1

Tatbestand:

2

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 03.01.1990 mieteten die Beklagten von der lL2 die Wohnung Nr. 8 in der C-Gasse in Q. Im Jahre 1999 erwarb die Klägerin das Eigentum an diesem Mietobjekt. Seit dem 01.01.2000 hat die Firma C2 & N GmbH die Hausverwaltung für das Objekt übernommen, was diese durch Serienbrief vom 10.12.1999 u.a. auch den Beklagten mitgeteilt hat.

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Im Zeitraum von Januar 2001 bis Juli 2001 betrug die monatlich im Voraus zahlbare Gesamtmiete 581 ,91 € (402,27 € Nettomiete, 58,80 € Betriebskostenvorauszahlung, 53,17 € Heizkostenvorauszahlung, 18,66 € Treppenhausreinigung, 8,11 € Kabelanschluss und 40,90 € Kfz.-Stellplatz). Ab August 2001 belief sich die Gesamtmiete wegen Wegfalls der zuvor gesondert ausgewiesenen Kabelanschlusskosten und auf insgesamt 107,88 € reduzierter Nebenkostenvorauszahlungsbeträge auf 569,71 €. Im Zeitraum vom 01.01.2001 bis 31.07.2002 zahlten die Beklagten rechnerisch 2.662,15 € weniger.

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In den Monaten Februar und März 2001 kam es wegen Umbauarbeiten vor und in dem Mietobjekt nahezu täglich im Zeitraum von 7:30 Uhr bis 18:00 Uhr zu Geräuschen durch Abriss- und Mauerarbeiten. Die Klägerin räumt insoweit eine Minderung der Miete in Höhe von 10 % ein. Ab dem 16.05.2002 wurde der Betrieb des seit Mietbeginn vor der Wohnung der Beklagten stehenden Ausgleichsgerät der Klimaanlage der im Gebäude beheimateten Kreissparkasse ausgedehnt. Mit Schreiben des Beklagten-Vertreters vom 24.05.2002 wurde die Klägerin auf die damit verbundene Störung der Nachtruhe hingewiesen.

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Bei der Ablesung des Heizverbrauches für den Abrechnungszeitraum 2000 in der Beklagten-Wohnung am 14.02.2001 notierte der Ableser der Firma U in 3 Räumen ,,0" und in einem Raum "n5398", wobei er desweiteren eine erforderliche Wartung vermerkte. Die darauf basierende Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2000 vom 25.02.2002 enthält einen Heizkostenverbrauchsanteil der Beklagten in Höhe von (287,61 DM) 147,05 € und endet mit einem Gesamtguthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 764,68 €, das die Klägerin dem Abrechnungsschreiben zufolge auf das mit Stand 25.02.2002 im Soll stehende Mietkonto der Beklagten verbucht hat.

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Mit Schreiben der Kläger-Vertreter vom 17.05.2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzuges. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.05.2002 wiesen die Beklagten die Kündigung u.a. mit dem Hinweis darauf zurück, dass dem Kündigungsschreiben eine seitens der Klägerin ausgestellte Originalvollmacht an die Rechtsanwälte nicht anlag.

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Die Klägerin beantragt,

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1.

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die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung Nr. 8 C-Gasse, ####3 Q, 2. Obergeschoss, bestehend aus zwei Zimmer, Küche, Diele, Bad sowie dazugehörigen Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;

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2.

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die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 2.548,98 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung zu den Minderzahlungen aus unterschiedlichen Gründen berechtigt gewesen zu sein.

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Hierzu behaupten sie, die vor dem Gebäude befindliche Klimaanlage der L habe im Zeitraum vom 16.05.2002 bis zum 28.06.2002 aufgrund der Geräuschentwicklung eine Nachtruhe unmöglich gemacht. In den Monaten Februar und März 2001 sei die Toilette infolge eines ausgefallenen WC-Füllventils nicht benutzbar gewesen.

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Die Beklagten vertreten die Auffassung, wegen Ungereimtheiten bezüglich der Heizkostenverbrauchsermittlung berechtigt gewesen zu sein, (998,00 DM) = 510,27 € Heizkostenvorauszahlungsbetrag für 1999, sowie ab Juli 2001 die monatlichen Heizkostenvorauszahlungsbeträge in Höhe von (104,00 DM) = 53,17 € und ab Februar 2002 die gesamten Nebenkostenvorauszahlungsbeträge einzubehalten. Letztlich sind die Beklagten der Ansicht, die für die außergerichtliche Tätigkeit des Beklagten-Vertreters vom 19.06.2001 und 24.05.2002 entstandenen Kosten in Höhe von (254,85 DM) = 130,30 € und 381 ,57 € - die sie nach ihrer Behauptung gezahlt haben - von der Klägerin als Schadensersatz fordern zu können und deshalb berechtigt gewesen zu sein, diese Beträge von den Mietzahlungen abzuziehen.

17

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 17.06.2003 Beweis durch Vernehmung des Zeugen B erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 25.07.2003 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nur teilweise begründet, da die Zahlungsansprüche gegen die Beklagten lediglich in tenorierter Höhe bestehen (1.) und der Klägerin ein Räumungsanspruch gegen die Beklagten mangels wirksamer Kündigung nicht zusteht (II.).

20

I.

21

Die Zahlungsansprüche der Klägerin bestehen gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. den in dem Mietvertrag vom 03.01.1990 enthaltenen Vereinbarungen zur Übernahme der Betriebs- und Nebenkosten seitens der Beklagten und damit einhergehender Verpflichtung zur Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur in Gesamthöhe von 1.896,86 €.

22

Ausgehend von den gemäß Schriftsalz des Beklagten-Vertreters vom 15.11.2002 dargelegten Zuordnungen der einzelnen Abzüge ergeben sich für die streitgegenständlichen Monate März und April 2001 sowie Juli 2001 bis Juli 2002 im Einzelnen folgende Zahlungsrückstände:

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1.) März 2001:

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Für diesen Monat kann die Klägerin von den Beklagten eine weitere Zahlung in Höhe von 69,50 € verlangen, denn die Beklagten haben wegen im Februar 2001 eingetretener Minderung im März 2001 190,18 € einbehalten, waren aber aufgrund der Minderung lediglich zu einem Abzug in Höhe von 120,68 € berechtigt gewesen. Im Februar 2001 war der Gebrauchswert der Wohnung aufgrund des unstreitigen Baulärms und des ab dem 12.02.2001 eingetretenen Defekts am Heißwassergerät nach § 536 BGB in einer Größenordnung gemindert, die das Gericht mit 30 % bewertet. Da dieser Abzug von der Netto-Kaltmiete der Wohnung in Höhe von 402,27 € abzuziehen ist - denn nur dieser Betrag stellt das gemäß § 535 BGB entscheidende Entgelt für die Gebrauchsüberlassung dar - beträgt der Minderungsabzug 120,68 €.

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2.) April 2001:

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Da die Beklagten in diesem Monat einen Abzug in Höhe von 165,23 € für zu viel gezahlte Miete im März 2001 vornahmen, wegen Minderung jedoch lediglich einen Betrag von 160,90 € einbehalten konnte, ergibt sich insoweit ein offener Betrag zugunsten der Klägerin in Höhe von 4,32 €.

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Die angemessene Minderungsquote erhöht sich nach der Einschätzung des Gerichts auf 40 %, da zu dem unstreitigen Baulärm in diesem Monat ein nahezu vierwöchiger Ausfall der Toilettenspülung hinzutrat.

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Dass die Toilettenspülung im März 2001 nicht funktionierte, steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme aufgrund der Vernehmung des Zeugen B zur Überzeugung des Gerichts fest. Dieser hat anhand seiner Notizen darlegen können, wie es zum Eintritt des Defekts am 01.03.2001 und seiner Behebung am 26.03.2001 gekommen ist, und dass seine Eltern in der Zwischenzeit die Toilette nur mittels eines gefüllten Wassereimers benutzen konnten. Die Aussage des Zeugen B ist glaubhaft. Auch wenn er als Sohn der Beklagten und als gleichfalls außergerichtlich im Streit stehender Mieter der Klägerin dem Ausgang dieses Rechtsstreits nicht unbeteiligt ge­genübersteht, haben sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass er wahrheitswidrig allein zugunsten der Beklagten ausgesagt hat. Dagegen spricht, dass er viele Details genannt hat, die beispielsweise durch eine Vernehmung des Monteurs hätten abgeglichen werden können. Weiterhin hat er auch den Vortrag der Beklagten insoweit nicht uneingeschränkt bestätigt, als er für Februar 2001 keinen Defekt des WC-Füllventils bekundete.

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3.) Juli 2001:

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Für diesen Monat steht der Klägerin ein weiterer Zahlungsanspruch in Höhe von 510,27 € zu, denn die Beklagten durften im Hinblick auf eingetretene Ungereimtheiten bzgl. der Heizkostenabrechnung lediglich die monatliche Vorauszahlung in Höhe von 53,17 € zurückbehalten, nicht aber die bereits für das Betriebsjahr 1999 insgesamt gezahlten 510,27 € zurückfordern. Bei der Ablesung des Heizverbrauches für den Abrechnungszeitraum 2000 in der Beklagten-Wohnung am 14.02.2001 traten insoweit Unklarheiten auf, als der Ableser der Firma U in einem Raum den Verbrauch mit "n5398" bezeichnete, wobei er des weiteren eine erforderliche Wartung vermerkte. War damit ein Ablese-Röhrchen erkennbar defekt und demzufolge eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht möglich, so waren die Beklagten berechtigt, an den Vorauszahlungen für die laufende Verbrauchsperiode ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (vgl. OLG L, WuM 1995, 154).

31

Soweit nach der Rechtsprechung auch die geleisteten Vorauszahlungen zurückgefordert werden können (s. Sternel, Mietrecht aktuell Rdnr, 799 mit Nachweisen), stand dieses Recht den Beklagten nicht hinsichtlich der für 1999 gezahlten Beträge in Höhe von 510,27 € zu, denn die Bedenken bzgl. der ordnungsgemäßen Abrechnung bestanden hinsichtlich des Betriebsjahres 2000 und nicht in Bezug auf das Betriebsjahr 1999.

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4.) August 2001:

33

Nach dem unter 3) Gesagten konnten die Beklagten auch in diesem Monat die Zahlung der Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 53,17 € zurückbehalten, Der Klägerin steht aber ein Anspruch in Höhe von 130,30 € zu, denn die Beklagten waren nicht berechtigt, im Wege der Aufrechnung die für die Tätigkeit des Rechtsanwalts in dieser Höhe angefallenen Kosten von der Klägerin als Schaden ersetzt zu bekommen. Die Klägerin hat durch die erforderliche Einschaltung des Rechtsanwalts im Zusammenhang mit dem durch die bei der Ablesung zu Tage getretenen Unklarheiten nicht schuldhaft eine vertragliche (Neben-)Pflicht verletzt und haftet somit nicht nach § 280 Abs. 1 BGB. Sie durfte aus ihrer Sicht von einer Berechtigung des von ihr eingenommenen Rechtsstandpunktes ausgehen und hat nicht wider besserem Wissens oder unter Verletzung ihrer Sorgfaltspflichten eine Beauftragung des gegnerischen Rechtsanwaltes verursacht. Ansprüche aus §§ 826, 823 BGB scheiden somit ebenfalls aus.

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5.) September 2001 bis Januar 2002:

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Diesbezüglich kann die Klägerin von den Beklagten keine Zahlung der einbehaltenen Beträge verlangen, denn nach dem unter 3) Gesagten konnten die Beklagten auch in diesen Monaten die Zahlung der Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 53,17 € zurückbehalten.

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6.) Februar 2002:

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Die Klägerin kann für diesen Monat eine Zahlung in Höhe von 61,73 € verlangen. Für diesen Monat haben die Beklagten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 224,32 € für die Monate Januar und Februar 2002 einbehalten, obwohl ihnen lediglich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 162,59 € zustand.

38

Die Beklagten hatten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB an den gesamten Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen, denn die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2000 vom 25.02.2002 basiert bzgl. der Heizkostenermittlung auf der Ablesung vom 14.02.2001, setzte damit den bereits beschriebenen Ablese-Fehler fort und führte demzufolge auch zu Unklarheiten der Nebenkostenabrechnung insgesamt. Da die Nebenkostenvorauszahlungsbeträge monatlich 107,88 € betrugen und die Beklagten für Januar 2002 bzgl. der Heizkostenvorauszahlung bereits 53,17 € im Januar zurückbehalten hatten, bestand das Einbehaltungsrecht nur in Höhe von 162,59 €.

39

7.) März 2002:

40

Insoweit ergibt sich ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 30,87 €, denn die Beklagten durften nach dem zu 6.) Gesagten 107,88 € anstelle der tatsächlich einbehaltenen 138,75 € zurückbehalten.

41

8.) April 2002:

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Die Beklagten waren in diesem Monat wiederum nur berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 107,88 € zurückzubehalten, so dass sich die klägerische Forderung auf 461,83 € beläuft. Soweit die Beklagten im Übrigen das in der Nebenkostenabrechnung vom 25.02.2002 enthaltene Guthaben nebst Berechnung der bei Wegfall ihres Verbrauchs sich weiter ergebenden Erhöhung der Nachzahlung von der Aprilmiete abgezogen und lediglich noch 10,00 € überwiesen haben, waren sie dazu nicht berechtigt. Insoweit wirkt sich die Ordnungswidrigkeit der Nebenkostenabrechnung vom 25.02.2002 zu ihren Ungunsten aus, da gerade noch nicht feststeht, in welchem Umfang Nachzahlungen oder Guthaben anfallen.

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9.) Mai 2002:

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Da die Beklagten statt der nach dem zu 6.) Gesagten berechtigten 107,88 € tatsächlich 178,75 € zurückbehalten haben, hat die Klägerin insoweit eine Forderung von 70,87 €.

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10.) Juni 02:

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Die klägerische Forderung beträgt bzgl. dieses Monats 461 ,83 €, denn die Beklagten durften nach dem zu 6.) Gesagten nur 107,88 € anstelle der tatsächlich einbehaltenen 138,75 € zurückbehalten und hatten wegen der aufgrund der klägerischen Kündigungserklärung vom 17.05.2002 erfolgten Rechtsanwaltseinschaltung keinen Erstattungsanspruch gegen die Klägerin in Höhe von 381,57 €. Ein Schadensersatzanspruch aus den §§ 280 Abs. 1, 823, 826 BGB scheitert wiederum daran, dass die Klägerin nicht schuldhaft gehandelt hat. Nach den von ihr vertretenen Interessen fühlte sie sich zur Kündigung berechtigt, ohne dass sich dies als rechtsmissbräuchlich darstellt.

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11.) Juli 02:

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Insoweit besteht eine klägerische Forderung in Höhe von 95,34 €. Unter Hinweis auf das ab dem 16.05.2002 rund um die Uhr betriebene und insbesondere auch die Nachtruhe störende Ausgleichsgerät der Klimaanlage haben die Beklagten am 28.06.2002 216,02 € weniger Miete gezahlt. Aufgrund der mit dem Betrieb der Klimaanlage zur Nachtzeit verbundenen Beeinträchtigung des Gebrauchswert der Wohnung ist die Miete nach § 536 BGB um 20% der Grundmiete (402,27 €), also um 80,45 € gemindert, so dass die Beklagten für den halben Mai und den gesamten Juni 120,68 € einbehalten durften.

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Dass das Ausgleichsgerät der Klimaanlage die Nachtruhe gestört hat, steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme aufgrund der auch insoweit überzeugenden Aussage des Zeugen B zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge hat wiederum auf seine zeitnah gefertigten Notizen gestützt präzise die Laufzeiten der Klimaanlage im maßgeblichen Zeitraum und auch darüber hinaus angeben können. Er hat dargelegt, dass die Anlage bis zum 16.05.2002 von 6:00 Uhr bis 22:00 Uhr lief und ab diesem Zeitpunkt permanent 24 Stunden am Tag, also insbesondere auch in der Schlafenszeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr. Weiterhin hat er bestätigt, dass die von der Klimaanlage ausgehendem Geräusche in der Beklagten-Wohnung zu hören waren und zu Schlafunterbrechungen führte.

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Die Aussage des Zeugen ist auch in diesen Punkten glaubhaft, denn er hat - von seiner subjektiven Seite als ebenfalls von dem Klimaanlagenbetrieb Betroffener aus gesehen - den von ihm seinerzeit mitbekommenen Sachverhalt ohne Übertreibungen wiedergegeben. Dass es ihm nicht allein darauf ankam, eine für seine Eltern möglichst günstige Aussage zu machen, ergibt sich daraus, dass er zum konkreten Schlafverhalten seiner Eltern (offenes oder geschlossenes Fenster) keine Angaben machte.

51

Der Umfang der im Schlafzimmer zu Nachtzeiten hörbaren Geräusche der Klimaanlage rechtfertigt eine Minderung um 20%. Das Gericht hat an lässlich des Ortstermins am 25.07.2003 das fönartige Dauerrauschen im Schlafzimmer der Beklagten-Wohnung vernehmen können, wobei der Zeuge B bestätigt hat, dass dieser Ton auch dem Zustand im streitgegenständlichen Zeitraum entsprach. Bei gekippten und geschlossenen Fenster wird das Geräusch jeweils gedämpft, ohne aber ganz unterdrückt zu werden. Bei geschlossenem Fenster ist noch ein Dauersummen wahrzunehmen. Aufgrund dieser ständigen Geräuschimmission ist nach Auffassung des Gerichts die Nachtruhe beeinträchtigt und daher die Tauglichkeit der insbesondere auch dem Schlaf dienenden Wohnung um 20% reduziert. Berücksichtigt wurde dabei auch, dass durch die Dauerhaftigkeit eine gewisse Gewöhnung eintritt, die die Störung der Nachtruhe vermindert.

52

Der Zinsanspruch der Klägerin ist nach den §§ 291, 288 Abs. 1 BGB begründet.

53

II.

54

Die Klägerin kann von den Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Räumung der Wohnung verlangen, da das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben vom 17.05.2002 ausgesprochenen Kündigung nicht beendet wurde. Unabhängig davon, ob die Kündigung aufgrund des Widerspruchs der Beklagten nach § 174 BGB formell unwirksam gewesen ist, war die Klägerin wegen des Mietrückstandes nicht gemäß § 554 BGB a.F. berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Beklagten befanden sich nicht - wie erforderlich - schuldhaft in Zahlungsverzug, da sie keine willkürlichen Abzüge von der Miete vornahmen, sondern hinreichende Sachgründe für ihre Auffassung hatten (vgl. Sternel aktuell, Rdnr. 1197 f.; BVerfG, WuM 1989, 278).

55

Die Beklagten haben die geringeren Mietzahlungen gegenüber der Klägerin stets mit Minderungs- und Zurückbehaltungsrechten begründet. Dass die Beklagten von ihrer Warte aus gesehen und nach ihrer Auffassung nicht von einem Bestehen dieser Rechte überzeugt sein durften, kann nach dem unter I. Dargestellten nicht angenommen werden. Wenn es zur Begründung der von den Beklagten zu viel einbehaltenen Beträge der ausführlichen Erörterung unterschiedlicher tatsächlicher und rechtlicher Gesichtspunkte bedarf, so kann das Verhallen der Beklagten nicht als fahrlässig bezeichnet werden.

56

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 11 , 709, 711 ZPO.

57

Streitwert:                            7.376,22 €

58

(Klageantrag zu 1):              4.827,24 €

59

(12 x 402,27 € Nettokaltmiete, vgl OLG L2, WuM 01, 33);

60

Klageantrag zu 2):              2.548,98 €)