Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung von Gewerberaummiete.

Durch Vertrag vom 06.05/31.05/08.06.2010 vermietete die A Holding XXVIII B. V. Verkaufs- und Lagerflächen mit einer Größe von etwas mehr als 2.030 m² in der Klever Innenstadt an die Rechtsvorgängerin der Beklagten. Durch Erwerb des Grundstücks trat die Klägerin in die nunmehr mit der Beklagten bestehende rechtliche Beziehung ein.

Ausweislich § 2 Abs. 1 des Mietvertrags ist die Beklagte als Mieterin berechtigt und verpflichtet, die gemietete Fläche als Einzelhandelsgeschäft mit den y&x typischen Sortimenten, Beisortimenten und Dienstleistungen zu nutzen. Die von der Beklagten monatlich geschuldete Bruttomiete beläuft sich auf 38.080,00 € monatlich, fällig jeweils zum 5. Werktag des Monats. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung wird auf die Ablichtung des Mietvertrags (Anlage K1, Bl. 12 ff. d. A.) sowie die Dauermietrechnung vom 22.06.2018 (Anlage K2, Bl. 51 d. A.) verwiesen.

Aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns musste die Beklagte ihre Geschäftsräumlichkeiten jedenfalls in der Zeit vom 23.03.2020 bis 20.04.2020 für den Publikumsverkehr schließen. Bis zum 10.05.2020 durfte die Beklagte lediglich auf verkleinerter Fläche (800 m²) öffnen. Seit dem 11.05.2020 sind die Geschäftsräumlichkeiten der Beklagten wieder regulär geöffnet.

Für die Monate April und Mai 2020 entrichtete die Beklagte die Miete nicht. Mit Schreiben vom 18.03.2020 teilte sie der Klägerin insofern mit, dass sie beabsichtige, die nächste fällige Miete einzubehalten und mit der Miete für den Monat März zu verrechnen, da sie der Ansicht sei, während der behördlich angeordneten Schließung ihres Geschäftsbetriebs zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet zu sein.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.04.2020 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 28.04.2020 zur Zahlung der rückständigen Miete sowie zur Begleichung der auf Grundlage eines Gegenstandswerts von 38.080,00 € berechneten Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung auf.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass das von der Beklagten für sich in Anspruch genommene Recht zur Mietzinsminderung bzw. -nichtzahlung nicht bestehe. Insbesondere trage die Beklage grundsätzlich das Mietverwendungsrisiko. Insofern sei – unstreitig – im maßgeblichen Mietvertrag vereinbart worden, dass, soweit behördliche Auflagen oder Forderungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsachen durch den Mietern haben, die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter oblägen. Im Übrigen bleibe auch nach dem in Art. 240 § 1 EGBGB zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers die Mietzahlungsverpflichtung während der Dauer der Covid-19-Pandemie bestehen.

Soweit die Beklagte versucht, ihre Rechtsposition durch eine Rechtsvergleichung mit dem österreichischen Zivilrecht zu begründen, verweist die Beklagte auf Art. 1107 ABGB, der lautet: „Wird der Gebrauch oder der Genuss des Bestandsstücks nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernisse oder Unglücksfalle vereitelt […], so fällt die widrige Ereignung dem Bestandsnehmer allein zur Last. Er muss den Zins doch entrichten. […]“

Die Klägerin beantragt,

1)      die Beklagte zu verurteilen, an sie 76.160,00 € nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 38.080,00 € ab dem 07.04.2020 und aus weiteren 38.080,00 € seit dem 08.05.2020 zu zahlen,

2)      die Beklagte weiter zu verurteilen, an sie 1.336,90 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB p. a. ab dem 29.04.2020 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

              die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sie sei in der Zeit vom 19.03.2020 bis zum 11.05.2020 aufgrund behördlicher Anordnung gezwungen gewesen, ihr Ladengeschäft zu schließen.

Sie ist der Ansicht, ihr stehe aufgrund der behördlichen (Teil-) Schließungsanordnungen für die Zeit vom 19.03.2020 bis zum 10.05.2020 ein Mietminderungsrecht zu. Gleiches gelte für die Monate März und Juni 2020. Durch die öffentlich-rechtliche Schließungsanordnung sei die Tauglichkeit der Mietsache zur vertraglichen Nutzung als „Einzelhandelsgeschäft mit den y&x typischen Sortimenten, Beisortimenten und Dienstleistungen“ aufgehoben gewesen. Es habe daher ein Mietmangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB vorgelegen. Dies zeige bereits eine rechtsvergleichende Betrachtung des Art. 1104 ABGB des österreichischen Zivilrechts, der laute „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg und Seuche, […] gar nicht gebraucht oder genutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten“.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 25.11.2020 erklärte die Beklagte zusätzlich mit einem ihr vermeintlich für die Monate März und Juni 2020 i. H. v. 30.464,00 € bzw. 5.712,00 € zustehenden Minderungsanspruchs hilfsweise die Aufrechnung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrens wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.

I.                                    

Die Klage ist zunächst zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Kleve nach § 1 ZPO i. V. m. §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG sachlich und gem. § 29a ZPO örtlich zuständig. Die Zuständigkeit der Amtsgerichte betreffend Mietstreitigkeiten betrifft gem. § 23 Nr. 2a GVG nur solche bezüglich Wohnraum.

II.                                 

Die Klage ist auch begründet.

1

• 1.                               Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mietzinsen für die Monate April und Mai 2020 i. H. v. insgesamt 76.160,00 € aus § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 4, 5 und 6 des streitgegenständlichen Mietvertrags zu.

a)                                Der Mietzinsanspruch der Klägerin ist weder wegen eines Mangels noch in Folge von Unmöglichkeit noch nach den Grundsätzen einer Störung der Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise für die Monate März bis Juni 2020 zu mindern oder anzupassen. Aus diesem Grund gehen auch die von der Beklagten erklärten Aufrechnungserklärungen ins Leere.

aa)                             Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält keine Regelungen, aus denen sich entnehmen ließe, dass im Fall behördlich angeordneter Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten der Räumlichkeiten die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses beschränkt oder ausgeschlossen sein sollte. Insbesondere wurde die Miethöhe nicht abhängig gemacht von dem jeweils durch die Mieterin erzielten Umsatz (sog. Umsatzmiete).

Vielmehr ist in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags geregelt, dass, soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter obliegen.

Da die hier streitgegenständlichen behördlichen Anordnungen – wie später ausführlich dargelegt werden wird – an die konkrete Art der Nutzung der Mietsache durch die Beklagte anknüpfen, wäre bereits auf Grundlage dieser vertraglichen Regelung zu erwägen, der Beklagten das Recht zur Mietzinsreduktion aufgrund der pandemiebedingten Schließungsanordnungen zu untersagen.

Im Ergebnis kann diese Frage dahinstehen, da der Beklagten auch nach den – insofern lediglich subsidiär zur Anwendung kommenden – allgemeinen zivilrechtlichen Reglungen ein solches Recht nicht zukommt.

bb)                            Zwar wurde im Zuge der Covid-19-Pandemie mit Art. 240 EGBGB eine Regelung geschaffen, die den von der Pandemie betroffenen Parteien rechtliche Erleichterung bringen sollte, jedoch verhilft die Norm der Beklagten nicht zu der begehrten Rechtsfolge.

Nach Art. 240 § 1 Abs. 1, 2 EGBGB haben Verbraucher und Kleinstunternehmer das Recht, Leistungen zur Erfüllung von Ansprüchen aus Dauerschuldverhältnissen, die vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde, für einen begrenzten Zeitraum zu verweigern, wenn ihnen die Erbringung der Leistung aufgrund von Umständen, die auf die Covid-19-Pandemie zurückzuführen sind, nicht oder nur unter Gefährdung ihres eigenen Unterhalts möglich wäre. Abgesehen davon, dass es sich bei der Beklagten bereits nicht um eine Verbraucherin bzw. Kleinstunternehmerin handeln dürfte, gilt das Leistungsverweigerungsrecht ausweislich Art. 240 § 1 Abs. 4 Nr. 1 EGBGB jedenfalls nicht für Mietverträge.

Nach der amtlichen Begründung bleibt die Mietzahlungsverpflichtung im Grundsatz vielmehr ausdrücklich bestehen (COVFAG-E Begründung, BT-Drs. 19/18110 zu § 2 Abs. 1, S. 36).

cc)                             Der Beklagten steht ein Recht zur Verweigerung der Mietzinszahlung auch nicht auf Grundlage mietvertraglicher Gewährleistungsrechte zu (vgl. im Ergebnis LG Zweibrücken, COVuR 2020, 693; LG Frankfurt a. M., BeckRS 2020, 26613; LG Heidelberg, COVuR 2020, 541; a. A. LG München I, BeckRS 2020, 28189; Zweifel an der Anwendbarkeit des § 536 BGB äußernd: Deutscher Bundestag/Wissenschaftliche Dienste, Die Pflicht von Gewerbemietern zur Mietzahlung während der COVID-19-Pandemie, abrufbar unter: https://www.bundestag.de/resource/blob/705404/da9ec46a07f3c8de34d20a20f982888f/WD-7-062-20-pdf-data.pdf, letzter Aufruf: 26.11.2020).

(1)                              Nach dem insofern einzig in Betracht kommenden § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter, wenn während der Mietzeit einen Mangel an der Mietsache entsteht, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt bzw. mindert, für die Zeit, in der die Tauglichkeit beeinträchtigt ist, von der Entrichtung der Miete befreit bzw. muss nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten.

Die Voraussetzungen dieser Norm sind vorliegend nicht erfüllt. Weder die behördliche angeordnete Verpflichtung zur gänzlichen Schließung von Geschäftslokalen noch das Verbot, Verkaufsflächen mit einer Gesamtfläche von mehr als 800 m² dem Publikumsverkehr zugänglich zu machen, stellen einen Mangel der betroffenen Geschäftsräume dar.

(2)                              Ebenso wie im kaufvertraglichen Gewährleistungsrecht umfasst der Sachmangelbegriff des § 536 BGB jegliche nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (Soll-Beschaffenheit) (BeckOK BGB/Wiederhold BGB § 536 Rn. 34 m. w. N.).

Sofern – wie vorliegend – öffentlich-rechtliche Beschränkungen durch Gesetz oder behördliche Anordnung im Raum stehen, setzt das Vorliegen eines Mangels nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung voraus, dass die Gebrauchsbeschränkung auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht und ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Zuständen des Mieters hat (BGH, NJW 1977, 1285; BGH, NZM 2011, 727 Rn. 8; BGH, NZM 2014, 165 Rn. 20). Das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter (BGH, NZM 2011, 727 Rn. 9; BGH, NJW 2006, 899; BGH, NZM 2004, 618; jeweils m. w. N.). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters auf Grund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko der Gewerberaummiete. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters kommt (für die Pacht: BGH, NZM 2011, 727 Rn. 9).

(3)                              Nach diesen Grundsätzen führen die eine (teilweise) Schließung von Ladenlokalen anordnenden Rechtsverordnungen des Landes NRW zum Schutz vor dem Coronavirus SARS-CoV-2 nicht zu einem Mangel des Mietobjektes i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB.

Die Stilllegungsverfügungen i. R. d. Covid-19-Pandemie beruhen weder auf der Beschaffenheit noch auf dem Zustand oder der Lage der jeweiligen Mietobjekte. Vielmehr knüpfen sie an die jeweiligen betrieblichen Verhältnisse der Mieter an.

So untersagte etwa § 5 Abs. 4 der Verordnungen zum Schutz vor Neuinfektionen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 vom 22. März 2020 den Betrieb solcher Verkaufsstellen des Einzelhandels, die nicht in den Absätzen 1 oder 2 der Norm genannt wurden. Nach § 5 Abs. 2 der Verordnung zur Änderung von Rechtsverordnungen zum Schutz vor dem Coronavirus SARS-CoV-2 vom 16. April 2020 durften diese Handelseinrichtungen nur betrieben werden, wenn ihre reguläre Verkaufsfläche 800 m² nicht übersteigt.

Auch, wenn die letztgenannte Regelung vermeintlich an die Verkaufsfläche als Beschaffenheit der Mietsache in dem vorgenannten Sinne anzuknüpfen scheint, wird aus der Gesamtschau der Coronaschutzverordnungen doch deutlich, dass die Schließungsanordnungen primär auf die Nutzungsart der betroffenen Räumlichkeit abstellen. So war es etwa Lebensmittelgeschäften stets ohne Einschränkungen bzgl. der Verkaufsfläche gestattet, ihre Räumlichkeiten für den Publikumsverkehr zu öffnen, vgl. jeweils § 5 Abs. 1 Nr. 1 der zitierten Verordnungen. Auch Baumärkte durften durchgehend öffnen, obwohl die Verkaufsflächen regelmäßig 800 m² übersteigen. Die baulichen Gegebenheiten der betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile waren somit für die Geltung der Schließungsanordnungen weitestgehend unerheblich. Maßgeblich war und ist vielmehr die Art der Nutzung der Gebäude und der Umstand, dass in ihnen Publikumsverkehr stattfindet.

Ebenso wie in dem vom BGH zu entscheidenden Fall zum Nichtrauchergesetz des Landes Rheinland-Pfalz bezogen sich die Schließungsanordnungen somit auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters und Pächters und betrafen folglich nur dessen betriebliche Verhältnisse (vgl. zum Rauchverbot BGH, NZM 2011, 727). In der zitierten Entscheidung verneint der BGH das Vorliegen eines Sachmangels damit, dass es sich um eine Gesetzesänderung handle, die, vergleichbar mit einer nachträglichen Änderung der Sperrzeit, allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters falle.

Diese Argumentation lässt sich auf den vorliegenden Fall übertragen, sodass aus den vorgenannten Gründen, das Vorliegen eines Sachmangels zu verneinen ist.

(4)                              Soweit das Landgericht München I in einer, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren, Entscheidung das Vorliegen eines Sachmangels unter Bezugnahme auf verschiedene Entscheidungen des Reichsgerichts bejaht hatte (vgl. LG München I, BeckRS 2020, 28189), überzeugt dies nicht.

Die vom Landgericht angeführte Entscheidung des Reichsgerichts vom 15.02.1916, Rep. III.333/15, in welchem das Gericht dem Pächter einer als sog. Nachtlokal betriebenen Weinwirtschaft pacht- bzw. mietvertragliche Gewährleistungsrechte zubilligte, als die Polizeistunde allgemein auf 12 Uhr nachts festgesetzt und der Nachtbetrieb dadurch zum großen Teil unmöglich gemacht wurde, dürfte bereits durch die oben genannte Entscheidung des BGH, in welcher dieser ausdrücklich feststellte, dass eine nachträgliche Änderung der Sperrzeit dem wirtschaftlichen Risiko des Pächters zufalle, überholt sein (vgl. BGH, NZM 2011, 727 Rn. 14 m. w. N.).

Im Übrigen verkennt das LG München I, dass auch die von ihm zitieren Entscheidungen des Reichsgerichts fordern, dass die Gebrauchsbeschränkung auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht und ihre Ursache nicht nur in persönlichen oder betrieblichen Zuständen des Mieters hat. So bejaht das Reichsgericht in der vom Gericht in Bezug genommenen Entscheidung vom 15.02.1916, Rep. III.333/15, das Vorliegen eines Sachmangels mit der Begründung, dass für die in dem Verfahren streitgegenständliche Erteilung einer Tanzerlaubnis neben der Persönlichkeit des Wirtes auch die Beschaffenheit der Wirtschaftsräume und deren Lage eine entscheidende Rolle spielten. Im konkreten Fall war die Tanzerlaubnis wegen der Lage der Wirtschaft in der Nähe von Berlin, also eines an die Substanz der Mietsache selbst anknüpfenden Umstands, verweigert worden. Ebenso verhielt es sich in der vom LG München I ebenfalls zitierten Entscheidung des Reichsgerichts vom 26.10.1917, Rep. III 212/17. Das in dem Fall streitgegenständliche Verbot des Badebetriebs knüpfte wiederum an die Lage der Pachtsache an. Das Reichsgericht führt insofern aus: „Die Rechtsauffassung, dass das in keiner Weise mit den persönlichen Verhältnissen der Beklagten zusammenhängende, sondern allein wegen der örtlichen Lage der Insel Borkum in Verfolg von Kriegszwecken erlassene Verbot jedes Badebetriebs für den vermieten Laden einen Fehler, einen Mangel herbeigeführt hat, der die Tauglichkeit des Ladens zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, stimmt mit der Rechtsprechung des jetzt erkennenden Senats überein“ (Rechtschreibung durch das Gericht angepasst).

Vorliegend ist jedoch ein Zusammenhang der streitgegenständlichen Schließungsanordnung mit der örtlichen Lage des Mietobjekts gerade nicht gegeben.

(5)                              Gegen die Anwendung der mietvertraglichen Gewährleistungsregelungen auf den vorliegenden Fall spricht überdies, dass die ipso iure eintretende Minderung des Mietzinses nicht zu einer interessengerechten Verteilung der Pandemie-Risiken führen würde.

So wäre es etwa denkbar, dass der finanzielle Schaden für den jeweiligen Mieter durch die Umstellung auf Fernabsatzgeschäfte oder staatliche Hilfen aufgefangen wird, während derartige Hilfen für Vermieten jedenfalls bislang noch nicht geplant sind (vgl. Häublein/Müller, NZM 2020, 481).

(6)                              Nichts anderes ergibt sich bei einer rechtsvergleichenden Betrachtung des Art. 1104 ABGB des österreichischen Rechts.

Hiernach ist, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, wie Feuer, Krieg, Seuche oder Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, weder der Bestandgeber zur Wiederherstellung verpflichtet noch ein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Nach § 1105 ABGB ist dem Mieter, wenn er trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstücks behält, ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen.

(a)                              Eine Übertragung dieser Regelung auf das deutsche Recht ist nicht möglich. Hiergegeben spricht neben den vorgenannten Gründen bereits, dass für den Fall des „Misswachses“ der Gesetzgeber mit § 593 BGB eine eigenständige Regelung getroffen hat, die eine differenzierte Lösung auf Grundlage der Geschäftsgrundlagenlehre anstelle des Gewährleistungsrechts vorsieht (vgl. hierzu auch Häublein/Müller, NZM 2020, 481). Dass nur auf dieser Grundlage eine interessengerechte Lösung möglich ist, wird im Folgenden erläutert werden.

(b)                             Im Übrigen ist selbst in der österreichischen Rechtslehre und Judikatur bislang noch nicht klar, ob § 1104 BGB auf den vorliegenden Fall behördlicher Schließungsanordnungen wegen der Covid-19-Pandemie überhaupt Anwendung findet (vgl. auch im Folgenden Humpel, Stellungnahme für die Tiroler Wirtschaftskammer, März 2020, abrufbar unter: https://www.wko.at/branchen/k/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/Mietzins-und-Corona.pdf; letzter Aufruf: 26.11.2020; die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB bejahend: Schmid, ZfRV 2020/14 Heft 3/2020 S. 113).

So spricht zwar die Formulierung „Seuche“ dafür, hierunter auch eine Virus-Pandemie zu erfassen. Da der Begriff der Seuche jedoch im Kontext von Feuer, Überschwemmung und ähnlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen des Mietobjekts, die eine „Wiederherstellung“ erforderlich machen, genannt wird, ist zweifelhaft, ob der vorliegende Krisenfall hiervon erfasst wird. Dagegen spricht, dass sich die Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegend – anders als im Fall von Überschwemmung und Brand – nicht aus der „Seuche“ ergibt, sondern vielmehr an die konkrete Art der Nutzung der Immobilie anknüpft.

Einschränkungen, die lediglich die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache i. S. d. Verwendungsrisikos betreffen, fallen jedoch auch nach österreichischem Recht in die Risikosphäre des Mieters, vgl. § 1107 ABGB.

Hiernach fällt, wenn der Gebrauch oder Genuss eines Bestandsstückes nicht wegen dessen Beschädigung oder sonst entstandener Unbrauchbarkeit, sondern aus einem dem Bestandnehmer zugestoßenen Hindernisse oder Unglücksfalle vereitelt wird, die widrige Ereignung dem Bestandnehmer allein zur Last. Er muss den Zins doch entrichten.

(7)                              Auch die von der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 25.11.2020 angeregte Rechtsvergleichung zur niederländischen Judikatur rechtfertigt kein anderes Ergebnis.

Soweit die Beklagte auf das Urteil der Rechtbank Amsterdam vom 17.07.2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3494, verwiesen hatte, billigt das entscheidende Gericht dem Mieter eines von der Corona-Pandemie betroffenen Hotels, dreier Restaurants, eines Nachtclubs sowie einer Verkaufsfläche gerade kein Recht zu dauerhaften Mietminderung zu. Vielmehr erklärt es, der Mieter könne einen Teil der Miete aussetzen bzw. die Zahlung bis zur Entscheidung in der Sache aufschieben („opschorten“). Eine Stundung der Mietzahlungsverpflichtung, wie von der Klägerin vorprozessual mit Schreiben vom 27.03.2020, Bl. 58 d. A., angeboten, war von der Beklagten jedoch gerade nicht gewollt.

dd)                            Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1-3, 441 Abs. 3 analog BGB entfallen und gemindert (vgl. im Ergebnis LG Zweibrücken, COVuR 2020, 693; LG Frankfurt a. M., BeckRS 2020, 26613; LG Heidelberg, COVuR 2020, 541).

Hiernach werden, wenn eine Leistung für den Schuldner unmöglich wird, sowohl dieser von seiner Leistungspflicht als auch der Gläubiger von seiner Gegenleistungspflicht befreit. Bei fortbestehender Teilleistung ist die Leistungspflicht des Gläubigers entsprechend herabzusetzen.

Auch die Voraussetzungen dieser Norm liegen nicht vor. Durch die behördlichen (Teil-)Schießungsanordnungen ist der Klägerin die Gebrauchsgewährung nicht nach § 275 BGB unmöglich geworden. Wie oben dargestellt richten sich die Anordnungen nur gegen die Beklagte als Betriebsinhaberin, ohne aber einen Einfluss auf das Rechtsverhältnis der Parteien zueinander zu haben. Der Beklagten wäre es insbesondere unbenommen gewesen, die Räumlichkeiten während der Dauer der Schließungsanordnung für eine abgeänderte Form des Geschäftsbetriebs, etwa die Einrichtung eines Lieferservices, zu nutzen oder notwendige Renovierungsarbeiten an ihnen durchzuführen. Hierfür wäre sie jedoch evident auf ein fortbestehendes Gebrauchsrecht an der Immobilie angewiesen gewesen (vgl. Häublein/Müller, NZW 2020, 481).

Gegen die Annahme von Unmöglichkeit spricht überdies, dass der Gesetzgeber – wie oben dargelegt – bei der Schaffung von Art. 240 EGBGB davon ausging, dass die Verpflichtung des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses durch behördliche Schließungsanordnungen grundsätzlich nicht berührt werde.

ee)                             Ein Ausschluss bzw. eine Minderung der Mietzahlungsverpflichtung der Beklagten ließe sich somit allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen, wobei die Voraussetzungen vorliegend nicht erfüllt sind.

(1)                              Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2)                              Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags wird nach gefestigter Rechtsprechung des BGH gebildet durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGH, NJW-RR 2020, 523 Rn. 21 m. w. N.).

Sofern die Parteien eines Mietvertrags – wie vorliegend – keine Regelungen zur Ausgestaltung der jeweiligen Vertragspflichten im Fall von Pandemien oder Epidemien getroffen haben, ist davon auszugehen, dass sie nicht damit gerechnet hatten, dass es zu einer derartigen Ausnahmesituation kommen könne (Warmuth, COVuR 2020, 16). Die Einzigartigkeit der durch die Covid-19-Pandemie verursachten Situation wird bereits dadurch verdeutlicht, dass die Bundeskanzlerin in ihrer Fernsehansprache vom 18.03.2020 erklärte, dass es „seit dem zweiten Weltkrieg“ keine vergleichbare Hausforderung für die Bundesrepublik mehr gegeben habe (Fernsehansprache von Bundeskanzlerin Angela Merkel vom 18.03.2020, Pressemitteilung 100, aufrufbar unter: https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/fernsehansprache-von-bundeskanzlerin-angela-merkel-1732134, letzter Aufruf: 26.11.2020).

(3)                              Vorliegend kann dahinstehen, ob die Parteien den streitgegenständlichen Vertrag nicht oder nicht mit demselben Inhalt geschlossen hätten, wenn sie mit pandemiebedingten Schließungsanordnungen für Einzelhandelsgeschäfte gerechnet hätten, da der Beklagten ein Festhalten an dem Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls jedenfalls nicht unzumutbar ist.

(a)                              Bereits der Normtext des § 313 Abs. 1 BGB bringt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung rechtfertigt. Erforderlich ist vielmehr, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nach Treu und Glauben nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (BGH, NJW 2012, 1718 m. w. N.).

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich insoweit kein Raum bleibt, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt – abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt – regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, NJW 2020, 331 Rn. 37 m. w. N.).

(b)                             Wie vorstehend bereits erläutert, trägt die Beklagte als Mieterin das Verwendungsrisiko der Mietsache, also das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Darüber hinaus hat sie in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags explizit das Kostenrisiko bezüglich behördlicher Auflagen und Forderungen, die ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, übernommen.

Anhaltspunkte, warum der Beklagten trotz dieser von den Parteien selbst gewählten Risikoverteilung die Möglichkeit eröffnet werden sollte, sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Insbesondere hat die Beklagte nicht einmal behauptet, dass die erzwungene Schließung zu Existenz bedrohenden Folgen geführt hätte. Selbst, wenn es infolge der Schließung zu Umsatzrückgängen gekommen sein sollte, wäre überdies erforderlich, dass die Liquiditätssituation der Beklagten in der Folge auch heute noch derart angespannt wäre, dass ihr auch jetzt die Begleichung der rückständigen Mieten nicht möglich wäre. In diesem Fall hätte die Beklagte jedoch wohl auch in ihrer Betriebsorganisation grundlegende Fehler begangen, die nicht im Zusammenhang mit der Pandemie gesehen werden könnten (vgl. LG Zweibrücken, COVuR 2020, 693 Rn. 69).

(c)                              Im Übrigen war bei der Interessenabwägung auch zu berücksichtigen, dass es der Beklagten durch den Abschluss einer privaten Betriebsausfallversicherung möglich gewesen wäre, das wirtschaftliche Risiko schon im Vorfeld zu minimieren (einen Entschädigungsanspruch des Versicherungsnehmers für coronabedingte Betriebsschließungen bejahend: LG München I, COVuR 2020, 640).

(d)                             Überdies wäre die Beklagte zunächst gehalten gewesen, ihre wirtschaftlichen Einbußen durch Inanspruchnahme staatlicher Unterstützungsleistungen wie etwa des Kurzarbeitergeldes zumindest teilweise zu kompensieren.

Dass sie dies getan hätte, bevor sie versucht hat, das wirtschaftliche Risiko vollkommen auf die Klägerin abzuwälzen, der als Vermieterin solche Hilfen nicht zustehen, ist nicht vorgetragen.

(4)                              Nur vorsorglich für den Fall weiterer behördlicher Schließungsanordnungen sei darauf hingewiesen, dass der Beklagten auch im Fall existentiell bedrohlicher Folgen einer Schließung verwehrt sein dürfte, die Mietzins unmittelbar auf null herabzusetzen.

Hiergegen spricht bereits, dass es der Beklagten – wie bereits ausgeführt – auch in diesem Fall unbenommen wäre, die Räumlichkeiten weiterhin als Lager, Büro oder Versendungszentrum für einen möglichen Lieferdienst zu benutzen. Dass hier durchaus Potential besteht, haben die kreativen Lösungen anderer Geschäfte während der hier maßgeblichen Lockdown-Zeiten gezeigt.

Naheliegender und sachgerechter als eine Komplettreduktion des Mietzinsen erscheinen insofern vorübergehende, zeitlich begrenzte Vertragsanpassungen wie z. B. (Teil-)Stundungen bzgl. der Mietzahlungsverpflichtung (vgl. LG Zweibrücken, COVuR 2020, 693).

b)                                Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2, 288 Abs. 2 BGB.

2

• 2.                               auch der Anspruch auf Ersatz der in der Höhe nach nicht zu beanstandenden Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens, §§ 280 Abs 1, 2, 286 Abs. 1, 2 BGB.

Der Zinsanspruch folgt insofern aus §§ 286, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

III.                               

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 76.160,00 Euro festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

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R

S

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Ausgefertigt

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Justizbeschäftigte

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle