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Tat­be­stand

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Die Par­tei­en strei­ten um die Rück­ab­wick­lung eines Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges. Das streit­gegen­ständ­li­che Ob­jekt be­fin­det sich unter der Ad­res­se F-Weg   in Köln -A. In der Zeit von 2002 bis 2006 stand das Haus leer, wobei der Kel­ler un­ge­schützt war und Re­gen­was­ser durch die Fens­ter­öff­nun­gen ein­drin­gen konn­te. Die zum Gar­ten hin ge­le­ge­ne Kel­ler­au­ßen­wand war weder iso­liert noch ver­putzt und der hier­zu aus­ge­ho­be­ne Arbeits­raum noch nicht wie­der mit Erd­reich ge­füllt wor­den. Am 22.06.2006 er­warb die Be­klag­te das streit­gegen­ständ­li­che Haus im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung. Etwa ab Juli 2006 baute die Be­klag­te die feh­len­den Fens­ter ein und be­gann mit der Trock­nung der Räume, wobei die Maß­nah­men im Ein­zel­nen zwi­schen den Par­tei­en strei­tig sind.

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Im März 2008 er­fuhr der Klä­ger über das von ihm be­auf­trag­te Mak­ler­bü­ro O Con­sul­ting e.K. von dem streit­gegen­ständ­li­chen Haus im F-Weg. Es fan­den Be­sich­ti­gun­gen des Hau­ses statt und Ver­hand­lun­gen im Hin­blick auf den spä­te­ren Kauf. Der Klä­ger ließ sich hier­bei von der Firma O Con­sul­ting e.K. ver­tre­ten.

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Am 30.04.2008 schlos­sen die Par­tei­en einen no­ta­riel­len Grund­stücks­kauf­ver­trag be­züg­lich des Hau­ses F-Weg vor dem Notar Dr. Z. In § 4 Abs. 2 und 3 des Ver­tra­ges heißt es:

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„2.               Rech­te des Käu­fers wegen eines Sach­man­gels sind aus­ge­schlos­sen. Dies gilt auch für alle An­sprü­che auf Scha­dens­er­satz, es sei denn, der Ver­käu­fer han­delt vor­sätz­lich.

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3.               Die Be­tei­lig­ten wur­den da­rü­ber be­lehrt, dass der Ver­käu­fer sich auf einen Haf­tungs­aus­schluss nicht be­ru­fen kann, wenn er einen Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen oder eine Ga­ran­tie für die Be­schaf­fen­heit des Kauf­ob­jekts über­nom­men hat. […]“

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Ab Au­gust 2008 waren feuch­te Stel­len an einer Kel­ler­au­ßen­wand zu sehen.

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Mit Schrei­ben vom 29.08.2008 for­der­te der Klä­ger die Be­klag­te unter Frist­set­zung bis zum 05.09.2008 auf, die Kos­ten einer sach­ver­stän­di­gen Be­gut­ach­tung vor­zu­le­gen und eine Rück­ab­wi­cklungs- und Scha­dens­er­satz­ver­pflich­tung an­zu­erken­nen. Dies ließ die Be­klag­te durch an­walt­li­ches Schrei­ben vom 05.09.2008 zu­rück­wei­sen. Der Klä­ger holte so­dann auf eige­ne Kos­ten ein pri­va­tes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein. Am 20.11.2008 er­klär­te der Klä­ger den Rück­tritt vom Kauf­ver­trag und for­der­te die Be­klag­te unter Frist­set­zung zum 03.12.2008 zur Rück­ab­wick­lung des Ver­tra­ges auf. Mit glei­cher Frist for­der­te der Klä­ger die Be­klag­te zur Zah­lung von Scha­dens­er­satz in Höhe von ins­ge­samt 38.558,70 € auf. Die Be­klag­te wies den Rück­tritt und die An­sprü­che zu­rück.

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Mit dem An­trag zu 1) macht der Klä­ger die Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses und die an­ge­fal­le­nen Kre­dit­kos­ten gel­tend. Am 19.03.2008 und 31.03.2008 zahl­te der Klä­ger an die O Con­sul­ting e.K. für die Ver­mitt­lung der streit­gegen­ständ­li­chen Kauf­sa­che und deren Fi­nan­zie­rung ins­ge­samt 10.014,09 €. Die Er­stat­tung die­ser Auf­wen­dung ver­langt er mit dem An­trag zu 2). Die ge­zahl­te Grund­er­werb­steuer von 5.000,00 € ver­langt er mit sei­nem An­trag zu 3). Die Kos­ten für das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten von 500,69 € ver­langt er mit sei­nem An­trag zu 4). Seine vor­ge­richt­li­chen Rechts­an­walts­kos­ten macht er mit dem An­trag zu 5) gel­tend. Mit sei­nem An­trag zu 6) be­gehrt er Fest­stel­lung von Er­satz­pflich­ten der Be­klag­ten bzgl. wei­te­rer Schä­den, z.B. Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung.

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Der Klä­ger be­haup­tet, dass wäh­rend der Be­sich­ti­gun­gen keine Män­gel am Haus er­kenn­bar ge­we­sen seien. Die erd­ge­füll­ten Au­ßen­wän­de seien un­sach­ge­mäß iso­liert und bis  etwa 1 m Wand­hö­he und bis etwa 1 m in den Fuß­bo­den hi­nein deut­lich durch­nässt. Zur sach­ge­rech­ten Män­gel­be­sei­ti­gung sei eine Aus­schach­tung rings um das Haus er­for­der­lich. Die Nach­barn hät­ten die Be­klag­te un­mit­tel­bar nach ihrem Er­werb des Hau­ses auf die er­for­der­li­che Iso­lie­rung hin­ge­wie­sen. Der Be­klag­ten sei des­we­gen die man­gel­haf­te Iso­lie­rung und die damit ein­her­ge­hen­de Durch­feuch­tung der erd­be­füll­ten Au­ßen­wän­de be­kannt ge­we­sen.

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Der Klä­ger be­an­tragt,

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1.     die Be­klag­te zu ver­urtei­len, an ihn 286.052,96 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem Ba­sis­zins­satz aus 276.122,00 € seit dem 03.12.2008 zu zah­len, Zug um Zug

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a)     gegen Rück­auf­las­sung des Grunsdt­ücks Ge­mar­kung -A, Flur X, Flurstück-Y, Ge­bäu­de- und Frei­flä­che, F-Weg, Groß 331 m²

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b)     gegen Lö­schungs­be­wil­li­gung der zu Guns­ten der Kreis­spar­kas­se Köln ein­ge­tra­ge­nen Grund­schuld in Höhe von 275.000,00 € nebst Zin­sen in Höhe von 15% p.a.

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c)     gegen Zah­lung einer Nut­zungs­ent­schä­di­gung für jeden Monat des Be­sit­zes des in Ziff. 1 a) be­zeich­ne­ten Haus­grund­stücks durch den Klä­ger in Höhe von 1.088,10 €;

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2.     die Be­klag­te zu ver­urtei­len, an ihn 10.014,09 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem Ba­sis­zins­satz seit dem 03.12.2008 zu zah­len, Zug um Zug gegen Ab­tre­tung et­wai­ger An­sprü­che auf Rück­zah­lung der vom Klä­ger an den Mak­ler und Fi­nanz­ver­mitt­ler O Con­sul­ting e.K. ge­zahl­ten Pro­vi­sion in Höhe von 10.014,09 €;

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3.     die Be­klag­te zu ver­urtei­len, an ihn 5.000,00 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem Ba­sis­zins­satz seit dem 03.12.2008 zu zah­len, Zug um Zug gegen Ab­tre­tung der Grund­steuer­er­stat­tungs­an­sprü­che des Klä­gers gegen den Fis­kus aus der Rück­ab­wick­lung der Ver­äu­ße­rung des vor­ste­hend unter Ziff. 1 a) ge­nann­ten Grund­stücks;

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4.     die Be­klag­te zu ver­urtei­len, an ihn 500,69 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem Ba­sis­zins­satz seit dem 03.12.2008 zu zah­len;

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5.     die Be­klag­te zu ver­urtei­len, an die S Rechts­schutz-Ver­si­che­rungs-AG, C-Stra­ße, ###1 Köln 4.924,70 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem Ba­sis­zins­satz seit dem 03.12.2008 zu zah­len;

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6.     fest­zu­stel­len, dass sich die Be­klag­te mit der An­nah­me der gemäß Ziff.1, 2 und 3 vom Klä­ger Zug um Zug zu er­brin­gen­den Leis­tun­gen im An­nah­me­ver­zug be­fin­det;

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7.     fest­zu­stel­len, dass die Be­klag­te ver­pflich­tet ist, dem Klä­ger alle wei­te­re Schä­den mit Aus­nah­me der noch ge­son­dert gel­tend zu ma­chen­den Auf­wen­dun­gen auf den Gar­ten und die Sa­ni­tär­ein­rich­tun­gen der streit­gegen­ständ­li­chen Kauf­sa­che sowie der Kos­ten des Um­zugs in die streit­gegen­ständ­li­che Kauf­sa­che zu er­set­zen, die aus der Rück­ab­wick­lung des Kauf­ver­tra­ges vom 30.04.2008 UR-Nr. ###/2008 des No­tars Dr. Z in Köln ens­te­hen wer­den.

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Die Be­klag­te be­an­tragt,

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die Klage ab­zu­wei­sen.

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Die Be­klag­te be­haup­tet, sie habe die Kel­ler­au­ßen­wän­de nach ihrem Er­werb im Jahr 2006 ord­nungs­ge­mäß iso­liert und ver­putzt. Im März 2007 sei eine nor­ma­le Luft­feuch­tig­keit im Kel­ler ge­mes­sen wor­den und bis zur Über­ga­be des Grund­stücks an den Klä­ger seien keine An­zei­chen von Feuch­tig­keits­schä­den mehr auf­ge­tre­ten. Als Ursa­che für die auf­ge­tre­te­ne Feuch­tig­keit komme viel­mehr die klä­ge­ri­sche Nut­zung von zwei Wasch­ma­schi­nen und einem Trock­ner in die­sem Kel­ler­raum in Be­tracht. Je­den­falls sei der Be­klag­ten eine man­gel­haf­te Iso­lie­rung der Kel­ler­wän­de – falls diese be­stan­den haben soll­te - nicht be­kannt ge­we­sen.

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Wegen des wei­te­ren Par­tei­vor­brin­gens im Ein­zel­nen, ins­be­son­de­re so­weit es für die Ent­schei­dungs­grün­de nicht we­sent­lich im Sinne des § 313 Abs. 2 ZPO ist, wird auf den vor­ge­tra­ge­nen In­halt der ge­wech­sel­ten Schrift­sät­ze ein­schließ­lich der An­la­gen Bezug ge­nom­men.

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Das Ge­richt hat Be­weis er­ho­ben durch Ver­neh­mung der Zeu­gen Heinz R, N, M und B. Hin­sicht­lich des Er­geb­nis­ses der Be­weis­auf­nah­me wird auf die Sit­zungs­pro­to­kol­le vom 29.03.2010 und vom 05.07.2010 ver­wie­sen.

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Ent­schei­dungs­grün­de

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Die Klage ist un­be­grün­det.

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Der Klä­ger hat gegen die Be­klag­te kei­nen An­spruch auf Rück­ab­wick­lung des Grund­stücks­kauf­ver­tra­ges und Zah­lung von Scha­dens­er­satz. Ein sol­cher An­spruch steht dem Klä­ger nicht zu, da die Be­klag­te einen Man­gel des streit­gegen­ständ­li­chen Hau­ses nicht arg­lis­tig ver­schwie­gen hat.

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Nach dem Er­geb­nis der Be­weis­auf­nah­me steht nicht zur Über­zeu­gung des Ge­richts fest, dass der Klä­ger von der Be­klag­ten über Män­gel des streit­gegen­ständ­li­chen Hau­ses (hier: Feuch­tig­keit an einer Kel­ler­wand) arg­lis­tig ge­täuscht wurde. Im Gegen­teil: Die Be­weis­auf­nah­me hat er­ge­ben, dass jeden­falls der Zeuge B als Mit­arbei­ter des vom Klä­ger be­auf­trag­ten Mak­ler­bü­ros (O Con­sul­ting e.K.) und damit als Ver­tre­ter des Klä­gers die Feuch­tig­keits­schä­den bei min­des­tens einem Be­sich­ti­gungs­ter­min ge­se­hen und mit dem Zeu­gen R be­spro­chen hat. Die­ses Wis­sen wird dem Klä­ger gemäß § 166 Abs. 1 BGB zu­ge­rech­net.

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Der Zeuge B hat in der Sit­zung vom 05.07.2010 glaub­haft be­kun­det, dass er be­reits bei sei­nem ers­ten Be­sich­ti­gungs­ter­min mit dem Zeu­gen R – noch bevor das Mak­ler­bü­ro dem Klä­ger das streit­gegen­ständ­li­che Haus an­ge­bo­ten hatte - die Feuch­tig­keit im Kel­ler ge­se­hen habe. Dort hätte zu die­ser Zeit auch ein Heiz­lüf­ter ge­stan­den. Der Zeuge R habe ihm er­klärt, dass Feuch­tig­keit vom Erd­reich ein­ge­drun­gen sei, weil die­ses ur­sprüng­lich an der Kel­ler­wand auf­ge­schüt­tet ge­we­sen sei. Das passt zu der Aus­sa­ge des Zeu­gen R, wo­nach er auf die Trock­nungs­maß­nah­men hin­ge­wie­sen habe. Auch der Zeuge N hat aus­ge­sagt, bei der Be­sich­ti­gung des Ob­jekts ge­se­hen zu haben, dass der An­strich an den Wän­den mi­ni­mal ab­blät­ter­te.

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Dass der Zeuge B den Zeit­punkt sei­nes letz­ten Be­sich­ti­gungs­ter­mins im streit­gegen­ständ­li­chen Ob­jekt und den Zeit­punkt des Kauf­ver­trag­essch­lus­ses nicht rich­tig ein­ord­nen konn­te, macht die Aus­sa­ge im Hin­blick auf seine erste Be­sich­ti­gung nicht we­ni­ger glaub­haft. Denn im Hin­blick auf die erste Be­sich­ti­gung hat er ein­deu­tig und wi­der­spruchs­frei aus­ge­sagt, dass das Mak­ler­bü­ro O Con­sul­ting e.K., für das er tätig war, un­mit­tel­bar im An­schluss an sei­nen ers­ten Be­sich­ti­gungs­ter­min die Fa­mi­lie des Klä­gers kon­tak­tiert und ihr das Ob­jekt an­ge­bo­ten habe. Wei­ter hat der Zeuge B aus­ge­sagt, dass er von sei­nem ers­ten Be­sich­ti­gungs­ter­min ein Pro­to­koll an­ge­fer­tigt habe für die Firma O Con­sul­ting e.K..

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Es hat daher dem Klä­ger ob­le­gen, diese Feuch­tig­keit zu unter­su­chen und ggfls. eine Re­ge­lung in den Kauf­ver­trag dies­be­züg­lich auf­zu­neh­men. Dies hat der Klä­ger nicht getan. Von einem arg­lis­ti­gen Ver­schwei­gen die­ser Um­stän­de durch die Be­klag­te kann man in einer sol­chen Si­tu­a­tion, auf­grund der - zu­ge­rech­ne­ten - Kennt­nis des Klä­gers, nicht aus­ge­hen. Die Tat­sa­che, dass der Zeuge B aus­ge­sagt hat, dass der Zeuge R ihm ge­sagt habe, dass es sich nicht um einen blei­ben­den Scha­den han­de­le, än­dert an die­ser Be­urtei­lung nichts.

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Ob der Klä­ger selbst die Feuch­tig­keit im Rah­men sei­ner Be­sich­ti­gungs­ter­mi­ne wahr­ge­nom­men hat, ist im Hin­blick auf die Wis­sens­zu­rech­nung gemäß § 166 Abs. 1 BGB un­er­heb­lich.

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Auch die vom Klä­ger be­haup­te­te Tat­sa­che, dass die Be­klag­te den Klä­ger nicht da­rü­ber auf­ge­klärt hat, dass sie das Ob­jekt im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung er­wor­ben hat und das Ob­jekt vor ihrem Er­werb rund vier Jahre (im Kel­ler im er­wei­ter­ten Roh­bau ohne Fens­ter) leer stand, kann nicht zu einem An­spruch des Klä­gers füh­ren. Denn weder der Er­werb im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung noch der vier­jäh­ri­ge Leer­stand des Hau­ses stel­len für sich Män­gel der Kauf­sa­che im Sinne des § 434 BGB dar, die bei einem arg­lis­ti­gen Ver­schwei­gen zur Rück­ab­wick­lung und zu Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen füh­ren könn­ten. Der ver­schwie­ge­ne Man­gel kann im vor­lie­gen­den Fall nur die Feuch­tig­keit im Kel­ler sein. Hier­auf hat das Ge­richt die Par­tei­en in der Sit­zung vom 29.03.2010 und mit Be­schluss vom 19.05.2010 hin­ge­wie­sen. Diese Feuch­tig­keit im Kel­ler war dem Klä­ger be­kannt (gemäß § 166 Abs. 1 BGB). Er hätte nä­he­re Er­kun­di­gun­gen ein­ho­len und das Ge­bäu­de sach­ver­stän­dig unter­su­chen las­sen kön­nen.

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Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 des Kauf­ver­tra­ges ste­hen dem Klä­ger keine Ge­währ­leis­tungs­rech­te gegen­über der Be­klag­ten zu.

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Eine Rück­ab­wick­lung gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 142 Abs. 1 BGB schei­det eben­falls aus. Eine An­fech­tung nach § 123 BGB hat der Klä­ger nicht in­ner­halb der Frist des § 124 BGB gegen­über der Be­klag­ten er­klärt.

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Die pro­zes­sua­len Neben­ent­schei­dun­gen be­ru­hen auf §§ 91, 709 ZPO.

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Der Streit­wert wird auf bis zu 320.000,00 € fest­ge­setzt.