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Tatbestand:

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Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume im Objekt F-Straße (Bl 4 ff GA). Der Mietzins betrug bis zum 31.12.2005 5.000,- € zzgl Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 500,- € sowie Umsatzsteuer, also insgesamt 6.380,- €. Ab Januar 2005 betrug der Mietzins nebst den vorgenannten weiteren Kostenfaktoren insgesamt 6.467,80 € und ab September 2005 –wegen geänderter Betriebskostenvorauszahlung. 6.609,82 €.

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Der Kläger kündigte das Mietverhältnis fristlos am 08.09.2005. Die Beklagte durfte nach entsprechender Vereinbarung mit dem Kläger bis Januar 2006 das Objekt weiter nutzen. Die näheren Einzelheiten zur Absprache sind zwischen den Parteien teilweise streitig. Das streitgegenständliche Objekt wurde per Mitte Januar 2006 weitervermietet. Die Beklagte räumte das Objekt am 10.01.2006. Die Beklagte erhielt die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004. Sie verlangte Belegeinsicht, welche ihr gewährt wurde.

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Die Beklagte leistete nur Teilbeträge auf die ausstehende Miete für die Monate September 2004 sowie Januar bis Juni 2005. Daraus ergab sich zunächst ein Rückstand von 6.467,80 €. Diesen glich die Beklagte bis 28.07.2005 aus. Per 31.12.2005 sind weitere Rückstände aufgetreten. Die Beklagte leistete in der Zeit vom 29.12.2005 bis 11.04.2006 weitere 13.883,56 €. Wegen der aus Sicht des Klägers aufgelaufenen Rückstände und der geleisteten Zahlungen wird auf die Übersicht (Bl 47 GA) verwiesen.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass die Beklagte auch den Mietzins für den halben Monat Januar 2006 schulde. Ferner stehe ihm noch der Ausgleich der Forderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 (Bl 51 GA) in Höhe von 2.023,66 € zu. Unter Berücksichtigung der geleisteten Zahlungen stünde ihm ein Anspruch auf Zahlung von 6.502,71 € zu, der sich aufgrund der nicht getilgten Forderung für Januar 2006 sowie eines weiteren Rückstands von 880,- € sowie der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ergebe. Wegen der aus Sicht des Klägers aufgelaufenen Rückstände und der geleisteten Zahlungen wird auf die Übersicht (Bl 47 GA) verwiesen. In dem zur Akte gereichten Nachtrag zum Hausverwaltervertrag (Bl 130 ff, 134 GA) sei ein redaktionelles Versehen aufgetreten. Irrtümlich sei im Kopf des Nachtrags ein Herr C, Sohn des Klägers, genannt.

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Der Kläger hat den Rechtsstreit in Höhe der gezahlten Beträge mit Schriftsatz vom 19.04.2006 für erledigt erklärt. Ferner hat er den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt, soweit sich eine Verminderung des geltend gemachten Zahlungsanspruchs aus dem Vergleich der Beträge gemäß Schriftsatz vom 30.06.2006 (Bl 46 GA) und Schriftsatz vom 19.04.2006 (Bl 41 GA) ergebe.

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Die Beklagte hat einen Betrag von 455,44 € anerkannt (Bl 63 GA).

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte -unter Berücksichtigung der vorgenannten Erledigungserklärung- zu verurteilen, an ihn 6.502,71 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 4.479,05 € seit 04.01.2006 sowie aus 2.023,66 seit 30.09.205 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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über den anerkannten Betrag hinaus die Klage abzuweisen.

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Sie behauptet, es sei mit der Hausverwaltung des Klägers abgesprochen gewesen, dass für die Zeit nach dem 31.12.2005 keine Vergütung mehr an den Kläger zu zahlen sei. Sie habe keine ausreichende Einsicht in die Belege für die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erhalten, so dass sie einige der Positionen der Abrechnung nicht habe nachvollziehen können. Zwar habe sie Einsicht nehmen können in die Belege, bis auf den Verwaltervertrag. Die anlässlich der Einsichtnahme aufgekommenen Fragen, habe die Hausverwaltung aber nicht beantwortet. Ferner seien ihr keine Belege in Kopie übersandt worden. Sie ist der Ansicht, dass mangels ausreichender Belegeinsicht der Nachzahlungsbetrag auch nicht fällig sei. Die Kosten für die Hausverwaltung seien im Übrigen nicht umlagefähig. Ferner sei der Umlageschlüssel für die Verwaltungskosten nicht hinreichend klar beschrieben worden, so dass mangels einer klaren verständlichen Regelung die Umlage nicht zulässig sei.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23.11.2006 (Bl 110 GA) durch Vernehmung der Zeugen I, T und C2. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.03.2007 (Bl 135 GA) verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist überwiegend begründet.

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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 880,- € gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag gemäß §§ 535, 546 a BGB und wegen der anteiligen Miete für Januar 2006 unter Schadensersatzgesichtspunkten (siehe BGH NZM 2005, 340; Palandt, 66 Aufl. § 543 Rz 62) in Höhe von 3.523,90 € zu.

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Zunächst hat der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 4.403,90 €, davon wegen der anteiligen Miete für Januar 2006 bis 10.01.20606 aus § 546 a BGB und für die Zeit vom 10.01.2006 bis 15.01.2006 unter Schadensersatzgesichtspunkten zu.

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Der volle Mietzins für den Monat Januar 2006 betrug 7.047,80 €. Dieser Betrag ergibt sich aufgrund der Erhöhungsklausel in § 4 des Mietvertrages, wonach ab Januar 2006 eine Grundmiete von 5.500,- € zu zahlen waren. Hinzu kommt die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung von 575,69 € sowie Umsatzsteuer auf die vorgenannten Beträge. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kündigung vom 08.09.2005 berechtigt war und es eine Absprache gegeben hat, dass die Beklagte kostenpflichtig bis 31.12.2005 das Objekt weiter nutzen darf. Der Nachmieter schloss mit dem Kläger per 15.01.2006 einen Mietvertrag. Damit schuldete die Beklagte die anteilige Miete bis zu diesem Zeitpunkt aus Gründen des Schadensersatzes aus der berechtigten Kündigung vom 08.09.2005 bzw. auf § 546 a BGB. Die Beklagte ist beweisfällig geblieben für ihre Behauptung, dass mit der Hausverwaltung des Klägers vereinbart worden sei, dass für die Zeit nach dem 31.12.2005 keine Entgelt mehr zu zahlen sei.

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Der Zeuge I hat hierzu bekundet, dass es Anfang Oktober 2005 ein Telephonat zwischen seiner Frau, also der Geschäftsführerin der Beklagten, sowie dem Zeugen T gegeben habe. Er habe den Inhalt des Telephonats mitbekommen, dies gelte jedenfalls für die Äußerungen seiner Frau. Ferner habe ihm seine Frau danach vom Inhalt des Telephonats berichtet. Demgemäß habe er erfahren, dass mit dem T vereinbart worden sei,, dass das Objekt zum 05.01.2006 geräumt werden solle. Diese Vereinbarung habe die Beklagte dann schriftlich (Bl 99 GA) bestätigt. Diesem Schreiben habe die Hausverwaltung nicht widersprochen. Anfang des Jahres 2006 habe er dann mit dem Zeugen T telephoniert und gefragt, ob die Übergabe auch etwas später stattfinden könne. Dies habe der Zeuge T bejaht. Seine Frage, ob für Januar 2006 noch Miete gezahlt werden müsse, habe der Zeuge T verneint und darauf hingewiesen, dass die Beklagte das Objekt sauber und ordnungsgemäß übergeben solle.

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Die Zeugin C2 konnte zum Beweisthema keine Angaben machen.

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Der Zeuge T hat bekundet, dass zwar irgendwann der 10.01.2006 als Räumungstermin besprochen worden sei. Eine Absprache dahingehend, dass für den Monat Januar 2006 kein Entgelt gezahlt werden müsse, habe es mit ihm nicht gegeben. Dass es eine solche Absprache nicht gegeben haben kann, erkläre sich für daraus, dass an sich ja eine Entgeltverpflichtung bis 15.01.2006, also bis zum Beginn des Mietvertrages mit dem Nachmieter bestanden habe und er sich bei einer Zusage der Kostenfreiheit für die Beklagte für den Zeitraum nach dem 31.12.2005 gegenüber dem Eigentümer hätte rechtfertigen müssen.

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Die Zeugen I und T haben jeder für sich gesehen einen nachvollziehbaren Sachverhalt geschildert. Beide Versionen sind für sich gesehen plausibel. Es ist nachvollziehbar, dass es der Beklagten um eine Reduzierung der Kostenpflicht im Hinblick auf den Räumungstermin angekommen sein mag, so dass sie je nach Absprache ihre Räumungsanstrengungen hätte organisieren können. Auf der anderen Seite ist genauso nachvollziehbar, dass der Zeuge T bei aus seiner Sicht bestehender Zahlungspflicht bis 15.01.2006 nicht ohne Weiteres finanzielle Zusagen macht, hinsichtlich derer er sich gegenüber dem Vermieter hätte rechtfertigen müssen.

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Beide Zeugen sind gleichermaßen glaubwürdig. Beide haben den bekundeten Sachverhalt detailliert geschildert. Das Interesse der Zeugen an dem Ergebnis ihrer Aussage stuft das Gericht als gleichermaßen hoch ein. Letztlich hat das Gericht keine belastbaren Anhaltspunkt dafür, einem der beiden Zeugen mehr Glauben zu schenken als dem anderen. Das offene Beweisergebnis geht zu Lasten der beweisbelasteten Beklagten.

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Auf Basis einer Zahlungspflicht von 7.047,80 € für den vollen Monat Januar 2006 besteht daher eine berechtigte Forderung für die Zeit bis 15.01.2006 in Höhe der Hälfte der Monatsmiete, mithin in Höhe von 3.523,90 €. Der geltend gemachte Betrag von 3.599,05 € ist demgegenüber nicht nachvollziehbar dargelegt.

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Im Übrigen hat der Kläger gemäß § 546 a BGB Anspruch auf den restlichen Mietrückstand per 31.12.2005, also 880,- €. Aus der Übersicht (Bl 47 GA) ergibt sich, dass dies 9.383,56 € für das Jahr 2005 und weiteren 880,- € für das Jahr 2004 waren. Dieser Betrag hat sich dann durch weitere Zahlungen auf 880,- € reduziert.

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In Höhe von 455,44 € hat die Beklagte die Forderung ohnehin anerkannt.

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Der Kläger hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von 2.023,66 € aus dem Mietvertrag gemäß § 535 BGB. Dieser Betrag folgt aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004.

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Die Klägerin hat die konkret bestrittenen Positionen (Verwaltergebühren) nachvollziehbar dargelegt. Diese sind grundsätzlich gemäß Anlage 1 Ziffer 17 zum Mietvertrag abrechenbar. Dass ein solcher Hausverwaltervertrag mit dem Kläger bestand, ergibt sich aus dem vorgelegten Vertrag (Bl 130 ff GA). Der Nachtrag beruht im Kopf der Vereinbarung auf einem offensichtlichen Versehen. Im Nachtrag werden die Laufzeit und das Entgelt neu geregelt. Ansonsten sollte der ursprüngliche Vertrag unverändert bleiben. Da sich keine Passage zur Änderung des Vertragspartners im Nachtrag befindet, ergibt sich daraus mit hinreichender Deutlichkeit, dass es sich um einen redaktionelles Versehen gehandelt hat. Die Höhe des geltend gemachte Anspruchs ist ebenso nachvollziehbar dargelegt. Laut Nachtrag Nr. 1 zum Verwaltervertrag war ein Entgelt in Höhe von 5,5 % von der Brutto-Soll-Miete zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen. Der Anteil, der auf die Beklagte entfällt, ergibt sich aus der Abrechnung. Danach entfällt die volle Verwaltergebühr auf die Beklagte. Dies ergibt sich aus der Erläuterung in der Fußzeile bezüglich des Betrages von 3.663,40 €, Dies entspricht dem Bruttobetrag des unter Ziffer 13 der Abrechnung genannten Nettobetrages von 3.158,10 €. Aus dem Abrechnungsmodus laut Verwaltervertrag folgt, dass an die Hausverwaltung 5,5 % von 6.380,- € zu zahlen waren für den Zeitraum von April 2004 bis Dezember 2004 (also 9 Monate). Daraus errechnet sich ein Basisbetrag von 57.420,- €. Rechnet man davon 5,5 % , dann erhält man einen Betrag von 3.158,10 € netto, mithin 3.663,40 € brutto. Der Höhe nach bestehen keine Bedenken für einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Honorarsatz bewegt sich im Rahmen des Üblichen und ist in keinem Fall überzogen. Dies wird u.a. gestützt durch die statistische Erhebung (Bl 97 GA), die der Kläger vorgelegt und der die Beklagte nicht substantiiert widersprochen hat.

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Der Anspruch besteht unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen für 9 Monate in Höhe von 2.023,66 € (siehe Abrechnung Bl 51 GA). Der Betrag ist auch abrechenbar. Zwar findet sich im Vertrag keine Klausel zum Umlagemaßstab. Auch wenn im Gewerbemietraummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten und der Umlagemaßstab im Grundsatz frei vereinbart werden können, sind auch hierbei die Grenzen der §§ 138, 242 BGB und insbesondere des AGB-Gesetzes zu beachten (KG Berlin NZM 2002, 954; vgl. v. Brunn, in: Bub/Treier, III Rdnrn. 26, 49; v. Seldeneck, Betriebskosten im MietR, Rdnr. 6000; Schmid, Hdb. d. Mietnebenkosten, Rdnr. 4181). Diese Grenzen sind angesichts der Regelung im Verwaltervertrag, die klar aussagt, dass auf die jeweilge Mieteinheit abzustellen ist, eingehalten. Bei Nichtnennung des Umlageschlüssels im Mietvertrag darf der Vermieter nach Auffassung des Gerichts einen angemessenen Verteilerschlüssel wählen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die §§ 556 , 556 a BGB im Gewerbemietrecht gemäß § 578 BGB keine Anwendung finden.

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Es kann dahinstehen, ob der Kläger der Beklagten hinreichende Einsicht in die Belege gewährt hat. Einsicht hat die Beklagte erhalten. Selbst wenn der Kläger der Beklagten keine ausreichende Einsicht in der Form gewährt haben sollte, dass Kopien nicht zur Verfügung gestellt worden sind, dann hindert dies nicht die Fälligkeit des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung noch führt dies zu einem Zurückbehaltungsrecht (siehe BGH Az VII ZR 78/05). Entgegen einer in der Rechtsprechung und im Schrifttum vertretenen Auffassung (OLG Hamm, WuM 1982, 72; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdnr. 122; Sternel, III Rdnr. 374, jew. m.w. Nachw.) setzt der Eintritt der Fälligkeit nicht voraus, dass nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist. Gem. § 271 I BGB kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist (BGH NZM 2006, 340). Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (BGH NZM 2006, 340, NJW 2005, 1499; BGH, NJW-RR 2005, 487). Diese Voraussetzungen lagen im Zeitpunkt der Abrechnungen des Klägers vor.

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Zwar kann dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 I BGB zustehen, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (BGH NZM 2006, 340; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299; LG Frankfurt a.M., WuM 1997, 52; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 556 Rdnrn. 492f.; für ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 242 BGB Schmid, Rdnr. 3327; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 97). Der Kläger hat der Beklagten jedoch die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in Büroräumen der Hauverwaltung gewährt und ihm damit eine ausreichende Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Der Kläger war nicht verpflichtet, der Beklagten Fotokopien der Abrechnungsbelege zu übermitteln. Gemäß § 259 I BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege "vorzulegen", so weit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor (BGH NZM 2006, 340) . Allerdings ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse in § 29 II 1 NMVO bestimmt, dass der Mieter an Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung ist diese Regelung entsprechend auf den preisfreien Wohnraum anzuwenden (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Neubrandenburg, WuM 2002, 339 L; Langenberg, BetriebskostenR d. Wohn- u. Gewerberaummiete, 4. Aufl., I Rdnrn. 16ff.; ders., in: Schmidt-Futterer, § 556 Rdnr. 495 m.w. Nachw.; Schmid, Rdnr. 3313). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen (BGH NZM 2006, 340; so auch LG Frankfurt a.M., NZM 2000, 27; LG Köln, NZM 2001, 617; LG Zwickau, WuM 2003, 271; Palandt/Weidenkaff, § 535 Rdnr. 97; vgl. für die Gewerberaummiete OLG Düsseldorf, WuM 1993, 411). Einer analogen Anwendung steht entgegen, dass eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt (BGH NZM 2006, 340). § 29 II 1 NMVO ist eine nur noch nach Maßgabe des § 50 WoFG anwendbare Sonderbestimmung für den preisgebundenen Wohnraum. Von einer Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen (BGH NZM 2006, 340). Es besteht auch kein Anspruch der Beklagten auf Übersendung von Fotokopien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Unter Berücksichtigung der jeweiligen berechtigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines solchen Anspruchs des Mieters nicht, dass er bereit ist, dem Vermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Kopien zu erstatten (BGH NZM 2006, 340a. A. Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rdnr. 115 m.w. Nachw.). Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fotokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Wohnung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Berater zu überlassen. Die Überlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem Vermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen Kostenerstattung - auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte (vgl zum Ganzen BGH NZM 2006, 340). Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH NZM 2006, 340; LG Frankfurt a.M., NZM 2000, 27; LG Köln, NZM 2001, 617, LG Zwickau, WuM 2003, 271). So lag der Fall hier jedoch nicht., jedenfalls ist dies nicht vorgetragen worden.

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Der Vortrag des Klägers zur Frage der Verwaltergebühren ist auch nicht verspätet. Den entsprechenden Sachvortrag hat der Kläger schon frühzeitig vorgebracht. Lediglich die im Beschluss vom 23.11.2006 gesetzte Frist hat er insoweit missachtet, als der Verwaltervertrag erst in der mündlichen Verhandlung vorgelegt wurde. Dies ist aber unschädlich, weil es auf Basis des vorgelegten Vertrages keiner weiteren Beweisaufnahme bedarf und damit der Rechtsstreit nicht verzögert wurde.

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Soweit der Kläger die Klage teilweise für erledigt erklärt hat, ist der damit verbundene Antrag, festzustellen, dass die Klage sich insoweit erledigt hat begründet. Dies folgt daraus, dass die Klage bis zum erledigenden Ereignis zulässig und begründet war. Aus der Erledigungserklärung vom 19.04.2006 ergibt sich, dass der Rückstand per 31.12.2006 bis auf 880,- € ausgeglichen war. Die dargelegten Rückstände haben bestanden und sind erst durch nachfolgende Zahlung bzw. Verrechnung des Klägers mit der Kaution erloschen. Die weitergehende Erledigungserklärung vom 12.10.2006 (Bl 64 GA) ins Leere. Ein Vergleich der Zahlungsbeträge, die gefordert wurden, ergibt, dass zum verbliebenen Rückstand von 880,- € lediglich weitere Positionen (Miete Januar 2006 und Betriebskostenabrechnung 2004) hinzugekommen sind. Diese waren überwiegend begründet. Ein weiteres erledigendes Ereignis war nicht erkennbar.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 709 S. 1 ZPO.

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Streitwert:

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bis 14.763,56 €