruck erweckt, dass die Renditeangaben mit denjenigen von einfacher strukturierten Anlagen (z.B. Spareinlagen oder festverzinsliche Wertpapiere) verglichen werden können. Die Ausführungen auf den Seiten 42 und 43 des Prospektes stellen hinreichend deutlich dar, dass es sich hier um eine komplexere Überlegung zur Renditedarstellung handelt, die insbesondere von der steuerlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist. Die Berechnungsmethode wird schließlich im Prospekt in ausreichender Tiefe dargestellt.
69d)
70Auch soweit die Klagepartei rügt, sie sei nicht ordnungsgemäß auf ein Totalverlustrisiko hingewiesen worden, liegt kein Prospektfehler vor. Unabhängig von der Frage, ob ein dahingehender Fehler nicht ohnehin bereits verjährt wäre, weil der Klagepartei spätestens mit dem wiederholten Ausbleiben der Ausschüttungen die Verlustgefahren hätten klar sein müssen (s.o.), bestand keine weitere Aufklärungspflicht über ein Totalverlustrisiko. Es handelt sich bei dem streitgegenständlichen Fonds um einen geschlossenen Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von 27%. Bei einem Immobilienfonds steht den Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch bei unzureichenden Mieterträgen zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann es daher erst kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein teilweise fremdfinanzierter Fonds zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein Risiko, auf das der Prospekt bzw. die Beklagte zu 1. die Klagepartei in ihrer Beratung hätte gesondert hinweisen müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen – wie hier – im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur und damit nicht aufklärungsdürftig. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände hinzutreten, etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2009, Az.: XI ZR 338/08). Weitere risikoerhöhende Umstände sind vorliegend nicht bzw. nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, sodass es dabei bleibt, dass eine Aufklärung über ein Totalverlustrisiko nicht erforderlich war.
71e)
72Ebenfalls zu Unrecht bemängelt die Klagepartei die Darstellung der Mittelverwendung im Prospekt.
73aa)
74Der Prospekt enthält einmal auf S.34 einen Investitions- und Finanzierungsplan, indem sowohl die Mittelherkunft als auch die Mittelverwendung nach Art und Höhe dargelegt werden. Auf S. 34 wird auch ausdrücklich auf § 7 des Gesellschaftsvertrages verwiesen, der dann (auf S.53 des Prospektes) nochmals den Investitions- und Finanzierungsplan enthält, wobei an dieser Stelle teilweise die Zahlungsempfänger über Kürzel ausgewiesen sind.
75Der Investitions- und Finanzierungsplan ist übersichtlich und enthält alle wesentlichen Informationen, insbesondere werden die genauen DM-Beträge angegeben. Warum nach Ansicht der Klagepartei Angaben zu den Prozentsätzen der Beträge fehlen sollen, ist nicht ersichtlich. Vielmehr sind auf S.35 des Prospektes unter „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ die objekt- und fondsbedingten Kosten sowohl in absoluten Zahlen als auch in Prozent ausgewiesen. Der interessierte Anleger ist also in der Lage, den Kosten- und Finanzierungsplan des Fonds sowohl in absoluten Zahlen als auch in Prozentsätzen zur Kenntnis zu nehmen. Dass der Prospekt hierfür insgesamt drei Tabellen benötigt, schadet nicht; insbesondere werden die Informationen hierdurch weder unübersichtlich, noch sind sie an versteckter Stelle angebracht.
76bb)
77Auch soweit die Klagepartei rügt, es sei nicht ersichtlich, wie das Agio in Höhe von fünf Prozent verwendet wird, geht dies fehl.
78(1)
79Wie in der Klageschrift selbst vorgetragen, ist das Agio mit insgesamt 18.425.000 DM in der Rubrik „Mittelherkunft“ ausgewiesen. In der Rubrik „Mittelverwendung“ taucht dann derselbe Betrag (18.425.000 DM) mit der Erläuterung „weitere Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen“ wieder auf. Bereits hieraus kann hinreichend sicher geschlossen werden, dass es sich bei dem Agio um die Mittel handelt, die für die „weiteren Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen“ vorgesehen sind. Davon abgesehen enthält der Prospekt auf S.35 auch den konkreten Hinweis, dass die etwa 4.000 am Fonds Beteiligten „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5%“ drei umfangreiche Dienstleistungspakte erhalten, nämlich:
801. „generelle Expertise, Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken, Sparkassen und anderen qualifizierten Finanzdienstleistungsunternehmen.
812. Immobiliensuche, Research, Fondskonzeption und Fondsdokumentation, gutachterliche Analysen und Bewertungen, Organisation und Durchführung des Fonds, Beschaffung und Sicherung der Finanzierung, Platzierungs- und Einzahlungsgarantien, Immobilienmanagement und den über viele Jahre erworbenen Vorbereitungsgrad, d.h. die Erfahrung, Kompetenz und Leistungskraft der A-Gruppe, die sich für die Beteiligten am A mit dem X konkretisiert.
823. Eine umfassende steuerliche und treuhänderische Betreuung in der mehrjährigen Investitionsphase.“
83Damit stellt der Prospekt klar und unmissverständlich dar, wofür (u.a.) das Agio verwendet wird. Mehr Informationen muss der Prospekt nicht enthalten.
84(2)
85Zu weiteren Informationen war auch die Beklagte zu 1. nicht verpflichtet, insbesondere bestand für sie keine (weitergehende) Pflicht, die Klagepartei über die von ihr aufgrund der Vermittlung der streitgegenständlichen Beteiligung vereinnahmten Vergütung zu informieren.
86Im vorliegenden Fall ist zwischen den Parteien streitig, ob die Beklagte zu 1. Rückvergütungen „im Sinne der Rechtsprechung“ erhalten hat. Die Klagepartei behauptet dies, die Beklagte zu 1. ist (ebenso wie die Beklagten zu 2. und 3.) der Ansicht, mit Hinweis auf den konkreten Zahlungsfluss lägen keine Rückvergütungen „im Sinne der Rechtsprechung“ vor.
87Nach Ansicht der Kammer besteht eine Aufklärungspflicht über erhaltene Provisionen/ Vergütungen unabhängig von der Frage, aus welchem „Topf“ das Geld kommt und über welchen Zahlungsweg die beratende Bank das Geld erhält. Da für die einschlägige Rechtsprechung des BGH maßgebend der mögliche Interessenkonflikt der Bank ist, kann es in diesem Zusammenhang keinen Unterschied machen, auf welchem Zahlungsweg und aus welchem „Topf“ die Bank eine umsatzabhängige Vergütung von dem Emittenten erhält (so auch OLG Köln, Urteil vom 10.11.2010, Az.: 13 U 218/09 zu Medienfonds; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 08.09.2010 Az.: 17 U 90/10 zum Verkauf von Zertifikaten). Die Interessenlage ist aus Sicht des Kunden – und auf diese ist allein abzustellen – in allen Fällen gleich. Die Argumentation der Beklagten, eine Rückvergütung scheide bereits aufgrund des gewählten Zahlungsweges aus, verfängt daher nicht.
88Auch der Vortrag der Beklagten zu 1., es habe im vorliegenden Fall kein Interessenkonflikt bestanden, ist nicht überzeugend. Zum Einen liegt, wie dargelegt, der Grund für die Rechtsprechung des BGH darin, dem Kunden gegenüber offenzulegen, dass die Bank neben dem Kundeninteresse auch ihr eigenes verfolgt. Warum eine Offenlegungspflicht entfallen sollte, weil das eigene Interesse bei allen empfohlenen Anlagen vorhanden war, ist nicht ersichtlich. Selbst wenn man annehmen würde, dass ein Interessenkonflikt dann entfällt, wenn eine Bank nebeneinander mehrere Kapitalanlagen empfiehlt und der Kunde sich für diejenige entscheidet, die den geringsten Ertrag für die Bank bedeutet, hätte die Beklagte zu 1. jedoch vortragen müssen, welche konkreten anderen Anlagen sie empfahl und welche Erträge dies jeweils bedeutet hätte. Dies hat sie nicht getan. Soweit sie darauf verweist, dass bei einer Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ihr Zinsertrag viel höher gewesen wäre, stellt sie hier nicht den richtigen Vergleich an: Die Hingabe eines Darlehens ist für eine Bank - neben der Empfehlung und/ oder Vermittlung der Anlage als solcher - immer mit weiteren Pflichten (nämlich der Auszahlung des Darlehens) und mit weiteren Risiken (nämlich der Zahlungsunfähigkeit des Kunden) verbunden, die die Forderung von Zinsen rechtfertigen. Die Vereinbarung der Zinszahlung ist demgegenüber nicht als bloße Provision für die Vermittlung der Anlage anzusehen, ganz abgesehen davon, dass die zu leistenden Zinsen dem Kunden selbstverständlich offengelegt werden. Der Vergleich zwischen zu erwartenden Zinszahlungen und der erhaltenen Provision ist daher nicht geeignet, den potentiellen Interessenkonflikt, in dem sich die Bank befindet, wenn sie ihrem Kunden eine Anlage empfiehlt, an der sie selbst verdient, zu widerlegen.
89Eine weitere Aufklärungspflicht der Beklagten zu 1. besteht allerdings im vorliegenden Fall deswegen nicht, weil der Prospekt bereits ausreichend über Grund und Höhe der vereinnahmten Provisionen aufklärte.
90Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 19.12.2006, Az.: XI ZR 56/05; Urteil vom 12.05.2009, XI ZR 586/07; Urteil vom 27.10.2009, Az.: XI ZR 338/08) muss eine Bank, die einem Anleger den Erwerb bestimmter Anlageprodukte – in den dortigen Entscheidungen Anteile an Aktien- oder Medienfonds – empfiehlt, diesen ungefragt darauf hinweisen, dass und in welcher Höhe sie Rückvergütungen aus Ausgabeaufschlägen und Verwaltungskosten von der Fondsgesellschaft erhält. Diese Aufklärung ist notwendig, um dem Kunden einen insofern bestehenden Interessenkonflikt der Bank offen zu legen; sie ist nicht auf den Anwendungsbereich des WpHG beschränkt, sondern – weil sie sich aus dem zivilrechtlich allgemein anerkannten Grundsatz der Vermeidung von vertragswidrigen Interessenkonflikten ergibt – zwar aufsichtsrechtlich für den Bereich des Wertpapierhandels normiert worden, beansprucht aber auch für Fälle außerhalb dieses Geltungsbereichs Geltung (vgl. OLG Köln, Urteil vom 23.12.2009, Az.: 13 U 25/09 m.w.N.; OLG Köln, Urteil vom 10.11.2010, Az.: 13 U 218/09). Erst durch die Aufklärung wird der Anleger in die Lage versetzt, das Umsatzinteresse der Bank selbst einzuschätzen (OLG Köln a.a.O.).
91Der streitgegenständliche Prospekt enthält auf S. 35 den Hinweis, dass die Beteiligten (i.e. die Kommanditisten) „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei umfangreiche Dienstleistungspakte“ erhalten, u.a. auch die Beratungs- und Vermittlungsdienstleistungen der Banken und Sparkassen. In dem danebenstehenden Kasten „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ sind u.a. die fondsbedingten Kosten, die insgesamt 12,22% der Gesamtkosten ausmachen (und damit unter der Grenze von 15% liegen), dargestellt. Dort ist die Position „Eigenkapitalbeschaffung, Platzierungsverpflichtung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% angegeben, wobei sich an anderer Stelle (nämlich auf S. 34 des Prospektes) ergibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigenkapitalbeschaffung entfallen und 4.000.000,00 DM auf die Platzierungsverpflichtung.
92Die Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung ergeben sich somit aus dem Prospekt. Ebenso ist im Prospekt der eindeutige Hinweis enthalten, dass die beratenden und vermittelnden Banken und Sparkassen - und damit eben auch die Beklagte zu 1. - für ihre Leistungen aus diesem Betrag vergütet werden. Der Anleger war damit in der Lage, sowohl die Beklagte zu 1. als Empfängerin als auch die maximale Höhe der Zuwendung dem Prospekt zu entnehmen. Damit war ein eventuell bestehender Interessenkonflikt der Beklagten zu 1. offengelegt, ohne dass es einer weiteren (mündlichen) Information bedurfte. Vielmehr reichten die Informationen zu Art, Höhe und Adressat der Vergütungen aus. Sollte ein Anleger im Einzelfall weitere Informationen haben wollen, hätte die Möglichkeit einer konkreten Nachfrage bestanden.
93(3)
94Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Beklagte zu 1. verpflichtet gewesen wäre, der Klagepartei gegenüber ungefragt weitere Informationen hinsichtlich der von ihr durch die Vermittlung der streitgegenständlichen Anlage vereinnahmten Gelder zu geben, könnte sich die Klagepartei nicht auf einen etwaigen Beratungsfehler berufen. Auch diesbezüglich greift die von der Beklagten zu 1. erhobene Einrede der Verjährung.
95Die Kammer schließt sich insoweit den Ausführungen der 14. Zivilkammer des Landgerichts Köln in den von dieser entschiedenen Parallelverfahren (vgl. nur Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10) ausdrücklich an. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass - ginge man im vorliegenden Fall von einem Beratungsfehler aus - dieser der Klagepartei möglicherweise erst durch anwaltliche Beratung offenbar wurde. Richtig ist auch, dass nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 09.11.2007, Az.: V ZR 25/07) die kenntnisabhängige Verjährungsfrist grundsätzlich für jeden Beratungsfehler gesondert zu laufen beginnt. Nach Ansicht der Kammer bedarf dieser Grundsatz jedoch in Fällen wie dem vorliegenden einer Einschränkung.
96Der BGH hat seine oben zitierte Rechtsprechung damit begründet, dass jede Handlung, die eigene Schadensfolgen zeitigt und dadurch zum Gesamtschaden beiträgt, verjährungsrechtlich eine neue selbständige Schädigung darstellt, die einen neuen Ersatzanspruch mit eigenem Lauf der Verjährungsfrist erzeugt. Es müsse dem Gläubiger unbenommen bleiben, so der BGH weiter, eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung – selbst wenn eine darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages erfolgversprechend wäre – hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzungen zu verjähren beginnen. Dem stehe nicht entgegen, dass bereits ein Beratungsfehler ausreichen kann, um die Rückabwicklung des gesamten Vertrages zu erreichen. Denn jede Pflichtverletzung sei mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des Schuldners verbunden (BGH, a.a.O., m.w.N.).
97Diese Begründung trägt im vorliegenden Fall nicht. Die Einkünfte des streitgegenständlichen Fonds bestehen, dies lässt auch die Klagepartei so vortragen, ausschließlich aus Mieterträgen. Dementsprechend liegt das Verlustrisiko im Wesentlichen in der Gefahr der Verschlechterung der Vermietungssituation und des Ausfalls von Mietern. Genau dieses Risiko hat sich im vorliegenden Fall von Anfang an verwirklicht. Die Mietprognosen konnten – dies ist oben bereits dargelegt – von Anfang an nicht eingehalten werden, die vom Fonds erwirtschafteten Ergebnisse sind dauerhaft beträchtlich hinter den geplanten Zahlen zurückgeblieben. Das Vermietungskonzept als tragende Säule der Renditeerwartungen ist nicht aufgegangen. Als Folge konnten – und dies war der Klagepartei spätestens mit Ablauf der Jahre 2005/2006 bekannt (s.o.) – kaum Ausschüttungen erfolgen.
98Unterstellt man mit der Klagepartei, dass sie die Beteiligung nur aufgrund der fehlerhaften Angaben der Beklagten sowohl im Prospekt als auch im Beratungsgespräch eingegangen ist und nimmt die Klagepartei dann die (angeblichen) Aufklärungs- und Beratungsfehler hinsichtlich der Renditeerwartungen hin, so bleibt für eine gesonderte Verjährung einer etwaigen weiteren Pflichtverletzungen der Beklagten zu 1. hinsichtlich der von ihr vereinnahmten Provisionen/ Rückvergütungen kein Raum. Ein schützenswertes Interesse des Anlegers, der das (fast vollständige) Scheitern des mit der Anlage verfolgten Zwecks, nämlich der Renditeerzielung, hinnimmt, ist nicht gegeben. Denn eigene Schadensfolgen sind durch das Unterlassen einer (über die Angaben im Prospekt hinausgehenden) Aufklärung nicht zu erwarten bzw. sind im Verhältnis der von der Klagepartei bis zum vorliegenden Verfahren hingenommenen, in hohem Maße ausbleibenden prognostizierten Mieteinnahmen derart unbedeutend, dass sie nicht gesondert zu berücksichtigen sind (vgl. LG Köln, Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10).
99f)
100Schließlich führt auch das von der Klagepartei vorgelegte Privatgutachten des Dipl.-Volkswirts F (nachfolgend: „Gutachten F“) nicht zu einer anderen Bewertung der von der Klagepartei gerügten Prospektfehler. Vielmehr sind die Feststellungen des Gutachters nicht hinreichend schlüssig und damit unbrauchbar. Die Kammer schließt sich insoweit den ausführlichen Feststellungen in den Urteilen der 14. und 21. Zivilkammer in den Parallelverfahren, die den Bevollmächtigten dieses Verfahrens bekannt sind (vgl. nur Landgericht Köln, Urteil vom 23.12.2010, Az.: 14 O 275/10 und Landgericht Köln, Urteil vom 01.02.2011, Az.: 21 O 340/10), an und nimmt hierauf Bezug. Es war daher auch nicht erforderlich, ein gerichtliches Sachverständigengutachten zu den von Herrn F aufgeworfenen Fragen einzuholen. Auch insoweit schließt sich die Kammer den Feststellungen der 14. und 21. Zivilkammer in den Parallelverfahren an.
101Entgegen der Ansicht der Klagepartei geht es bei der Bewertung des Gutachtens auch nicht darum, dass sich die Kammer betriebswirtschaftliche Kenntnisse anmaßt, die sie nicht hat. Entscheidend ist, dass das Gutachten F schon keine nachvollziehbaren Prospektfehler aufzeigt. Vielmehr stellte der Gutachter entweder falsche Anforderungen an den Inhalt des Prospekts oder setzte seine – nicht belegten – Mutmaßungen dem Prospektinhalt entgegen. Beides ist nicht geeignet, Prospektfehler zu begründen oder auch nur substantiierten Vortrag darzustellen. Allein dieser aber hätte dazu führen können, dass zur Entscheidung, ob die Angaben im Prospekt oder im Privatgutachten richtig sind, ein weiteres, gerichtliches Sachverständigengutachten hätte eingeholt werden müssen.
1025.
103Ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1. scheitert daher bereits dem Grunde nach daran, dass die Klagepartei einen Beratungs-/ Prospektfehler nicht darlegen konnte. Auf die zwischen den Parteien weiteren streitigen Fragen zur Kausalität und zur Höhe des Schadens kommt es daher nicht mehr an.
104II.
105Auch gegenüber den Beklagten zu 2. und 3. kann die Klagepartei keine Schadensersatzansprüche geltend machen.
106Solche Ansprüche könnten sich grundsätzlich aus uneigentlicher bzw. Prospekthaftung im weiteren Sinne aufgrund der Inanspruchnahme typisierten Vertrauens ergeben, für welche die Grundsätze der culpa in contrahendo (heute § 311 Abs. 2, 3 BGB) gelten. Die Beklagten zu 2. und 3. sind Gründungskommanditisten, die Beklagte zu 2. darüber hinaus auch Treuhandkommanditistin, sodass sie grundsätzlich als Anspruchsgegner in Betracht kommen.
107Allerdings scheitert ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu 2. und 3. daran, dass – wie oben dargestellt – Prospektfehler nicht vorliegen bzw. jedenfalls die von den Beklagten erhobene Einrede der Verjährung eingreifen würde (vgl. im Einzelnen die Ausführungen unter I.).
108III.
109Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
110Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Auf § 108 ZPO wird hingewiesen.
111Streitwert: 16.997,60 EUR
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