Amtsgericht Rheinberg, Kündigung des Mietvertrages einer Grundstücksparzelle bei Zahlungsverzug

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Herausgabe und Räumung einer auf ihrem Gelände befindlichen Parzelle.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke in XXXXXX, auf welchen sie den Camping- und Wochenendplatz betreibt.

Die Beklagten sind Nutzer der auf dem Gelände befindlichen Parzelle. Dieses Areal ist die Versorgungsparzelle des Platzes, welche im Bebauungsplan ausschließlich der Nutzung durch den Platzwart vorbehalten ist. Das gesamte Grundstück gehörte ursprünglich dem Zeugen X, welcher dort ebenfalls mit seiner Ehefrau, Frau XX, eine Wochenend- und Ferienhausanlage betrieben hatte. Im Jahre 2007 wurde die Liegenschaft an die Klägerin veräußert, welche sodann am 04.10.2007 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Jedenfalls in dem Zeitraum zwischen 2001 und September 2006 existierte zudem die XXX GbR, bestehend aus den Eheleuten XX und X, die den Camping- und Wochenendplatz verwaltete. Der Beklagte war zunächst dort als Platzwart tätig. Jedoch kam es in der Folgezeit zu Unstimmigkeiten zwischen ihm und dem Zeugen X.

Die Klägerin trägt vor:

Die Beklagten seien zur Räumung der von ihnen genutzten Parzelle verpflichtet. Zwischen den Parteien bestehe kein wirksames Mietverhältnis betreffend die streitgegenständliche Parzelle. Vor der Veräußerung des Wochenendplatzes sei nämlich nicht der Zeuge X, sondern die XXX GbR Vermieterin der einzelnen Grundstücksparzellen gewesen. Mit den Beklagten hätte darüber hinaus auch in diesem Verhältnis kein Mietvertrag bestanden. Der beklagtenseits vorgelegte Mietvertragsurkunde vom 31.10 1997 sei nicht authentisch. So habe der Zeuge X im Rahmen eines Parallelverfahrens vor dem AG Rheinberg stets vorgetragen, dass insoweit lediglich ein mündlicher Mietvertrag bestehe. Allerdings werde klägerseits auch das Vorliegen einer verbindlichen, mündlichen Absprache bestritten. In einen etwaigen Mietvertrag mit dem Beklagten sei sie, die Klägerin, jedenfalls nicht eingetreten, da ein Übergang des Mietverhältnisses infolge Veräußerung Personenidentität zwischen dem Veräußerer und dem Vermieter voraussetze, die vorliegend nicht gegeben sei.

Selbst das Vorliegen eines zunächst wirksamen Mietvertrages zwischen den Parteien unterstellt, sei ein solcher durch entsprechende Kündigung der Klägerin aufgelöst worden. Das Mietverhältnis sei zum einen bereits aufgrund der Kündigung des Platzwartvertrages mit dem Beklagten vom 11.11.2005 gegenstandslos geworden, da das Bestehen eines Mietvertrages von Anfang an durch den Fortbestand der Platzwarttätigkeit bedingt gewesen sei. Für die Parzelle sei durch die Bauaufsichtsbehörde eine gesonderte Genehmigung erteilt worden, welche nicht personenbezogen, sondern an die Tätigkeit des jeweiligen Nutzers als Platzwart gebunden sei. Rein vorsorglich sei auch durch die Klägerin selbst mittels und mit Vollmacht ihrer Rechtsanwältin nochmals unter dem 29.10.2007 die Kündigung des Platzwartvertrages ausgesprochen worden. Spätestens aber sei ein etwaiger Mietvertrag infolge der außerordentlichen Kündigung durch die Klägerin vom 07.04.2008 wegen Zahlungsverzuges des Beklagten beendet worden. So sei in der außerordentlichen Generalversammlung der Wohnungsgenossenschaft XXXX e.G. vom 24.03.2007 mit Zustimmung aller Genossenschaftsmitglieder beschlossen worden, dass der monatlich geschuldete Mietzins für jeden Nutzer ab dem 15.08.2007 6,30 Euro je qm und Jahr betragen solle. Da die beklagtenseits genutzte Parzelle eine Fläche von mindestens 508 qm aufweise, sei demnach beklagtenseits eine Miete in Höhe von 266,70 Euro pro Monat zu zahlen gewesen. Tatsächlich seien im August 2007 ein Betrag in Höhe von 66,67 Euro und in den Monaten September 2007 bis März 2008 Beträge in Höhe von monatlich jeweils 133,35 Euro zu wenig entrichtet worden, so dass am 30.03.2008 ein Rückstand von 1.000,12 Euro zu verzeichnen gewesen sei. Allerdings hätte der Beklagte auch nach diesem Zeitpunkt weiterhin eine um 133,35 Euro reduzierte Miete überwiesen.

Die Klägerin beantragt,

1.Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen genutzte Parzelle auf dem Camping- und Wochenendplatz mit einer Größe von 508 m ² zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2.Die Beklagten werden ferner verurteilt, als Gesamtschuldner der Klägerin entstandene außergerichtliche Anwaltsgebühren und Kosten in Höhe von 359,50 Euro zu erstatten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor:

Es bestehe ein wirksames Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten bereits aufgrund des schriftlichen Mietvertrages mit dem Zeugen X vom 31.10.1997. In diesen Mietvertrag sei die Klägerin kraft Erwerbs der Liegenschaft im Jahre 2007 eingetreten. Vor diesem Hintergrund sei auch die Beklagte zum Besitz der Parzelle berechtigt, da sie diese mit Wissen und Wollen des Beklagten nutze. Dies gelte selbst dann, wenn ursprünglich die XXX GbR Vermieterin der fraglichen Parzelle gewesen sei. Denn die GbR mit den beiden Gesellschaftern X und XX sei bereits am 05.09.2006 liquidiert worden und habe jedenfalls nach diesem Zeitpunkt keine geschäftlichen Aktivitäten mehr entfaltet. Im Hinblick darauf sei zumindest vor Übertragung des Grundbesitzes an die Klägerin der Zeuge X, welcher die laufenden Geschäfte fortan alleine geführt habe, in das bestehende Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung sei nicht erfolgt. Eine Innehaltung der Versorgungsparzelle sei nicht an die Tätigkeit als Platzwart gebunden gewesen. Im Übrigen sei der Platzwartvertrag auch nicht wirksam beendet worden. Zwar habe sich der Voreigentümer, der Zeuge X, wiederholt darum bemüht, das Platzwartverhältnis mit dem Beklagten zu beenden. Im Rahmen der Auseinandersetzung habe Herr X jedoch schließlich mit Schreiben vom 14.08.2006 ausdrücklich den Fortbestand des Platzwartvertrages bestätigt.

Ferner sei auch eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges unberechtigt. Insofern sei beklagtenseits lediglich eine Miete in Höhe von 133,35 Euro monatlich zu entrichten gewesen. Er, der Beklagte, habe stets Zahlungen in der entsprechenden Höhe geleistet. Auch die Klägerin habe die Miete mit Schreiben vom 16.04.2007 exakt in der vorgenannten Höhe eingefordert.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 21.01.2009 durch Vernehmung der Zeugen XXXXX und X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.04.2009 verwiesen.

Wegen der Einzelheiten wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, so dass sie vollumfänglich abzuweisen war.

Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Versorgungsparzelle gegen die Beklagten zu.

Zunächst ist ein Anspruch gegen den Beklagten nicht ersichtlich.

Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 546 I BGB.

Denn zwischen der Klägerin und dem Beklagten besteht insofern ein wirksames Mietverhältnis im Sinne des §§ 535, 578 I BGB.

Es kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem beklagtenseits vorgelegten Mietvertrag vom 31.10.1997 um eine echte Urkunde handelt. Das Gericht geht davon aus, dass jedenfalls ursprünglich, d.h. vor Übertragung des Eigentums an dem Wochenendplatz an die Klägerin, ein wirksamer konkludent abgeschlossener Mietvertrag zwischen dem Zeugen X bzw. der XXX GbR einerseits und dem Beklagten andererseits bestand. Zum einen ist das Vorbringen der Klägerin diesbezüglich insoweit widersprüchlich, als sie die Aussage des Zeugen X aus einem Parallelverfahren vor dem AG Rheinberg des Inhalts, dass mit dem Beklagten lediglich ein mündlicher Mietvertrag bestehe, zwar zur Widerlegung der Echtheit der vorgelegten Vertragsurkunde heranzieht, auf der anderen Seite jedoch das Bestehen auch eines mündlichen Mietvertrages weiterhin in Abrede stellt. Auf der anderen Seite ergeben sich aber bereits sämtliche Merkmale eines Mietvertrages aus dem unstreitigen Parteivorbringen. So hat der Beklagte, wie auch klägerseits nicht bestritten wird, die betreffende Parzelle vor Erwerb des Grundstücks durch die Klägerin mit Wissen und Wollen des Zeugen X gegen Entgelt genutzt, so dass schon vor diesem Hintergrund die Voraussetzungen des § 535 BGB vorliegen. Wie sich aus §§ 578 I, 550 BGB ergibt, entfaltet auch ein nicht in schriftlicher Form geschlossener Mietvertrag Wirksamkeit.

Auch wenn Partei dieses Mietvertrages auf Vermieterseite zunächst die XXX GbR gewesen ist, was vorliegend nicht abschließend entschieden werden muss, hat der Zeuge X diesen jedenfalls noch vor Eigentumsübertragung im Jahre 2007 - mit der Folge des Übergangs sämtlicher daraus resultierender Rechte und Pflichten -übernommen.

So steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die XXX GbR jedenfalls ab September 2006 keine rechtsgeschäftlichen Aktivitäten nach außen hin mehr entfaltet hat und vor diesem Hintergrund als solche nicht mehr existierte.

Nach den Angaben der Zeugen XXXXX und X geht das Gericht nämlich davon aus, dass die XXX GbR ihre werbende Tätigkeit nach September 2006 nicht mehr fortgesetzt hat. Die Aussage des Zeugen XXXXX ist insofern im Wesentlichen unergiebig. So hat dieser lediglich bekundet, keine maßgeblichen Veränderungen im Rahmen der Verwaltung bemerkt zu haben. Aus den glaubhaften Angaben des Zeugen X geht demgegenüber hervor, dass mit der Gewerbeabmeldung auch die geschäftlichen Tätigkeiten der GbR , sowie der Außenauftritt eingestellt worden sei. So seien keine Messebesuche und ferner keine Vermietungen von freien Parzellen durch die GbR mehr erfolgt. Die Angaben sind glaubhaft, da auch durch den Zeugen XXXXX nicht bestätigt werden konnte, dass der die Tätigkeit der GbR prägende Gegenstand, die aktive Neuvermietung und Verwaltung nach September 2006 weiterhin aufrecht erhalten worden wäre.

Gegen diese Annahme spricht auch nicht der Umstand, dass die Eheleute X nach dem vorgenannten Zeitpunkt noch auf dem Platz anwesend waren. Zum einen war der Zeuge X auch nach September 2006 weiterhin Eigentümer des Grundstücks und führte im Übrigen die Rechtsgeschäfte mit den Mietern nach den Angaben der Beklagten alleine weiter. Zum anderen beschränkten sich die von Frau XX ausweislich der Angaben des Zeugen X noch unregelmäßig vorgenommenen Arbeiten auf reine Abwicklungstätigkeiten hinsichtlich der laufenden Geschäfte wie etwa die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen für zurückliegende Abrechnungszeiträume. Eine Aufrechterhaltung der Bürotätigkeiten, d.h. das arbeitsteilige Zusammenwirken im ursprünglichen Umfang, habe es nach den Schilderungen des Zeugen X nicht mehr gegeben.

Gegenteiliges konnte auch der Zeuge XXXXX kraft eigener Wahrnehmung nicht bekunden. Vielmehr hat dieser erklärt, dass allein der Zeuge X es war, welcher in Bezug auf etwaige Fragen und Probleme zuständig gewesen sei.

In Anbetracht des nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sich ergebenden Sachverhaltes ist der Zeuge X, als derjenige, welcher als ehemaliger Gesellschafter und Alleineigentümer des Platzes die Geschäfte der GbR selbständig nach außen weiterführte, in die bestehenden Mietverträge im Rahmen der Auseinandersetzung eingetreten.

So führt zwar die Auseinandersetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht ohne Weiteres zu ihrer Beendigung, wenn die Gesellschaft über Vermögen verfügt oder vertragliche Beziehungen mit Dritten bestehen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn ein Gesellschafter die laufenden Geschäfte im Einvernehmen mit den übrigen Gesellschaftern fortführt. Dieser tritt dann kraft Übernahme in die bestehenden Verträge mit den Dritten ein (vgl. Palandt-Sprau, BGB 68. Auflage, § 736 Rn. 4).

Vorliegend ist weder ersichtlich noch vorgetragen, dass zwischen den Eheleuten X nach der Aufgabe ihres Gewerbes Streit oder Uneinigkeit über die Fortführung der laufenden Vertragsbeziehungen aufgekommen wäre. Vielmehr ergibt sich aus dem insofern übereinstimmenden Parteivortrag, dass der Zeuge X rein faktisch die laufenden Geschäftsbeziehungen mit den Mietern aktiv betreut hat. Auch der Zeuge XXXXX hat insofern bekundet, dass alleiniger Ansprechpartner auf dem Platz der Zeuge X gewesen sei, so dass nach Auflösung der GbR

von einer Übernahme der vertraglichen Beziehungen durch ihn auszugehen ist.

Aufgrund der alleinigen Vermieterstellung des Zeugen X, welche jedenfalls in dem Zeitraum nach September 2006 vorlag, ist die Klägerin in das zu dem Beklagten bestehende Vertragsverhältnis gemäß §§ 566 I, 578 I BGB im Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs am 04.10.2007 eingetreten.

Insofern war die für einen Übergang sämtlicher bestehender Rechte und Pflichten erforderliche Identität von Veräußerer und Vermieter im Streitfall gegeben.

Dieses Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten ist auch nicht wirksam beendet worden.

Zunächst ist das Mietverhältnis nicht -unabhängig von dem Ausspruch einer Kündigung- kraft Gesetzes gemäß § 158 II BGB mit einer Auflösung des Platzwartvertrages wirkungslos worden.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kündigung des Platzwartvertrages durch die Klägerin selbst wirksam war, da sich die klägerseits vorgetragene Verknüpfung des Mietverhältnisses mit der Innehabung der Platzwartstellung des Beklagten nicht feststellen lässt. Zum einen ist eine entsprechende Bedingung nicht in der Mietvertragsurkunde vom 31.10.1997 enthalten. Der Inhalt dieser Privaturkunde spricht grundsätzlich in Verbindung mit der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit dafür, dass es keine anderslautenden Nebenabreden zwischen den Parteien gegeben hat. Zwar wird die Echtheit des vorgelegten Originals des Mietvertrages von der Klägerin in Abrede gestellt. Dies kann jedoch insofern dahinstehen, als auch im Falle des Nichtbestehens einer schriftlichen Fixierung der vertraglichen Abrede zwischen den Parteien keinerlei Anhaltspunkte für das vorgetragene Abhängigkeitsverhältnis ersichtlich sind. Vielmehr hat die Klägerin noch mit Schreiben vom 13.05.2007, in welchem es heißt, man würde den Beklagten pro forma als Platzwart angeben, sollte die Aufsichtsbehörde auf die Bindung des Platzwartes an die Versorgungsfläche bestehen, selbst zum Ausdruck gebracht, dass an dem Mietverhältnis gerade unabhängig von der Erzielung einer Einigung hinsichtlich der Platzwarttätigkeit des Beklagten festgehalten werden sollte.

Darüber hinaus führt auch die seitens der Klägerin vorgetragene bauordnungswidrige Nutzung der Parzelle nach Beendigung der Platzwartätigkeit nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages kraft gesetzlichen Verbotes, § 134 BGB. Die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB nichtig sind, ist aus Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluss des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg (vgl. BGH NJW 1970, 609; BGH NJW 1983, 109; BGH, NJW 1968, 2286; 1981, 1204 [1205]). Das gilt vor allem dann, wenn das Verbot nur eine der vertragsschließenden Parteien, wie hier den Beklagten betrifft. In der Regel ist ein solcher Vertrag gültig (BGH NJW 1966, 1507 m. w. Nachw.; BGH, NJW 1968, 2286; 1981, 1204 [1205]). In besonderen Fällen folgt die Nichtigkeit allerdings auch aus der Verletzung einseitiger Verbote, falls der Zweck des Gesetzes anders nicht zu erreichen ist und die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen werden kann (BGH NJW 1962, 2010; BGH NJW 1970, 609; BGH NJW 1976, 415; BGH NJW 1981, 399; BGH NJW 1983, 109). Handelt es sich dagegen um bloße Ordnungsvorschriften, die ein sonst unbedenkliches Rechtsgeschäft aus gewerbepolizeilichen oder ordnungspolitischen Gründen untersagen, so bleibt die Gültigkeit eines dem Verbot zuwider geschlossenen Vertrages unberührt (BGH NJW 1970, 609; BGH NJW 1978, 1970; BGH NJW 1981, 387). So liegt der Fall hier. Eine bauordnungsrechtliche Nutzung eines Grundstücks kann in hinreichendem Maße durch ordnungsbehördlichen Maßnahmen sanktioniert werden, ohne dass es der Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes der Parteien als privatrechtliche Folge des verbotswidrigen Handelns bedürfte. Dies gilt umsomehr vor dem Hintergrund, dass die rein schuldrechtliche Vermietung der Parzelle auch völlig unabhängig von der Art und Weise einer tatsächlich geplanten Nutzung der Fläche erfolgen kann.

Schließlich hat das Mietverhältnis auch nicht aufgrund der außerordentlichen Kündigung der Klägerin vom 07.04.2008 sein Ende gefunden.

Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob der Beklagte aufgrund der Beendigung seiner Platzwarttätigkeit tatsächlich, wie klägerseits vorgetragen, ab Mitte August 2007 einen Mietzins in Höhe von 266,70 Euro monatlich schuldete, und daher grundsätzlich ein kündigungsbegründender Rückstand nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung anzunehmen war. Denn jedenfalls war der Beklagte insofern nicht in Verzug. Zwar bedarf es bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit der Leistung keiner verzugsbegründenden Mahnung. Gleichwohl kein ein Verzugseintritt hinsichtlich der Mietzahlungspflicht aufgrund von fehlendem Verschulden des Mieters gemäß § 286 IV BGB ausgeschlossen sein (vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 543 Rn.26). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Selbst wenn der Beklagte vorliegend rechtsirrig davon ausgegangen sein sollte, lediglich einen Betrag in Höhe von 133, 35 Euro monatlich zahlen zu müssen, so ist dieser Irrtum vor dem Hintergrund des klägerischen Schreibens vom 16.04.2007 unverschuldet. Insoweit ist der Beklagte ohne weitere Bedingungen zu nennen lediglich zur Zahlung eines monatlichen Betrages in vorgenannter Höhe aufgefordert worden. In Anbetracht der zwischen den Parteien fortwährend bestehenden Uneinigkeit hinsichtlich der Höhe bzw. des Fortbestandes etwaiger Vergünstigungen, musste sich der Beklagte jedenfalls nicht ohne weitere Klarstellung dazu verpflichtet sehen, den doppelten Betrag zu leisten. Insbesondere war zur Auflösung etwaiger Unsicherheiten auch die Mahnung der Klägerin vom 07.04.2008 nicht geeignet, da insoweit lediglich auf den Inhalt des Beschlusses der außerordentlichen Generalversammlung vom 23.03.2007 Bezug genommen wurde, welcher jedoch gerade im Vorfeld der entsprechenden Zahlungsaufforderung über 133,35 Euro ergangen war.

Nach alledem liegen die Voraussetzungen des § 546 I BGB in Bezug auf den Beklagten nicht vor.

Gegen die Beklagte besteht ferner schon kein schuldrechtlicher Anspruch der Klägerin aus § 546 I BGB, da sie selbst unstrittig zu keinem Zeitpunkt selbst Mieterin der streitgegenständlichen Parzelle gewesen ist.

Ebenso wenig ergibt sich ein dinglicher Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Geländes aus § 985 BGB. Für den Beklagten besteht aufgrund des wirksamen Mietverhältnisses ein Recht zum Besitz des Areals im Sinne von § 986 I 1 BGB, so dass auch die Beklagte ihr Besitzrecht von dem rechtmäßigen Besitzer ableiten kann und damit selbst berechtigte Besitzerin der Parzelle ist.

Mangels Bestehens des Hauptanspruches steht der Klägerin unter dem Gesichtspunkt des Verzuges auch kein Anspruch auf Erstattung der vorprozessual verauslagten Rechtsanwaltskosten zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708, 711 ZPO.

Streitwert: 3.200,40 Euro

Amtsgericht Rheinberg, 12 C 365/08