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Entscheidungsgründe

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(Urteil ohne Tatbestand gemäß §§ 313 a, 495 a ZPO).

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Die Klage ist hinsichtlich der Hauptforderung in vollem Umfang begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Zahlungsanspruch in der zuerkannten Höhe aus § 535 BGB.

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Der Klägerin steht ein Restmietzinsanspruch für den Monat April 1996 in Höhe von 335,- DM zu, da die Beklagten in diesem Umfang zu Unrecht die Mietzahlung gekürzt haben. Die Klägerin war nämlich wiederum berechtigt, den den Beklagten unstreitig zu stehenden Betrag von 335,- DM wegen vorausgegangener Mietpreisüberhöhung mit einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1994 zu verrechnen. Abzüglich der von den Beklagten insofern erbrachten Zahlungen verblieb, wie die Klägerin zutreffend errechnet hat, ein Restsaldo aus der -  nunmehr auch nachvollziehbaren – Betriebskostenabrechnung für 1994 zu Lasten der Beklagten in Höhe von 335,- DM, welche die Klägerin mit der Forderung der Beklagten in gleicher Höhe verrechnet hat.

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Nachdem die Klägerin im Verlauf des Rechtsstreites die Belege für die in der Abrechnung enthaltenen Umlagepositionen vorgelegt hat, ist die Abrechnung nach Auffassung des Gerichtes im Ergebnis nicht mehr zu beanstanden.

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Soweit die Beklagten beanstanden, die Abrechnung der Wasserkosten sei unbillig, so sieht das Gericht – wie bereits in dem Hinweisbeschluß vom 00.00.00 zum Ausdruck gebracht – dem Grundsatz nach ebenfalls eine Abrechnung nach dem hier angewendeten Verteilungsschlüssel als problematisch an. Es dürfte grundsätzlich geboten sein, daß der Vermieter die Wasserkosten entweder nach dem konkret abgelesenen Verbrauch auf die Mieter umlegt, oder aber, wenn dies nicht möglich ist, die Gesamtkosten nach einheitlichen, angemessenen Verteilungsschlüssel auf alle Mieter verteilt. Wenn  - wie hier – beide Abrechnungsweisen gleichzeitig Anwendung finden, hat dies zur Folge, daß die Mieter, die nicht über eigene Zwischenzähler verfügen, allein das Risiko von Ablesefehlern oder sonstigen Ungenauigkeiten bei der Ermittlung des Gesamtverbrauches zu tragen haben und vor allem auch allein mit den Kosten für das von der Allgemeinheit der Mieter in Anspruch genommene Brauchwasser belastet werden. Da dies im Einzelfall erhebliche ungerechtfertigte Mehrkosten mit sich bringen kann, dürfte ein derartiger Abrechnungsmodus prinzipiell nicht billigem Ermessen entsprechen.

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Im vorliegenden Fall besteht jedoch die Besonderheit, daß sich die gewählte Abrechnungsweise nicht in einem erheblichem Maße nachteilig für die Kläger auswirkt. Das von der Klägerin errechnete jährliche Betriebskostensaldo würde sich bei einer einheitlichen Abrechnung nicht wesentlich zu deren Gunsten geändert haben. Dies hat seinen Grund darin, daß das jährlich anfallende Brauchwasser nur einen sehr geringen Anteil am Gesamtwasserbedarf ausmachen dürfte, selbst wenn – wie die Beklagten behaupten – im Keller ein frei zugänglicher Wasseranschluß vorhanden ist. Denn die Klägerin hat bei der Abfassung des Mietvertrages in § 13 Abs. 4 MV sichergestellt, daß nicht unkontrolliert größere Mengen Wasser entnommen werden können, ohne daß dies kostenmäßig besonders erfaßt werden kann. Den Interessen der Mieter ohne Zwischenzähler hat die Klägerin auch dadurch Rechnung getragen, daß sie im Einzelfall für die Fassadenreinigung angefallenen Wassermehrverbrauch vorab großzügig in Abzug gebracht hat. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, daß gleichwohl noch von der Allgemeinheit Brauchwasser – u.U. auch unter Verstoß gegen § 13 Abs. 4 MV – entnommen worden ist. Dies dürfte für die Beklagten aber jedenfalls deshalb eine zu vernachlässigende Größe in der Betriebskostenabrechnung darstellen, da der ganz überwiegende Teil der Mieter nicht über eigene Zwischenzähler verfügt. Die von der Vermieterin angewendete Abrechnungsmethode zeitigt damit für die Beklagten im Ergebnis keine nennenswerte Benachteiligung, so daß – jedenfalls bei der jetzigen Konstellation mit nur einem Zwischenzähler im Haus – der Verteilungsschlüssel noch den Erfordernissen des § 315 BGB genügt.

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Zu Unrecht berufen sich die Beklagten darauf, zu Ihren Gunsten sei die Betriebskostenabrechnung in dem Punkt Müllabfuhrgebühren zu korrigieren, weil entsprechend einer Sonderregelung zur Begünstigung kinderreicher Familien der Stadt Gummersbach nicht fünf, sondern nur vier Personen in Ansatz zu bringen gewesen wären. Nach den Hinweisen der Stadt Gummersbach zur Abfallgebührenberechnung hätte es den Beklagten oblegen, die erforderlichen Nachweise betreffend ihre volljährigen Kinder zu erbringen und die entsprechenden Ermäßigungsanträge beim Steueramt zu stellen. Daß dies nicht erfolgt ist, können die Beklagten nicht der Klägerin an lasten. Im übrigen ist den vorgelegten Abgabebescheiden auch zu entnehmen, daß nur die tatsächlich in Rechnung gestellten Müllabfuhrkosten in die Abrechnung eingeflossen sind.

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Schließlich ist auch der Einwand der Beklagten widerlegt, es seien nicht umlegbare Kosten in der Position „Umlagen“ enthalten. Die in der Kostenaufstellung noch enthaltenen Instandhaltungskosten, Reparaturen etc. sind nicht Bestandteil der Abrechnung geworden, die Kosten für die Aushilfskraft sind mittlerweile im einzelnen nachgewiesen.

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Schließich schulden die Beklagten auch aus der Betriebskostenabrechnung für 1995 einen Betrag von 180,36 DM. Da die Abrechnung nachvollziehbar ist, und da die Beklagten insofern inhaltlich die gleichen Einwendungen wie gegenüber der Vorjahresabrechnung vorgebracht haben, kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

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Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gerechtfertigt, §§ 284, 288 Abs. 1 BGB. Da die Abrechnungen erst durch detaillierte Auflistung der Umlagepositionen in vollem Umfang nachvollziehbar wurde (Schriftsatz vom 00.00.1996), kann ein Verzug erst nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist angenommen werden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Dabei waren der Beklagten die gesamten Prozeßkosten aufzuerlegen, da die Zuvielforderung von Verzugszinsen geringfügig war und keine Kosten veranlaßt hat. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Streitwert: 515,36 DM