Landgericht Köln, 5 O 102/10

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage Zahlung einer Vertragsstrafe.

Mit notariellem Vertrag vom 19.12.1996 verkaufte die Klägerin das städtische Grundstück S-Straße 6 an den Kaufmann Q. In § 4 Abs. 1 des Vertrages verpflichtete sich Herr Q, den Grundbesitz auf die Dauer von 20 Jahren mit einem Wohn- und Geschäftshaus, einer Tiefgarage und einem Fluchtweg für das Millowitsch-Theater zu bebauen und zu nutzen.

Ohne der Bauverpflichtung nachzukommen, verkaufte eine Fa. T GmbH, deren Geschäftsführer nunmehr Herr Q war, und der das Grundstück von Q übertragen worden war, das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 19.01.2007 an die G-Bau GmbH, L-Straße, ##### N. Gemäß § 2 dieses Vertrags erwarb die Käuferin auch die Projektentwicklungsunterlagen, wozu eine von der Stadt Köln am 25.11.2003 erteilte und bei Vertragsabschluss noch wirksame Baugenehmigung, deren Verlängerung bereits beantragt war, gehörte. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 dieses Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien und die Klägerin als weitere Beteiligte, dass die Käuferin in sämtliche noch nicht erfüllten Verpflichtungen und Rechte der Verkäuferin gegenüber der Klägerin aus dem Kaufvertrag vom 19.12.1996 eintrete.

Mit weiterem Kaufvertrag vom 26.06.2007 (Urkunden-Nr.: 670/2007 des Notars Dr. P in Köln) erwarb der Beklagte von der G-Bau GmbH unter Beteiligung der Klägerin das nach wie vor unbebaute Grundstück S-Straße 6. Der Beklagte ist auch Eigentümer der Nachbargrundstücke S-Straße 8 und 10 in Köln. Gegenstand des Vertrags vom 26.06.2007 war gemäß § 2 des Vertrages neben dem Erwerb des Grundstücks auch die vorhandene Baugenehmigung vom 25.11.2003. Auf die früheren notariellen Urkunden über die früher erfolgten Veräußerungen und eingegangenen Verpflichtungen wurde verwiesen und sie als den Vertragsbeteiligten bekannt bezeichnet.

Gemäß § 4 Abs. 2 vereinbarten die Vertragsparteien, dass der Beklagte in sämtliche noch nicht erfüllten Verpflichtungen der G-Bau GmbH gegenüber der Klägerin aus dem Kaufvertrag vom 19.12.1996 (Verweisungsurkunde I) sowie aus dem Kaufvertrag vom 19.01.2007 (Verweisungsurkunde II) eintrete. Nach § 4 Abs. 3 d) Satz 2 des Grundstücksveräußerungsvertrages wurde die bestehende Bauverpflichtung dahin konkretisiert, die Aufbauten bis spätestens zum 31.12.2009 bezugsfertig herzustellen und hierüber nachprüfbare Unterlagen einzureichen. Bei einem Verstoß wurde eine Vertragsstrafe in Höhe von 10.000,00 € je angefangenen Monat, zu zahlen an die Klägerin, vereinbart. Die Vertragsstrafe sollte einen Monat nach Anforderung durch die Klägerin fällig sein.

Der Beklagte beantragte am 05.02.2008 bei dem Bauaufsichtsamt der Stadt Köln einen Vorbescheid auf Bebauung des Grundstücks S-Straße 6 mit einem zweigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus. Diesen Antrag lehnte das Bauaufsichtsamt der Klägerin am 09.06.2008 mit der Begründung ab, es handele sich bei dem Vorhaben um eine Mindernutzung, die sich in die umgebende Baustruktur nicht einfüge. Die benachbarte und die der S-Straße 6 gegenüberliegende Bebauung sei durch eine geschlossene vier - bis sechs- geschossige Bauweise gekennzeichnet. Hiergegen erhob der Beklagte, der die vorgesehene Bebauung selbst als „Minimalbebauung“ und „Notbebauung“ bezeichnet, Klage vor dem VG Köln, das die Klage durch Urteil vom 24.11.2009 abwies. Über die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist bislang nicht entschieden.

Der Beklagte erfüllte die übernommene Bauverpflichtung bis zum 31.12.2009 nicht.

Er hatte darüber hinaus schon im Frühjahr 2008 versucht, für die Bebauung Grundstücke der S-Straße 6 bis 10 einen Investor zu finden, was jedoch gescheitert war.

Mit Schreiben vom 20.01.2010 machte die Klägerin die Vertragsstrafe von 10.000,00 € für den Monat Januar 2010 geltend. Zugleich teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass die zweite und die dritte Rate für die Monate Februar und März 2010 in Höhe von jeweils 10.000,00 € zum 01.03.2010 fällig werden würden. Mit Schreiben vom 23.02.20.10 forderte die Klägerin den Beklagten zur Zahlung von 30.000,00 € bis zum 10.03.2010 auf. Mit Schreiben vom 12.03.2010 meldeten sich die Prozessbevollmächtigten des Beklagten und verweigerten die Zahlung. Mit Schriftsatz vom 28.06.2010 hat die Klägerin die Klage um die Vertragsstrafenbeträge für die Monate Mai bis Juli 2010 erhöht.

Die Klägerin hält die Vertragsstrafenvereinbarung für wirksam und durch das Versäumenlassen der Fertigstellung der Bebauung durch den Beklagten für verwirkt. Die Nichtfertigstellung des Objekts habe der Beklagte zu verantworten.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 70.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 40.000,00 € seit Rechtshängigkeit (04.05.2010) sowie aus weiteren 30.000,00 € seit Rechtshängigkeit (07.07.2010) zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe wegen der nicht erteilten Baugenehmigung durch die Klägerin das erworbene Grundstück nicht fristgerecht bebauen können. Er ist der Ansicht, die Klägerin habe treuwidrig gehandelt, als sie ihm einerseits eine Vertragsstrafe auferlegt habe, andererseits die Baugenehmigung nicht erteilt habe, und damit vereitelt habe, dass er das Grundstück habe bebauen können. Außerdem habe die Klägerin die beabsichtigte Veräußerung der drei Grundstücke beziehungsweise die Bebauung mit Hilfe eines Investors verhindert. Ohnehin wolle die Klägerin ihn seit Jahren ruinieren. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Beklagte ergänzend darauf hingewiesen, dass erst zwei Tage vor der mündlichen Verhandlung ein weiterer Bauantrag vom Juni vom Bauaufsichtsamt der Klägerin abgelehnt worden sei.

Der Beklagte ist der Ansicht, die Vertragsstrafe in dem notariellen Vertrag vom 26.06.2007 sei unwirksam. Es handele sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 BGB, die der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB nicht standhalte. Dazu behauptet er, die Klägerin habe die Vertragsstrafenvereinbarung für eine Vielzahl von Verträgen verwendet. Die Vertragsstrafe sei unangemessen hoch und daher herabzusetzen. Auch aufgrund der fehlenden Höchstbegrenzung sei sie sittenwidrig. Sie sei zudem verwirkt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 4 Abs. 3 d) S. 2 des Grundstückskaufvertrages vom 26.06.2007.

Die Vertragsstrafenvereinbarung ist nicht gemäß §§ 305, 307 BGB unwirksam. Bei der Klausel handelt es sich bereits nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Sie ist ersichtlich nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert. Die Vertragsbedingung wurde offenbar mit Rücksicht auf die besondere Situation in Bezug auf die seit Jahren angestrebte, aber immer wieder gescheiterte Bebauung des Grundstücks ausgehandelt und deshalb in den Vertrag aufgenommen, weil die Klägerin nach dem langen Zeitablauf das Schließen der Baulücke sicherstellen wollte. Zur Aufnahme der Vertragsstrafenklausel sah sich die Klägerin möglicherweise auch aufgrund früheren Verhaltens des Beklagten veranlasst. Denn der Beklagte hatte schon früher zum Ausdruck gebracht, dass die gesamte Baulücke S-Straße 6-10 nur bei seiner Mitwirkung zu schließen sei.

Die Vertragsstrafenvereinbarung stellt keine unangemessene Benachteiligung des Beklagten dar. Unangemessen ist eine Vertragsstrafe, wenn durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten eines Vertragspartners durchgesetzt werden sollen, ohne auch die Belange des Vertragspartners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Zur Beurteilung einer solchen unangemessenen Benachteiligung bedarf es einer umfassenden Würdigung des Einzelfalles.

Der Beklagte trägt insoweit vor, die Vertragsstrafe in Höhe von 10.000,00 € pro angefangenen Monat stelle mit Rücksicht auf den Kaufpreis von 700.000 € eine unangemessene Benachteiligung dar. Dieser Zusammenhang, den der Beklagte insoweit herstellt, besteht nicht. Maßgebend ist vielmehr der Umstand, ob die Höhe der Vertragsstrafe an sich angemessen, aber andererseits hoch genug ist, um den notwendigen Druck auf den Vertragspartner auszuüben, damit dieser seiner eingegangenen vertraglichen Pflicht auch nachkommt. Zu berücksichtigen ist dabei auch, dass dem Vertragspartner ausreichend und zeitlich die Möglichkeit gegeben wird, der übernommenen Verpflichtung auch nachkommen zu können.

Alle diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Vertragsstrafe ist der Höhe nach angemessen, da sie einerseits nicht zu hoch ist, andererseits einen hinreichenden Druck durch die absolute Höhe auf den Beklagten ausüben kann. Außerdem hatte der Beklagte ausreichend Gelegenheit, der Bauverpflichtung auch zeitgerecht nachzukommen. Der Kaufvertrag wurde Mitte 2007, also ca. 30 Monate vor Wirksamwerden der Vertragsstrafe geschlossen. Die Klausel berücksichtigt dabei die Interessen des Beklagten hinlänglich und nicht einseitig das Interesse der Klägerin an einer zügigen Bebauung des Grundstücks. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag eine Baugenehmigung seit 2003 vor. Der Beklagte hätte somit unmittelbar mit der Baumaßnahme beginnen können. Selbst wenn er eigene Vorstellungen über die vorzunehmende Bebauung gehabt hätte, hätte er die Planung und deren Durchführung innerhalb des zur Verfügung stehenden Zeitraums von 30 Monaten realisieren können. Da der Beklagte insoweit über die notwendige Geschäftserfahrung verfügt, wusste er mithin genau, worauf er sich einließ. Das gilt auch, sofern der Beklagte von Anfang an beabsichtigt hätte, die drei Grundstücke S-Straße 6 bis 10 nur gemeinsam zu bebauen.

Ein Verstoß gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Eine unzulässige Rechtsausübung seitens der Klägerin ist nicht ersichtlich. Missbräuchlich hat die Klägerin nicht gehandelt. Insbesondere hat die Klägerin nicht die Fertigstellung der Bebauung vereitelt, indem sie die notwendige Baugenehmigung nicht erteilt hat. Es war dem erfahrenen Beklagten von Anfang an klar, dass nur eine zulässige Bebauung genehmigt werden würde. Dem Urteil des VG Köln vom 24.11.2009 ist unzweifelhaft zu entnehmen, dass die von ihm zum Gegenstand des Bauantrages gemachte Planung eine den planungsrechtlichen Anforderungen nicht genügende Minderbebauung darstellte. Der Beklagte selbst hat ausweislich des Tatbestandes des Urteils die beantragte Bebauung als „Notbebauung“ bezeichnet, dessen Zweck es war, der Vertragsstrafe zu entgehen.

Die nicht rechtzeitige Bebauung hat der Beklagte allein zu verantworten. Dass die Erteilung einer Baugenehmigung bzw. eines Vorbescheides eine längere Bearbeitungszeit der Behörde in Anspruch nehmen wird, ist allgemein bekannt. Der Beklagte hat trotz der übernommenen Bauverpflichtung den Vorbescheidsantrag am 05.02.2008 gestellt. Sein Vortrag, die Klägerin habe bis zum 06.06.2008, also vier Monate sich Zeit gelassen, um eine Entscheidung zu treffen und letztendlich den gestellten Bauvorbescheid abgelehnt, ist für die Nichtfertigstellung der vertraglich eingegangenen Verpflichtung irrelevant. Es stand allein in der Verantwortung des Beklagten, die Bebauung des erworbenen Grundstücks gemäß der übernommenen Baugenehmigung aufzunehmen oder eigene Bauvorstellungen, die den örtlichen Baubestimmungen entsprach, zu realisieren.

Zweifelhaft erscheint allerdings, ob der Beklagte ernsthaft versucht hat, das Grundstück S-Straße 6 innerhalb der vereinbarten Frist zu bebauen. Denn der Beklagte hat im Jahre 2008 Interessenten gesucht, die bereit gewesen wären, mit ihm die Bebauung der Grundstücke S-Straße 6 – 10 zu realisieren. Auch insofern unternimmt der Beklagte den Versuch, das Scheitern seiner Bemühungen der Klägerin anzulasten. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich das jedoch nicht. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte insofern ergänzend darauf hingewiesen, dass wegen der Wirtschaftskrise kein Investor mehr zu finden gewesen sei. Ob das tatsächlich der Fall war, ist unerheblich. Die Wirtschaftskrise zeigte sich - was allgemein bekannt ist - ohnehin erst in der zweiten Jahreshälfte 2008. Zu diesem Zeitpunkt waren die Bemühungen des Beklagten jedenfalls schon teilweise gescheitert, wie der vorgelegte Schriftwechsel bezüglich der Günther Fischer Gesellschaft für Baubetreuung GmbH ausweist. Dass die Klägerin die Bebauung der Grundstücke durch den Beklagten hier vereitelt hätte, trägt der Beklagte nur unzureichend vor. Im Ergebnis kommt es darauf aber auch nicht an, weil es das Risiko des Beklagten war, wenn er seine Vorstellungen nicht rechtzeitig realisieren konnte.

Ein Grund für die Herabsetzung der Vertragsstrafe gemäß § 343 BGB ist bei dieser Sachlage nicht ersichtlich.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 2 ZPO.

Streitwert: 70.000 €