Landgericht Köln, 24 O 509/08

Tatbestand

Die Kläger sind jeweils zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks – Flurstücke 0000 und 0000 im Grundbuch – mit der Anschrift F Straße 00 in S . Die Beklagte ist als Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin des unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstücks – Flurstück 000 im Grundbuch – mit der Anschrift L Straße 0 in S (Bl. 3 f.; Anl. K1, Bl. 30 f. GA).

Die Grundstücke der Parteien standen ursprünglich beide im Eigentum eines Herrn K . Beide veräußerte er, eines an die Kläger und eines an die Beklagte.

Auf dem Grundstück der Kläger befindet sich ein Mehrparteienwohnhaus mit einem Anbau. Die darin sich befindenden Wohnungen und die Gewerbeeinheit im Erdgeschoß sind an mehrere Parteien vermietet. Bei dem Haus handelt es sich um ein Fachwerkhaus, das mit einer Konstruktion aus tragendem Holzfachwerk errichtet wurde. Das Haus ist mit einem umlaufenden Mauersockelbereich versehen und von außen mit einer Schieferfassade behangen. Die mit Schiefern behangene südliche Außenmauer des Anbaus bildet exakt die Grenze zum Nachbargrundstück der Beklagten (Bl. 3 f. GA; Anl. K1, Bl. 30 f. GA).

Auf dem Grundstück der Beklagten befindet sich Erdreich, das an die Schiefermauer des Hauses F Straße, also an das Haus der Kläger, anliegt. Die Schiefermauer ist lediglich durch eine Draindämmung in Form einer Styroporplatte und eine Bitumenwellplatte geschützt (Anl. K2, Privatgutachten, Bl. 34 f; Bl. 7 GA).

Bei Renovierungsarbeiten fiel den Klägern an Holzbauteilen an der Flurtrennwand des Gebäudes ein Schädling auf. Die Analyse eines privat beauftragten Sachverständigen – Herr P – ergab, dass es sich bei diesem Schädling um den sog. echten Hausschwamm handelte, der das tragende Holzfachwerk an der Flurtrennwand und an der südseitigen Außenwand bereits stark angegriffen und das Holz zum Teil zersetzt hatte. (Anl. K2 und K3, Bl. 33, 43 GA).

Der echte Hausschwamm ist ein Oberflächenpilz, der totes Holz befällt. Zum Wachstum benötigt er eine feuchte und nicht zu kühle Umgebung, bevorzugt Holzbauteile, denen er dann die Cellulose entzieht. Dadurch wird das Holz gebrochen und lässt sich mit bloßen Händen zerdrücken. Es handelt sich um einen besonders aktiven Schädling, der sich rasch verbreiten kann. Er wächst oft im Verborgenen, z.B. hinter Putz und unter Fußböden. Der Hausschwamm wies im Zeitpunkt der Untersuchung durch den Sachverständigen P eine deutlich sichtbare Vitalität auf.

Da der Befall der (Fachwerk-) Holzkonstruktion eine Gefahr für die Statik des Hauses bedeuten kann, sind an die Schwammsanierung hohe Anforderungen zu stellen. Die fachgerechte Beseitigung des echten Hausschwamms orientiert sich an den einschlägigen DIN-Normen und Merkblättern zur Bekämpfung von echtem Hausschwamm: DIN 68800 iV.m. dem Merkblatt E 1-2-05/D (Bl. 7,13 GA). Die Kläger planten, die schadhaften Stellen sogleich zu sanieren.

Sie forderten die Beklagte durch ihre Bevollmächtigten außergerichtlich zur Beseitigung der Schäden auf (Schreiben v. 28.09.2006, Anl. K9, Bl. 306 GA sowie vom 10.10.2006, Anl. K11, Bl. 313 GA). Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Sie leiteten daher ein selbstständiges Beweisverfahren ein (Landgericht Köln, -21 OH 36/06-). Die Kläger nahmen zur Finanzierung der Sanierung zwei Kredite auf (Anl. K20, Bl. 378 ff. GA).

Anschließend ließen die Kläger an dem Haus fachmännisch umfangreiche Sanierungsarbeiten vornehmen. Die Kosten der Sanierungsarbeiten waren zuvor von den Sachverständigen – den Herren P und U – in einer groben Schätzung mit Euro 40.000,00 brutto beziffert worden (Bl. 7, 11 GA). Die Kläger bezifferten ihren Aufwand mit Euro 77.741,53. Diese Klageforderung berechnen die Kläger wie folgt:

 Sanierungsarbeiten und Materialien Euro 59.272,11

 Gutachterkosten Euro 1.258,88

 Sanierung Badezimmer Euro 8.436,14

 Eigener Aufwand Euro 8.774,40

Insgesamt: Euro 77.741,53

Die Kläger behaupten, die – unstreitig – früher freistehende Schieferfassade des Hauses F Straße sei bei Baumaßnahmen auf dem Grundstück der Beklagten – durchgeführt vom damaligen Eigentümer Herrn K – mit Erde angeschüttet worden.

Durch die nicht fachgerechte Erdanschüttung sei es zur Feuchtigkeitsbildung im Holzfachwerk der Außenmauer gekommen, welche ursächlich für den Schädlingsbefall des Gebäudes sei. Die erheblichen Feuchtigkeitsschäden seien ihnen erstmals 2006 aufgefallen.

Ferner behaupten sie, durch die fachmännisch erforderlichen Sanierungsarbeiten zur Beseitigung der Schäden durch Schwammbefall – die sie unter Berücksichtigung des selbstständigen Beweisverfahrens und unter Aufsicht des privaten Sachverständigen Herrn P durchgeführt hätten – seien ihnen tatsächlich Kosten in Höhe von Euro 77.741,53 entstanden. Der Schwammbefall sei nämlich tatsächlich weit umfangreicher gewesen, als vom Sachverständigen ursprünglich angenommen. Sowohl die Außenmauer als auch die Flurtrennwand seien stärker betroffen als vom Sachverständigen prognostiziert. Zudem sei die innere Holztreppe ebenfalls befallen gewesen. Außerdem seien einige Sanierungsmaßnahmen umfangreicher und kostenintensiver als vom Sachverständigen ursprünglich beziffert. Auch seien durch Absackungen aufgrund des Schwammbefalls diverse Fenster und Türen verzogen als auch Risse im Badezimmer entstanden, die zusätzliche Kosten verursacht hätten. Die Kellertreppe sei auch vom Holzschwamm befallen und nicht mehr reparabel gewesen. Schließlich habe der Kläger zu 1) diverse Arbeiten in Eigenleistung von 457 Stunden erbracht. Er ist der Ansicht, dass er als gelernter Gas- und Wasserinstallateur sowie Zentralheizungs- und Lüftungsbauer pro Stunde Euro 19,20 ansetzen könne.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie Euro 77.741,53 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.01.2009 zu zahlen.

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie Euro 1.880,20 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.01.2009 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Klage unzulässig sei, da ein Güteverfahren nach dem Gütestellenschlichtungsgesetz NRW hätte durchgeführt werden müssen.

Die Beklagte behauptet, dass die Erde an der Hauswand den natürlichen Geländeverlauf darstelle und nicht gesondert angeschüttet worden sei. Selbst wenn es zu einer Erdanschüttung gekommen sei, seien Alternativursachen für den Schwammbefall nicht auszuschließen. Es sei gar nicht erwiesen, dass diese behauptete Anschüttung tatsächlich den Schwammbefall ausgelöst habe. Insbesondere liege der Verdacht nahe, dass bei einem Umbau des Kreisverkehrs im Jahre 2002, in dessen Rahmen eine Stützmauer auf dem Grundstück der Kläger errichtet worden sei – was unstreitig ist –, der Ursprungsherd der Feuchtigkeits- und damit der Schwammbildung gesetzt worden sei. Zudem sei das Haus in einem desolaten Zustand gewesen. Deshalb sei Eindringen von Feuchtigkeit durch Risse in der Kellerwand im Sockelbereich denkbar. Der Keller sei ohnehin sehr feucht gewesen. Außerdem seien andere zahlreiche Ursachen, wie z.B. alte Wasserleitungen, etc., nicht ausgeschlossen worden. Schließlich sei der Keller bauartbedingt schon immer feucht gewesen. Der Schwamm sei nicht kausal für die verzogenen Türen und Fenster. In einem alten Fachwerkhaus könnten solche Phänomene durchaus auch aufgrund arbeitenden Holzes auftreten. Die Risse in den Fliesen im Badezimmer seien ebenfalls nicht auf den Hausschwamm zurückzuführen.

Ferner behauptet die Beklagte, die Feuchtigkeitserscheinungen seien schon in früheren Jahren und nicht erst in 2006 erkennbar gewesen. Auch die Kläger hätten die Feuchtigkeit daher früher erkennen müssen. Sie hätten offenbar die Augen vor den Schäden beim Kauf verschlossen.

Außerdem hätten sie das Haus schließlich in Kenntnis der mangelhaften Isolierung erworben. Das müssten sie sich freilich auch zurechnen lassen. Jedenfalls hätten sie den Zustand überprüfen lassen müssen. Durch dieses Unterlassen träfe sie mindestens ein Mitverschulden.

Wenn es tatsächlich zu einer Anschüttung gekommen sei, die ursächlich für den Schaden gewesen wäre, so wäre diese Anschüttung ja – wie die Kläger selbst vortrügen – von dem Voreigentümer K vorgenommen worden. Es sei dann aber nicht einzusehen, warum der neue Eigentümer Ansprüche gegen die Nachbarn habe, wenn der ursprüngliche Eigentümer beider Grundstücke die schädigenden Handlungen selbst vorgenommen und geduldet habe. Der Eigentümer hätte kaum Ansprüche gegen sich selbst geltend machen können. Die Abwälzung der Ansprüche auf die Beklagte sei unbillig und auch rechtlich nicht möglich. Zudem hätten die Kläger auf Gewährleistungsansprüche im Kaufvertrag mit dem Voreigentümer verzichtet – was insofern nicht streitig ist –, was allerdings nun nicht auf Kosten der Beklagten gehen dürfe. Jedenfalls liege eine Einwilligung in die Schädigung aufgrund des Verhaltens des Voreigentümers K vor, die sich die Kläger zurechnen lassen müssten.

Etwaige Ansprüche seien zudem verjährt. Verwirkt seien sie ohnehin, da die Beklagte nach 9 Jahren, in denen ihr das Nachbargrundstück zum klägerischen Grundstück gehöre, nicht mehr damit rechnen müsse, noch für Störungen ihres Grundstücks in Anspruch genommen zu werden, mit denen sie selbst gar nichts zu tun habe.

Die Beklagte behauptet ferner, dass nicht nur die schwammbefallenen Stellen saniert, sondern zusätzliche nicht durch den Schwamm bedingte Sanierungen vorgenommen worden seien. Sie ist der Ansicht, dass dies nicht der Beklagten auferlegt werden könne, zumal dadurch der Wert des Hauses erhöht worden sei. Zudem seien die Kosten des Privatgutachtens überflüssig und daher nicht zu ersetzen, da man aus Kostengründen direkt mit dem Beweissicherungsverfahren hätte beginnen sollen.

Auch im Übrigen seien die geltend gemachten Ansprüche überhöht.

Die Beklagte hat zunächst in der Klageerwiderung ausdrücklich eingeräumt, dass die Kläger das Grundstück im Januar 2000 erworben hätten. Im Schriftsatz vom 10.10.2009 hat die Beklagte den Erwerb im Januar 2000 dann bestritten.

Die Akte des selbständigen Beweisverfahrens der Parteien (21 OH 36/06, Landgericht Köln) war Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat den Sachverständigen U in besagtem selbständigem Beweisverfahren zu seinem Gutachten und zur Schadenshöhe in den mündlichen Verhandlungen vom 19.03. und 09.07.2010 angehört. Es hat zudem Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.07.2010 durch Anhörung des Zeugen T . Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Anhörung des Sachverständigen wird auf die Protokolle zur mündlichen Verhandlung vom 19.03. und 09.07.2010 (Bl. 412 ff. GA, Bl. 457 ff. GA) verwiesen. Im Übrigen wird auf den gesamten Akteninhalt und die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang auch begründet.

I. Zulässigkeit der Klage

Die Klage ist im Gegensatz zur Auffassung der Beklagten zulässig. Ein Schlichtungsverfahren nach § 15a EGZPO in Verbindung mit § 10 GüSchlG NRW war nicht durchzuführen. Denn die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens scheidet dann aus, wenn es sich – trotz Geltendmachung eines nachbarschaftsrechtlichen Anspruchs von Nachbarn untereinander – um einen auf Zahlung gerichteten Anspruch handelt.

Dass solche auf Zahlung gerichteten Ansprüche den Anwendungsbereich des GüSchlG NRW nicht eröffnen, folgt aus einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs für das Land Hessen (Urteil vom 10.07.2009, -V ZR 69/08-). Die dortigen Regelungen sind mit den Regelungen des GüSchlG NRW hinsichtlich der hier interessierenden Passagen identisch, so dass die durch den BGH aufgestellten Grundsätze für das Hessische Schlichtungsgesetz auf das GüSchlG des Landes NRW übertragbar sind.

Der BGH hat in besagter Entscheidung ausgeführt, dass ein Schlichtungsverfahren für einen auf Zahlung gerichteten Anspruch auch dann nicht durchgeführt werden müsse, wenn der Anspruch mit der Verletzung nachbarrechtlicher Pflichten begründet werde. Dies folge daraus, dass im Hessischen Schlichtungsgesetz der ursprünglich enthaltene § 1 Abs. 1 Nr. 1, der bislang vorgesehen hatte, dass in vermögensrechtlichen Streitigkeiten vor dem Amtsgericht über Ansprüche, deren Gegenstand an Geld oder Geldwert die Summe von DM 1.500 (später Euro 750,00) ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden müsse, gestrichen worden sei. Die Streichung des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HessSchlG und deren Ersetzung durch den bisherigen Abs. 1 Nr. 2 sei deshalb erfolgt, weil durch „das unbeschränkt zulässige Mahnverfahren“ die obligatorische Streitschlichtung weitgehend umgangen worden sei (denn wenn ein Mahnverfahren vorab durchgeführt wird, bedarf es eines Schlichtungsverfahren gerade nicht, § 1 Abs. 2 Nr. 5 HessSchlG).

Diese Erwägungen sind auf das GüSchlG NRW vollumfänglich übertragbar. Denn auch in dessen Anwendungsbereich ist der bis zum 31.12.2007 gültige § 10 Abs. 1 Nr. 1 GüSchlG NRW, der dieselbe Regelung zu vermögensrechtlichen Streitigkeiten enthielt, wie § 1 Abs. 1 Nr. 1 HessSchlG, gestrichen worden und durch die bisherige Nr. 2 ersetzt worden. In NRW wurde die Streichung ebenfalls vorgenommen, weil sich die obligatorische außergerichtliche Streitschlichtung nicht bewährt hatte (Landtagsdrucksache 14/4975, S. 8). Auch hier konnte daher bislang die Durchführung eines außergerichtlichen Schlichtungsverfahrens durch die Einleitung eines Mahnverfahrens (§ 10 Abs. 2 Nr. 5 GüSchlG NRW in der momentan gültigen Fassung) umgangen werden. Zu Recht führt daher der BGH in zitierter Entscheidung weiter aus, dass die Anordnung der obligatorischen außergerichtlichen Streitschlichtung somit ganz generell nicht für Ansprüche, die auf Zahlung gerichtet sind, gälte. Dabei ist nämlich zu bedenken, dass der Gesetzgeber schließlich auch die Möglichkeit gehabt hätte, die Umgehung des Anwendungsbereichs des GüSchlG NRW durch Streichung des § 10 Abs. 2 Nr. 5 GüSchlG NRW (der vorsieht, dass ein Schlichtungsverfahren nicht durchgeführt werden muss, zunächst ein Mahnverfahren eingeleitet wird) zu verhindern, was er jedoch unterlassen hat. Insofern ist es richtig, Zahlungsansprüche generell aus dem Anwendungsbereich des GüSchlG NRW zu streichen.

Zudem beruhen die Vorschriften der von einzelnen Bundesländern erlassenen Schlichtungsgesetze, soweit es um die Zulässigkeitssperre geht, einheitlich auf der Vorgabe des § 15a EGZPO und stimmen insoweit überein, so dass auch insofern der Übertragung der Wertungen des BGH auf das GüSchlG NRW nichts entgegen steht.

II. Begründetheit der Klage

Zu 1):

Die Kläger steht gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog ein Anspruch gegen die Beklagte zu.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen, sofern der betroffene Eigentümer aus besonderen (tatsächlichen oder rechtlichen) Gründen gehindert war, die Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu unterbinden (vgl. nur BGH v. 17.09.2004 – V ZR 230/03, Rn. 10).

Diese Voraussetzungen liegen vor. Vom Grundstück der Beklagten ist auf das Nachbargrundstück der Kläger eine Einwirkung ausgegangen, die durch die Kläger nicht hingenommen werden muss und die durch sie auch nicht unterbunden werden konnten.

Im Einzelnen:

Es liegt eine unzumutbare Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog vor.

Denn im Anschluss an die Gutachten des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren und seinen Anhörungen in den Terminen zur mündlichen Verhandlung steht fest, dass durch eine Anschüttung an eine für eine solche Anschüttung nicht fachgerecht isolierte Mauer auf dem Grundstück der Kläger Feuchtigkeit in die Mauer und damit in das Gebäude der Kläger eingedrungen ist. Eine Einwirkung im Sinne des § 906 BGB liegt damit vor (vgl. hierzu Palandt-Bassenge, BGB, 69. Auflage, § 906 Rn. 5).

Der Sachverständige hat zunächst nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass die Erdanschüttung an die Hausmauer der Kläger vom Grundstück der Beklagten aus, gerade nicht dem ursprünglichen Geländeverlauf gefolgt ist, sondern durch eine Anhäufung im Zuge des Baus des Hauses auf dem Grundstück der Beklagten erfolgt ist. Überzeugend hat der Sachverständige U insofern ausgeführt, dass er sich einen Lageplan besorgt habe. Aus diesem habe sich ergeben, dass die Höhe an der Grenzwand ursprünglich 99,96 m NN (Normalnull = über dem Meeresspiegel) betragen habe. Die heutige tatsächliche Höhe betrage dagegen 100,72 m NN. Diese Differenz von 0,76 m entspräche in etwa der Erdanfüllung an der Grenzwand, die erforderlich war, um die geänderte Ausführung der Treppe auszuführen (Anl. K3, Sachverständigengutachten, Bl. 48, 59; Anl. K4, Ergänzungsgutachten, Bl. 62 GA). Dass der Sachverständige im Gutachten davon gesprochen hat, dass es „sehr wahrscheinlich“ sei, dass die Erdanfüllung im Zuge des Baus des Hauses der Beklagten entstanden sei, genügt für die Annahme, dass es entsprechend gewesen ist.

Weiter hat der Sachverständige überzeugend dargetan, dass die Abdichtung der Außenmauer für eine derartige Anschüttung nicht fachgerecht ausgeführt worden sei. Die allgemeinen Regeln der Bautechnik erforderten eine Feuchtigkeitsabdichtung im Sinne der der DIN 18195, die vorliegend nicht vorhanden sei. Zudem sei die Außenmauer aber auch aus statischen Gründen nicht für eine derartige Anschüttung geeignet (Anl. K3. Sachverständigengutachten, Bl. 48 f. GA). Die Erdanschüttung im Zusammenhang mit der nicht fachgerechten Abdichtung sei daher ursächlich für die Feuchtigkeit der Außenmauer (Anl. K3, Sachverständigengutachten, Bl. 55 GA). Es sei praktisch Erdreich an eine ungeschützte Mauer angeschüttet worden, ohne dass auf mangelnde Isolierung Rücksicht genommen worden wäre. Es handle sich bei dieser Vorgehensweise – so der Sachverständige weiter – um einen „Kardinalfehler“.

Dem folgt das Gericht insbesondere auch deshalb, weil der Sachverständige weiter ausgeführt hat, dass andere Ursachen für die erhebliche Feuchtigkeitsbildung – insbesondere eine von unten aufsteigende Feuchtigkeit – zu vernachlässigen seien. So verfüge die Stützmauer neben den Parkplätzen offenbar über eine fachgerechte Drainage; auf der erdanliegenden Seite befinde sich kein stauendes Wasser (Anl. K4, Ergänzungsgutachten, Bl. 63 GA). Die von der Beklagten angeführte mögliche Ursache für den Schwammbefall, Bau des Kreisverkehrs in 2002, scheidet daher aus.

Auch eine nicht intakte Dichtung im Sockelbereich und ein dadurch bedingtes Eindringen von Feuchtigkeit durch die Kellerwand seien – so der Sachverständige weiter – als Mitursache auszuschließen. Der Sockelbereich sei nämlich von außen mit einem Schwarzanstrich abgedichtet. Selbst eine in Teilbereichen nicht intakte Dichtung im Sockelbereich sei nicht geeignet, eine so massive Durchfeuchtung des Holzfachwerks herbeizuführen, die sich oberhalb des Sockelbereichs befinde (Anl. K4, Ergänzungsgutachten, Bl. 64 GA).

Dieser Feuchtigkeitseinfall hat auch zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Hauses der Kläger geführt. Denn die Feuchtigkeit hat – den auch insofern überzeugenden Angaben des Sachverständigen zufolge – zur Bildung echten Hausschwamms geführt, der bekanntlich zu einer erheblichen Gefährdung der Substanz des von ihm betroffenen Hauses führt.

Nach dem Sachverständigengutachten und den Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die vom Beklagtengrundstück verursachte Feuchtigkeitsbildung in der Außenmauer für den Befall mit dem echten Hausschwamm und die damit verbundene Beschädigung des Holzfachwerks ursächlich ist. Der Sachverständige hat angegeben, dass der echte Holzschwamm neben Holz erhebliche Feuchtigkeit benötige, eben solche Feuchtigkeit, die aufgrund der Erdanschüttung am Mauerwerk des Hauses der Kläger festgestellt worden sei. Besonders überzeugend war in diesem Zusammenhang, dass die Besichtigung des Hauses – so der Sachverständige – gerade keinen weiteren Hausschwammbefall ergeben habe. Ein Herüberwachsen anderer Quellen von Hausschwamm scheide daher aus. Das Gericht hält es danach für fernliegend, dass andere durch die Beklagte ins Felde geführte mögliche Ursachen für den Hausschwammbefall ernstlich in Betracht zu ziehen sind. Selbstverständlich ist es auch vorliegend denkbar, dass andere Ursachen (auch) in Betracht kommen. Allerdings sind solche ernsthaft in Betracht zu ziehenden Möglichkeiten nicht substantiiert aufgezeigt worden. Darüber hinaus hat der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass die vorliegende Konstellation eindringender Feuchtigkeit durch eine hierfür nicht geeignete Mauer im Zusammenhang mit den entsprechenden Temperaturen gerade als idealer Nährboden für die Bildung des vorgefundenen Hausschwamms anzusehen sei.

Diese erhebliche Beeinträchtigung war für die Kläger auch nicht zumutbar; hinnehmen müssen sie den Zustand nicht, was schon darin zum Ausdruck kommt, dass echter Hausschwamm sogar die Statik eines Hauses zu gefährden in der Lage ist.

Voraussetzung für eine Haftung aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, ist, dass der Inanspruchgenommene Störer ist (vgl. hierzu MüKo-Säcker, BGB, 5. Aufl., § 906 Rn. 141). Als Eigentümerin des Grundstücks Kölner Str. 1 ist die Beklagte Zustandstörer i.S.d. § 1004 für diese Erdaufschüttung und damit auch Anspruchsgegnerin des Ausgleichsanspruchs nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog (vgl. hierzu BGH v. 27.01.2006 – V ZR 26/05, Rn. 4). Dass die Gefahrenquelle ursprünglich vom Voreigentümer K veranlasst wurde, ist irrelevant. Im Rahmen des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog ist nur maßgeblich, ob der Eigentümer oder Besitzer des Grundstücks auch als Störer zu qualifizieren ist (Bamberger/Roth-Fritzsche, BGB, 2. Aufl. § 906 Rn. 88).

Es bedarf auch keiner Korrektur dieser Ansicht aus Gründen der Billigkeit, Rechtsgedanken des § 423 oder Treu und Glauben, wie die Beklagte offenbar meint, weil die schädigende Handlung vom ehemaligen Eigentümer beider Grundstücke – Herrn K – vorgenommen wurde und er sich damals letztendlich selbst geschädigt hat. Denn für die Frage des Anwendungsbereichs des Ausgleichsanspruchs ist die heutige Eigentumslage und nicht die Lage von Bedeutung, die zu irgendwelchen früheren Zeiten einmal bestanden hat. Das folgt schon daraus, dass es nicht auf persönliche Verantwortung ankommt, sondern auf von einer Sache – dem Grundstück – ausgehenden Einwirkungen auf eine andere Sache. Eine solche Einwirkung ist über § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zu korrigieren, wobei es hier nicht auf Verschulden des Anspruchsgegners ankommt.

Dass der Kaufvertrag, auf dessen Grundlage die Kläger das Grundstück erworben haben, die (übliche) Gewährleistungsausschlussregelung enthalten hat, hat nichts mit dem Verhältnis zwischen den hiesigen Parteien zu tun. Das Grundstück der Beklagten „stört“; ob Ansprüche gegen Dritte bestehen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

Ebenso wenig ist der Anspruch wegen Einwilligung in die Eigentumsverletzung ausgeschlossen. In Betracht käme höchstens die Fortwirkung einer Einwilligung des Voreigentümers Herrn K auf Seiten der Kläger als dessen Rechtsnachfolger. Vorliegend kann jedoch offen bleiben, ob eine solche Einwilligung des Voreigentümers vorlag. Denn die Gestattung eines Störungszustandes durch den Eigentümer bindet dessen Rechtsnachfolger ohne eine ausdrückliche Übernahmevereinbarung – die vorliegend weder behauptet noch ersichtlich ist – nicht (BGH v. 29.02.2008 – V ZR 31/07, Rn. 7 f.).

Den Klägern steht ein Ausgleichsanspruch in Höhe des tenorierten Betrages zu.

Bei einer Substanzschädigung sind in jedem Fall die Beseitigungskosten zu ersetzen (BGH v. 04.07.1997 – V ZR 48/96, Rn. 10). Die Kläger verlangen Sanierungskosten von Euro 59.272,11 sowie Kostenersatz für Eigenleistungen in Höhe von Euro 8.774,40. Allerdings ist es ihnen nicht gelungen, diesen der Höhe nach streitigen Kostenaufwand ausreichend zu substantiieren, um – durch Sachverständigengutachten – den Beweis für die Erforderlichkeit führen zu können. Denn der Sachverständige hat sich außerstande gesehen, die durch die Kläger vorgelegten Rechnungen dahingehend zu überprüfen, ob die mit ihnen abgerechneten Leistungen auch allesamt der Beseitigung des durch den Schwamm befallenen Schadens gedient haben. Denn die Beklagte mutmaßt, dass die Kläger den Schadensfall zum Anlass genommen haben könnten, das Haus – unabhängig vom Schwammbefall – komplett zu sanieren. Zwar spricht nach der Einvernahme des glaubwürdigen Zeugen T , dessen Firma Bauarbeiten am Haus der Kläger wahrgenommen hat, nichts dafür, dass die Kläger versucht hätten, eine Sanierung (auch) ohne Bezug zum Schwammschaden durchzuführen, da der Zeuge überzeugend ausgeführt hat, er habe ausschließlich Arbeiten ausgeführt, die mit dem Schwammbefall in Zusammenhang gestanden hätten. Zudem hat er angegeben, dass die Kläger sogar einmal eine weitergehende Mauersanierung (halber Meter) abgelehnt hätten, obgleich er sie wegen dem Schwamm noch empfohlen hätte. Allerdings hat der Zeuge T nicht sämtliche Arbeiten vorgenommen. Zudem hat der Sachverständige auch erläutert, dass bei manchen Rechnungen ein Bezug zum Schwammbefall (jedenfalls auf den ersten Blick) nicht zu erkennen sei.

Verlangen können die Kläger daher zunächst nur den Betrag, den der Sachverständige als erforderlich zur Beseitigung des Schwammschadens einschließlich der Umsatzsteuer geschätzt hat, also Euro 40.000,00. Den Bruttobetrag können sie gemäß § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB verlangen, da der Anfall von Umsatzsteuer in dieser Höhe jedenfalls tatsächlich angefallen ist.

Zudem hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung am 09.07.2010 nach Anhörung des Zeugen T dargetan, dass überschlägig gesagt werden könne, dass im Vergleich zu seinem, des Sachverständigen Gutachten, 20-25% Mehrarbeiten notwendig geworden seien. Diese Annahme, die sich nur auf den Aufwand für die Innensanierung bezieht, war deshalb nachvollziehbar und überzeugend, weil der Zeuge T eindrücklich aufzeigen konnte, dass der Schwammbefall weitergegangen sei, als ursprünglich im Gutachten U angenommen. Unter Hinweis auf eine Skizze (Anlage K12, Bl. 366 GA) hat der Zeuge dargelegt, dass der Sanierungsaufwand nicht nur entlang der blau eingezeichneten Linie erforderlich gewesen sei, sondern weitergehend soweit, wie dies dann aufgrund seiner Angaben vom Richter mit schwarzem Kugelschreiber eingezeichnet worden ist. Der Zeuge T hat einen überaus glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Das Gericht hat keinen Zweifel, dass er wahrheitsgemäße Angaben gemacht hat.

Das Gericht schätzt daher gemäß § 287 ZPO auf Grundlage der im Gutachten angenommenen Kosten für die Innensanierung von Euro 22.628,00 netto + Regiekosten einen Aufwand für die Innensanierung von ca. Euro 31.000,00. Hiervon 20%, also Euro 6.200,00, hinzuaddiert zu den Kosten von Euro 40.000,00 ergibt einen Gesamtschadenbetrag von Euro 46.200,00.

Die Schätzung ist auch zulässig. Nach § 287 Abs. 2 ZPO ist es dem Gericht erlaubt, den Schaden zu schätzen, wenn eine exakte Ermittlung schwierig und unverhältnismäßig ist (Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl. § 287 Rn. 2a), was hier schon deshalb der Fall ist, weil der Sachverständige angegeben hat, es sei kaum möglich, exakt nachzuvollziehen, ob alle von den Klägern geltend gemachten Kosten tatsächlich für die Schwammsanierung angefallen seien, da er selbst nicht an der Sanierung teilgenommen habe. Zudem hat der Sachverständige U einen klaren Rahmen vorgegeben, Euro 40.000,00 + 20-25% Mehrkosten für die Innensanierung, so dass die zusätzliche Schätzung nicht in der Luft hängt.

Einen Abzug „neu für alt“ brauchen sich die Kläger nicht anrechnen zu lassen. Zwar sind Werterhöhungen im Rahmen von Instandsetzungen (auch) im Rahmen des hier geltend gemachten Ausgleichsanspruchs zu berücksichtigen, wenn sich z.B. das zu sanierende Grundstück schon vor der Schädigung in einem mangelhaften Zustand befunden hätte (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 07. 02.2010, -19 U 13/09-). Hierfür bestehen aber keine ausreichenden Anhaltspunkte.

Weitergehende Ansprüche scheiden aus. Hinsichtlich der Euro 8.436,00 für Neuverputzung und Fliesung der Badezimmer ist der Schaden nicht ersatzfähig. Die komplette Sanierung des Badezimmers aus optischen Gründen in Höhe von Euro 8.436,14, obwohl sich nur einige Risse in den Wänden befanden, ist nicht erforderlich gewesen. Die Schäden hätten durch den Austausch einzelner Kacheln und einer neuen Verfugung behoben werden können.

Die Kosten für das Privatgutachten des Herrn P in Höhe von Euro 1.258,88 sind zu ersetzen. Denn die Kosten eines Privatgutachtens zur Ermittlung der Schadenshöhe sind notwendige Kosten der Rechtsverfolgung und nach § 249 BGB zu ersetzen (OLG Hamm v. 13.05.1992 – 13 U 14/92). Sie wurden vom Sachverständigen nicht mitberücksichtigt und sind daher hinzuzuaddieren.

Zudem haben die Kläger unter dem Gesichtspunkt des Verzugs Anspruch auf Ersatz der Kosten (Bearbeitungsprovision und Zinsen) hinsichtlich des zweiten aufgenommenen Darlehens aus Oktober 2007. Nachdem die Beklagte ihre Eintrittsverpflichtung noch in 2006 abgelehnt hatte, befand sie sich in Verzug. Derartige Ansprüche sind im Anwendungsbereich des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog nicht ausgeschlossen (Bamberger/Roth-Fritzsche, a.a.O., § 906 Rn. 79), so dass den Klägern Euro 1.750,00 zustehen. Hinsichtlich des ersten Darlehens vom 06.09.2007 sind die Voraussetzungen des Verzugs nicht dargetan.

Ein Mitverschulden der Kläger scheidet aus. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kläger den Zustand früher erkannt hätten (oder hätten erkennen müssen), als sie es getan haben. Im Gegenteil ergibt sich aus dem Merkblatt zur Bekämpfung von Hausschwamm, dass dieser im Verborgenen wächst, wie z.B. hinter Putz oder unterm Fußboden, und deshalb schwer zu erkennen ist (Bl. 72 f. GA).

Wie die Kläger die für eine derartige Anschüttung nicht geeignete Abdichtung an ihrer Außenmauer hätten erkennen können sollen, ist ebenso nicht erkennbar. Auch ein feuchter Keller in einem alten Haus ist nichts Ungewöhnliches. Eine Prüfungspflicht wie etwa im Handelsrecht, wie sie die Beklagte offenbar andeutet, gibt es nicht.

Der Anspruch ist nicht verjährt. Der Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren. Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Frist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Kläger haben den Schwammbefall erst 2006 bemerkt. Dafür, dass sie diesen früher bemerkt hätten, bestehen keinerlei Anhaltspunkte. Insbesondere haben sie dann sofort gehandelt, da ihnen die Brisanz des Schadens offenbar klargemacht worden ist. Somit begann die Frist am 31.12.2006 zu laufen. Verjährung ist demnach nicht eingetreten.

Der Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog wurde auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht nicht mehr geltend machen werde (Palandt-Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 242 Rn. 87). Aus dem Umstand heraus, dass die Kläger im Jahr 2000 das Grundstück gekauft haben (das Bestreiten des Kaufdatums durch die Beklagte ist unerheblich, nachdem es erst ausdrücklich zugestanden worden und dann ohne weitere plausible Begründung plötzlich bestritten worden ist) und erst 2006 den Schaden bemerkt haben, lässt sich für eine Verwirkung nichts herleiten, da aus diesem Verhalten für die Beklagten überhaupt nicht geschlossen werden kann, dass sie mit der Geltendmachung dieses Anspruches nicht mehr zu rechnen brauchten. Es hat auch kein entsprechendes Verhalten der Kläger gegeben, aus dem die Beklagte hätte annehmen können, dass keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden würden.

Der Anspruch auf Ausgleich ist auch nicht dadurch verwirkt, dass der ursprüngliche Eigentümer auf seinem Grundstück das mangelhafte Haus gebaut und dadurch sein anderes Haus geschädigt hat. In den Jahren, in denen er noch Eigentümer des gesamten Grunds war, gab es gar keinen Anspruchsgegner gegenüber dem er einen Anspruch hätte geltend machen können. Zudem existierte auch kein Anspruchsgegner, der zulässigerweise darauf vertrauen durfte, dass etwaige Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden oder ähnliches. Aus diesem Gesichtspunkt lässt sich für die Verwirkung nichts anführen.

Zu 2):

Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht nicht, da nicht ersichtlich ist, dass die Bevollmächtigten erst nach Verzugseintritt mandatiert worden wären.

Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 291, 288, 286 BGB.

Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO und die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1, 2 ZPO.

Streitwert: Euro 77.741,53