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TATBESTAND

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Die Klägerin ist Mieterin im Kranhaus 1 im Kölner Rheinauhafen. Die Beklagte vermietet im eigenen Namen Werbeflächen in der unter dem Rheinauhafen liegenden Tiefgarage.

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Unter dem 12./ 14.03.2009 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über Werbeflächen im „blauen Bereich“ der Tiefgarage Rheinauhafen. Im Mietvertrag sind unter Punkt 1. als „Standorte (nach Werbekonzept)“ bezeichnet:

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„1. „Zufahrt nach Ausgang 3.03“, Fläche 1 von 2, Im Zollhafen Konzept Nr. 4 – Werbeträger: Billboard aus Aludibond, Werbemittel: Folie mit Rahmen; Flächenmaß: 125cm H x 400cm B;

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2. „Zufahrt nach Ausgang 3.03“, Fläche 2 von 2, IM Zollhafen Konzept Nr. 4 - Werbeträger: Billboard aus Aludibond, Werbemittel: Folie mit Rahmen; Flächenmaß: 125cm H x 400cm B;

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3. „2 Säulen Umfahrung bei Parkplatz Nr. 3121 und 3078“ Im Zollhafen Konzept Nr. 3 – Werbeträger: Säulenummantelung Aludibond; Werbemittel: Folie mit Rahmen oben und unten; Flächenmaß: je 50cm breite Seite, je 30cm schmale Seite, 210cm Höhe“.

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Unter der Rubrik „Ausschluss anderer Werbung“ ist vereinbart:

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„Y wird das ausschließliche und exklusive Recht eingeräumt, während der Vertragslaufzeit auf den angemieteten Flächen (siehe Punkt 1.) Werbung zu betreiben. Die Z GmbH wird keine weitere Werbung an den angemieteten Wandflächen und Säulen zulassen oder die Flächen Dritten überlassen oder vermieten.“

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Anlage K6, Bl.29f. d.A. verwiesen.

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Dem Abschluss des Mietvertrages war ein Email-Verkehr zwischen den Parteien vorausgegangen, in dem es – neben weiteren Fragen – auch um die Frage der Exklusivität des Werberechts der Klägerin ging. Darüber hinaus hatte der Mitarbeiter der Beklagten, Herr T, der Klägerin in einer ersten Email vom 05.03.2009 die maßgeblichen Werbekonzepte übersandt. Dieses sah für die Wand „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ zwei Billboards vor, von denen beide jeweils mittig links und rechts vom Ausgang befestigt war (s. Werbekonzept, Anlage K2, Bl.23 d.A.). Die Klägerin entschied dann, die Billboards mit ihrer Werbung nicht mittig an den Wänden, sondern jeweils zur Tür versetzt anzubringen.

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Unter dem 21.09.2009 schloss die Beklagte mit der Nebenintervenientin einen weiteren Mietvertrag über Werbeflächen in der Tiefgarage Rheinauhafen, der teilweise dieselbe Wand betrifft, an der auch die Billboards der Klägerin hängen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Anlage N1, Bl.153f. d.A. verwiesen. Seit dem 15.10.2009 hängt an den Wänden, an denen sich die Billboards mit der Werbung der Klägerin befinden, auch jeweils ein Billboard mit Werbung der Streithelferin. Diese Billboards wurden nicht durch die Beklagte, sondern auf Betreiben der Streithelferin dort aufgehängt.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei aufgrund des zwischen ihnen bestehenden Vertrages verpflichtet, die Werbung der Streithelferin zu entfernen, sowie jedwede weitere Anbringung von Werbung Dritter zu unterlassen. Dies folge aus der Vereinbarung im Mietvertrag, wonach ihr – der Klägerin – das ausschließliche und exklusive Recht eingeräumt worden sei, während der Vertragslaufzeit auf den angemieteten Flächen Werbung zu betreiben. Die entsprechende Klausel sei von dem Mietarbeiter der Beklagten, Herrn T, mit dem Geschäftsführer der Beklagten, Herrn C abgestimmt worden.

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Aus der Verletzung der Exklusivitätsvereinbarung folge auch ein Minderungsrecht der Klägerin, das vorliegend mit einem Zahlungs- sowie dem Feststellungsantrag geltend  gemacht wird. Es sei von einer Minderungsquote von 50% auszugehen.

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Schließlich stehe ihr auch ein Anspruch auf Abschöpfung des durch die Weitervermietung erzielten Gewinns der Beklagten zu, da die Beklagte insoweit ungerechtfertigt bereichert sei.

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Die Klägerin beantragt, - hinsichtlich des Antrages zu 5. im Wege der Stufenklage auf der ersten Stufe -,

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1.       die Beklagte zu verurteilen, die in der Tiefgarage des Rheinauhafens Köln an den Wänden im Bereich „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ neben dem Eingang zu der Immobilie „Kranhaus 1“, Im Zollhafen 18, 50678 Köln, befindlichen Werbetafeln („Billboards“) der Unternehmensgruppe M zu entfernen;

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2.       die Beklagte zu verurteilen, es bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, von Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollstrecken an dem Geschäftsführer der Beklagten, zu unterlassen, während der gesamten Laufzeit des zwischen der Klägerin und der Beklagten am 14.03.2009 geschlossenen Mietvertrages in der Tiefgarage des Rheinauhafens Köln, an den Wänden im Bereich „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ neben dem Eingang zu der Immobilie „Kranhaus 1“, Im Zollhafen 18, 50678 Köln, Werbetafeln oder sonstige Werbemittel Dritter – insbesondere der Unternehmensgruppe M – anzubringen oder durch Dritte anbringen zu lassen;

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3.       die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.636,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.11.2009 zu zahlen;

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4.       festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete für die von ihr gemieteten Wandflächen in der Tiefgarage des Rheinauhafens Köln im Bereich „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ neben dem Eingang zu der Immobilie „Kranhaus 1“, Im Zollhafen 18, 50678 Köln, aufgrund der Anbringung von Werbetafeln („Billboards“) der Unternehmensgruppe M an gleicher Stelle anteilig für jeden Tag, an dem die Werbetafeln der Unternehmensgruppe M dort hängen, um 50% zu mindern;

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5.       die Beklagte zu verurteilen, ihr darüber Auskunft zu erteilen, welche Mieteinnahmen sie von der Unternehmensgruppe M für die seit 15.10.2009 an den Wandflächen der Tiefgarage des Rheinauhafens Köln im Bereich „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ neben dem Eingang zu der Immobilie „Kranhaus 1“, Im Zollhafen 18, 50678 Köln, befindlichen Werbetafeln der Unternehmensgruppe M erzielt.

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Die Beklagte sowie die Streithelferin beantragen,

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              die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte sowie die Streithelferin sind der Ansicht, eine Verletzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages liege nicht vor. Laut Mietvertrag seien lediglich die Teile der fraglichen Wandflächen vermietet worden, auf denen die Billboards aufgehängt worden seien. Aus diesem Grunde griffen auch die Grundsätze über die Doppelvermietung nicht ein, da nicht ein und dieselbe Sache an mehrere Mieter vermietet worden sei. Im Übrigen hätte, selbst wenn man von einer Doppelvermietung ausgehen würde, die Beklagte die Wahl, welchem Mieter gegenüber sie ihre Verpflichtung erfüllen wolle. Diese Wahl habe sie zugunsten der Streithelferin ausgeübt, sodass die Klägerin lediglich Sekundäransprüche geltend machen könnte.

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Die Beklagte bestreitet weiter, die von der Klägerin behauptete Exklusivitätszusage getätigt zu haben. Der Mitarbeiter der Beklagten, der den Vertrag verhandelte und für sie unterzeichnete, sei nur zum Abschluss von Standard-Mietverträgen bevollmächtigt gewesen. Selbst wenn eine Exklusivitätsklausel vereinbart worden wäre, wäre sie gem. § 138 Abs. 1 BGB nichtig, da es als vertraglich vereinbartes Konkurrenzverbot die Beklagte in unangemessener Weise in der Vermarktung der Werbeflächen beschränke. Im Übrigen sei sie, selbst wenn man von einer Anmietung der gesamten Wandfläche durch die Klägerin ausginge, von ihrer Leistungspflicht gem. § 275 Abs. 1 BGB befreit, da sie aufgrund ihrer eigenen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Eigentümerin der Tiefgarage den Mietern keine Exklusivrechte einräumen dürfe.

25

Ein Mangel der Mietsache bestehe nicht.

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Rein vorsorglich hat die Beklagte im Klageerwiderungsschriftsatz vom 24.03.2010 (Bl.58ff. d.A.) die Anfechtung ihrer auf Abschluss des Mietvertrages gerichteten Willenserklärung erklärt, soweit die Erklärung den Inhalt haben sollte, dass sich die Exklusivitätsklausel auf den gesamten Zufahrtsbereich nach Ausgang 3.03 beziehen sollte. Sie sei aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass sich die Exklusivitätsklausel nur auf die angemietete Fläche – i.e. die Größe des Billboards, s.o. – beziehe und nicht auf die gesamte Zufahrt.

27

Die Streithelferin behauptet, es sei vor allem auch im Hinblick auf die Größenverhältnisse fernliegend, dass sich die Beklagte darauf eingelassen hätte, die gesamte Wand für dieselbe Miete zu vermieten wie eine Mietfläche von nur 125cm mal 400cm. Das Eingehen der Verpflichtung, die weitere Wand von Werbeflächen frei zu halten, sei ebenfalls fernliegend. Eine Beeinträchtigung des Werbeeffekts der Klägerin liege im Übrigen nicht vor. Sie sei durch die streitgegenständliche Exklusivitätsklausel in ihren Grundrechten aus Art. 3, 12 GG beeinträchtigt.

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

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Die Klage ist zulässig und zum überwiegenden Teil begründet.

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I.

31

Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag vom 12./ 14.03.2009 i.V.m. § 535 Abs. 1 S.2 BGB ein vertraglicher Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch zu. Dies gilt sowohl dann, wenn man von einem Mietvertrag über die gesamte Wandfläche ausgeht, als auch dann, wenn man annimmt, dass nur der für die Aufhängung zweier Billboards benötigte Teil der Wand vermietet wurde. Im Einzelnen:

32

1.

33

Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Mietvertrag über die Anmietung einer Wandfläche in der Tiefgarage des Kölner Rheinauhafens zustande gekommen.

34

a)

35

Dieser Mietvertrag ist nicht mangels Vertretungsbefugnis des für die Beklagten handelnden Mitarbeiters Herrn T unwirksam. Der Vortrag der Beklagten, Herr T sei nur zur Unterzeichnung von „Standard-Mietverträgen“, nicht jedoch zur Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages nebst Exklusivitätsklausel berechtigt gewesen, verfängt nicht. Dies gilt bereits deswegen, weil die Klägerin eine Email von Herrn T vom 12.03.2009 vorgelegt hat, in dem dieser den „neuen Vertragsentwurf, wie mit Herrn C besprochen“ übersendete (vgl. Anlage K11, Bl.110 d.A.). Bei Herrn C handelt es sich um den Geschäftsführer der Beklagten, bei dem „neuen Vertragsentwurf“ um den später abgeschlossenen Vertrag. Diesen Vortrag hat die Beklagte ausdrücklich zugestanden (vgl. Schriftsatz vom 04.06.2010, Bl.118ff. d.A.). Wenn aber Herr T den Vertragsentwurf, der später zum endgültigen Vertrag wurde, mit dem Geschäftsführer abgestimmt hat, so ist auch von einer Bevollmächtigung zum Abschluss dieses Vertrages auszugehen. Alles andere wäre sinnlos, da dann mit Billigung der Geschäftsleitung ein Vertragsentwurf herausgeschickt worden wäre, der aber nicht abgeschlossen werden sollte. Selbst wenn man von einer fehlenden Vollmacht ausgehen würde, wäre jedenfalls aus Rechtsscheinsgesichtspunkten von einem wirksamen Vertragsschluss auszugehen.

36

b)

37

Der Mietvertrag ist auch nicht durch die Anfechtungserklärung der Beklagten gem. §§ 119, 142 Abs. 1 BGB ex tunc als nichtig anzusehen. Die Beklagte hat bereits einen Irrtum nicht schlüssig vorgetragen. Gem. § 166 Abs. 1 BGB kommt es hinsichtlich der rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel auf die Person des Vertreters an. Es hätte demnach im vorliegenden Fall vorgetragen werden müssen, dass sich Herr T, der den Mietvertrag als Vertreter der Beklagten unterzeichnete, bei Abgabe seiner auf Abschluss des Vertrages gerichteten Willenserklärung in einem Irrtum befand. Die Beklagte stellt in ihrem Vortrag jedoch ausschließlich auf sich selbst ab, einen Irrtum ihres Vertreters hat sie nicht vorgetragen.

38

c)

39

Der Mietvertrag bezieht sich entgegen der Ansicht der Beklagten und der Nebenintervenientin auf die gesamte Wandfläche „Zufahrt nach Ausgang 3.03“. Dies folgt aus den mietvertraglichen Regelungen in Zusammenhang mit dem im Rahmen der Verhandlungen zum Abschluss des Mietvertrages von der Beklagten übersandtem Werbekonzept. Gemäß Ziffer 1.1 und 1.2 des Mietvertrages wurden die Flächen „1 von 2“ und „2 von 2“ am Standort „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ vermietet. Dies deutet bereits darauf hin, dass lediglich insgesamt von zwei Flächen an dieser Zufahrt ausgegangen wurde. Darüber hinaus nimmt der Mietvertrag ausdrücklich Bezug auf das von der Beklagten übersandte Werbekonzept, indem er unter Ziffer 1. die Standorte als „Standorte (nach Werbekonzept)“ beschreibt (vgl. Mietvertrag, Anlage K6, Bl.29 d.A.). Das Werbekonzept sah unstreitig lediglich ein Billboard pro Wand vor (s. Werbekonzept, Anlage K2, Bl.23 d.A.). Bei Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen aus dem Empfängerhorizont war damit klar, dass mit dem Abschluss des Mietvertrages die gesamte Wandfläche links und rechts neben der Ausgangstür zum Aufhängen von insgesamt zwei Billboards vermietet werden sollte.

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Von nichts anderem ist im Übrigen auch die Beklagte ausgegangen, denn – worauf das Gericht bereits hingewiesen hatte – bei Zugrundelegung ihres Werbekonzeptes hätte nur ein Billboard an jede (Teil-)Wand gepasst. Hätte die Beklagte bereits ursprünglich beabsichtigt, weitere Mietverträge über die an die Klägerin vermieteten Wandflächen einzugehen (und dem folgend mit derselben Fläche mehr Mietzins zu erzielen), hätte sie ihr Werbekonzept anders ausrichten müssen.

41

Für diese Auslegung spricht auch, dass die Exklusivitätsklausel nur dann Sinn macht, wenn die gesamte Wandfläche gemeint war. Sollte von vornherein nur der Teil der Wand angemietet werden, an dem die Billboards angebracht werden sollten, so hätte sich auch die Exklusivitätsklausel ausschließlich auf diesen Teil der Wand bezogen und damit lediglich ausgeschlossen, dass die Werbung der Klägerin nicht „überklebt“ wird. Aus dem Email-Verkehr der Parteien vor Abschluss des Vertrages ergibt sich zweifelsfrei, dass die Parteien hinsichtlich der Exklusivität übereinstimmend davon ausgingen, dass diese für die gesamten Wände gelten sollte, an denen die Billboards hingen und nicht nur für den Teil der Wand, an dem die Billboards tatsächlich befestigt waren.

42

Schließlich lässt auch die Tatsache, dass die Beklagte es ohne weiteres duldete, dass die Klägerin das Billboard nicht mittig, wie im Werbekonzept ursprünglich vorgesehen, sondern versetzt zur Tür positionierte, nur den Schluss zu, dass nach dem übereinstimmenden Willen beider Parteien die Klägerin berechtigt war, die gesamte Wandfläche zum Aufhängen der Billboards zu nutzen.

43

Die von der Streithelferin im Schriftsatz vom 27.08.2010 getätigten Rechtsausführungen zur Frage der Besitzergreifung durch die Klägerin führen in diesem Fall nicht weiter. Der Vermieter muss seine Pflicht, dem Mieter die Mietsache zu überlassen, nicht notwendigerweise durch eine tatsächliche Besitzverschaffung erfüllen. Vielmehr liegt eine Überlassung dann vor, wenn der Mieter in die Lage versetzt wird, die Sache vertragsgemäß zu gebrauchen. Ist die Besitzübertragung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht erforderlich, so kann das Gewähren darin liegen, dass dem Mieter Zugang zur Sache verschafft wird (Palandt/ Weidenkaff, § 535 Rn.35 m.w.N.). 

44

2.

45

Durch den Abschluss des weiteren Mietvertrages mit der Streithelferin hat die Beklagte ihre vertraglichen Verpflichtungen in mehrfacher Hinsicht verletzt.

46

a)

47

Zunächst liegt eine Verletzung der Pflicht zur uneingeschränkten Gebrauchsgewährung der angemieteten Wandflächen vor. Zur Gebrauchsgewährungspflicht gehört neben dem Überlassen der Mietsache auch das ungestörte Belassen des Mietobjekts während der Vertragslaufzeit. Gegen diese Pflicht hat die Beklagte verstoßen, als sie ohne Zustimmung der Klägerin einen Teil der Wand weiter vermietete.

48

b)

49

Weiterhin hat die Beklagte durch die Weitervermietung der Fläche an die Streithelferin gegen ihre Pflicht aus Ziffer 6 „Sonstiges/ Ausschluss anderer Werbung“ verstoßen. Dies gilt im Übrigen unabhängig davon, ob eine Vermietung der gesamten Wandfläche oder nur des Teils der Wand, die für die Aufhängung der Billboards benötigt wurde, vereinbart wurde.

50

aa)

51

In Ziffer 6 des Mietvertrages hat sich die Beklagte verpflichtet, keine weitere Werbung an den angemieteten Wandflächen oder Säulen zuzulassen oder die Flächen Dritten zu überlassen oder zu vermieten. Diese Klausel ist wirksam, insbesondere ist sie nicht sittenwidrig gem. § 138 BGB.

52

Wie oben dargestellt, bezieht sich die Exklusivitätsklausel bei Auslegung aus dem Empfängerhorizont auf die gesamte Wand und nicht nur auf den Teil, an dem die Billboards  tatsächlich befestigt sind.

53

Sittenwidrigkeit läge nur dann vor, wenn die fragliche Klausel gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstieße, weil ihr Inhalt mit grundlegenden Werten der Rechts- und Sittenordnung nicht zu vereinbaren ist. Sittenwidrigkeit kann auch dann vorliegen, wenn der eine Vertragspartner die geschäftliche Unerfahrenheit des anderen in sittlich anstößiger Weise ausnutzt oder ein Wucher- oder wucherähnliches Geschäft vorliegt. Diese Anforderungen sind vorliegend nicht erfüllt.

54

(1)

55

Es ist zunächst festzuhalten, dass im vorliegenden Fall beide Vertragspartner geschäftlich erfahren waren, sodass die Beklagte nicht für sich in Anspruch nehmen kann, aus einer geschäftlichen Unerfahrenheit heraus von der Klägerin überrumpelt worden zu sein.

56

(2)

57

Die Beklagte hat ihre Annahme, die Klausel sei sittenwidrig, zunächst damit begründet, die Klausel beeinträchtige sie in unangemessener Weise in ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit. Dies ist nicht ersichtlich. Es geht in der vorliegenden Klausel nicht etwa um das gesamte Parkhaus, sondern lediglich um die beiden Teilwände der Zufahrt 3.03 sowie bestimmter, hier nicht streitgegenständlicher Säulen, an deren weitere Flächen die Beklagte während der Laufzeit des Vertrages mit der Klägerin keine weitere Werbung zulassen darf. Zudem hätte nach dem eigenen Konzept der Beklagten nur jeweils ein Billboard an die Teilfläche gepasst, sodass eine weitere Vermietung gar nicht möglich gewesen wäre.  Die Beklagte hat die Preise für die angemieteten Flächen selbst verhandelt. Bei Aufhängung der Billboards gemäß Konzept hätte sie einen über den von der Klägerin gezahlten Mietzins hinausgehenden Preis gar nicht realisieren können, da dies räumlich nicht gepasst hätte. Eine spätere Änderung des Konzepts, eine spätere Preiserhöhung oder eine etwaige spätere Erkenntnis, dass es sich bei den von der Klägerin angemieteten Flächen um „Premium-Flächen“ handelt, die für die Beklagte von bedeutendem wirtschaftlichen Interesse sind, führt nicht dazu, dass früher abgeschlossene Verträge nichtig wären.

58

(4)

59

Schließlich ist die Klausel auch nicht deswegen sittenwidrig, weil die Beklagte – nach ihrem Vortrag – aufgrund des mit der Eigentümergesellschaft geschlossenen Vertrages verpflichtet ist, die Vermarktung frei von Konkurrenzschutzklauseln durchzuführen. Das Risiko, einen Vertrag abzuschließen, mit dem man gegen andere vertragliche Verpflichtungen verstößt, liegt allein bei demjenigen, der sich doppelt bindet, hier der Beklagten. Hieraus kann keine Sittenwidrigkeit entstehen.

60

(5)

61

Die Klausel ist schließlich auch nicht unter Berücksichtigung der Belange der Streithelferin treuwidrig oder sittenwidrig. Sie verstößt auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot.

62

Im Rahmen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit waren die Klägerin und die Beklagte berechtigt, einen Vertrag abzuschließen, der vorsah, dass an den angemieteten Flächen außer der Werbung der Klägerin keine weitere Werbung angebracht werden durfte. Die Vereinbarung von Konkurrenzschutzklauseln ist im Mietrecht verbreitet und üblich.

63

Die Klausel verstößt entgegen der Ansicht der Streithelferin nicht gegen ihre Grundrechte auf Gleichbehandlung und Berufsausübungsfreiheit (Art. 3, 12 GG). Einen allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz gibt es im Mietrecht nicht (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 535 Rn.96). Es liegt vorliegend auch kein Verstoß gegen das Willkürverbot des Art. 3 GG vor, welches der Vermieter gem. § 242 BGB beachten müsste. Denn die Beklagte ist nicht Vermieterin der Geschäftsräume der Klägerin und der Streithelferin. Sie ist damit nicht aus dem Geweberaummietverhältnis heraus verpflichtet, Klägerin und Streithelferin nicht willkürlich ungleich zu behandeln. Von daher ist die Situation auch mit dem Verfahren 32 O 52/09 (22 W 10/09) insofern nicht vergleichbar.

64

Hinzu kommt, dass zum Zeitpunkt des Abschluss des Vertrages die Beklagte noch gar nicht wissen konnte, ob die Streithelferin überhaupt einen eigenen Mietvertrag über Werbefläche würde abschließen wollen. Es handelt sich hierbei nicht um ein „Muss“ der jeweiligen Mieter der Gewerberaumeinheiten, Werbung in der Tiefgarage zu platzieren. Insofern ist der Vortrag der Streithelferin, ohne „Hinweistafeln“ seien Besucher völlig orientierungslos, nicht nachzuvollziehen. Das Gericht kennt die Tiefgarage aus eigener Anschauung. Die Ausgänge dort sind gut erreichbar und ausgeschildert; für den Fall, dass man nicht genau weiß, welchen Ausgang man nehmen muss, um zum richtigen Gebäude zu gelangen, kann man ohne weiteres einen anderen Aufgang nehmen und sich oberirdisch orientieren. Ein von der Streithelferin proklamiertes „Sicherheitsproblem“, das durch oder für die Kanzlei der Streithelferin suchende Mandanten entstehen könnte, ist vor diesem Hintergrund konstruiert. Zu beachten ist auch, dass die Streithelferin die Räumlichkeiten im Kranhaus bereits im Dezember 2008 bezog, den streitgegenständlichen Mietvertrag jedoch erst am 21.09.2009 (und damit sechs Monate nach der Klägerin) abschloss. Sie hat nicht vorgetragen, dass der Abschluss des Mietvertrages erforderlich wurde, weil die Mandanten ihre Büroräumlichkeiten vorher nicht fanden.

65

Die angebrachten Werbeträger der Klägerin behindern die Streithelferin daher auch nicht in ihrer Berufsausübung.

66

Ebenso wenig liegt ein Verstoß gegen Standesrecht vor. Es ist auch Angehörigen der freien Berufe gestattet, in Verträgen Konkurrenzschutzklauseln zu vereinbaren.

67

3.

68

Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache bzw. dem Verstoß gegen das vertraglich vereinbarte Exklusivitätsrecht der Klägerin ist die Beklagte verpflichtet, wieder einen vertragsgemäßen Zustand herzustellen (durch Entfernung der Billboards der Streithelferin) und diesen dauerhaft zu erhalten (durch die Unterlassung der Anbringung anderer Werbemittel an die streitgegenständlichen Wandflächen während der Laufzeit des Vertrages mit der Klägerin). Die Erfüllung dieser Pflichten ist der Beklagten auch nicht unmöglich, insbesondere kann sie nicht ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Streithelferin einwenden.

69

a)

70

Entgegen der Ansicht der Beklagten und der Streithelferin liegt keine Unmöglichkeit nach den Grundsätzen der Doppelvermietung vor. Es ist zwar richtig, dass vorliegend eine Doppelvermietung der Wandflächen erfolgte. In einem Falle der Doppelvermietung sind beide Verträge wirksam, da es im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich möglich ist, sich mehrfach zur Erbringung derselben Leistung zu verpflichten (Eisenschmid in Schmid-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 536 Rn.260). Allerdings hatte die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages mit der Streithelferin bereits den Mietvertrag mit der Klägerin in Vollzug gesetzt, sodass das zuvor bestehende Wahlrecht, welchen der beiden Verträge sie erfüllen möchte, nicht mehr bestand. Vielmehr darf die Klägerin die Mietsache nach Überlassung ungestört ausüben (vgl. Blank/ Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 536 Rn.22).

71

b)

72

Auch im Übrigen führt der Vertrag zwischen Beklagter und Streithelferin nicht dazu, dass die Beseitigung oder Unterlassung der Beklagten unmöglich wären. Sie bleibt vielmehr aufgrund ihrer vertraglichen Pflichten zur Klägerin dafür verantwortlich, dass die Klägerin die ihr überlassene Mietsache vertragsgemäß nutzen kann. In einem Falle wie dem vorliegenden ist die Beklagte daher jedenfalls gehalten, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass der Mieter die unzulässige Nutzung schon vor Beendigung des Mietverhältnisses unterlässt (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 29.04.2002, Az. 3 U 119/01; BGH, Urteil vom 29.11.1995, Az. XII ZR 230/94; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 20.01.1994, Az.: 2Z BR 93/93).

73

II.

74

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 818,13 EUR gem. §§ 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative, 818 Abs.2, 536 Abs. 1 BGB sowie auf Zinsen hieraus gem. §§ 286, 288 BGB.

75

1.

76

Der Verstoß gegen die Exklusivitätsklausel stellt, wie oben dargestellt, einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar, da die uneingeschränkte und vertragsgemäße Gebrauchsgewährung der angemieteten Wandflächen derzeit der Klägerin nicht ermöglicht werden.

77

2.

78

Verstöße des Vermieters gegen eine Konkurrenzschutzklausel rechtfertigen eine Mietminderung, ohne dass es in diesem Zusammenhang auf die Feststellung von Umsatzeinbußen o.ä. des Mieters ankommt. Dies rechtfertigt sich aus dem subjektiven Fehlerbegriff (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage 2009, Rn. VII 268 m.w.N.).

79

3.

80

Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung war jedoch der Annahme der Klägerin von 50% des Mietzinses nicht zu folgen. Das Gericht schätzt die Höhe der eingetretenen Minderung nach freier Würdigung gem. § 287 ZPO (vgl. Palandt/ Weidenkaff, § 536 Rn.33) auf 25%. Hierbei ist berücksichtigt, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung im eigentlichen Sinne nicht vorlag, da die Billboards der Klägerin nach wie vor an der von ihr ausgewählten Stelle hängen.

81

4.

82

Der Zinsanspruch folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286, 288 BGB.

83

III.

84

Aus den unter II. geschilderten Gründen war der mit dem Antrag zu 4. geltend gemachte Feststellungsanspruch der Klägerin ebenfalls zuzusprechen. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete berechtigt ist, solange die Werbetafeln der Streithelferin noch im Bereich „Zufahrt nach Ausgang 3.03“ hängen. Auch hier war eine Minderungsquote von 25%, entsprechend dem oben Dargestellten, anzunehmen.

85

IV.

86

Hinsichtlich des Antrages zu 5. – Auskunft über die durch die Weitervermietung erlangten Einkünfte als erste Stufe einer Stufenklage – war die Klage jedoch zurückzuweisen. Ein Anspruch der Klägerin auf Auskehr des Erlöses besteht nicht, sodass auch die begehrte Auskunft nicht erteilt werden muss.

87

1.

88

Ein Anspruch gem. § 285 BGB – Herausgabe des sogenannten stellvertretenden commodums – scheitert daran, dass keine Identität zwischen dem Gegenstand, der nicht mehr geleistet wird und demjenigen, für den der Schuldner Ersatz erlangt hat, besteht. Eine solche Identität ist Voraussetzung für einen Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden commodums (Palandt/ Grüneberg, § 285 Rn.8). Im Falle der Doppelvermietung kann der Erstmieter vom Vermieter nicht die Miete des Zweitmieters herausverlangen, wenn er die Mietsache nicht in der Weise hätte nutzen dürfen wie der Zweitmieter (BGH NJW 2006, 2323). So liegt der Fall hier: Die Klägerin wäre nicht berechtigt gewesen, die an die Streithelferin vermietete Teilfläche durch Aufhängung eines weiteren Billboards zu nutzen. Der Mietvertrag zwischen Klägerin und Beklagter sah nur die Nutzung der Wandflächen mit jeweils einem Billboard vor; die Anbringung weiterer Werbemittel wäre laut Mietvertrag mit weiteren Kosten verbunden gewesen (vgl. Ziffer 2 am Ende und 6 des Mietvertrages). Darüber hinaus war auch eine Untervermietung nicht gestattet (vgl. Ziffer 6 des Mietvertrages).

89

2.

90

Auch ein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt., 818 Abs. 2 BGB nach den Grundsätzen der Eingriffskondiktion scheidet aus. Es ist bereits fraglich, ob – da eine tatsächliche Sachherrschaft der Klägerin über die streitgegenständlichen Wandflächen zweifelhaft ist (s.o.) – eine im Rahmen des Bereicherungsrechts geschützte Rechtsposition der Klägerin vorlag.

91

Selbst wenn dies aber der Fall gewesen sein sollte, scheitert ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte daran, dass der Eingriff in diese geschützte Rechtsposition nicht durch die Beklagte erfolgte. Die bloße erneute Vermietung von Teilen der Mietfläche durch die Beklagte hatte auf die Rechtsposition der Klägerin keine Auswirkung (vgl. BGH NJW 2006, 2323). Die Beklagte konnte der Klägerin die einmal überlassene Mietsache hierdurch nicht wieder entziehen. Vielmehr hat die Klägerin ihre Rechtsposition dadurch verloren, dass auf Betreiben der Streithelferin deren Billboards an der Wand montiert wurden (vgl. BGH a.a.O.). Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass das Anbringen der Billboards gerade nicht auf einen Auftrag der Beklagten zurückzuführen ist, sondern durch die bzw. auf Betreiben der Streithelferin erfolgte (vgl. Klageschrift, S.9, Bl.9 d.A. und Schriftsatz der Beklagten vom 24.03.2010, S. 5, Bl.62 d.A.).

92

Damit liegt kein Eingriff der Beklagten in die Rechtsposition der Klägerin vor, sodass ein Anspruch nach den Grundsätzen der Eingriffskondiktion scheitert.

93

V.

94

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 101 ZPO.

95

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

96

Streitwert: 10.382,75 EUR (Antrag zu 1.: 3.570,00 EUR; Antrag zu 2.: 3.570,00 EUR, Antrag zu 3.: 1.636,25 EUR; Antrag zu 4.: 3 x 297,75 EUR (3 Monate x 50% Minderung monatlich) = 892,50 EUR; Antrag zu 5.: 1/5 des geschätzten Wertes (Thomas/ Putzo, § 3 Rn.21) = 714,00 EUR)