Amtsgericht Kerpen, 15 II 18/02

G R Ü N D E

Der Antragsteller ist Miteigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Auszugsweise lautet die für das Gemeinschaftsverhältnis maßgebende Teilungserklärung wie folgt (vgl. Bl. 47 f. GA):

"III. Lastentragung

... Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Eigentumsanlage tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist.

a) Soweit Verbrauchskosten für jede Eigentumseinheit durch vorhandene Meßvorrichtungen oder in anderer Weise festgestellt werden können, trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein. Dies gilt insbesondere für die jetzt oder später vorhandenen Meßeinrichtungen für Wassererwärmer und Heizung.

b) Gebühren und Kosten für Wasserverbrauch und Kanalbenutzung werden nach Köpfen abgerechnet.

c) Die Kosten für die Gemeinschaftsantenne wenden nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt.

d) Sonstige Umlagekosten sollen die jeweiligen Gemeinschaftseigentümer selber mehrheitlich bestimmen."

Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 23.1.1996 (B1. 56 ff. GA) faßte die Gemeinschaft unter TOP 6 seinerzeit folgenden Beschluß:

"6.1 Änderung des Betriebskostenschlüssels

Die WEG beschließt mehrheitlich bei 7 Stimm-Enthaltung, daß die Betriebskostenschlüssel für Außenanlagenpflege, Hausmeisterausgaben und Hausreinigungskosten an 1996 erstmalig und ferner nach Wohnungseinheiten abgerechnet werden (bisherige Abrechnungsform nach qm)."

Im der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 legte der Verwalter die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 zur Genehmigung der Gemeinschaft vor.

Auszugsweise lautet das Protokoll dazu (vgl. Bl. 68 GA):

TOP 1 Rechnungsprüfung, Entlastung der Beiräte und des Verwalters für das Rechnungsjahr 1.1. bis 31.12.2001

Beschluss: Der Beirat und der Verwalter wurden für das Rechnungsjahr 01.01.-31.12.2001 entlastet. ...

Jastimmen: 26; Neinstimmen: 1; Enthaltungen: 1"

Bei der Abrechnung. für das Wirtschaftsjahr 2001 wurden die Kosten für die Außenanlage, die Hausmeister-Vergütung und die Hausreinigungskosten nach MEA verteilt (vgl. Bl. 19 GA).

Der Antragsteller hält diese Kostenverteilung für rechtswidrig, da der Beschluß der Gemeinschaft vorn 23.1.1996 wirksam sei. Er ficht daher den Beschluß zu TOP 1 an und begehrt für die Zukunft eine entsprechende Feststellung.

Er beantragt,

den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 zu TOP 1 für unwirksam zu erklären und

festzustellen, daß aufgrund des Beschlusses der Gemeinschaft vom 23.1.1996 - dort zu TOP 6 - die Betriebskosten für die Außenanlagenpflege, Hausmeisterausgaben und Hausreinigungskosten nicht nach qm oder Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohnungseinheiten abgerechnet werden müssen, und

zu klären, inwieweit die Öffnungsklausel der Teilungserklärung, Seite 25 III d

"Sonstige Umlagekosten sollen die jeweiligen Gemeinschaftseigentümer selber mehrheitlich bestimmen",

die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, alle Umlagefaktoren für Betriebskosten außer denen, die in der Teilungserklärung unter III a), b) und c) genannt sind, durch Mehrheitsbeschluß zu verändern sowie

zu klären, ob, die jahrelange Abrechnungspraxis der Hausgeldabrechnungen, die bis zum 31.12.1999 abgerechnet wurden (z.B. Verwaltergebühren nach Wohneinheiten, Müllabfuhr nach Anzahl der Personen) nach wie vor gültig sind.

Die Antragsgegner haben keinen Antrag gestellt.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4.6.2002 wird Bezug genommen.

Die Anträge sind weit überwiegend begründet. Der Beschluß zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 teilweise für unwirksam zu erklären.

Mit dem Beschluß sollte ersichtlich die Jahresabrechnung für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2001 genehmigt werden. Dies ergibt sich aus der Überschrift zu TOP 1, wo von einer "Rechnungsprüfung" die Rede ist. Außerdem deutet die Entlastung des Beirats und des Verwalters in diese Richtung. Denn auch wenn hinsichtlich der Wirkungen zwischen einer Beschlußfassung über. die Jahresabrechnung und einer Entlastung streng zu trennen ist (vgl. dazu Köhler, ZMR 1999, 293 ff.), so kann doch einer Beschlußfassung zur Entlastung mitunter zu entnehmen sein, daß damit auch die vorgelegte Jahresabrechnung gebilligt werden sollte. Davon ist hier aufgrund der Umstände auszugehen.

Diese Genehmigung der Jahresabrechnung ist indessen zu beanstanden, soweit dort die Kosten für die Pflege der Außenanlagen, die Hausmeistervergütung und die Kosten für die .Hausreinigung nach Miteigentumsanteilen (MEA) umgelegt werden sind. Die Kostenverteilung steht daher insofern in Widerspruch zu dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 23.1.1996 (dort zu TOP 6.1). Denn dort ist geregelt, daß die genannten Kostenarten nach Wohnungseinheiten abgerechnet werden sollen.

Dieser Beschluß der Gemeinschaft vom 23.1.1996 ist nach wie vor gültig. Entsprechend dem Feststellungsantrag ist daher auch für die Zukunft festzustellen, daß diese Kostenpositionen nach Wohnungseinheiten abzurechnen sind.

Dabei kann dahinstehen, ob die Teilungserklärung unter III. lit. d) eine sog. "Öffnungsklausel" im Sinne der Rechtsprechung des BGH (vgl. den Beschluß vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771) enthält. Denn nach Auffassung des zur Entscheidung berufenen Richters ist die Rechtsprechung des BGH in diesem Punkt ohnehin verfehlt.

So geht der BGH in dem erwähnten Beschluß davon aus, daß alle Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für welche keine sog. "Beschlußkompetenz" besteht, von Anfang an nichtig sein sollen.

Die vom BGH für seine (neue) Rechtsprechung angeführten Argumente vermögen indessen nicht zu überzeugen.

Wann Beschlüsse von Wohnungseigentümern als nichtig anzusehen sind, ist im WEG nicht geregelt. Namentlich die Vorschrift des § 23 Abs. 9 Satz 2 WEG erweist sich dazu als unergiebig. Denn in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist nur geregelt, daß die Anfechtungsfrist von einem Monat bei einem Beschluß dann nicht einzuhalten ist, wenn dieser gegen "eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann". Verstößt ein Beschluß daher. gegen solche Rechtsvorschriften, so ist jeder Wohnungseigentümer unbefristet zur Anfechtung berechtigt (vgl. dazu eingehend Rau, ZMR 2001, 241 ff.).

Auch in einer früheren Entscheidung hat der BGH dann zutreffend bemerkt, daß die Frage, ob ein Beschluß nichtig ist, der Regelung des § 23 Abs. 4 WEG gleichsam vorgelagert ist. (vgl. BGH - V ZB 4/89 -, BGHZ 107, 268 [271] = NJW 1989, 2059). Denn in § 23 Abs. 4 WEG ist nur die Anfechtbarkeit von Beschlüssen geregelt. Ist ein Beschluß aber nichtig, so bedarf es nach allgemeinem Verständnis gar keiner Anfechtung. Ein nichtiges Rechtsgeschäft ist vielmehr ohnehin unwirksam (allg. Meinung).

Wenn der BGH daher (vgl. etwa den amtlichen Leitsatz unter lit. c) meint, daß in § 23 Abs. 4 WEG die Frage der Nichtigkeit eines Beschlusses geregelt sei, so setzt er sich damit zum einen (vom BGH wohl unbemerkt) in Widerspruch zu der erwähnten Entscheidung des Senats, zum anderen aber auch in Widerspruch zu grundsätzlichen systematischen Vorstellungen des Zivilrechts.

Die Entscheidung des BGH kann auch nicht mit der Begründung gestützt werden, daß die "Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit, bestehende Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluß abzuändern, vielfach ausufernden Gebrauch gemacht (habe)" (vgl. zu dieser Begründung BGH, a.a.O. S. 773 li. Spalte).

Dieses Argument vermag schon deshalb nicht zu überzeugen, weil die Frage, ob in der Vergangenheit häufig sog. "Zitterbeschlüsse" gefußt worden sind, kein geeignetes Kriterium dafür abliefern kann, ob derartige Beschlüsse als nichtig anzusehen sind. Dem Gericht ist jedenfalls keine vergleichbar gelagerte Konstellation bekannt, in welcher die Häufigkeit eines praktizierten rechtsgeschäftlichen Verhaltens entscheidenden Einfluß darauf gehabt hätte, ob die Praxis als nichtig einzustufen ist.

Weiter meint der BGH, daß durch die Zulassung von sog. "Zitterbeschlüssen" die Publizität des Grundbuches entwertet werde.

Dies ist insofern zutreffend, als in der Tat ein potentieller Erwerber von Wohnungseigentum durch einen Blick in das Grundbuch nicht zuverlässig klären kann, welche Regelungen für ihn bei einem Erwerb einschlägig sind. Mit diesen Unsicherheiten muß ein Erwerber jedoch allemal rechnen. Denn in vielen Gemeinschaftsordnungen finden sich ohnehin sog. "Öffnungsklauseln". Diese Klauseln sind dabei häufig "versteckt" sind als solche nur bei einem eingehenden Studium der Gemeinschaftsordnung überhaupt zu entdecken. Aber selbst wenn eine derartige Öffnungsklausel fehlen sollte, könnte der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum nicht sicher sein, daß alle für ihn maßgeblichen Rechtsgrundlagen der Gemeinschaftsordnung entnommen werden können. Denn nach Auffassung des Gerichts ist es ohne weiteres möglich, daß die Wohnungseigentümer zunächst nur schuldrechtlich eine derartige Öffnungsklausel vereinbaren. Kommt es sodann vor der Änderung des Mitgliederbestandes der Gemeinschaft zu einem Mehrheitsbeschluß, so kann dieser selbst nach der Rechtsprechung des BGH nicht als nichtig angesehen werden. Denn in diesem Fall hätte ja bei der Beschlußfassung eine die Wohnungseigentümer bindende Öffnungsklausel vorgelegen (vgl. dazu Rau, ZMR 2000, 241 [247] und ders., in: WE 2002, S. 163 f.; a.A. zu den Rechtsfolgen einer nur schuldrechtlichen Öffnungsklausel: Kümmel, ZWE 2002, 68 f.).

Dem Gesetz kann auch nicht mit der nötigen Bestimmtheit entnommen werden, daß die Vorstellung des BGH von der Nichtigkeit kompetenzüberschreitender Mehrheitsbeschlüsse dem Gesetzgebungsverfahren zugrunde gelegen hätte und bei der Fassung von Zitterbeschlüssen eine "Umgehung" von § 10 Abs. 2 WEG vorliegt. Vielmehr spricht der Wortlaut von § 10 Abs. 2 bzw. Abs. 3 WEG dafür, daß die Wohnungseigentümer entweder Vereinbarungen treffen können, die sodann dem Erwerber von Wohnungseigentum nur entgegengehalten werden können, wenn diese Vereinbarungen im Grundbuch eingetragen worden, oder Beschlüsse fassen können, die sodann nach § 10 Abs. 3 WEG auch ohne Eintragung den Sondernachfolger binden. Diese vom Gesetzgeber vorgesehene Gestaltungsfreiheit (die bei Beschlüssen mit dem Risiko der Anfechtbarkeit einhergeht) kann nach Auffassung des Gerichts nicht dadurch ausgehebelt werden, indem der BGH einen Vertrauensschutz zugunsten des Erwerbers konstruiert, für den es im WEG keine Stütze gibt.

Wenig überzeugend ist weiter, wenn der BGH beanstandet, daß die Protokolle zu abgehaltenen Eigentümerversammlungen vielfach laienhaft verfaßt und auslegungsbedürftig seien (vgl. a.a.0. S. 773 re. Spalte oben). Dieses Argument erscheint den Gericht schon deshalb nicht stichhaltig zu sein, weil diese Problematik allemal besteht: Denn derartige Protokolle sollen ja auch nach Ansicht des BGH dann für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander verbindlich sein, wenn sich die Beschlußfassung nur auf eine zureichende Öffnungsklausel stützen läßt.

Weiter moniert der BGH, daß durch diese Praxis der gesetzliche Regelungszusammenhang von "Vertrags- und Mehrheitsprinzip ... geradezu auf den Kopf (gestellt werde)" (vgl. a.a.O. S. 773, li. Spalte und - vertiefend - auf S. 774 unter 3.) .

Auch diese Erwägung vermag indessen nicht zu überzeugen. Denn selbst wenn man dem BGH darin folgt, daß das WEG das Instrument des Beschlusses nur für bestimmte Regelungsgegenstände vorsieht und es im übrigen einer Vereinbarung (oder einer vertraglichen Öffnungsklausel) bedarf, so besagt dieser Befund noch nichts darüber, welche Rechtsfolgen an eine Mißachtung dieser Kompetenzordnung zu knüpfen sind. Dem Gesetz kann jedenfalls nicht entnommen werden, daß derartige Beschlüsse nichtig zu sein hätten. Denn eine derartige Rechtsfolge ist weder im WEG selbst noch außerhalb des WEG mit zureichender Bestimmtheit niedergelegt. Daß die Überschreitung der Beschlußkompetenz zur Nichtigkeit des Beschlusses zu führen habe ist daher entgegen der Ansieht des BGH auch keine bewußte Entscheidung des Gesetzgebers (der bei der Schaffung des WEG offenbar diese Problematik nicht gesehen hat und auch später keine Regelung dazu getroffen hat), sondern (nur) eine vorm BGH für sinnvoll gehaltene Rechtsfolge (wobei nicht verschwiegen werden soll, daß die Rechtsauffassung des BGH sehr schnell "herrschend" geworden ist).

Läßt sich somit die Ansicht des BGH nicht aus dem Gesetz ableiten, so spricht gegen die weitreichende Folge der Nichtigkeit von kompetenzüberschreitenden Mehrheitsbeschlüssen, daß es damit gar nicht mehr auf die Frage ankommen soll, ob der Beschluß denn überhaupt inhaltlich zu mißbilligen ist. Beschließen die Wohnungseigentümer etwa, daß in Zukunft sog. Eventualeinberufungen zulässig sein sollen, so wäre ein derartiger Beschluß nach Auffassung des BGH nichtig, wenn die Gemeinschaftsordnung dafür keine Beschlußkompetenz vorsieht. Unbestritten ist indessen, daß die Vorschrift des § 25 Abs. 4 WEG für sich genommen disponibel ist und die Wohnungseigentümer daher in der Gemeinschaftsordnung problemlos Eventualeinberufungen für zulässig erklären können. Die vom BGH vertretene Rechtsauffassung führt mithin zu dem wenig überzeugenden Ergebnis, daß die Nichtigkeit des Beschlusses bereits dann eintreten soll, wenn es nur an der "formalen" Beschlußkompetenz fehlt. Dies ist insofern nicht überzeugend, als es sonst für die Feststellung der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts auf den Inhalt des gesetzlichen Verbots und der rechtsgeschäftlichen Regelung ankommt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl. , § 134 Rdn. 6). Der bloße Rechtsverstoß bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts genügt daher für sich genommen nicht ohne weiteres, um es für nichtig zu Brachten.

Wenig solide ist auch die Argumentation des BGH, wenn er sich für seine Meinung auf die Ausführungen von Müller (in: Festschrift für Bärmann und Weitnauer [1990], S. 505 [510]) beruft. Denn in dem dortigen Aufsatz plädiert Müller wegen der Rechtsunsicherheiten, welche mit einem nicht im Grundbuch eingetragenen (Mehrheits-) Beschluß einhergehen können, für die Eintragungsfähigkeit derartiger Beschlüsse. Erkennbar wollte sich der Autor indessen nicht in der Frage festlegen, ob denn ein Verstoß gegen die Beschlußkompetenz zur Nichtigkeit des Beschlusses führen soll (vgl. a.a.O. S. 512: "Die hier aufgeworfene, tiefgreifende dogmatische Rechtsfrage, deren eindeutige Beantwortung nicht einmal der Verfasser wagt, ...").

Ähnliches gilt nach Auffassung des Gerichts, wenn sich der V. Zivilsenat des BGH auf die Ausführungen von K. Schmidt (Gesellschaftsrecht, 3. Aufl., §16 III, 3b) dd) [S. 481]) beruft. Zutreffend ist dabei, daß K. Schmidt an der besagten Stelle ausführt, daß "unentziehbare Rechte" gegen Mehrheitsentscheidungen "resistent" sind. Zu diesen unentziehbaren Rechten gehört sodann nach K. Schmidt auch die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes (vgl. a.a.O. S. 481). Indes äußert sich K. Schmidt in der vom BGH in Bezug genommenen Abhandlung nicht dazu, welche Rechtsfolgen ein Verstoß gegen die von ihm für unentziehbar gehaltenen Rechte nach sich ziehen soll. Da jedoch auch im Gesellschaftsrecht zwischen der bloßen Anfechtbarkeit und der Nichtigkeit von Gesellschafterbeschlüssen differenziert wird, kann auch bei unentziehbaren Rechten nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden, daß dagegen verstoßende Beschlüsse als nichtig anzusehen wären. Für ein gegenteiliges Verständnis der Ausführungen von K. Schmidt sprechen dabei seine Erläuterungen unter III. b) (S. 478). Dort heißt es wörtlich (bevor sich der Autor sodann den Unterpunkten von aa) bis dd) zuwendet):

"Unentziehbare Rechte können zwar im Gesellschaftsvertrag abbedungen oder eingeschränkt werden, sind aber resistent gegen Mehrheitsentscheidungen. Nur wenn im Einzelfall eine Pflicht besteht, die Satzung oder den Gesellschaftsvertrag an veränderte Verhältnisse anzupassen (vgl. oben, § 5 IV 3), muß das Mitglied auch gegen den eigenen Willen einen Eingriff in diese Positionen hinnehmen."

Da aber K. Schmidt sodann die Einhaltung des Bestimmtheitsgebots nur als einen Unterfall eines Eingriffs in derart unentziehbare Rechte behandelt (nämlich unter b) dd), spricht alles gegen die Annahme, daß derartige Beschlüsse nach Auffassung von K. Schmidt "ohne wenn und aber" nichtig sein sollten. Denn zu diesem starren Verdikt der Nichtigkeit würde nicht passen, daß im Einzelfall sehr wohl eine Verpflichtung des Mitglieds bestehen kann, sich der Mehrheitsentscheidung zu fügen und den Eingriff in sein Recht hinzunehmen. Dies setzt aber wiederum eine inhaltliche Prüfung des jeweiligen Beschlusses voraus; eine Prüfung, welche der BGH unter Berufung auf den Bestimmtheitsgrundsatz für das WEG aber gerade nicht mehr durchführen will. Nach Auffassung des Gerichts kann sich der BGH dafür für seine Rechtsauffassung zur angeblichen Nichtigkeit von kompetenzüberschreitenden Mehrheitsbeschlüssen weder auf die Ausführungen von Müller noch auf die Darstellung von K. Schmidt berufen.

Zum Schluß sei noch auf ein weiteres gesellschaftsrechtliches Argument eingegangen, welches der BGH vorgebracht hat (vgl. a.a.O. S. 774 re. Spalte). So formuliert der BGH dahingehend, daß damit für das WEG im Ergebnis "nichts anderes als bei Satzungsdurchbrechungen im Gesellschaftsrecht ohne Einhaltung der für eine Satzungsänderung geltenden Formvorschriften (gelte) (vgl. hierzu BGHZ 123, 15 [19], Wenzel, ZWE 2000, 2 [7])".

Nimmt man dazu jedoch die vom BGH selbst zitierte Entscheidung aus dem 123. Band zur Hand (BGHZ 123, 15 = NJW 1993, 2246 = ZIP 1993, 1074), so fällt auf, daß die vom BGH in den Raum gestellte Parallele gerade fehlt. So ging es in der vom BGH zitierten Entscheidung um die Frage der Gültigkeit eines satzungsdurchbrechenden Beschlusses im GmbH-Recht. Bereits Volmer hat dabei zu Recht darauf hingewiesen (in: ZfIR 2000, 931 [935]) , daß die Nichtigkeit von derartigen Beschlüssen von dem BGH in der Entscheidung gerade mit den §§ 53 Abs. 2, 54 GmbHG begründet wurde. § 54 Abs. 3 GmbHG bestimmt dabei, daß die "Abänderung (des Gesellschaftsvertrages; Anm. d. Gerichts) ... keine rechtliche Wirkung (hat), bevor sie in das Handelsregister des Sitzes der Gesellschaft eingetragen ist". Die vom BGH durch die Bezugnahme auf die Entscheidung im 123. Band behauptete Parallele zum Gesellschaftsrecht fehlt daher gerade, weil - anders als im WEG -im GmbH-Recht wegen § 54 Abs. 3 GmbHG die Wirkung der Satzungsänderung ohnehin erst mit der Eintragung der Satzungsänderung eintreten kann.

Nach Auffassung des Gerichts halten somit alle vom BGH vorgetragenen Gründe für die von ihm vorgenommene Änderung in der Rechtsprechung zu sog. "Zitterbeschlüssen" keiner Prüfung stand.

Gegen die Änderung in der Rechtsprechung sprechen indes beachtliche Gründe. In erster Linie ist dabei erneut zu betonen, daß die vom BGH vertretene Ansicht vollkommen das Verhältnis von dem Ausmaß der rechtlichen Beeinträchtigung zur Rechtsfolge (nur Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit des Beschlusses) verliert. Dazu ist bereits auf das Beispiel verwiesen worden, daß die Wohnungseigentümer (ohne entsprechende Öffnungsklausel) mehrheitlich die Zulässigkeit von Eventualeinberufungen beschließen.

Weiter fußt das vom BGH für richtig gehaltene System auf den Ausführungen des Vorsitzenden des V. Zivilsenats, Wenzel, welches dieser in einem Festschriftbeitrag (Festschrift für Horst Hagen, S. 231 ff.) vorgestellt hat. Auch wenn sich der BGH die dortigen Ausführungen nicht in allen Punkten zu eigen gemacht hat, so soll doch erkennbar auch nach Auffassung des BGH für die rechtliche Bewertung zwischen sog. "vereinbarungsersetzenden", "vereinbarungswidrigen" und "vereinbarungsändernden" Beschlüssen unterschieden werden. Schon die von Wenzel vorgeschlagene Terminologie ist dabei freilich so verwirrend, daß kaum noch ein in die Materie nicht speziell eingearbeiteter Jurist - und (mit Verlaub) kaum ein Verwalter - das System zu durchschauen vermag. Hinzu kommt, daß die "neue Rechtsprechung" einerseits in großem Umfang das scharfe Schwert der Nichtigkeit von Beschlüssen "schwingt", andererseits aber kaum praktikable Kriterien für die Abgrenzung von nichtigen und nur anfechtbaren Beschlüssen liefert. So geht (um nur ein Beispiel vorzustellen) nahezu jede Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Eigentums mit begünstigenden (gebrauchsgewährenden) und belastenden (gebrauchsentziehenden) Folgen für die Wohnungseigentümer einher. Wird etwa in einer Mehrhausanlage ein Beschluß dazu gefaßt, daß die jeweiligen Waschküchen nur von den jeweiligen Wohnungseigentümern dieser Häuser benutzt werden dürfen, so begünstigt dies jeweils die in dem Haus wohnenden Wohnungseigentümer - während sie in Bezug auf die übrigen Häuser belastet werden. Ob nun aber in einer solchen Beschlußfassung die Begründung eines Sondernutzungsrechts liegen soll (welches nach Auffassung des BGH nichtig sein müßte) oder nur eine (zulässige) Gebrauchsregelung vorliegt, die möglicherweise selbst einer Anfechtung stand halten könnte, erscheint kaum noch auszumachen.

Nach alledem kann festgehalten werden, daß mit der (bis zum Entscheid des BGH vom 20.9.2000) ganz herrschenden Meinung die bloße Überschreitung der Beschlußkompetenz nicht ausreicht, um die Nichtigkeit eines Beschlusses zu begründen. Vielmehr kann eine Beschlußfassung nur dann als nichtig angesehen werden, wenn die Regelung inhaltlich so sehr gegen die Rechtsordnung verstößt, daß sie schlechterdings keine Rechtsfolgen nach sich ziehen kann. Dabei ist namentlich daran zu denken, daß der Beschluß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) gegen die "guten Sitten" oder in den Kernbereich des Wohnungseigentums von Mitgliedern der WEG eingreifen kann, was sodann die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge hätte.

Für die hier zu entscheidende Frage der Wirksamkeit der Jahresabrechnung wie auch für den dazu formulierten Feststellungsantrag kommt es folglich nicht darauf an, ob die Regelung in der Teilungserklärung als Öffnungsklausel im Sinne des BGH zu verstehen ist.

Mit dem Antragsteller geht das Gericht jedoch davon aus, daß die Deutung der Bestimmung in der Teilungserklärung als Öffnungsklausel naheliegend ist.

So ist dort geregelt, daß "sonstige Umlagekosten" von den jeweiligen Gemeinschaftseigentümern selber mehrheitlich bestimmt werden sollen.

Sprachlich ist die Regelung jedoch insofern mißglückt, als nicht ganz klar wird, ob die, Wohnungseigentümer mehrheitlich nur sollen beschließen können, welche Kosten sollen umgelegt werden können, oder ob sich das Recht der Wohnungseigentümer auch darauf beziehen soll zu bestimmen, nach welchem Schlüssel "sonstige Umlagekosten" verteilt werden sollen.

Versteht man die Klausel wörtlich, so könnte daran gedacht sein, daß bestimmte Kosten, die an sich von der Teilungserklärung nicht erfaßt sind, durch Mehrheitsbeschluß zu "Umlagekosten" gemacht werden können. So könnte die Klausel, gegebenenfalls als Grundlage dafür dienen, bestimmte Kostenarten (wie z.B. Kosten für Kabelfernsehen o.ä.) als "Gemeinschaftskosten" einzuführen, wenn dies von der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen wird.

Bei verständiger Würdigung der Teilungserklärung dürfte die Klausel aber wohl eher dahingehend auszulegen sein, daß die Wohnungseigentümer nicht nur mehrheitlich Umlagekosten (die nicht schon unter lit. a) bis lit. c) fallen "als solche" (also als "Gemeinschaftskosten") sollen definieren können, sondern daß sie auch über die dafür einschlägigen Verteilungsschlüssel sollen befinden können. Versteht man die Klausel in diesem Sinne, so hätten die Wohnungseigentümer mit der Beschlußfassung vom 23.1.1996 in zulässiger Weise festgelegt, daß die Kosten für die Außenanlagenpflege, die Hausmeisterausgaben und die Hausreinigung nicht mehr nach MEA, sondern nach Wohnungseinheiten verteilt werden sollen.

Letztlich kann dies jedoch - wie erwähnt - offen bleiben, da es nicht auf die Frage einer etwaigen Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer ankommt und auch kein sonstiger Grund ersichtlich ist, weshalb der Beschluß vom 23.1.1996 als nichtig angesehen werden sollte.

Damit steht zum einen fest, daß die entsprechenden Kostenpositionen in dem Wirtschaftsjahr 2001 nicht richtig abgerechnet worden sind (und die Abrechnung in diesem Umfang für unwirksam zu erklären ist), zum anderen steht fest, daß über die erwähnten Kostenpositionen auch in Zukunft nach Wohnungseinheiten (und nicht nach MEA oder nach Quadratmetern) abzurechnen ist.

Weiter ist der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28.2.2002 auch insofern für unwirksam zu erklären, als dort dem Beirat und dem Verwalter Entlastung erteilt wurde.

Denn mit der im Vordringen befindlichen Ansicht ist davon auszugehen, daß der Rechtsverlust, der mit der Entlastung des Beirats wie auch des Verwalters verbunden ist, nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn die entsprechenden Personen einen Anspruch auf Entlastung besitzen (vgl. dazu Köhler, ZMR 1999, 293 ff. m. w. Nachw.), was hier unstreitig nicht der Fall ist. Soweit Köhler in dem erwähnten Aufsatz allerdings die Ansicht vertritt, daß mit dem Entlastungsbeschluß bereits endgültig die Wirkung der Entlastung herbeigeführt werde, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Denn aus der Anfechtbarkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer folgt zugleich, daß die mit einem Beschluß verbundenen Rechtsfolgen erst mit der Bestandskraft des Beschlusses unentziehbar entstehen können (vgl. dazu auch Rau, Anmerkung zu OLG Köln, ZMR 2000, 486).

Im übrigen liegen keine zulässigen Anträge des Antragstellers vor.

So kann das Gericht - entgegen der Vorstellung des Antragstellers - nicht abstrakt klären, wie die Klausel zu III. lit. d) der Teilungserklärung zu verstehen ist. Denn eine solche Kompetenz zur Klärung abstrakter Rechtsfragen sieht die Vorschrift des § 43 WEG nicht vor.

Weiter kann von dem Gericht keine Klärung dazu herbeigeführt werden, ob die "jahrelange Abrechnungspraxis der Hausgeldabrechnungen, die bis zum 31.12.1999 abgerechnet wurden (...), nach wie vor gültig (ist)".

Auch insofern geht es dem Antragsteller nicht um ein konkretes Feststellungsbegehren, sondern um eine Art Rechtsauskunft, welche ihm das Gericht erteilen soll. Diese ist indessen unzulässig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entsprach billigem Ermessen, den Antragsgegnern die Verfahrenskosten aufzuerlegen, weil die Anträge des Antragstellers weit überwiegend Erfolg hatten.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es demgegenüber bei § 47 Satz 2 WEG zu verbleiben.

Geschäftswert nach § 48 WEG: bis 5.000 EUR