Amtsgericht Wipperfürth IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

des G.,

Klägers,

Prozessbevollmächtigte: F.,

gegen

P.,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigte: I.,

hat das Amtsgericht Wipperfürth auf die mündliche Verhandlung vom 00.00.0000 durch H.

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Mit Datum vom 00.00.0000 schlossen die Parteien einen Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Mietsache mit Beginn des Mietverhältnisses zum 00.00.0000.

Die monatliche Grundmiete für die Überlassung der Mietsache beträgt ausweislich § 6 des Mietvertrages 426,00 EUR, zuzüglich Vorauszahlungen auf die Kosten für Heizung und Warmwasser i.H.v. 60,00 EUR sowie Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten i.H.v. 100,00 EUR, insgesamt monatlich 586,00 EUR.

Im Oktober 0000 übermittelte der Kläger der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 0000. Ausweislich der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag i.H.v. 1.629,24 EUR.

Der Kläger korrigierte die Betriebskostenabrechnung mit Datum vom 00.00.0000.Die korrigierte Abrechnung schickte der Kläger mit Schreiben vom 00.00.0000 per Fax an den Mieterschutzbund e. V. Recklinghausen.

Der Mieterschutzbund machte im Namen der Beklagten von dem Recht auf Belegeinsichtnahme Gebrauch. Mit E-Mail vom 00.00.0000 schickte der Kläger an den Mieterschutzbund 272 Seiten. Gleichzeitig forderte der Kläger die Beklagte auf, den Nachzahlungsbetrag bis zum 00.00.0000 zu leisten.

Mit Schreiben vom 00.00.0000 übersandte der Kläger dem Mieterschutzbund die Kontoauszüge der WEG „Außenanlagen/Mülltonnendienst" sowie „Wasser/Abwasser Gesamt" zuzüglich der Prämienrechnung der Wohngebäudeversicherung. In dem Schreiben setzte der Kläger der Beklagten eine Frist zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages bis zum 00.00.0000.

Mit Schreiben vom 00.00.0000 -per Einschreiben am 00.00.0000 zugesellt- kündigte der Kläger der Beklagten ordentlich zum 00.00.0000, hilfsweise zum nächst zulässigen Termin.

Mit Schreiben des Mietervereins vom 00.00.0000 wies die Beklagte die Kündigung zurück.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im ersten OG links des Anwesens T.-straße, A., bestehend aus drei Zimmern, einer Küche/Kochnische, einem Bad/Dusche/WC, einem Balkon/Loggia/Terrasse, einer Diele/Flur, einem Kellerraum sowie Waschküche zu räumen und besenrein samt Schlüssel (zwei Haustürschlüssel, drei Eingangstürschlüssel, fünf Zimmerschlüssel sowie zwei Briefkastenschlüssel) an den Kläger zurückzugeben.

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag i.H.v. 1.489,76 EUR, nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 00.00.0000 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die korrigierte Fassung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 0000 inhaltlich weiterhin fehlerbehaftet sei.

In der Heizkostenabrechnung seien deutlich höhere Werte berechnete als an dem Stichtag vom 00.00.0000 tatsächlich abgelesen wurden seien. Des Weiteren seien die Belege für Wasser und Abwasser nicht aus dem Jahr 0000, sondern teilweise aus 0000. Die zusätzlich unter dem Posten „Wartungsarbeiten“ veranschlagten Kosten für den Austausch des Zündelelektrodenblocks, der Brennerdichtung sowie der Ionisationselektrode seien zudem unter den bereits berechneten Punkt der Instandsetzung zu fassen, sodass in Abzug zu bringen seien. Eine Wartung der Heizungsanlage für das Wirtschaftsjahr 0000 sei doppelt berechnet worden, ohne dass der Beklagten auf deren Nachfrage hin erläutert worden sei, weshalb es innerhalb eines Jahres zweimal derselben Wartung bedurft habe. Des Weiteren seien Belege hinsichtlich der Gartenpflege nicht vollständig. So könne den Unterlagen des Klägers lediglich Belege für den Zeitraum 00/0000, 00.00.0000 und 00/0000 entnommen werden. Deren Summe decke sich jedoch nicht mit der seitens des Klägers für die Gartenpflege berechneten Höhe. Ferner habe sich nach Prüfung der Belege eine erhebliche und nicht nachvollziehbare Differenz der Versicherungskosten ergeben, die lediglich bis zu einer Höhe von 2.526,09 EUR nachgewiesen werden könnte, nicht jedoch in einer Höhe von 3.326,47 EUR.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

1.

Die Klage ist hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostennachforderung in Höhe von 1.489,76 EUR - jedenfalls zur Zeit - unbegründet. Die Beklagte hat gegen die streitgegenständliche Betriebskostennachforderung ein Zurückbehaltungsrecht.

Der Beklagten steht nach § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange die Kläger der Beklagten nicht die der Abrechnung zugrundeliegenden Belegkopien zukommen lässt (AG Halle (Saale) Urt. v. 20.2.2014 - 93 C 2240/13, BeckRS 2014, 127532 Rn. 12, beck-online).

Der BGH hat in mehreren Urteilen die Belegeinsichtsrechte des Mieters und die daraus resultierenden Zurückbehaltungsrechte geklärt. Neben den selbstverständlich vorzulegenden Rechnungen (vgl. z.B. VIII ZR 38/11) sind insbesondere mindestens die zugehörigen Verträge (VIII ZR 189/17) und die Zahlungsnachweise (VIII ZR 118/19) vom Einsichtsrecht des Mieters umfasst. Solange diese Belege nicht vollständig zugänglich gemacht werden, besteht nach Anforderung der Belegeinsicht durch den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs.1 BGB hinsichtlich einer sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung.

Die Beklagte hat bereits durch vorgerichtlich durch den Mieterverein sich auf ihr Zurückbehaltungsrecht berufen und den Kläger zur Vorlage von Belegen aufgefordert. Dem ist der Kläger nicht im ausreichenden Maße nachgekommen. Die Beklagte hat aufgezeigt, dass nicht sämtliche Belege beispielsweise hinsichtlich der Gartenpflege vorgelegt worden sind. Weiter hat die Beklagte den Kläger drauf hingewiesen, dass die Jahresverbrauchsabrechnung für das Jahr 0000 (vgl. Bl.534 d.A.) vorgelegt worden ist und diese nicht das streitgegenständliche Abrechnungsjahr 0000 betrifft. Weiter ist auch für das Gericht nach der mündlichen Verhandlung ungeklärt geblieben, wieso die Wartung der Heizungsanlage für das Wirtschaftsjahr 0000 doppelt berechnet worden ist. Hierzu konnte in der mündlichen Verhandlung keine Erklärung abgegeben werden.

Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechtes der Beklagten führt entgegen der grundsätzlichen Regelung des § 274 BGB aber nicht dazu, dass die Beklagten Zug-um-Zug zu verurteilen wären. Vielmehr ist unter Rückgriff auf den § 242 BGB in diesem Fall ausnahmsweise die Fälligkeit der Nachzahlungsforderung zu verneinen, mit der Folge, dass die Klage auf eine derzeit nicht fällige Forderung entsprechend als derzeit unbegründet abzuweisen war (LG Bremen, Urteil vom 28.03.2012, Az. 1 S 107/11; Bank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 204, § 556 BGB, Rn. 184). Denn geradezu paradox wäre es, der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der nicht vollständig überlassenen Belegkopien zuzugestehen, ihr aber durch eine verbindliche Verurteilung die Möglichkeit zu nehmen, aus der Überlassung der Belegkopien mögliche hierauf gestützte Einwendungsrechte wahrzunehmen.

2.

Die Klägerin hat entsprechend auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagte aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Die ordentliche Kündigung des Klägers gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum 00.00.0000 hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet, weil sich die Beklagte aufgrund ihres Zurückbehaltungsrechtes hinsichtlich des offenen Nachzahlungsbetrages nicht in Verzug befindet (s.o.) (AG Berlin-Charlottenburg Urt. v. 31.8.2010 - 226 C 111/10, BeckRS 2011, 26546, beck-online).

3.

Der Zinsanspruch teilt das rechtliche Schicksal der unbegründeten Hauptforderung.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 6.601,76 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.