Landgericht Köln, 22 O 179/09

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Praxis- und Kellerräume im Objekt I-Straße in Köln. Das Mietverhältnis begann am 01.02.1988. Zum Zeitpunkt des Bezugs des Mietobjekts wurde ein Linoleumbelag in den Praxisräumen verlegt.

Gemäß § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags vom 06.10.1987 betrug der monatliche Mietzins zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses 14,00 DM pro qm Nutzfläche. Für die Kellerräume betrug die monatliche Miete 4,00 DM pro qm Nutzfläche.

Gemäß § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 06.10.1987 ist die Miete wertgesichert. Darin heißt es:

"Der monatliche Mietzins entspricht den Währungs- und Wirtschaftsverhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ändert sich der Preisindex, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, für die Gesamtlebenshaltung von 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalten mit mittlerem Einkommen (Basis 1988) - beginnend mit dem Monat des Vertragsabschlusses – um 10 Punkte oder mehr, so erhöht oder ermäßigt sich der monatliche Mietzins um den Prozentsatz, der dieser Veränderung entspricht. Änderungen unter 10 Punkten bleiben unberücksichtigt. Die Mietänderung tritt jeweils vom 1. des folgenden Monats ein, in dem eine Änderung um wenigstens 10 Punkte erreicht war."

In § 3 Ziffer 6 des Mietvertrages heißt es:

"Der Mieter hat außerdem das Recht, die Gewerke Fußböden und Malerarbeiten in eigener Regie oder mit eigenen Handwerkern durchführen zu lassen. In diesem Fall erstattet der Vermieter dem Mieter die kalkulierten Kosten für die laut Baubeschreibung vorgesehenen Arbeiten in voller Höhe."

Ausweislich der zweiseitigen Baubeschreibung, die Anlage des Mietvertrages war, wurde ein Fußbodenbelag Teppichboden-, Stein- oder PVC-Belag nach Wunsch des Mieters, Materialpreis inklusive Verlegekosten von 70,00 DM und Sockelleisten pro laufenden Meter für 7,00 DM vereinbart.

Zu Vertragsbeginn betrug der Mietzins 2.040,00 DM zzgl. Nebenkosten. Mit Schreiben vom 10.04.1992 teilten die Rechtsanwälte L anlässlich der Erteilung der Nebenkostenabrechnung mit, dass der Mietzins für Praxis- und Kellerraum 2.184,06 DM betrage. Am 10.12.1992 teilte dann die nunmehr beauftragte Hausverwaltung S GmbH der Beklagten mit, dass der Mietzins 1.915,84 DM zzgl. Betriebskostenvorschuss und Mehrwertsteuer betrage. Am 05.03.1993 wurde dies sodann korrigiert und mitgeteilt, dass wegen des Umstandes, dass es sich um eine Inklusiv-Mietvereinbarung handele, die Grundmiete 1.899,18 DM betrage. Die jeweils in Rechnung gestellten Beträge zahlte die Beklagte.

In der Folgezeit erhielt die Beklagte regelmäßig sogenannte Jahresmietrechnungen und Betriebskostenabrechnungen. Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1993 wurde der Beklagten mit Schreiben vom 24.02.1994 die Grundmiete in Höhe von 1.899,18 DM bestätigt. Dies wiederholte sich mit der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 1996, 1997 und 1998, mit der Euroumstellung mit Schreiben vom 01.12.2001 auf nunmehr 971,04 €, mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001, 2002, 2004 und 2005 und mit jedem Jahr der Betriebskostenabrechnung.

Mit Schreiben vom 29.12.2008 machten die Kläger gegenüber der Beklagten eine Mieterhöhung für die Jahre 2005 bis 2008 aufgrund von vermeintlichen Indexsteigerungen geltend. Nach ihren damaligen Berechnungen ergab sich eine vermeintliche Steigerung der Grundmiete von 4.510,56 € jährlich. Mit der Klage wird eine vermeintliche Mieterhöhung von 4.510,56 € jährlich für die Jahre 2005 bis 2008 sowie Umsatzsteuer auf die jeweilig jährliche Mieterhöhung für die Jahre 2006 bis 2008 verlangt.

Auf den Hinweis der Kammer vom 03.09.2009 (vgl. Bl. 95 GA) reichten die Kläger mit Schriftsatz vom 14.09.2009 eine Hilfsberechnung der Mieterhöhung ein. Auf diese Berechnung wird Bezug genommen. Die Beklagte bestreitet diese Berechnung nicht im Einzelnen, sondern bittet die Kammer um Überprüfung, ob die Steigerungen bis zum Jahr 2000 und die Steigerungen ab dem Jahr 2000 zu addieren sind.

Die Beklagte rügt die Mangelhaftigkeit des Bodenbelags in den streitgegenständlichen Mieträumen. Mit Schreiben vom 29.10.2008 forderte die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 22.11.2008 zur Mängelbeseitigung auf, den Bodenbelag in den streitgegenständlichen Praxisräumen zu erneuern. Seit Januar 2009 kürzt die Beklagte die Miete um 15 %, also um 193,81 € monatlich.

Die Kläger meinen, eine Unwirksamkeit von § 4 Abs. 1 des Mietvertrags könne keine Unwirksamkeit von § 4 Abs. 2 des Mietvertrags zur Folge haben, da die beiden Regelungen voneinander unabhängig seien.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.613,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Vereinbarung der Miete auf 1.899,18 DM sei ohne Zugrundelegung der Quadratmeter und damit der Parameter i.S.v. § 4 des Mietvertrags getroffen worden. Sie meint, die Parteien seien deshalb bewusst von § 4 des Mietvertrags abgewichen. Diese stillschweigende Aufhebung der Wertsicherungsklausel sei auch wirksam erfolgt, da die Wertsicherungsklausel nicht schriftlich festgehalten worden sei, da die Bezugsgröße im Mietvertrag nicht schriftlich vereinbart worden sei.

Die Beklagte meint weiterhin, die Klausel in § 4 des Mietvertrages halte einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB nicht stand, da sie intransparent und unbestimmt sei, da der Mietzins nicht im Mietvertrag bestimmt sei.

Die Beklagte ist der Auffassung, es fehle die Bezugsgröße für eine Mieterhöhung, da sich der Mietzins bis 1993 von 2.040,00 DM auf 1.915,84 DM bis schließlich 1.899,18 DM geändert habe. Weiterhin habe es eine Basis 1988 nicht gegeben, es habe für den Index eines 4-Personen-Haushaltes mit mittlerem Einkommen lediglich das Basisjahr 1985 gegeben.

Die Beklagte ist der Auffassung, die Mieterhöhung trete nicht automatisch, sondern erst durch Mieterhöhungserklärung der Vermieter ein, sodass sich erst mit der Mieterhöhungserklärung eine Fälligkeit der Mieterhöhung ergebe.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 10.09.2009 die Einrede der Verjährung erhoben. Daneben hat die Beklagte sich auf die Verwirkung der Ansprüche auf Mieterhöhung berufen.

Mit Schriftsatz vom 09.06.2009 hat die Beklagte die Aufrechnung mit den angeblichen Mängelbeseitigungsansprüchen wegen des mangelhaften Bodens in den Praxisräumen erklärt. Insoweit behauptet die Beklagte, der Linoleumbelag in den streitgegenständlichen Praxisräumen zeige altersbedingte Schäden, insbesondere sei er an vielen Stellen gerissen und gebrochen. Eine Herstellung des Bodenbelags erzeuge Kosten in Höhe von 7.150,59 € zzgl. Mehrwertsteuer, also 8.509,20 € brutto.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die von ihnen eingereichten Unterlagen, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, verwiesen.

Der Antrag der Kläger auf Erlass eines Mahnbescheids ist am 30.12.2008 bei Gericht eingegangen. Am 07.01.2009 ist der Beklagten der Mahnbescheid vom 02.01.2009 zugestellt worden.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise begründet.

I. Die Kläger haben gegen die Beklagte Anspruch auf Mietzinserhöhung aus § 4 Ziffer 2 des Mietvertrags i.V.m. §§ 557 Abs. 2, 557 b BGB in Höhe von 8.531,53 € brutto.

1. Der Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Mietzinserhöhung aus § 4 Ziffer 2 des Mietvertrags i.V.m. §§ 557 Abs. 2, 557 b BGB ist in Höhe von 8.531,53 € brutto entstanden.

a) Die schwebende Unwirksamkeit von § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages aufgrund der Genehmigungsbedürftigkeit dieser Klausel gemäß § 3 Währungsgesetz (WährG) a.F. von wurde durch Inkrafttreten der Preisklauselverordnung beendet.

Bei § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 06.10.1987 handelt es sich um eine sogenannte echte Gleitklausel, aufgrund derer sich die Miete bei Vorliegen der in der Klausel genannten Voraussetzungen unmittelbar, d.h. automatisch, ändert.

Zwar unterlag die streitgegenständliche Gleitklausel der Genehmigungsbedürftigkeit gemäß § 3 WährG a.F. und war deshalb mangels Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. § 3 WährG a.F. war gültig vom 01.01.1964 bis 31.12.1998 und ist damit anwendbar auf den streitgegenständlichen Mietvertrag vom 06.10.1987. Nach § 3 WährG dürfen Geldschulden, deren Betrag in Deutscher Mark durch den Preis oder eine Menge von Feingold oder von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden soll nur mit Genehmigung der für die Erteilung von Devisengenehmigungen zuständigen Stelle eingegangen werden. Wird im Falle von § 3 Währungsgesetz keine Genehmigung erteilt, ist die echte Gleitklausel grundsätzlich schwebend unwirksam (BGH, Urteil vom 05.12.1975 – V ZR 64/74; BGHZ 14, 306, 313). § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages sah vor, dass der monatliche Mietzins den Währungs- und Wirtschaftsverhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht. Er war an den Preisindex, herausgegeben vom Statistischen Bundesamt, für die Gesamtlebenshaltung von 4-Personen-Haushalten mit mittlerem Einkommen (Basis 1988) gekoppelt. Damit unterlag die streitgegenständliche Gleitklausel dem Genehmigungsvorbehalt des § 3 WährG. Eine Genehmigung der für die Erteilung von Devisengenehmigungen zuständigen Stelle wurde unstreitig nie erteilt, so dass die Gleitklausel grundsätzlich schwebend unwirksam war.

In der Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, dass für Preisklauseln in vor Inkrafttreten der Preisklauselverordnung am 1.1.1999 geschlossenen Mietverträgen, die nicht nach § 3 Währungsgesetz zur Genehmigung vorgelegt werden, die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV gilt, auch wenn der 10-Jahres-Zeitraum des § 4 Abs. 1 Nr. 2 PrKV bei Inkrafttreten der PrKV bereits abgelaufen war (OLG Stuttgart, Urteil vom 22.02.2007 – 13 U 195/06). Für die Genehmigungsfiktion bzw. die Fortgeltung der Indexklausel kommt es nicht darauf an, ob der 10-Jahres-Zeitraum noch andauert oder bereits abgelaufen ist. Entscheidend ist, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters nicht vor Ablauf von 10 Jahren beendet werden kann. Die Kündigung, um eine Mieterhöhung zu erreichen, ist seitens des Gesetzgebers gerade nicht erwünscht und auch aus Sicht der Parteien, insbesondere des Mieters, die schlechtere Alternative (OLG Stuttgart, Urteil vom 22.02.2007 – 13 U 195/06). Auch vorliegend ist demnach davon auszugehen, dass § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages als genehmigt gilt.

b) Die Vereinbarung über die Anpassung des Mietzinses an die Entwicklung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts in § 4 des Mietvertrags bedarf daher keiner Genehmigung, da die Kläger gemäß § 2 des Mietvertrages auf die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichteten, vgl. jetzt § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. e des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden - Preisklauselgesetz (PrKG), in Kraft getreten am 14. September 2007, BGBl. I S. 2247.

c) Die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel ist auch im Übrigen wirksam.

Eine Inhaltskontrolle der Wertsicherungsklausel nach §§ 305 ff. BGB ist nicht angezeigt. Dem Mietvertrag liegen schon keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB zugrunde. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass die Kläger eine Vielzahl von Mietverhältnissen mit verschiedenen Mietern abgeschlossen hätten. Ebenso wenig wurde dargelegt, dass sie dabei auf dieselben Mietvertragsformulare zurückgegriffen hätten.

Die Wertsicherungsklausel ist auch nicht aus anderen Gründen unwirksam. Insbesondere ist sie nicht aufgrund einer vermeintlichen Unbestimmtheit des § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages unwirksam. Unabhängig davon, ob § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages tatsächlich unbestimmt ist, hätte eine solche vermeintliche Unbestimmtheit jedenfalls nicht die Unwirksamkeit von § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages zur Folge. Vielmehr stellt § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages eine eigenständige Regelung dar. Dies ergibt sich im Wege der Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Unabhängig davon, welche Miethöhe zwischen den Parteien vereinbart wurde, zielte die Wertsicherungsklausel allein darauf ab, die jeweils vereinbarte Miethöhe in ihrem Wert zu erhalten. Einziger Sinn und Zweck der Klausel war also, das Preis-/ Leistungsverhältnis zwischen Mietgegenstand und Mietzins aufrecht zu erhalten. Diese Vereinbarung wollten die Parteien unabhängig davon treffen, in welcher Höhe sie den Mietzins ansiedelten. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages unbestimmt ist.

Die Parteien haben die Wertsicherungsklausel auch nicht aufgehoben. Eine Aufhebung ist insbesondere nicht darin zu sehen, dass die Parteien sich im Jahr 1993 auf eine Miethöhe in Höhe von 1.899,18 DM einigten, ohne die Quadratmeterzahl der Praxis zu berücksichtigen. Ebenso wenig wie eine vermeintliche Unbestimmtheit des § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel hat, hat die Vereinbarung über eine bestimmte Miethöhe Einfluss auf den Bestand einer Wertsicherungsklausel. § 4 Abs. 2 des Mietvertrages stellt wie bereits dargelegt eine eigenständige Regelung dar. In der Einigung auf eine bestimmte Miethöhe ist gerade nur eine solche zu sehen. Ein darüber hinausgehender Erklärungsgehalt, insbesondere eine Aufhebung der Wertsicherungsklausel ist dem nicht zu entnehmen. Die Wertsicherungsklausel zielte darauf ab, die – wie auch immer vereinbarte – Miethöhe wertmäßig aufrecht zu erhalten. Sie ist rechtlich als völlig selbstständig anzusehen, da sie unabhängig von der jeweiligen Miethöhe einen sinnvollen eigenständigen Regelungsinhalt hat. Selbst wenn die Parteien dabei – wie von der Beklagten behauptet - die Quadratmeterzahl der Praxis nicht berücksichtigten, impliziert dies noch keine Aufhebung der Wertsicherungsklausel, da letztere schon nicht davon abhängig gemacht wurde, dass ein Mietzins anhand bestimmter Parameter berechnet und vereinbart wird.

d) Die Kläger haben Anspruch auf Mieterhöhung in der zugesprochenen Höhe.

aa) Die zugrunde zu legende Bezugsgröße für die Berechnung der Mieterhöhung war die zwischen den Parteien am 05.03.1993 unstreitig vereinbarte und über zwanzig Jahre gezahlte Grundmiete in Höhe von 1.899,18 DM. An dieser Vereinbarung müssen sich die Parteien festhalten lassen, d.h. für die Jahre 1988 bis 1993 können die Kläger keine Mieterhöhung verlangen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Beklagte in den Jahren 1988 bis 1993 tatsächlich eine höhere Miete als 1.899,18 DM gezahlt hat. Es muss also unterstellt werden, dass es sich bei dem Mietzins in Höhe von 1.899,18 DM im Jahr 1993 um den maßgeblichen Index-Basiswert handelt.

bb) Die Mieterhöhung ist ab dem Jahr 2000 nach dem allgemeinen Verbraucherpreisindex zu berechnen.

Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten Veränderung des "Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts" auch die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es entspricht dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe ab der Einstellung der Fortschreibung des "Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen" auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen (BGH, Urteil vom 04.03.2009 – XII ZR 141/07).

Hätten die Vertragsparteien den Fall bedacht, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp (4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen) zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index (jetzt: "Verbraucherpreisindex"), so hätten sie diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen des Untermietzinses vereinbart. Zwar führt das Statistische Bundesamt auch den Index der Einzelhandelspreise sowie den - primär für die Europäische Union bestimmten - Harmonisierten Verbraucherpreisindex fort. Beide Indizes sind aber nicht geeignet, die vom ursprünglich vereinbarten (und auf einen bestimmten Haushaltstyp bezogenen) Index abgebildete Preisentwicklung in vergleichbarer Weise nachzuzeichnen wie der Verbraucherpreisindex. Dieser Index misst die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen in Deutschland, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden; er bildet die Verbraucherpreise umfassend ab (Statistisches Bundesamt, Eilbericht Juni 2005, Fachserie 17/Reihe 7, abgedr. FamRZ 2005, 1406). Hinzukommt, dass die Entwicklung der Lebenshaltungskosten für die einzelnen Haushaltstypen und die vom allgemeinen Verbraucherindex abgebildete Kostenentwicklung im Langzeitvergleich sehr ähnlich verläuft (Reul DNotZ 2003, 92, 97). Jede der beiden Vertragsparteien hätte sich deshalb redlicherweise nicht nur am Grundsatz der automatischen Anpassung festhalten lassen müssen; sie hätte - mangels geeigneter Alternativen - auch der Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex als neuem Maßstab für die künftige automatische Anpassung des Untermietzinses zustimmen müssen (BGH, Urteil vom 04.03.2009 - XII ZR 141/07).

cc) Berechnung der Erhöhung der Grundmiete

Die Erhöhung der Grundmiete in der zugesprochenen Höhe ergibt sich aus einer Berechnung der Kammer anhand der Formeln des Statistischen Bundesamtes. Die von den Klägern vorgenommene Berechnung erfolgte nicht vollumfänglich korrekt.

Im März 1993 betrug der nach dem Vertag maßgebliche Index unstreitig 95,0 Punkte. Im Juli 1999 stieg er unstreitig auf 105,2 Punkte an und betrug auch im Dezember 1999 unstreitig wieder 105,2 Punkte, vgl. unbestrittener Vortrag der Kläger Bl. 110 f GA. Daraus ergibt sich allerdings entgegen der Angaben der Kläger keine Veränderungsrate von 10,7 %, sondern lediglich eine Veränderungsrate von 9,6958 %. Dies lässt sich anhand folgender Formel, die vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wurde, ermitteln:

(Index alt März 1993/ Index alt Dezember 1999) x 100 – 100 = Veränderungsrate I in %.

Daraus ergibt sich bis Dezember 1999 lediglich eine monatliche Mieterhöhung von 184,22 DM (= 94,19 €), nicht aber wie von den Klägern dargelegt in Höhe von 203,21 DM. Für die Jahre 2005 und 2006 ergibt dies eine Mieterhöhung von 24 x 94,19 € = 2260,56 €.

Die nächste Erhöhung um 10 Punkte trat erst im Dezember 2006 ein. Der allgemeine Verbraucherpreisindex stieg von Januar 2000 bis Dezember 2006 von 92,1 auf 102,4 Punkte.

Die Veränderungsrate von Januar 2000 bis Dezember 2006 berechnen die Kläger korrekt. Sie beträgt 11,18 %. Dies lässt sich anhand folgender Formel ermitteln:

(Index neu Dezember 2006/ Index neu Januar 2000) x 100 – 100 = Veränderungsrate II in %.

Daraus ergibt sich allerdings entgegen der Angaben der Kläger keine monatliche Mieterhöhung in Höhe von 120,18 €, sondern lediglich eine monatliche Mieterhöhung von 224,10 DM (= 114,58 €).

Die Berechnung der Gesamtveränderung in % erfolgt nach folgender Formel:

(Veränderungsrate I/100 +1) x (Veränderungsrate II/100 + 1) x 100 – 100 = Gesamtveränderung in %.

Danach ergibt sich eine Gesamtveränderung in Höhe von 21,96 %. Setzt man dies in Bezug zur Grundmiete in Höhe von 1.899,18 DM, ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 417,06 DM (= 213,24 €) ab Januar 2007. Für die Jahre 2007 und 2008 ergäbe dies eine Mieterhöhung von 24 x 213,24 €, also 5.117,76 €.

(Würde man die Mieterhöhungen bis zum Jahr 2000 und ab dem Jahr 2000 entsprechend der Vorgehensweise der Kläger addieren, ergäbe sich eine Mieterhöhung von insgesamt 208,77 € monatlich. Für die Jahre 2007 bis 2008 ergäbe dies eine Mieterhöhung von 24 x 208,77 €, also 5010,48 €. Ob diese Vorgehensweise ebenfalls eine korrekte Berechnungsmethode darstellt, kann dahingestellt bleiben.)

dd) Umsatzsteuer

Die Kläger können auf die Mieterhöhung der von der Beklagten zu zahlenden Gewerbe-Grundmiete auch Mehrwertsteuer verlangen. Eingeklagt ist Umsatzsteuer auf die Mieterhöhung der Jahre 2006 bis 2008, nicht aber für das Jahr 2005.

Im Jahr 2006 ergibt sich eine Mieterhöhung von 12x 94,19 € = 1.130,28 €. Die Mehrwertsteuer in Höhe von 16 % auf diesen Betrag beträgt 180,84 €.

Für die Jahre 2007 und 2008 können die Kläger Umsatzsteuer in Höhe von 19 % auf einen Betrag von 5.117,76 €, also 972,37 € Umsatzsteuer für 2007/ 2008 verlangen.

2. Der Anspruch der Kläger ist nicht untergegangen gemäß § 389 BGB.

a) Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 09.06.2009 die Aufrechnung mit den angeblichen Mängelbeseitigungsansprüchen wegen des mangelhaften Bodens in den Praxisräumen erklärt i.S.v. § 388 BGB.

Auf die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen bzgl. anderer vermeintlicher Mängel bezog sich die Aufrechnungserklärung nicht, so dass diese nicht Streitgegenstand geworden sind.

Die Beklagte ist gemäß § 8 des Mietvertrages mit der Aufrechnung ausgeschlossen. Nach § 8 des Mietvertrages kann der Mieter gegenüber der Miete und den Nebenkosten mit einer Gegenforderung nur aufrechnen, wenn er dieses mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete und der Nebenkosten dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Die Kläger machen vorliegend Mietansprüche aus den Jahren 2005 bis 2008 geltend. Die Aufrechnung durch die Beklagte erfolgte erst im Jahr 2009. Zu diesem Zeitpunkt waren die Mieterhöhungsansprüche aus den Jahren 2005 bis 2009 bereits fällig. Dies ergibt sich aus den folgenden Erörterungen.

3. Der Anspruch in Höhe des zuerkannten Betrages ist durchsetzbar.

a) Der Anspruch der Kläger auf Mieterhöhung ist in der zuerkannten Höhe fällig gewesen. Es war – entgegen der Ansicht der Beklagten- nicht erst eine Erklärung seitens der Kläger als Vermieter erforderlich, um die Ansprüche auf Mieterhöhung fällig werden zu lassen. Bei der streitgegenständlichen Wertsicherungsklausel handelt es sich um eine solche, die eine automatische Mieterhöhung zur Folge hat, vgl. oben. Gerade aufgrund dieser Tatsache handelt es sich bei derartigen Wertsicherungsklauseln um solche, die grundsätzlich eine Genehmigungsbedürftigkeit hervorrufen, wenn die Vermieter nicht für 10 Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichten i.S.v. § 3 Abs. 1 Nr. 1 lit. e PrKG.

b) Der Anspruch der Kläger ist nicht verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB. Die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB wurde eingehalten. Sie begann für die Ansprüche aus dem Jahr 2005 gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB i.V.m. §§ 187 ff. BGB am 31.12.2005 und endete mit Ablauf des 31.12.2008. Die Verjährungsfrist wurde gemäß § 167 ZPO durch Antrag der Klägerseite auf Erlass eines Mahnbescheids vom 30.12.2008 gehemmt gemäß § 204 BGB, weil die Zustellung des Mahnbescheid alsbald i.S.v. § 167 ZPO, nämlich am 07.01.2009, erfolgte.

c) Die Kläger haben ihr Recht, eine Mieterhöhung für die Jahre 2006 bis 2008 geltend zu machen, nicht verwirkt gemäß § 242 BGB. Es mangelt bereits an dem für die Verwirkung erforderlichen Zeitmoment. Der Mietzinserhöhungsanspruch für die Jahre 2006 bis 2008 ist noch nicht verjährt i.S.v. §§ 195, 199 BGB. Erst recht ist deshalb keine Verwirkung eingetreten. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kläger die Mieterhöhung für die Jahre 2005 bis 2008 erstmals gegenüber der Klägerin geltend machten, war sogar der Mieterhöhungsanspruch für das Jahr 2005 nicht verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB. Die Kläger forderten die Beklagte bereits mit Schreiben vom 29.12.2008 erstmals dazu auf, die sich aus der Mieterhöhung ergebenden Zahlungen zu leisten.

Darauf, ob ein Umstandsmoment vorgelegen hat, kommt es daher nicht mehr an. Es ist demnach nicht entscheidungserheblich, ob mit dem Schreiben der Immoverwaltung S GmbH vom 02.10.2008 ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, auf den die Beklagte sich nach Treu und Glauben berufen darf.

II. Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien boten keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da sie kein neues entscheidungserhebliches Tatsachenvorbringen enthielt, das eine andere Entscheidung rechtfertigen würde.

III. Der Zinsanspruch der Kläger ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB i.V.m. § 696 Abs. 3 ZPO. Der Mahnbescheid ist der Beklagten am 07.01.2009 zugestellt worden.

IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

V. Streitwert: 20.613,26 €