1

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.)

2

Entscheidungsgründe:

3

Die Klage hat keinen Erfolg.

4

Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf einen Nachzahlungsbetrag von 316,48 € aus der Betriebskostenabrechnung XXXX vom XX.XX.XXXX für den Abrechnungszeitraum XX.XX.XXXX bis XX.XX.XXXX gemäß § 556 Abs. 3 BGB.

5

Die Kläger können jedenfalls die in der streitgegenständlichen Abrechnung enthaltene Position „Heizung“ nicht beanspruchen, da die Betriebskostenabrechnung insoweit formell unwirksam ist.

6

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (BGH NJW 2005, 219, 2005, 3135). Bei den Brennstoffkosten genügt für die formelle Wirksamkeit die Angabe des Verbrauchs; eine Angabe von Anfangs- und Endbestand ist nicht erforderlich. Nicht ausreichend ist hingegen die die bloße Mitteilung der Zählerstände, aus welchen sich der Verbrauch errechnet. Es ist ausreichend, aber für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung auch erforderlich, dass der der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen (BGH WuM 2010, 156; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 12. Aufl., Rn. 3232).

7

Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Abrechnung nicht, da sich die Kläger auf die bloße Nennung der abgelesenen Einheiten beschränkt haben und die Abrechnung zum Heizölverbrauch selbst keine Angaben enthält.

8

Da jedenfalls über die Positionen „Heizung“ nicht formell ordnungsgemäß abgerechnet worden ist, ist diese aus der Abrechnung herauszurechnen.

9

Den Klägern ist es insoweit auch verwehrt, die Abrechnung nachzubessern, da zwischenzeitlich die 12-Monats-Frist zur Abrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist. Eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung kann nach Ablauf der 12-Monats-Frist nicht mehr nachgebessert werden (vgl. Eisenschmid/Wall/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 1870). Die nach Ablauf der 12-Monats-Frist von den Klägern vorgelegte Darstellung des Ölverbrauchs erfolgte zu spät.

10

Nach Abzug der Positionen „Heizung“ und unter Berücksichtigung der von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.860,00 €) verbleibt zugunsten der Kläger kein Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagte.

11

Auch haben die Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagte dahingehend, dass diese ihre Mietzahlungen ab Mai XXXX für vorbehaltlos erklärt.

12

Ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB kommt insoweit nicht in Betracht, da durch die monatlichen Mietzahlungen der Beklagten jeweils Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB eingetreten ist. Die Beklagte hat mit ihrem Vorbehalt lediglich die Wirkungen des § 814 BGB ausgeschlossen und sich die Möglichkeit offen gehalten, die geleisteten Mietzahlungen nach § 812 BGB zurückzufordern, sofern sie das Nichtbestehen der Forderung (z.B. wegen kraft Gesetzes eingetretener Mietminderung nach § 536 BGB) beweist. Entgegen der Annahme der Kläger berührt ein solcher Vorbehalt die Ordnungsgemäßheit der Erfüllung nicht, weil der Gläubiger einer Forderung nach dem Gesetz nur einen Anspruch auf die geschuldete Leistung, nicht aber auf Anerkennung des Bestehens der Forderung hat. Trotz eines Vorbehalts im dargelegten Sinne tritt deshalb die Wirkung der Erfüllung ein (OLG Saarbrücken MDR 2004, 329). Der Gläubiger ist nicht berechtigt, die mit einem derartigen Vorbehalt versehene Leistung abzulehnen (BGH NJW 1982, 2301; 1984, 2826). Dann aber haben die Kläger als Gläubiger der Forderung auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ohne Vorbehalt leistet.

13

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

14

Streitwert: bis 600,00 €.