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TATBESTAND:

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Die Beklagte schloß mit einem Herrn X am 7.8.1990 einen "Nutzungsvertrag", wonach Herr X sich verpflichtete, das Haus Hstraße ## in Hürth in der Zeit vom 1.9.1990 bis zum 31.8.1995 für die Unterbringung von maximal 30 Asylbewerbern zur Verfügung zu stellen. Weiter heißt, es in dem Vertrag:

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"Die Stadt ist bemüht, für eine volle Auslastung der Kapazität im Rahmen der ihr zugewiesenen Asylbewerber zu sorgen. Anspruch auf Ausgleichszahlungen bei Unterbelegung besteht nicht."Als Gegenleistung hat die Beklagte nach einer Änderungsvereinbarung vom 22.8.1991 18,00 DM/Tag und Person zu zahlen. 1992 erwarb der Kläger das Gebäude. In der Folgezeit setzten die Parteien die Nutzungsvereinbarung fort. Im Jahre 1994 teilte die Beklagte dem Kläger mit, daß sie künftig Asylbewerber vorrangig in eigenen Heimen unterbringen werde und bot ihm an, das Vertragsverhältnis aufzuheben, was dieser jedoch ablehnte. Die Belegung des Heimes war danach stark rückläufig, seit Januer 1995 ist es überhaupt nicht mehr belegt.

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Der Kläger meint, die Beklagte habe schuldhaft gegen ihre Verpflichtung verstoßen, möglichst für eins volle Auslastung des Heimes zu sorgen. Ausgehend von einer vorher durchschnittlicher, Belegung von 25 Personen berechnet er seinen Schaden für die Zeit vom 1.11. bis 13.1.1995 auf 21.276,00 DM.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 21.276,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.3.1995 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meint, daß nach dem Vertrag gerade kein Ausgleichsanspruch hei Unterbelegung bestehe. Dem Risiko einer solchen Unterbelegung stehe der besonders hohe Mietzins gegenüber.

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Entscheidungsgründe:

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I.

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Die Klage ist unbegründet, denn eine schuldhafte Verletzung vertraglicher Verpflichtungen durch die Beklagte liegt nicht vor. Zwar war die Beklagte nach dem Wortlaut des Vertrages gehalten, möglichst für eine volle Auslastung des Heimes zu sorgen. Diese Verpflichtung bestand jedoch im Jahre 1994 nicht mehr, weil die Geschäftsgrundlage hierfür entfallen war. Der Nutzungsvertrag wurde im Jahre 1990 geschlossen, zu einer Zeit, als bundesweit eine große Knappheit bei Unterkünften für Aus- und Übersiedler sowie Asylbewerber bestand. Zu dieser Zeit konnte ohne weiteres von einer weitgehenden Auslastung des Heimes ausgegangen werden. Diese Situation hat sich im Jahre 1994 jedoch aufgrund der stark rückläufigen Zahlen von Aus- und Übersiedlern sowie Asylbewerbern einerseits sowie der zunehmenden Fertigstellung eigener Notunter-künte durch die Gemeinden andererseits soweit entschärft, daß nunmehr der Bedarf durch die eigenen Plätze gedeckt werden kann.

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Der damit entstandene, beim Vertragsschluß 1990 noch nicht vorhergesehene Kapazitätsüberhang stellt einen für das Vertragsverhältnis wesentlichen Umstand dar. Beide Parteien hätten diesen Vertrag so nicht geschlossen, wenn sie das Problem vorhergesehen hätten: Die Beklagte nicht, weil für sie klar war, daß sie immer nur den Teil der Aus- und Übersiedler sowie Asylbewerber, die nicht in eigenen Heimen Aufnahme finden konnten, in privaten Heimen unterbringen wollte. Dies ergibt sich bereits daraus, daß die Beklagte natürlich nicht eigene Heimplätze ungenutzt lassen und dafür mit beträchtlichem Aufwand Plätze in privaten Unterkünften anmieten wollte. Aber auch der Kläger bzw. sein Rechtsvorgänger hätten bei Kenntnis dieser Entwicklung den Vertrag so nicht geschlossen, weil sie an einer dauerhaften Belegung mit deutlich weniger als 30 Asylbewerbern aufgrund der dann rückläufigen Einnahmen kein Interesse haben konnten. Berücksichtigt man nämlich - was der Kläger in seiner Schadensberechnung nicht getan hat -, daß durch die in dem Heim untergebrachten Personen auch Kosten entstehen, die zum Teil von der Zahl der untergebrachten Personen unabhängig sind, war eine bestimmte Mindestbelegung für sie unabdingbar.

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Der Umstand, daß sich die Zahl der erforderlichen Heimplätze im Bereich der Stadt Hürth anders entwickelt hat, als die Vertragsparteien dies beim Abschluß des Nutzungsvertrages vorhersahen, fällt auch nicht allein in den Risikobereich einer Partei. Aufgrund der Regelung in § 1 Abs. 3 des Vertrages, wonach der Kläger keinen Anspruch auf Ausgleichszahlungen bei Unterbelegung haben soll, war klar, daß auch er das Risiko eines geringeren Bedarfs würde mittragen müssen. Im Extremfall wäre er danach verpflichtet, das Heim auch für die Unterbringung nur eines Asylbewerbers offenzuhalten, ohne daß ihm danach Ausgleichsansprüche zuständen.

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Die Veränderung des Bedarfs an Heimplätzen macht es auch für beide Parteien unzumutbar, am Vertrag festzuhalten: Der Beklagten kann es schon aus Gründen ihrer Verpflichtung zur sparsamen Haushaltsführung nicht zugemutet werden, ein Haus, für das kein Bedarf besteht, zu belegen. Dem Kläger ist es andersherum auch nicht zuzumuten, weiterhin das Haus der Beklagten zur Verfügung stellen zu müssen, wenn dieses nicht annähernd ausgelastet werden kann. Davon ist jedoch auszugehen, denn er könnte allenfalls verlangen, daß ihm so viele Asylbewerber zugewiesen werden, wie dies dem prozentualen Anteil seines Heimes an allen zur Verfügung stehenden Plätzen entspricht.

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Die adäquate Lösung dieses Problems bestand darin, das Vertragsverhältnis zu beenden. Dies hat die Beklagte dem Kläger auch angeboten. Der Umstand, daß der Kläger dieses Angebot nicht angenommen hat, fällt allein in seinen Risikobereich. Hieraus kann nicht die Verpflichtung der Beklagten gefolgert werden, entgegen den Geboten sparsamer Haushaltsführung bis zum Ende der im Vertrag vorgesehenen Nutzungszeit für eine volle Belegung des Hauses zu sorgen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709, 108 ZPO.