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G R Ü N D E:

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(gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO)

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I.

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Auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung (Bl. 109 ff d.A.) wird Bezug genommen.

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Der Kläger war der frühere Verwalter der Beklagten. Er hatte bei der W-Bank e.G. ein Konto auf seinen Namen eingerichtet, über welches ausschließlich der Zahlungsverkehr der Beklagten abgewickelt wurde.

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Mit seiner Klage begehrte der Kläger die Freistellung des Saldos, welches sich zum Zeitpunkt seiner Beendigung als Verwalter auf dem Konto befand. Zudem verlangte er die Zahlung einer Sonderumlage sowie außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

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Das AG Siegburg hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. In seinen Entscheidungsgründen führt es im Wesentlichen aus, dass dem Kläger ein Anspruch auf Freistellung gem. § 670 BGB zustehe, da er im Auftrag der Beklagten tätig geworden sei. Auch die Sonderumlage sowie die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien substantiiert vorgetragen worden und von der Gegenseite nicht bestritten worden.

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Gegen dieses Urteil, welches der Beklagten am 07.09.2009 zugestellt wurde, wendet sie sich mit Ihrer Berufung, welche am 07.10.2009 bei Gericht eingegangen ist und mit Schriftsatz vom 04.11.2009, bei Gericht am 05.11.2009 eingegangen, begründet wurde.

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Die Beklagte ist der Ansicht, dass das AG Siegburg seine Entscheidung auf einen unzureichenden Sachvortrag gestützt habe, da es den Vortrag aus dem Verfahren 103 C 165/08 nicht berücksichtigt habe. Diesem Rechtsstreit sei der Kläger als Streitverkündeter beigetreten, sodass insbesondere von einer Verwertung des Vortrags ausgegangen werden durfte. Zudem sei die Beiziehung der Akten mehrfach beantragt worden. Insoweit behauptet sie, dass in dem Verfahren 103 C 165/08 darauf hingewiesen worden sei, dass der Beauftragung des Architekten L durch den Kläger kein Beschluss zugrunde gelegen habe. Weiterhin ist sie der Ansicht, dass der Beschluss TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 10.10.2007 nichtig sei, da er zu unbestimmt sei. Sie behauptet schließlich, dass die durchgeführten Maßnahmen unwirtschaftlich gewesen seien, da sie zu teuer gewesen seien.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des am 04.09.2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Siegburg, Az.: 150 C 118/08, wird die Klage abgewiesen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung wird zurückgewiesen und der Klageantrag zu 1) wie folgt umgestellt:

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1. Die Beklagte wird verurteilt,

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1. den Kläger gegenüber der W-Bank e.G., F-Platz 10-12, ####1 T betreffend das Konto mit der Nummer ## Bankleitzahl ### in Höhe eines Betrages von 5.730,22 € zzgl. nach dem 05.01.2010 angefallener Sollzinsen und Banggebühren aus Anlass des Sollsaldos von 5.730,22 € freizustellen,
2. an den Käger 1.800,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 400 € seit dem 22.06.2008, aus weiteren 200 € seit dem 5.8.2008, aus weiteren 300 € seit dem 16.1.2009, aus weiteren 300 € seit dem 22.5.2009, aus weiteren 100 € seit dem 17.7.2009, aus weiteren 200 € seit dem 16.11.2009, aus weiteren 300 € seit dem 5.1.2010 zu zahlen.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass er aufgrund des Beschlusses TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 10.10.2006 zur Beauftragung der Baumaßnahmen berechtigt gewesen sei. Ein Kostenrahmen in Höhe von 4.000 € sei nicht beschlossen worden. Auf die Frage, ob es sich um eine Eilmaßnahme handele, komme es daher nicht mehr an. Die Beklagte hätte keine Vergleichsangebote gewünscht, dies sei aufgrund von mangelnder Zeit auch nicht möglich gewesen. Zudem seien die Arbeiten der Fa. O erforderlich gewesen und die in Rechnung gestellten Kosten üblich und angemessen. Auf Mängel -welche von ihm bestritten werden- könne sich die Beklagte ihm gegenüber nicht berufen. Vielmehr müsse sie sich diesbezüglich an die Handwerker und den Architekten wenden. Schließlich seien ihm auch keine Mängel angezeigt worden.

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Hinsichtlich der Klageänderung trägt der Kläger vor, dass die Bank eine Erhöhung der Kreditlinie nicht zugelassen und verlangt habe, dass er mit seinem Saldo immer unter 6.000 € bleibe. Mittlerweile habe sie von ihm insgesamt 1.800 € an Zahlung verlangt, welche sich wie folgt zusammen setze:

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400 € am 22.06.2008

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200 € am 05.08.2008

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300 € am 16.01.2009

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300 € am 22.05.2009

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100 € am 17.07.2009

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200 € am 16.11.2009

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300 € am 05.01.2010

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Die Beklagte rügt die Klageänderung als unzulässig und stimmt ihr nicht zu.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache Erfolg.

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Die Berufung ist zulässig. Insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die vom Kläger in der Berufungsinstanz vorgenommene Klageänderung ist hingegen unzulässig.

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Entgegen der Ansicht des Klägers bedurfte es für seine Klageänderung und –erweiterung einer Anschlussberufung gem. § 524 ZPO, da er mit seiner Klageänderung ein "Mehr" zu der erstinstanzlichen Entscheidung verfolgt hat. Es ist dem Kläger zuzustimmen, dass es keiner Anschlussberufung bedarf, wenn der Berufungsbeklagte lediglich eine Abänderung erreichen will, die kein Mehr darstellt (Thomas/Putzo – Reichold, 29. Auflage 2008, § 524 ZPO, Rn. 2). Der vom Kläger gestellte Antrag enthält jedoch nicht nur eine Änderung derart, dass er statt einer Freistellung nunmehr Zahlung verlangt. Vielmehr verlangt er im Wege seiner Klageänderung ein "Mehr", da der von ihm gestellte Antrag summenmäßig den erstinstanzlich gestellten Antrag übersteigt. Erstinstanzlich hat der Kläger einen Freistellungsantrag in Höhe von 6.130,71 € beantragt. Im Rahmen der Berufung begehrt der Kläger hingegen Freistellung in Höhe von 5.730,22 € sowie Zahlung in Höhe von 1800,00 €. Mithin begehrt er ein "Mehr" in Höhe von 1399,51 €.

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Die Berufung ist auch begründet.

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Das Urteil des Amtsgerichts Siegburg ist materiell fehlerhaft. Allerdings sind Verfahrensfehler nicht ersichtlich.

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Das Urteil leidet nicht an einem Verfahrensfehler.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten hat das Gericht keinen Verfahrensfehler begangen, indem es ihren Sachvortrag aus dem Verfahren 103 C 165/08 nicht zur Grundlage dieses Verfahrens gemacht hat. Zum Einen hat das Gericht die vorgenannte Akte dem hiesigen Prozess beigezogen (Bl. 50 d.A.). Zum anderen ersetzt eine pauschale Bezugnahme auf eine andere Prozessakte nicht den Sachvortrag in dem streitgegenständlichen Prozess.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Siegburg steht dem Kläger gegen die Beklagte jedoch kein Freistellungsanspruch in Höhe von 6.130,71 € nebst nach dem 26.02.2008 angefallener Sollzinsen und Bankgebühren aus Anlass des Sollsaldos von 6.130,71 € zu.

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Der Kläger war zu der Kreditaufnahme nicht berechtigt.

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Zu einer Kreditaufnahme, auch in Form der Inanspruchnahme einer Kreditlinie, ist der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet. Der ohne Beschluss aufgenommene Kredit ist schwebend unwirksam, kann aber nach § 177 BGB genehmigt werden. Wird der Vertrag – wie vorliegend - nicht genehmigt, so haftet der Verwalter der Kreditgeberin als vollmachtloser Vertreter nach dessen Wahl auf Erfüllung oder Schadensersatz, § 179 BGB. Von den Wohnungseigentümern kann der Verwalter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn die Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, §§ 675, 670 BGB. Ansonsten kann er nur unter den Voraussetzungen der §§ 677, 683 BGB Regress nehmen. Überziehungszinsen kann er nicht verlangen (Jennißen – Heinemann, 2. Aufl. 2010, § 27 Rn. 52, m.w.N.).

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Unabhängig davon, dass im Rahmen des Aufwendungsersatzes im Falle der Kreditaufnahme, die der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach, die Wohnungseigentümer als solche und nicht - wie hier verklagt - die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet, liegen diese Voraussetzung vorliegend nicht vor. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine Kreditaufnahme nur dann, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt und der Kredit der Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses dient (Bärmann – Merle, 10. Aufl. 2008, § 27 WEG, Rn. 205).

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Es ist schon nicht erkennbar, dass der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht übersteigt. Jedenfalls diente der Kredit nicht der Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses. Es war bei der Kreditaufnahme nicht sicher, dass dieser innerhalb kurzer Zeit wieder ausgeglichen wird.

39

Dem Kläger steht gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Freistellung gem. §§ 670, 677, 683 BGB zu.

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Gem. § 683 BGB kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherren entspricht.

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Die Beklagte hat einen wirklichen Willen nicht geäußert, so dass es auf deren mutmaßlichen Willen ankommt. Der mutmaßliche Wille ist dabei nicht derjenige, den der Geschäftsführer subjektiv, sei es auch schuldlos irrtümlich annimmt, sondern derjenige, den der Geschäftsherr bei objektiver Beurteilung aller Umstände im Zeitpunkt der Übernahme geäußert haben würde. Liegen weitere Anhaltspunkte nicht vor, ist als mutmaßlicher der dem Interesse des Geschäftsherrn entsprechende Wille anzunehmen (Palandt – Sprau, 69. Aufl. 2010, § 683 BGB, Rn. 5, m.w.N.). Das Interesse fehlt in der Regel, wenn die mit der Maßnahme verbundenen Kosten nicht mehr im Verhältnis zum erstrebten Erfolg stehen.

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Vorliegend ist die erfolgte Geschäftsführung nicht von dem mutmaßlichen Willen der Beklagten gedeckt gewesen, da die Kosten der Maßnahme erheblich über ihren Vorstellungen lagen. Ursprünglich wurde bei Beschlussfassung der Sanierungsmaßnahmen von 4.000 € ausgegangen. Später teilte der Kläger der Beklagten mit, dass die Kosten sich auf 8.000 – 10.000 € belaufen würden. Tatsächlich sind jedoch Kosten in Höhe von über 18.000 € angefallen. Dies entspricht einer weiteren Steigerung von mindestens 80 %.

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Auch ist nicht erkennbar, dass die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung vorlagen, so dass es auf den Willen und das Interesse der Beklagten nicht ankäme. Im Rahmen der Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist entscheidend, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde (Bärmann – Merle, 10. Aufl. 2008, § 27 WEG, Rn. 60). Der Vortrag des Klägers, wonach bei einem Nichthandeln möglicherweise die Wohnung der Eigentümer Rempel unter Wasser gestanden hätte, betrifft hingegen einen Schaden von Sondereigentum.

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Auch liegen die Voraussetzungen der §§ 670, 684, 812 ff. BGB nicht vor.

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Gem. § 684 BGB ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt hat, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben, wenn die Voraussetzungen des § 683 BGB nicht vorliegen.

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Insoweit ist zu berücksichtigen, dass es durch die Baumaßnahmen für die Beklagte zu einer aufgedrängten Bereicherung gekommen ist, da sie an den Maßnahmen zu einem Preis von ca. 18.000 € kein Interesse hatte. Insoweit ist im Rahmen des Bereicherungsanspruchs zu berücksichtigen, dass der Vergütungsanspruch entsprechend § 818 Abs. 2 BGB nach dem Interesse zu bemessen ist, den der Zuwachs für den Erwerbenden hat (Palandt – Bassenge, a.a.O., § 951 BGB, Rn. 21). Insoweit fehlt es an jeglichem Sachvortrag. Auch kann das Gericht das Interesse nicht schätzen. Es ist zu berücksichtigen, dass von der Beklagten für die Maßnahmen bereits 14.802,75 € gezahlt wurden.

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Entgegen der Ansicht des Amtsgericht Siegburg stehen dem Kläger auch die von ihm geltend gemachten 342,42 € für die Bauaufsicht nicht zu.

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Ein solcher Anspruch ergibt sich zwar grundsätzlich aus § 6 d) des Verwaltungsvertrages (Anlage K 8, Bl. 33 f.). Im vorliegenden Fall steht einem solchen Anspruch jedoch § 242 BGB entgegen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass bereits Herr L im Oktober 2007 als Architekt und Bauleiter beauftragt wurde. Mithin bedurft es keiner weitergehenden Bauberatung oder Bauleitung durch den Kläger. Darüber hinaus trägt der Kläger selber vor, dass er die erforderlichen Sach- und Fachkenntnisse, welche zur Überprüfung notwendig seien, nicht besitze.

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Aus dem vorgenannten ergibt sich, dass dem Kläger auch kein Zahlungsanspruch hinsichtlich seiner außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB zusteht.

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III.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.

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Streitwert: 6.473,13 €