Amtsgericht Kerpen, 15 II 46/99

G R Ü N D E :

Der Antragsteller ist Mitglied der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

In den 70er Jahren wurden von vielen Wohnungseigentümern ein Fliesenbelag auf "ihre" Balkone aufgebracht. Teilweise wurde dabei zuvor die Zustimmung der damaligen Verwalterin, der E (L), eingeholt, die fernmündlich oder auch schriftlich erteilt wurde. Ohne eine entsprechende Beschlußfassung der Gemeinschaft wurde auch auf dem Balkon des Antragstellers im 5. Obergeschoß ein Fliesenbelag aufgebracht.

Seit Mitte der 90er Jahre besteht zwischen dem Antragsteller und den Antragsgegnern eine Auseinandersetzung über Fragen der Sanierung des Balkons. Dort war ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten. Die Beteiligten stritten dabei vornehmlich über die Ursache des Schadens. Während die Antragsgegner der Ansicht waren, daß der vom Antragsteller selbst verlegte Fliesenbelag für den Schaden ursächlich sei, ging der Antragsteller von einem bauseits bedingten Schaden aus. Über diese Frage wurde ein Beweissicherungsverfahren eingeholt (AG Kerpen, 15 II 37/97).

Der Antragsteller meint, daß sich aus dem Gutachten ergebe, daß die Ursache der Feuchtigkeitsschäden bauseits bedingt waren.

Zwischenzeitlich wurden im Rahmen der Sanierung des Balkons die vom Antragsteller verlegten Fliesen entfernt. Nach Abschluß der Arbeiten wurde der Fliesenbelag nicht wieder aufgebracht. Mit Schreiben vom 15.6.1999 (Bl. 24 GA), welches an den Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gerichtet wurde (der auch schon in Vorverfahren für die Antragsgegner bzw. die Verwalterin tätig geworden war), verlangte der Antragsteller unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung die Wiederherstellung des Fliesenbelages. Nachdem die Fliesen nicht wieder aufgebracht wurden, meint der Antragsteller nun, daß ihm die Antragsgegner zur Zahlung eines entsprechenden Vorschusses verpflichtet seien. Nachdem er zunächst Zahlung in Höhe von 7.089,85 DM nebst Zinsen verlangt hat, hat er seinen Antrag sodann um den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Teilbetrag (von 36,51 DM) reduziert.

Er behauptet, daß der Betrag von 7.089,85 DM aufgewendet werden müsse, um den vor der Sanierung bestehenden Zustand wiederherzustellen.

Er beantragt sinngemäß,

die Antragsgegner zu verpflichten, an ihn 7.053,34 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 9.11.1999 zu zahlen.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegner halten den Antrag für unzulässig, weil zunächst die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Forderung habe befaßt werden müssen. Da der Antragsteller auf diesem Weg (möglicherweise) einfacher sein Ziel erreichen könne, fehle ihm das erforderliche Rechtsschutzinteresse.

Weiter meinen sie, daß sich der Antragsteller unter dem Blickwinkel "neu für alt" einen Abzug gefallen lassen müsse, weil die verlegten Fliesen bei der Vornahme der Sanierung (im Jahre 1999) schon 22 Jahre alt waren.

Da die bauliche Veränderung ohne Zustimmung der Antragsgegner vorgenommen wurde (was unstreitig ist), könne der Antragsteller wegen der Substanzverletzung keinen Schadensersatz verlangen. Außerdem seien die Fliesen nicht fachgerecht verlegt worden, so daß sich Feuchtigkeit unter den Fliesen ansammeln konnte. Dies sei auch letztlich die Ursache für die Schäden am Balkon gewesen.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, auf den Hinweisbeschluß des Gerichts vom 30.3.2000 (Bl. 60 ff. GA) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.6.2000 wird Bezug genommen.

Der Antrag ist zulässig.

Das Gericht teilt nicht die Bedenken der Antragsgegner bezüglich der Zulässigkeit des Verfahrens. Dabei kann dahinstehen, ob grundsätzlich einem Wohnungseigentümer, der einen solchen Ersatzanspruch geltend macht, zunächst zugemutet werden kann, die Eigentümergemeinschaft mit seinem Anliegen zu befassen. Dies kann hier offenbleiben, weil zumindest bei der vorliegenden Konstellation dem Antragsteller ein solches Zuwarten nicht zugemutet werden kann. Denn zwischen den Beteiligten besteht seit Jahren Streit wegen der Sanierung des Balkons. Selbst wenn daher die Gemeinschaft jetzt im Sinne des Antragstellers einen Beschluß fassen sollte - was dem Gericht mehr als unwahrscheinlich erscheint -, so wäre zu erwarten, daß ein solcher Beschluß erst noch angefochten und eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt wird. Dies ist um so mehr zu erwarten, als die Antragsgegner durch den Beschluß des Gerichts vom 30.3.2000 (Bl. 60 ff. GA) darauf hingewiesen wurden, daß der Antrag wohl unbegründet sein dürfte. Nach alledem steht hier zu vermuten, daß eine vorherige Befassung der Wohnungseigentümergemeinschaft allenfalls zu einer jahrelangen Verzögerung des Vorganges führen würde.

Der Antrag ist jedoch nicht begründet.

Dem Antragsteller steht kein Anspruch darauf zu, daß der zu seiner Wohnung gehörende Balkon nach der Sanierung wieder in einen Zustand versetzt wird, der von der Verfliesung her dem Zustand vor der Sanierung entspricht.

Allerdings sieht § 14 Nr. 4 WEG vor, daß Wohnungseigentümern ein Schadensersatzanspruch zusteht, soweit ihnen Nachteile daraus erwachsen, daß sie "das Betreten und die Benutzung" der in ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten haben. Diese Vorschrift wird zu Recht auch dann als einschlägig angesehen, wenn es um Sanierungsarbeiten geht, welche an Balkon- oder Terrassenflächen vorzunehmen sind (vgl. BayObLG, Beschluß vom 6.2.1987 - 2Z 93/86 -, ZMR 1987, 227 f. sowie Beschluß vom 19.5.1994 - 2Z BR 135/93 -, ZMR 1994, 420 ff.; ebenso Kreuzer, in: Staudinger, 1997, § 14 Rdn. 41 m.w. Nachw.).

Soweit ersichtlich ist dabei allerdings in der Rechtsprechung und Literatur noch nicht der Fall problematisiert worden, in welchem - wie hier - ein Wohnungseigentümer vor der Sanierung die Balkonfläche ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer umgestaltet hat. Solche Maßnahmen können eine Wertverbesserung darstellen mit der Folge, daß sodann auch die Sanierungskosten weit höher liegen mögen, als wenn der Balkon in seinem ursprünglichen Zustand belassen wurde. Bei dieser Sachlage erscheint aber fraglich, ob der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 WEG eine Wiederherstellung des von ihm erst geschaffenen Zustandes verlangen kann.

Nach Auffassung des Abteilungsrichters ist diese Frage jedenfalls dann zu verneinen, wenn - wie hier - die zunächst vorgenommene Umgestaltung ohne einen zustimmenden Beschluß der Gemeinschaft erfolgte.

Dies folgt mittelbar aus den §§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 3 WEG.

Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden. Nach Satz 2 der genannten Vorschrift ist jedoch die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Diese Regelung des § 22 Abs. 1 WEG setzt sich in § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG für die Kostentragung fort: danach ist ein Wohnungseigentümer, der der baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, auch nicht verpflichtet, "Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen".

Dieser Regelung kommt nun nach Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall die entscheidende Bedeutung zu. Denn unstreitig hat der Antragsteller die Veränderung der Balkonfläche ohne Wissen und ohne Zustimmung der Antragsgegner vorgenommen. Zu einem solchen Verhalten mag der Antragsteller nach § 22 Abs. 1 WEG berechtigt gewesen sein, da vermutlich die übrigen Wohnungseigentümer durch die Verbesserung des Balkonbelages nicht nachteilig betroffen waren. Dies kann aber letztlich dahinstehen. Denn in jedem Fall folgt unmittelbar aus § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG, daß den Antragsgegnern durch die bauliche Veränderung, welche ohne ihre Zustimmung vorgenommen worden ist, kein wirtschaftlicher Nachteil entstehen darf. Denn die Bestimmung des § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG soll die Wohnungseigentümer auch von etwaigen Folgekosten freistellen, die sich aus der Baumaßnahme ergeben können (vgl. ebenso Bub, in: Staudinger, a.a.O., § 16 Rdn. 254 m.w. Nachw.).

Damit steht aber zugleich fest, daß der Antragsteller von den Antragsgegnern nicht verlangen kann, daß der Bodenbelag wiederhergestellt wird. Denn die zunächst vorgenommene Umgestaltung der Balkonoberfläche kann nach § 22 Abs. 1 WEG nur dann als rechtmäßig angesehen werden, wenn die Antragsgegner gleichzeitig in den Genuß der Kostenbefreiung gemäß § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG kommen. Der Antragsteller verhält sich daher widersprüchlich, wenn er einerseits die Balkonoberfläche nach seinen persönlichen Vorstellungen gestaltet hat (ohne zuvor die Zustimmung der Antragsgegner einzuholen) und er jetzt von den Antragsgegnern verlangt, daß nach der Sanierung auf Kosten der Gemeinschaft der verbesserte Zustand wieder hergestellt werden soll. Denn wegen § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG hat der Antragsteller auf eine solche Wiederherstellung gerade keinen Anspruch.

Im Ergebnis kommt somit der Regelung der §§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG der Vorrang gegenüber § 14 Nr. 4 WEG zu.

Dies erscheint auch in sich gerechtfertigt. Würde man nämlich die Gemeinschaft für verpflichtet halten, nach der Sanierung den alten Fliesenbelag (bzw. einen dem entsprechenden Bauzustand) wieder herzustellen, so würde über § 14 Nr. 4 WEG die Vorschrift des § 16 Abs. 3 2. Halbsatz WEG "ausgehebelt". Damit erwiese sich aber zugleich, daß die Veränderung an der Balkonoberfläche doch mit einem Nachteil für die Antragsgegner verbunden wäre, welcher das Maß des § 21 Abs. 1 Satz 2 WEG übersteigt. Dann hätten aber die Antragsgegner der Baumaßnahme wiederum zustimmen müssen - die ohne Zustimmung von dem Antragsteller durchgeführte Veränderung wäre also als rechtswidrig anzusehen. Für den Bestand einer in rechtswidriger Weise vorgenommene bauliche Veränderung könnte der Antragsteller aber wiederum nicht den in § 14 Nr. 4 WEG geregelten Aufopferungsanspruch für sich reklamieren.

Soweit sich der Antragsteller zur Stützung seiner Rechtsauffassung auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 28.10.1994 (ZMR 1995, 84 ff.) beruft, kann dem nichts Gegenteiliges entnommen werden. Denn dieser Beschluß des OLG Düsseldorf befaßt sich gar nicht mit dem Spannungsverhältnis der § 14 Nr. 4 und §§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 3 WEG.

Steht dem Antragsteller somit kein (verschuldensunabhängiger) Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG zu, so kann er seinen Antrag auch nicht mit Erfolg auf § 823 BGB stützen. Selbst wenn man dabei zugunsten des Antragstellers davon ausgeht, daß der Fliesenbelag in seinem Sondereigentum steht, liegt zumindest keine rechtswidrige Eigentumsverletzung vor. Denn zwischen den Beteiligten war und ist unstreitig, daß der Balkon einer Sanierung bedurfte. Es ist auch in keiner Weise dargetan, daß der Balkon ohne einen Eingriff in den Fliesenbelag hätte saniert werden können. Damit fehlt es aber an einer schuldhaften Eigentumsverletzung. Außerdem ist der Eingriff nicht rechtswidrig, da - wie oben ausgeführt - der Antragsteller den Fliesenbelag ohne die erforderliche Zustimmung der Antragsgegner aufgebracht hatte. Schließlich ist zu bedenken, daß der Antragsteller in dem Verfahren AG Kerpen, 15 II 38/96 (Beschluß vom 7.11.1996) - entsprechend seinem "Anerkenntnis" - rechtskräftig auf Duldung der Sanierungsarbeiten in Anspruch genommen wurde. Auch dies schließt es aus, den Eingriff in den Bodenbelag als rechtswidrige Eigentumsverletzung anzusehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Es entsprach billigem Ermessen, dem Antragsteller als dem Unterlegenen die Verfahrenskosten aufzuerlegen.

Demgegenüber bestand keine Veranlassung, die Erstattung von außergerichtlich angefallenen Kosten anzuordnen, vgl. § 47 Satz 2 WEG.

Geschäftswert nach § 48 WEG: bis 8.000 DM