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G r ü n d e:

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(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a Abs. 2 Satz 1 ZPO abgesehen).

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Die Klage ist nicht begründet.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein fälliger Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 944,21 DM aus der Nebenkostenabrechnung vom 09.03.98 betreffend das Kalenderjahr 1996 zu. Zwar ist die Umlagefähigkeit der in dieser Nebenkostenabrechnung aufgeführten Nebenkostenarten entgegen der Einschätzung der Beklagten wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden. Dies ergibt sich schon daraus, daß die Anlage zum Mietvertrag, in der die Betriebskosten im einzelnen aufgeführt sind, von den Beklagten unstreitig unterschrieben worden ist. Im übrigen reicht der Hinweis im Mietvertrag, daß die Betriebskosten gemäß § 27 der zweiten Berechnungsverordnung auf die Mieter umgelegt werden, aus, ohne daß es einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskostenkataloges bei Vertragsschluß oder der Beifügung eines Abdruckes dieser Anlage bedürfte ( vgl. Palandt BGB-Kommentar, 58. Aufl., § 535 Rdn. 38 mit weiteren Nachweisen; OLG Hamm Beschluß vom N02.08.97 in ZMR 1997 Seite 592 ff.).

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Der Klägerin steht jedoch deshalb kein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages zu, da die vorgelegte Betriebskostenabrechnung nicht hinsichtlich aller in ihr eingestellten Einzelpositionen nachvollziehbar ist, weshalb durch diese Nebenkostenabrechnung ein fälliger Nachzahlungsanspruch nicht begründet werden kann. Grundsätzlich muß die Nebenkostenabrechnung für den Mieter klar und in sich verständlich und damit schlüssig sein. Diesen Anforderungen genügt die vorgelegte Nebenkostenabrechnung zumindest bezüglich der Positionen Heizung/Wasser und Hausmeister nicht. Bezüglich der Position Heizung/Wasser weist die Nebenkostenabrechnung zu Lasten der Beklagten einen Betrag in Höhe von 1.920,84 DM aus, wobei insofern auf die Abrechnung der Firma Q. vom 19.03.97 verwiesen wird. In der Abrechnung der Firma Q. vom 19.03.97, die die Liegenschaften in der P.-straße N01, N02 und N03 umfaßt, ist bezüglich der Energiekosten lediglich die lapidare Auflistung zu finden - laut Angabe 67.331 -, wobei diese Zahl mit einem Betrag in Höhe von 98.614,06 DM zu Buche schlägt. Welche Größe mit dieser Zahl 67.331 bzw. welche Einheit damit gemeint sein soll, erschließt sich für den Mieter jedoch nicht. Insofern genügt auch nicht der Hinweis der Klägerin auf die mit Schriftsatz vom 12.01.99 als Anlage in Fotokopie eingereichte Rechnung der Firma S. vom 23.01.97. Zwar findet sich in dieser Abrechnung der Betrag von 98.614,06 DM - dort aufgeführt als sogenannte Brutto-Gesamtkosten - wieder. Nicht ohne weiteres verständlich ist jedoch, wie sich dieser Betrag seinerseits im Einzelnen zusammensetzt. In der Abrechnung der Firma S. vom 23.01.97 werden drei verschiedene Preise, nämlich ein Grundpreis, ein Arbeitspreis und ein Strompreis aufgeführt. Abgesehen davon, daß sich nicht ohne weiteres erkennen läßt, was sich beispielhaft hinter dem sogenannten Arbeitspreis einerseits und dem Grundpreis andererseits verbirgt, ist auch bei der Berechnung des Grundpreises nicht objektbezogen abgerechnet worden. So ist im Interesse einer möglichst sachnahen Verbrauchsermittlung grundsätzlich nach der kleinstmöglichen Einheit abzurechnen. Die Beklagten bewohnen das Objekt P.-straße N03. Aus der Abrechnung der Firma S. ergibt sich jedoch, daß deren Abrechnung mehrere Häuser, und zwar die Häuser 5 - 7 der WEG-Einheit H. betrifft. Wenn die ver-

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brauchsabhängigen Heizungs- und Warmwasserkosten jedoch schon nicht objektbezogen abgerechnet werden, hätte die Klägerin zumindest näher darlegen müssen, was einer objektbezogenen und damit näher am Verbrauch des einzelnen Nutzers orientierten Abrechnung entgegensteht. Insgesamt betrachtet ist jedenfalls die in Rechnung gestellte Position Heizung/Wasser, die für die 68,55 qm große Wohnung der Beklagten im Kalenderjahr 1996 immerhin einen Betrag in Höhe von knapp 2.000,00 DM ausmachen soll, nicht klar und verständlich. Einwände bestehen auch bei der Position Hausmeister, wie den Parteien aus dem Parallelverfahren

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N04 bekannt ist. So ist nicht erkennbar, daß die Klägerin nur die Hausmeisterkosten in die Nebenkostenabrechnung eingestellt hat, die nach der maßgeblichen zweiten Berechnungverordnung umlagefähig sind. So kann der Anteil der Vergütung für den Hausmeister, den er für Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungstätigkeiten erhält, nicht auf die Beklagten als Mieter umgelegt werden. Daß der von der Klägerin unter anderem für die Betreuung des von den Beklagten bewohnten Objektes eingesetzte Hausmeister auch zur Durchführung von Verwaltungsaufgaben und zur Durchführung von Reparaturen verpflichtet ist, ergibt sich aus dem von der Klägerin in dem Parallelverfahren überreichten Hausmeisterdienstvertrag vom Dezember 1995. So hat der Hausmeister gemäß Ziffer 5 des Hausmeistervertrages unter anderem für die Sicherheit und Ordnung auf dem Grundstücksgelände zu sorgen, was zu den Verwalteraufgaben zu rechnen ist. Darüberhinaus hat er gemäß § 7 des Vertrages auch kleinere Reparaturarbeiten durchzuführen. Allein der Umstand, daß die Klägerin von den Hausmeisterkosten pauschal 40% in Abzug gebracht und nur den Rest auf die Mieter umgelegt hat, ist mangels Nachprüfbarkeit der Richtigkeit dieses pauschalen Abzuges nicht ausreichend.

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Nach alledem ist ein sich möglicherweise zu Gunsten der Klägerin ergebender Nachzahlungsanspruch betreffend die Abrechnung der Nebenkosten für das Kalenderjahr 1996 mangels Vorliegens einer nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung nicht fällig.

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Die prozessualen Nebenentscheidung folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Streitwert: 944,21 DM.