Landgericht Essen, Anpassung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt als Erbbaurechtsnehmerin von der Beklagten als Grundstückseigentümerin die Anpassung des im Jahre 1990 vereinbarten und in der Folgezeit regelmäßig vertraglich erhöhten Erbbauzinses unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

Das Erbbaurecht lastet auf dem Grundstück an der Ecke M-Straße und L-Straße in der Innenstadt von E, eingetragen im Grundbuch von E, G. Eigentümer der Grundstücke war zunächst die inzwischen insolvente L1-AG, die die Grundstücke später an die Beklagte veräußerte. Auf einem unmittelbar an das Erbbaurechtsgrundstück angrenzenden Grundstück in der M-Straße … – … wurde seit Begründung des Erbbaurechtes bis zur endgültigen Schließung im Jahre 2009 ein Warenhaus, zunächst bis 2007 durch die L1 AG, später als I betrieben.

Der Erbbaurechtsvertrag wurde am 17.05.1990 (UR-Nr.: … des Notars X in E, Bl. 15-37 d.A.) mit Nachträgen vom 12.09.1991 (UR-Nr.: … des Notars X) und vom 03.04.92 (UR-Nr.: … des Notars X) zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin, den Herren F, und der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der L1-AG, geschlossen. Gemäß vertraglicher Verpflichtung in § 7 des Erbbaurechtsvertrages errichtete die Rechtsvorgängerin der Klägerin auf dem Erbbaurechtsgrundstück nach Maßgabe konkret vereinbarter Grundrisspläne und Baubeschreibungen ein Wohn- und Geschäftshaus mit kleinteiligem Einzelhandel, Wohn- und Büronutzung sowie einigen Parkplätzen im Tiefgeschoss. Nach § 7 des Erbbaurechtsvertrages war der Baukörper so zu planen und zu errichten, dass ein Haupteingang im Eckbereich des Erdgeschosses M-Straße/L-Straße liegt und die Passage unmittelbar auf den innenliegenden Zugang des Warenhauses auf dem Nachbargrundstück zuführt. Die Erbbaurechtsnehmerin hatte die Kundendurchgänge/-eingänge Warenhaus an die jeweiligen Geschosse des Warenhauses auf eigene Kosten herzustellen und zu unterhalten.

Die Vertragsparteien vereinbarten weiterhin, dass in dem zu errichtenden Wohn- und Geschäftshaus mit Ladenpassage u.a. kein Warenhaus/Kaufhaus oder Warenhaus/Kaufhaus ähnlicher Betrieb, kein Verbrauchermarkt und einige andere im Vertrag näher bezeichnete Geschäftsarten errichtet oder geführt werden dürfen. Entsprechend diesem Nutzungskonzept wurde das Erbbaurechtsgrundstück von der Rechtsvorgängerin der Klägerin bebaut und die Ladenpassage errichtet.

Mit notariellem Vertrag vom 25.11.97 (UR-Nr.: … des Notars M1 in I1) hat die Klägerin das Erbbaurecht erworben. Zuletzt betrug der Erbbauzins jährlich 94.067,65 Euro und war jeweils in vier Raten zu je 23.516,91 Euro am Quartalsanfang zu zahlen.

Im Jahre 2007 wurde das L2 Warenhaus geschlossen. 2008 eröffnete die Firma I2 das Warenhaus neu. 2009 wurde das Warenhaus endgültig geschlossen und seither nicht wieder eröffnet.

Die Klägerin begehrt Herabsetzung des Erbbauzinses.

Sie ist der Auffassung, dass der Betrieb des Warenhauses auf dem an das Erbbaurechtsgrundstück anschließenden Nachbargrundstück Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsvertrages gewesen ist. Gestaltung und Nutzung der Passage seien auf den Warenhausbetrieb zugeschnitten gewesen, da nach dem Vertrag nur kleine Ladenflächen und kleinteiliger Einzelhandel mit Dienstleistung zulässig gewesen seien. Die Gestaltung der Passage habe sich ausschließlich daran orientiert, eine optimierte Zuwegung zwischen Fußgängerzone und Warenhaus zu schaffen. Ohne Anbindung an das Warenhaus wäre die Passage anders gestaltet worden. Mit der Schließung des Warenhauses habe bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages niemand gerechnet. Dies gelte umso mehr als der damalige Erbbaurechtsgeber, wie unstreitig, zugleich Betreiber des Warenhauses und Eigentümer des dazugehörenden Grundstücks gewesen sei. Mit der Schließung des Warenhauses im Jahre 2009 sei der Ladenpassage der bestimmungsgemäße Charakter als stark frequentierte Verbindungsachse genommen worden. Heute sei die Passage eine Sackgasse, weil der am Ende gelegene Durchgang zum Warenhaus geschlossen sei. Die Ertragsaussichten der Klägerin seien dramatisch eingebrochen. Die Klägerin könne keine Einkünfte mehr erzielen, die die laufenden Bewirtschaftungskosten und die Fremdfinanzierungskosten erwirtschafteten und die Bedienung des vertraglichen Erbbauzinses ermöglichten.

Bis zur Schließung des Warenhauses im Jahre 2009 sei die Ladenpassage täglich von 1.500 bis 2.000 Besuchern frequentiert worden. Handzählungen in den Jahren 2000 bis 2004 hätten für das Jahr 2000 sogar Besucherzahlen von 2.500 bis 3.000 Personen täglich ergeben. 75 % der Warenhauskunden seien durch die Passage gegangen. Nach Schließung des Warenhauses sei die Besucherfrequenz in der Passage auf nahezu „0“ zurückgegangen. Heute besuchten täglich allenfalls 300 bis 350 Kunden die Passage. Jede Form von Laufkundschaft fehle. Erheblich seien auch die Auswirkungen auf die erzielbaren Ladenmieten gewesen. Zwar hätten bei Schließung des Warenhauses 2009 noch langfristige Mietverträge bestanden. Die Mieter seien jedoch vielfach nicht mehr in der Lage gewesen, die vereinbarten Mieten zu erwirtschaften und an die Klägerin weiterhin zu bezahlen. Zudem sei es der Klägerin nicht mehr möglich gewesen, die Mietobjekte zu den vormals bestehenden Konditionen neu zu vermieten.

Die Entwicklung der Nettomieten zum 01.01.09, 01.04.2012 und 01.08.2013 ergäbe sich aus den Aufstellungen in der Klageschrift (Bl. 8/9 d.A.) und dem Schriftsatz vom 19.09.2013 (Bl. 312/313). Wegen der Erläuterungen der Mietentwicklung im Einzelnen wird auf die Darstellung Bl. 313-315, Bl. 403, 404 d.A. und die entsprechenden Mietverträge (Bl. 317 – 350 d.A.) Bezug genommen. Neuvermietungen seien, wenn überhaupt, trotz intensiver Bemühungen der Klägerin nur noch zu erheblich geringeren Mieten möglich gewesen. Dies zeige die tabellarische Übersicht Bl. 47/48 d.A.

Der Rückgang der Besucherzahlen in der Ladenpassage und die negative Entwicklung der Mieterträge seien allein Folge der endgültigen Schließung des Warenhauses im Jahre 2009. Damit sei das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung des Erbbaurechtsvertrages in schwerwiegender Weise gestört. Diese äquivalente Störung rechtfertige eine Anpassung des Erbbauzinses an die geänderten Verhältnisse, im vorliegenden Fall also eine deutliche Herabsetzung des Erbbauzinses. Zumutbar sei der Klägerin eigentlich nur noch ein Erbbauzins von 0,00 Euro pro Jahr, da das Objekt selbst die laufenden Kosten nicht mehr trage.

Jedenfalls betrage aber der derzeit marktübliche Erbbauzins für das streitgegenständliche Objekt nach objektiven Maßstäben und ungeachtet des weiteren Inhalts des Erbbaurechtsvertrages jährlich allenfalls 21.436,80 Euro (Gutachten des Sachverständigen X1, Bl. 49 – 113 d.A.).

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass die Klägerin seit dem 01.10.2012 nicht mehr verpflichtet ist, für das Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch von E, G1, vereinbart am 17.05.1990 zu UR-Nr.: … des Notars X aus E, Erbbauzins von mehr als 21.436,80 Euro jährlich zu zahlen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, einer Abänderung des Erbbaurechtsvertrages vom 17.05.1990 zu UR-Nr. … des Notars X aus E dahingehend zuzustimmen, dass die Klägerin seit dem 01.10.2012 verpflichtet ist, für das Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch von E, G1, einen Erbbauzins von 21.436,80 Euro jährlich zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Feststellungsantrag sei bereits unzulässig. Es bestehe kein Feststellungsinteresse. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB trete nicht Ipso iuro ein. Vielmehr bestehe lediglich ein Anspruch auf Anpassung. Mangels Zustimmung der Beklagten könne aber nur eine Klage auf Zustimmung zur Anpassung in Frage kommen.

Die Beklagte ist im Übrigen der Auffassung, dass der Klägerin ein Anspruch auf Ertragsanpassung und Herabsetzung des Erbbauzinses gem. § 313 Abs. 1 BGB nicht zustehe.

Der Bestand des Warenhauses sei nicht Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsvertrages gewesen. Bei einer Laufzeit von 70 Jahren könne dies angesichts der Schnelllebigkeit des Wirtschaftslebens nicht ernsthaft angenommen werden. Die Klägerin habe mit einer Schließung des Warenhauses rechnen müssen. Bereits in den 1970’er, spätestens den 1980’er Jahren habe in Deutschland die Warenhauskrise begonnen, die Umsätze der Warenhausbetreiber seien eingebrochen, unrentable Warenhäuser seien geschlossen worden, wie entsprechende Presseberichte, Bl. 224-245 d.A., belegten. Dessen seien sich die Vertragsparteien bewusst gewesen. Bei Übernahme des Objekts durch die Klägerin im Jahre 1997 habe sich die Warenhauskrise fortgesetzt. Die Parteien seien bei Vertragsschluss nicht davon ausgegangen, dass die Möglichkeit, den vereinbarten Erbbauzins zu erwirtschaften, kausal davon abhänge, dass auf dem Nachbargrundstück während der Gesamtlaufzeit ein Warenhaus betrieben werde. Angesichts der Warenhauskrise seien sich die Parteien der Risiken bewusst gewesen. Das Verwendungsrisiko liege aber allein bei der Klägerin. Vorliegend habe sich ein typisch einseitiges Risiko der Klägerin verwirklicht.

Die im Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Einschränkungen hinsichtlich Gestaltung und Nutzung der Ladenpassage hätten allein den Sinn gehabt, das Kaufhaus vor Konkurrenz seitens des Erbbaugrundstücks zu schützen. Eine Verknüpfung zwischen Warenhausbetrieb und Erbbauzins habe nicht bestanden.

Eine Äquivalenzstörung liege nicht vor. Die Beklagte bestreitet den von der Klägerin behaupteten Rückgang der Besucher- und Kundenzahlen und die behauptete Entwicklung der Nettokaltmieten. Vor allem bestreitet die Beklagte, dass die behauptete Entwicklung auf die Schließung des Warenhauses und nicht auf allgemeine städtebauliche Strukturprobleme und das Fehlen eines langfristig tragfähigen Nutzungskonzeptes zurückzuführen sind.

Die Beklagte bestreitet, dass der Eingang über die Ladenpassage im streitgegenständlichen Objekt als Nebeneingang zum Warenhaus von einer nennenswerten Zahl von Kunden des Warenhauses genutzt worden sei. Es habe nämlich außerdem, wie unstreitig, einen Zugang von der Fußgängerzone direkt in das Warenhaus gegeben. Die Mehrzahl der Warenhausbesucher habe diesen Zugang oder den über das Parkhaus genutzt.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der Akte Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen I3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 21.11.2013, Bl. 390 – 393 d.A., Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist nur in Form des Hilfsantrages zulässig.

Bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage kann Anpassung verlangt werden. Diese Anpassung tritt aber nicht kraft Gesetzes ein. Sie muss grundsätzlich durch Klage unmittelbar auf die nach dem veränderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung geltend gemacht werden. Da die Klägerin aber als Schuldnerin der anzupassenden Leistung selbst nicht auf Leistung klagen kann, ist ihre Klage auf Zustimmung zur Anpassung zu richten, so wie mit dem Hilfsantrag geschehen. Das mit dem Hauptantrag verfolgte Feststellungsbegehren ist demgegenüber subsidiär (vgl. Zöller ZPO § 253 Rnr. 7 a, 13 c).

Die Klage auch aus dem Hilfsantrag ist jedoch nicht begründet.

Zwar war der Betrieb des Warenhauses im vorliegenden Fall Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB des zwischen den Parteien bestehenden Erbbaurechtsvertrages. Die Voraussetzungen für eine Anpassung des Erbbauzinses nach diesen Grundsätzen sind jedoch nicht gegeben.

Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss des Vertrages zu Tage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut. Eine Anpassung kommt bei schwerwiegenden Änderungen immer dann in Betracht, wenn eine oder beide Parteien den Vertrag bei Kenntnis der Änderung nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. Hat sich ein Risiko verwirklicht, das allein eine Partei zu tragen hat, kommt eine Anpassung nicht in Betracht.

In Fällen der Gewerberaummiete trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache und damit das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Dazu gehört auch das Risiko einer veränderten Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjektes (BGB NJW-RR 2010, 1016). Vorliegend geht es zwar nicht um die Anpassung eines Gewerberaummietvertrages. Die mit der Anbindung des von der Klägerin genutzten Objektes an das bestehende Kaufhaus gegebene Situation und Interessenlage ist jedoch durchaus vergleichbar. Dennoch war nach Auffassung des Gerichts das Vorhandensein und der Betrieb des Warenhauses auf dem Nachbargrundstück nicht allein unternehmerisches Risiko der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin, sondern gemeinsame Vorstellung beider Vertragsparteien von einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks und damit Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsvertrages im Sinne des § 313 BGB.

Die der Rechtsvorgängerin der Klägerin auferlegte Bebauung des Erbbaugrundstücks sah von Anfang an nicht nur die rein technische Verbindung des zu errichtenden Objektes mit dem bestehenden Warenhaus vor, sondern war insgesamt in der konkreten Ausgestaltung und vor allem der Nutzung des Objektes an der Verbindung mit dem Warenhaus orientiert. Dies belegen die unstreitigen Regelungen in § 7 des Erbbaurechtsvertrages. All dieser Vorgaben hätte es nicht bedurft, wenn Erbbauobjekt und Warenhaus wirtschaftlich isoliert voneinander hätten bestehen und betrieben werden sollen. Der Erbbaurechtsgeber, zugleich Eigentümer des Warenhausgrundstückes, hat erkennbar zwei aufeinander abgestimmte Objekte schaffen wollen, die zueinander in Beziehung standen und natürlich auch wechselseitig voneinander profitierten. Anzunehmen, dass die Parteien nicht davon ausgegangen seien, dass das Warenhaus von der Anbindung an die Ladenpassage auf mehreren Ebenen und umgekehrt die Ladenlokale im Objekt der Klägerin von der Anbindung profitieren würden, wäre lebensfremd. Dem steht nicht entgegen, dass niemand, insbesondere im Wirtschaftsleben, sichere Prognosen über den Bestand eines Geschäftes über 70 Jahre hin abgeben kann. Solchen Unwägbarkeiten in Situationen wie der vorliegenden Rechnung zu tragen ist jedoch gerade Sinn der Regelung über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Eine Anpassung des Erbbauzinses nach § 313 Abs. 1 BGB setzt jedoch voraus, dass bedingt durch den Wegfall der Geschäftsgrundlage, hier also die Schließung des Warenhauses, eine schwerwiegende, wesentliche, der Klägerin nicht zumutbare Veränderung der Verhältnisse, mithin eine Äquivalenzstörung der beiderseitigen Leistungen eingetreten ist. Maßgebend ist hier konkret, ob und in welchem Ausmaß sich die Schließung des Warenhauses auf das Objekt der Klägerin und deren Wirtschaftlichkeit ausgewirkt hat.

Derartige schwerwiegende Auswirkungen sind nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht in hinreichender Weise feststellbar.

Gesicherte Angaben zu den Besucher- und Kundenzahlen im streitgegenständlichen Objekt seit der Eröffnung der Ladenpassage konnte der Zeuge I3 nicht machen. Zwar hat der Zeuge angegeben, dass sich nach Spitzenwerten kurz nach Eröffnung des Centers die Besucherfrequenz im Laufe der Jahre auf 3.500 – 4.500 Kunden pro Tag eingependelt und vor 2009, dem Jahr der Schließung des Kaufhauses, zwischen 2.800 und 3.200 Personen gelegen habe, heute aber nur noch bei etwa 100 Personen pro Tag liege. Diese Angaben beruhen aber nach eigenem Bekunden des Zeugen nicht auf gesicherten und dokumentierten Feststellungen, sondern werden von dem Zeugen aus der Erinnerung reproduziert. Nach Aussage des Zeugen wurden die in den Jahren seit Eröffnung des Centers durchgeführten Kundenzählungen zu keiner Zeit schriftlich dokumentiert und deren Ergebnisse festgehalten. Sind damit bereits die Zahlen als solche mit erheblichen Unsicherheiten belastet, lassen derart vage Erkenntnisse zur Kundenfrequenz jedenfalls keine verlässlichen Feststellungen über die tatsächliche Entwicklung der Kundenzahlen über mehrere Jahre und insbesondere über die entscheidende Frage nach der Ursache eines Rückgangs der Besucherzahlen zu. Welchen Einfluss konkret die Schließung des Warenhauses auf die Anzahl der Besucher und Kunden hatte, ist den mitgeteilten Zahlen letztlich nicht zu entnehmen. Nach Aussage des Zeugen I3 hat es im Laufe der Jahre auch andere Ereignisse gegeben, die sich auf die Kundenzahlen ausgewirkt haben, so etwa die von dem Zeugen berichtete Eröffnung einer L3-Filiale vor der Stadt. Selbst wenn, wie der Zeuge I3 sich zu erinnern meint, die Besucherzahlen sich heute nur noch bei etwa 100 Personen pro Tag bewegen sollten, kann dem nicht in hinreichender Weise entnommen werden, ob und in welchem Ausmaß dafür gerade die Schließung des Kaufhauses verantwortlich ist. Auf der Basis des dazu von der Klägerin gelieferten Tatsachenmaterials kann auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht in Betracht kommen. Insoweit ist der Tatsachenvortrag zu den Ursachen der Besucherrückgänge zu wenig substantiiert.

Entsprechendes gilt auch für die Entwicklung der Mieten.

Die Aufstellung der Mieten (Bl. 312 d.A.) wie auch die Erläuterungen der Klägerin lassen einen maßgeblichen Zusammenhang zwischen einem Rückgang der Mieteinnahmen in der Gegenwart und der Schließung des Kaufhauses im Jahre 2009 nicht hinreichend erkennen. Vielmehr zeigen die mitgeteilten Zahlen, dass die Miethöhen sich im Laufe der Jahre häufig verändert haben und auch merkbare Herabsetzungen bereits vor Schließung des Kaufhauses vorgenommen worden sind. So ist die Miete aus dem Vertrag mit der M2 oHG bereits im Jahre 2004 von 2.700 DM (1.380,49 Euro) auf 800 Euro herabgesetzt worden. Der weitere Rückgang von 800 Euro auf 600 Euro am 16.06.2009 besagt daher wenig über den Einfluss der Warenhausschließung. Die von der Firma W GmbH für das Ladengeschäft Nr. 2 gezahlte Nettokaltmiete ist zum 01.09.09 sogar zunächst von 2.800 Euro auf 3.000 Euro angehoben worden und, so der Vortrag der Klägerin, ab 01.01.2012 wieder mit 2.600 Euro vereinbart worden, einem Betrag, der auch schon bis Juli 2005 gezahlt wurde. Auch hier kann den Zahlen ein Ursachenzusammenhang mit der Schließung des Warenhauses nicht entnommen werden.

Auch die Miete für das Ladenlokal Nr. 8 (Q) soll bereits im Jahre 2006 von 2.700 DM (1.380,49 Euro) auf 950 Euro herabgesetzt worden sein. Auch dafür kann die Warenhausschließung im Jahre 2009 nicht verantwortlich gewesen sein.

Die Miete für das Ladenlokal Nr. 11 (I4) wurde nach Angaben der Klägerin erstmals zum 01.09.2001 von 2.556,46 Euro auf 2.045,17 Euro und bereits ab 01.09.06 auf 1.350 Euro herabgesetzt.

Die von der Klägerin vorgestellten Zahlen der Entwicklung der Nettokaltmieten lässt daher nicht erkennen, dass gerade die Schließung des Warenhauses im Jahre 2009 zu einer nachhaltigen, nicht mehr zumutbaren Verschlechterung der Ertragslage der Klägerin geführt hat. Ob und in welchem Ausmaß sich die Schließung möglicherweise im Zusammenwirken mit anderen Faktoren auf die wirtschaftliche Entwicklung des Centers ausgewirkt hat, ist so nicht feststellbar. Zwar ist nachvollziehbar, dass der Wegfall der Anbindung an ein funktionierendes Warenhaus die Attraktivität des Centers nicht erhöht hat. Daneben haben aber in den vergangenen Jahren bekanntermaßen auch andere Umstände, wie etwa die von dem Zeugen I3 angesprochene Eröffnung eines Kaufhauses „Auf der grünen Wiese“ vor der Stadt, zu einem Rückgang der Bedeutung von Einkaufscentern in Innenstädten geführt. Für die Feststellung einer die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage rechtfertigenden Äquivalenzstörung ist das vorgetragene Tatsachenmaterial nicht ausreichend. Auch der Zeuge I3 konnte zur Mietentwicklung und den Ursachen konkret keine Angaben machen. Die Aussage, dass hohe Mieten wie in der Vergangenheit vor Schließung des Warenhauses heute nicht mehr durchsetzbar seien, besagt wenig über die eigentlichen Ursachen.

Nach alledem kann eine Herabsetzung des Erbbauzinses wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht verlangt werden. Die Klage war daher im Haupt- und Hilfsantrag abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Landgericht Essen, 11 O 33/13