Amtsgericht Brühl, 29 C 13/15

Tatbestand:

Die Parteien sind Wohnungseigentümer in der X-Straße in Erftstadt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst 134 Eigentümer.

Im Januar, Februar und März 2014 ließ der Kläger den übrigen Eigentümern eine Darlegung von seiner Auffassung nach wichtigen Gründen zur Abberufung der Verwalterin sowie einen Antrag zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten „sofortige Entlassung der Verwalterin“, „sofortige Beendigung der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats“ und „Bestellung des Klägers zum Verwalter“ mit der Bitte um Unterzeichnung und Rücksendung zukommen. Nur 15 weitere Eigentümer, mithin einschließlich des Klägers 12 % der insgesamt 134 Eigentümer stimmten dem Begehren des Klägers durch Rücksendung unterzeichneter Anträge zu.

Am 11.6.2015 fand eine Eigentümerversammlung statt. Zu dieser übermittelte der Kläger der Verwalterin diverse Anträge, die in die Tagesordnung aufgenommen wurden. Einen Antrag auf Abberufung der Verwalterin und Bestellung eines neuen Verwalters stellte er jedoch nicht.

Der Kläger ist der Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft werde von der derzeitigen Verwalterin nicht ordnungsgemäß verwaltet. Die Eigentümergemeinschaft sei deshalb verpflichtet, diese abzuberufen. Er sieht sich selbst als geeigneten und von der Eigentümerversammlung zu berufenden Verwalter.

Im Einzelnen moniert der Kläger an der derzeitigen Verwaltung:

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1. Es erfolge keine ordnungsgemäße Führung der Protokolle der Eigentümerversammlung. Der mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an die Eigentümer versandte Text der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung werde von der Verwalterin in der Versammlung abgeändert und/oder erweitert, ohne die Eigentümer vor Beschlussfassung davon zu informieren. Denn der Beschlusstext werde vor der Beschlussfassung den Eigentümern nicht nochmals mitgeteilt. Vorgefertigte Beschlusstexte würden in der Versammlung ohne Kenntnis der Eigentümer ergänzt, später als Niederschrift bzw. „Rohprotokoll“ ausgegeben und nicht kopiert. Dieses Rohprotokoll werde im Haus der Verwalterin übertragen, ausgedruckt und den Eigentümern als „Beschlussprotokoll“ zugesandt. Das einzig existierende Originalexemplar könne also noch jederzeit vom Verwalter zwischen Versammlungsende und Versand des „Beschlussprotokolls“ unkontrolliert abgeändert werden. Nach Verlust des Originals sei lediglich durch Gedächtnisleistung eine Neu-Erstellung möglich.

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2. Die Verwalterin führe eine Beschlusssammlung, die nicht den Erfordernissen des § 24 Abs. 7 WEG entspreche. Zum einen würden die Beschlusstexte nicht vollständig bzw. in abgeänderter Form wiedergegeben. Zum anderen würden gerichtliche Anfechtungsverfahren und die gerichtlichen Entscheidungen hierzu sowie die Parteibezeichnung nicht ordnungsgemäß angegeben.

Wegen der von dem Kläger hierzu angeführten Beispiele wird auf die Klagebegründung Bezug genommen.

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3. Die Verwaltung verfüge unberechtigt über Gemeinschaftsgelder. Es seien in den letzten Jahren diverse Fenster an einzelnen Wohnungen erneuert worden, ohne dass sich die Eigentümerversammlung hiermit befasst habe oder gar ein entsprechender Beschluss gefasst worden sei. Insgesamt seien seit dem Wirtschaftsjahr 2007 fast 240.000 € für die Erneuerung der Fenster aus Gemeinschaftsmittel aufgewendet worden, ohne dass die Verwaltung hierzu ermächtigt gewesen sei.Die Fenstererneuerungen seien von der Verwalterin ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung und ohne entsprechenden Beschluss durchgeführt worden. Zwar sähen die Wirtschaftspläne ab dem Jahr 2009 entsprechende Beträge für die Erneuerung von Fenstern vor. Dies ermächtige die Verwaltung jedoch nicht, nach eigenem Gutdünken ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über das „Wie“ und „Wo“ der Durchführung der Maßnahme entsprechende Aufträge zu erteilen. Ein in der Eigentümerversammlung des Jahres 2012 gefasster Beschluss sei erfolgreich angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt worden. Dennoch habe die Verwalterin weiterhin Fenster bis dato ohne entsprechenden Beschluss erneuert.

Weiterhin habe die Verwalterin mit mehreren Eigentümern eine Vereinbarung getroffen, wonach diese Eigentümer 50 % der Kosten der Fenstererneuerung der Gemeinschaft als zinsloses Darlehen gewährt haben, welches dann von der Verwalterin nach Ablauf der Darlehenszeit erstattet werden sollte. Diese Darlehen seien dem Wirtschaftsplan unter Hausgeldabrechnung nicht zu entnehmen.

Weiterhin habe ein Mieter des Daches der Liegenschaft beim Aufbau einer Richtfunkantenne durch eine bauliche Veränderung einen Schaden verursacht. Diesen Schaden habe die Verwalterin ohne Beschluss und ohne Information der Eigentümer beheben lassen und hierbei mit Geldern der Gemeinschaft die Kosten verauslagt. Von den so aufgewendeten Kosten in Höhe von 27.978,75 € sei am Ende des Wirtschaftsjahres 2012 am Betrag in Höhe von 7.285,04 € nicht von dem Schadensverursacher erstattet worden. Mithin sei der Gemeinschaft ein Schaden in der zuvor genannten Höhe entstanden.

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4. Es erfolge keine Darstellung des gesamten Verwaltungsvermögens. Es fehle eine aktuelle Aufstellung der Sachwerte, der Hausmeisterkasse und des Bestands der Wasch-/Trockenmünzen. Auch sei aus den Angaben der Verwalterin in deren Abrechnungsunterlagen die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage nicht erkennbar.

Der Kläger ist der Ansicht, aufgrund der von ihm angeführten Verfehlungen sei eine Fortsetzung der bestehenden Verwaltung und des Vertragsverhältnisses mit der Verwalterin der Gemeinschaft nicht mehr zuzumuten.

Er meint, weil für die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung das Begehren von mindestens 25 % der Eigentümer erforderlich sei, erscheine die Vorbefassung der Eigentümerversammlung in der von ihm verfolgten Angelegenheit zwecklos. Einen entsprechenden Beschlussantrag an die Verwalterin zu richten, sei ihm nicht zuzumuten. Es sei von vornherein abzusehen, dass ein Antrag auf Abberufung der Verwalterin in einer Eigentümerversammlung keine Mehrheit finde. Der „qualifizierten Minderheit“ der Eigentümer müsse dadurch Schutz geboten werden, dass das Gericht seinen Begehren entspreche.

Der Kläger hat beantragt,

1.22
die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen,

2.24
den Kläger zu ermächtigen, für die X-Straße, ####5 F eine Eigentümerversammlung mit dem einzigen Tagesordnungspunkt „Wahl des Klägers zum Verwalter“ einzuberufen.

Nunmehr beantragt der Kläger unter Änderung des Antrags zu 2.,

1.27
die Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen,

2.29
den Kläger zu ermächtigen, für die X-Straße, ####5 F eine Eigentümerversammlung mit dem einzigen Tagesordnungspunkt „Wahl eines neuen Verwalters“ einzuberufen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dem Kläger fehle bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weil er zunächst die Eigentümerversammlung mit seinem Begehren auf Abberufung der Verwalterin und Bestellung eines neuen Verwalters befassen müsse.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist bereits unzulässig, ansonsten aber auch unbegründet.

Dem Kläger fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Grundsätzlich ist die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit einem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, Voraussetzung für die Zulässigkeit seiner Klage. Primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer. Sie ist im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz Souverän der Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit es um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung geht, muss sich ein Eigentümer vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (BGH V ZR 114/09).

Zwar kann im Einzelfall das Rechtsschutzbedürfnis trotz fehlender Vorbefassung der Eigentümerversammlung dann nicht fehlen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.Dass dies bezüglich des Begehrens des Klägers auf Austausch der Verwaltung der Fall ist, hat der Kläger jedoch nicht hinreichend dargelegt. Der Kläger hat die von ihm in den Raum gestellte Aussichtslosigkeit eines entsprechenden Begehrens in der Eigentümerversammlung allein damit begründet, dass nur 15 Eigentümer dem von ihm übermittelten Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zugestimmt haben und in der Eigentümerversammlung am 11.6.2015 die von ihm gestellten Beschlussanträge abgelehnt wurden. Damit ist jedoch nicht dargelegt, dass eine Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Begehren des Klägers von vornherein aussichtslos wäre. Der Entschluss von Eigentümern, einen Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zum Zwecke der Abberufung der Verwalterin nicht zu unterstützen, bringt nicht zwingend auch zum Ausdruck, dass diese Eigentümer nach entsprechender Diskussion in einer regulären Eigentümerversammlung nicht offen dafür wären, einem Begehren auf Austausch der Verwaltung zu folgen. Es ist durchaus denkbar, dass eine entsprechende Offenheit besteht, Eigentümer aber nicht die Notwendigkeit sehen, dafür eine außerordentliche Eigentümerversammlung, die mit Kosten und Zeitaufwand verbunden ist, einzuberufen, statt die Angelegenheit in einer in nicht allzu ferner Zeit sowieso anstehenden regulären Eigentümerversammlung zu behandeln. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in dem von dem Kläger den Eigentümern übermittelten Antrag mit Tagesordnungspunkt 3 der angestrebten außerordentlichen Eigentümerversammlung ausdrücklich die Bestellung des Klägers selbst zum Verwalter vorgesehen sein sollte und von dem Kläger angestrebt wurde. Es ist also durchaus möglich, dass eine höhere Zahl von Eigentümern offen dafür oder sogar interessiert daran wäre, die vorhandene Verwalterin abzuberufen, aber keineswegs bereit dazu war, den Kläger in seinem Wunsch, selbst Verwalter zu werden, zu unterstützen. Insoweit erscheint zwanglos nachvollziehbar, dass ein Begehren des Klägers auf Bestellung seiner selbst als Verwalter keine Aussicht auf Erfolg hätte. Dies sagt aber nichts darüber, ob ein Begehren des Klägers, die vorhandene Verwalterin durch eine andere professionelle Verwaltung zu ersetzen, nach entsprechender Diskussion in der Eigentümerversammlung Aussicht auf Erfolg hätte.

Desgleichen ergibt sich aus der Ablehnung von Anträgen des Klägers in der Eigentümerversammlung am 11.6.2015 nicht, dass eine Befassung der Eigentümerversammlung mit der Frage des Austauschs der Verwaltung von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg wäre. Die Eigentümerversammlung am 11.6.2015 ist mit dieser Frage gerade nicht befasst worden, sondern mit allerlei anderen Anträgen auf Erstellung von Listen und Vorlage von Unterlagen.

Die Klage ist aber auch unbegründet, denn der Kläger hat einen Anspruch auf Abberufung der Verwalterin durch das Gericht gemäß § 21 Absatz 8 WEG nicht dargelegt.

Es kann letztlich dahinstehen, ob die von dem Kläger vorgebrachten vermeintlichen Defizite der Verwaltung einzeln oder in ihrer Gesamtheit eine Abberufung der Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltungsvertrags rechtfertigen könnten. Ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Absatz 1 Satz 3 und 4 WEG führt nämlich nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann. Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann das Gericht nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des §§ 26 Absatz 1 Satz 4 WEG beruht, also auf Mängel in der Führung der Beschlusssammlung, können diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür haben, von der Abberufung Abstand zu nehmen (BGH V ZR 105/11). Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherige Leistung der Verwaltung nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung von Mängeln mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Erst wenn dieser Beurteilungsspielraum überschritten ist, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie etwa aus Bequemlichkeit massive Pflichtverletzungen tolerieren will oder eine Majorisierung durch einen nur sein eigenes Interesse verfolgenden Mehrheitseigentümer gegeben ist (BGH V ZR 105/11).

Dass vorliegend die Mehrheit der Eigentümer, wenn sie sich gegen eine Abberufung der vorhandenen Verwalterin und Bestellung einer neuen Verwaltung entscheidet, aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handeln würde, ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers nicht.

Soweit der Kläger unter Ziffer 1 der Klageschrift eine vermeintlich nicht ordnungsgemäße Führung von Protokollen der Eigentümerversammlung als Verfehlung der Verwalterin vorgebracht hat, erschließt sich aus seinem Vortrag bereits nicht, welche Verwalterpflicht er wie in rechtlich relevanter Weise verletzt sehen will.

Bezüglich der Monierung der Beschlusssammlung gemäß Ziffer 2 der Klageschrift mag der Kläger zwar zutreffend davon ausgehen, dass in der Beschlusssammlung nach § 24 Absatz 7 WEG der Wortlaut von Beschlüssen anzugeben ist, die Verwalterin in der Beschlusssammlung hingegen zumindest teilweise nur den aus ihrer Sicht wesentlichen Inhalt von Beschlüssen zusammengefasst hat. Dies ist aber kein so schwerwiegender Mangel der Beschlusssammlung, dass den Eigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zugestanden werden könnte, und eine etwaige Mehrheit zum Schutze einer Minderheit von dem Gericht durch Abberufung der Verwalterin übersteuert werden müsste. Zu berücksichtigen ist, dass in den von dem Kläger in der Klageschrift aufgeführten Fällen jeweils der Kerngehalt der gefassten Beschlüsse angegeben wurde und damit dem vorrangigen Zweck der Beschlusssammlung, nämlich den Eigentümern und etwaigen Erwerbern von Wohnungen Klarheit über die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft zu vermitteln, im Wesentlichen Rechnung getragen ist. Insoweit mag der Verwalterin nahezulegen sein, die Beschlusssammlung zukünftig so zu führen, dass der Wortlaut der Beschlüsse der Eigentümerversammlung aufgenommen wird. Es ergibt sich aber nicht, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer aus Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handeln würde, wenn sie auf eine Abberufung der Verwalterin verzichtet. Gleiches gilt, soweit Vermerke über die Anfechtung von Beschlüssen nicht in vollständiger Übereinstimmung mit § 24 Absatz 7 WEG aufgenommen worden sein sollten.

Auch im Hinblick auf für die Monierung der Erneuerung von Fenstern gemäß Ziffer 3 der Klageschrift hat der Kläger nicht dargelegt, dass eine fehlerhafte Verwaltung vorliegt, wegen der aus Sicht eines vernünftigen Dritten die Eigentümer gegen ihre eigenen Interessen handeln würden, wenn sie die Verwalterin nicht abberufen. Zum einen ist der Kläger dem Vortrag der Beklagten, dass die Fenstererneuerung auf den Giebelseiten des Objektes in der Eigentümerversammlung am 16.10.2006 bestandskräftig beschlossen wurde, nicht entgegengetreten. Überdies hat er selbst vorgetragen, dass die beschlossenen Wirtschaftspläne ab dem Jahr 2009 entsprechende Beträge für die Erneuerung von Fenstern vorsahen, und ist zu berücksichtigen, dass ein in 2012 über die Erneuerung von Fenstern gefasster Beschluss auch bei einer möglicherweise letztlich erfolgreichen Anfechtung zunächst umzusetzen war. Zum anderen ist zu bedenken, dass auch dann, wenn die Verwalterin auf unzureichender Beschlussgrundlage gehandelt haben sollte, es dem Beurteilungsspielraum der Eigentümer unterfällt, ob sie daraus die Konsequenz einer Abberufung der Verwalterin ziehen wollen oder etwa aufgrund der Notwendigkeit der Erneuerung von Fenstern davon absehen wollen. Aus Sicht eines vernünftigen Dritten wäre es keineswegs zwingend, die Verwalterin abzuberufen, wenn diese zwar aufgrund unzureichender oder umstrittener Beschlusslage aber in der Sache gemäß der Notwendigkeit und den Interessen der Eigentümer handelte. Dass das im Hinblick auf die Fenstererneuerungen nicht der Fall war, hat der Kläger nicht dargelegt. Gleiches gilt auch für die von dem Kläger vorgetragene Darlehensregelung. Ebenso ist nicht ersichtlich, warum die Behebung eines von dem Mieter des Daches beim Aufbau einer Richtfunkanlage verursachten Schadens in oder sogar vor dem Jahr 2012 nunmehr im Jahr 2015 die Abberufung der Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltungsvertrags derart zwingend begründen soll, dass den Wohnungseigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zuzugestehen wäre. Der Kläger hat auch selbst nicht dargelegt, dass die Behebung des Dachschadens hätte unterbleiben oder aufgeschoben werden müssen.

Soweit der Kläger unter Ziffer 4 der Klageschrift eine fehlende Aufstellung von Sachwerten, der Hausmeisterkasse und des Bestandes der Waschmünzen sowie eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und vermeintliche Fehler in den Jahresabrechnungen 2004, 2006 und 2010 oder 2012 vorgebracht hat, ist bereits nicht ersichtlich, warum dies zwingend eine Abberufung der Verwalterin in 2015 zur Folge haben soll. Etwaige Fehler in Jahresabrechnungen sind nicht ohne Weiteres tauglicher Grund für eine vorzeitige Abberufung der Verwaltung und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages. Das gilt umso mehr, wenn sie bereits Jahre zurückliegen. Erst recht ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers nicht, dass den Eigentümern kein Beurteilungsspielraum mehr zuzugestehen wäre. Die Jahresrechnung muss zudem auch keinen vollständigen Vermögensstatus der Wohnungseigentümergemeinschaft insbesondere unter Angabe von Sachwerten umfassen.

Da bereits der Klageantrag zu 1) unbegründet ist, bedarf es keiner Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Bestellung eines neuen Verwalters. Die gilt umso mehr, als der Kläger in der zwischenzeitlich stattgefundenen Eigentümerversammlung sein Anliegen hätte vorbringen können.

Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 91, 708 ff. ZPO

Streitwert: 29.253,07 € (Es ist den Ausführungen des Klägers zu dem Streitwert zu folgen unter Berücksichtigung, dass zunächst nicht nur das Begehren zur Abberufung der Verwalterin und Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Bestellung einer neuen Verwaltung Streitgegenstand war, sondern darüber hinaus das Begehren des Klägers zur Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Bestellung seiner selbst zum Verwalter.Der Auffassung der Beklagten, dass der Streitwert mit 54.068,- € als 50 % des restlichen Verwalterhonorars zu bemessen sei, kann im Hinblick auf BGH V ZR 105/11 nicht gefolgt werden).

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, M-Straße, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.