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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist teilweise begründet.

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1.

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Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 10 Nr. 3 des Mietvertrages vom 20.02.2004 hinsichtlich des P-Straße in L die Erstattung der Reparaturkosten gemäß Rechnung der Firma ... GmbH vom 08.12.2005 in Höhe der Klagehauptforderung verlangen.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten hat das Gericht keine Bedenken, den hier infrage stehenden Defekt des Lüfters im Bad unter die im Mietvertrag beklagtenseits übernommene Kostentragungspflicht zu subsumieren.

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Da die entsprechende Vereinbarung auch als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" wirksam ist, sind die Beklagten insoweit zur Zahlung der 40,48 € verpflichtet.

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2.

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Weitergehende Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu.

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a)

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Dies gilt zum Einen hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung vom 27.12.2005 für den Zeitraum vom 01.04. bis 31.12.2005.

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Zwar haben die Parteien abzurechnende und von den Beklagten zu zahlende Betriebskosten vereinbart (§ 556 BGB).

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Der mit der vorliegenden Klage geltend gemachte Abrechnungsbetrag steht dem Kläger jedoch nicht zu, weil die Abrechnung vom 27.12.2005 nicht ordnungsgemäß ist.

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Die Abrechnung gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist zwar rechtzeitig erfolgt, entspricht jedoch nicht den Anforderungen.

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Nach BGH NJW 2005, 219 ist eine Betriebskostenabrechnung formell nur dann ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen worden sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestabgaben aufzunehmen:

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- Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten

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- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel

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- die Berechnung des Anteils des Mieters

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- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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Die hier infrage stehende Nebenkostenabrechnung scheitert im Hinblick auf die vorstehend angeführten Anforderungen daran, dass sie keinen Verteilerschlüssel enthält. Dies haben die Beklagten zurecht gerügt. Die im vorliegenden Rechtsstreit klägerseits vorgenommene nachträgliche Ergänzung bzw. Klarstellung ist verspätet. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist, die vorliegend mangels entgegenstehender Anhaltspunkte am 31.12.2005 abgelaufen ist, kommt es zwar auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an; inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Die Fristwahrung verlangt jedoch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die vorliegend nicht gegeben ist.

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Dies führt dazu, dass der Kläger weder den eingeklagten Abrechnungsbetrag von 220,36 € noch die um monatlich 13,00 € gemäß § 560 BGB erhöhten Nebenkostenabschlagszahlungen für Januar und Februar 2006 in einer Gesamthöhe von 26,00 € verlangen kann, da die Abschlagszahlungserhöhung gem. § 560 Abs. 4 BGB eine ordnungsgemäße Abrechnung als Berechnungsgrundlage der Erhöhung verlangt.

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b)

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Die mit der "Zwischenfeststellungsklage" beantragte Verpflichtung der Beklagten, ab 01.01.2006 eine Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 113,00 € zu zahlen, ist bereits unzulässig, so dass es auf die fehlende Begründetheit des Erhöhungsverlangens – wie vorstehend ausgeführt – nicht mehr ankommt.

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Hinsichtlich des Feststellungsverlangens fehlt es nämlich – worauf die Beklagten zurecht hingewiesen haben – an dem Einigungsversuch gem. Art. 1 § 10 des Ausführungsgesetzes zu § 15 a EGZPO (AG § 15 a EGZPO). Nach dieser Vorschrift verlangt die Zulässigkeit der Erhebung einer Klage unter anderem in vermögensrechtlichen Streitigkeiten zumindest den Versuch einer einvernehmlichen Beilegung in einer der in § 12 des vorerwähnten Gesetzes genannten Gütestelle.

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Dies ist vorliegend unstreitig nicht geschehen.

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Die Notwendigkeit des Güteverfahrens entfällt hier ausnahmsweise auch nicht etwa deshalb, weil der Feststellungsantrag im Rahmen der Klageerweiterung nach einem durchgeführten Mahnverfahren hinsichtlich des Zahlungsantrags geltend gemacht wird.

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Das Gesetz sieht für Fälle dieser Art keine Ausnahmeregelung vor.

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Der klägerseits zitierten Entscheidung des Amtsgerichts Halle in NJW 2001, 2099 folgt das Gericht nicht, da jene Entscheidung dem gesetzlich vorgegebenen Regel –Ausnahm -Verhältnis nicht gerecht wird. Art. 1 § 10 Abs. 1 AG § 15 a EGZPO geht von dem Grundsatz aus, dass eine Klage hinsichtlich der unter Nr. 1 – 3 angeführten Streitgegenstände die vorherige Durchführung des Güteverfahrens verlangt, wobei das Güteverfahren auch nicht etwa nach Klageerhebung durchgeführt werden kann. Gegenüber den in Absatz 1 des Gesetzes statuierten Grundsatz enthält Abs. 2 die Ausnahmen. Ein Ausnahmetatbestand ist jedoch hinsichtlich des hier infrage stehenden Feststellungsantrags nicht gegeben. Deshalb bleibt es bei der Regelvoraussetzung.

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Das vom Amtsgericht Halle letztlich angeführte Argument, die Durchführung des Güteverfahrens würde das Verfahren insgesamt erheblich verzögern, vermag deshalb nicht zu überzeugen, weil zum Einen das Güteverfahren jedenfalls zwangsläufig immer dann zu einer Verzögerung führt, wenn es erfolglos ist, was aufgrund statistischer Erhebungen in der überwiegenden Zahl der Fälle der Fall ist. Dennoch hält der Gesetzgeber das Güteverfahren bei.

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Zum Anderen ist vorliegend – anders als bei dem vom Amtsgericht Halle zu entscheidenden Fall – zu berücksichtigen, dass der Kläger bereits bei Einleitung des Mahnbescheidsverfahrens auch hinsichtlich des Zahlungsantrags das Güteverfahren hätte durchführen können. Er hätte damit eine Verzögerung der gerichtlichen Durchsetzung seines Begehrens entgegenwirken können.

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Deshalb ist es auch unerheblich, dass der Kläger aufgrund des vorprozessualen Verhaltens der Beklagten nicht von einem Erfolg des Güteverfahrens ausgehen konnte.

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3.

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Die Entscheidung hinsichtlich der Zinsen sowie der vorprozessualen Mahnauslagen ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 und 4 BGB.

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Die Voraussetzungen der geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 47,50 € sind nicht gegeben.

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Zum Einen beläuft sich der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten lediglich auf 40,48 €, so dass der klägerseits zugrunde zu legende Gegenstandswert bereits bei weitem überhöht ist.

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Zum Anderen sieht der Kläger davon ab, das Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 17.02.2006 vorzulegen, das lediglich beklagtenseits erwähnt wird. , Deshalb kann eine Beurteilung der Erforderlichkeit des Anwaltsschreibens durch das Gericht nicht vorgenommen werden kann.

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Eines gerichtlichen Hinweises bedurfte es insoweit nicht (§ 139 Abs. 2 S. 1 ZPO).

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.