Landgericht Essen, Schadenersatz nach Immobilienkauf bei Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden

Tatbestand

Die Kläger begehren Schadensersatz von der Beklagten, hilfsweise berufen sie sich auf Minderung.

Im Jahr 2006 interessierten sich die Kläger für den Erwerb des Hausgrundstücks C mit freistehendem Einfamilienhaus in E von der Beklagten. Die Beklagte ist Teil der E1-Gruppe. Im Oktober 2006 besichtigten die Kläger im Beisein des Herrn H und des Zeugen S das Hausgrundstück zum ersten Mal. Herr H war ein Mitarbeiter der Firma B & L GmbH, diese Firma wiederum war fester Vertriebspartner der E1. Bei dem Zeugen S handelte es sich um den damaligen Mieter des Hauses. Am 02.11.2006 besichtigte der Kläger das Hausgrundstück erneut, dieses Mal im Beisein der Zeugen I und G, zweier Mitarbeiter der W-Bank. Während des ersten und zweiten Besichtigungstermins war das Einfamilienhaus eingerichtet und bewohnt. Den Klägern lagen Objektinformationen vor, die Herrn H als Ansprechpartner auswiesen und die keine Hinweise auf etwaige Feuchtigkeitserscheinungen enthielten. Das Einfamilienhaus ist ausweislich der Objektinformationen im Jahr 1920 errichtet worden. Unter dem 24.11.2006 beurkundete der Notar Dr. C ein Angebot der Kläger auf Abschluss eines Kaufvertrages, betreffend das Grundstück C zu einem Kaufpreis in Höhe von 123.950,00 €. Dieses lautete auszugsweise wie folgt:

„2. An dieses Angebot hält sich der Käufer für die Dauer von vier Wochen gebunden. Wird das Angebot vom Verkäufer nicht innerhalb der Frist in notariell beurkundeter Form angenommen, kann es der Käufer widerrufen. Auf den Zugang der Annahmeerklärung innerhalb der Frist wird verzichtet.“

„§ 6 Sachmängelhaftung und weitere Vereinbarungen

1. Die Rechte und Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufobjektes sind ausgeschlossen.

Dem Käufer ist das Kaufobjekt bekannt; er kauft es im gegenwärtigen, gebrauchten und altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind, insbesondere keine schädlichen Bodenveränderungen und/oder Altlasten.

Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass er beim Vorhandensein oder Auftreten von Sachmängeln gegen den Verkäufer keinerlei Ansprüche geltend machen kann und Renovierungsarbeiten und Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen hat.

Vom Haftungsausschluss ausgeschlossen sind Ansprüche des Käufers auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.“

Im Übrigen wird auf das Kaufvertragsangebot vom 24.11.2006 (Anlage K 1) Bezug genommen.

Am 30.11.2006 besichtigte der Kläger das Kaufobjekt zum dritten Mal, dieses Mal zusammen mit dem Zeugen N. Der Zeuge N sollte das Objekt als Makler für die Kläger weitervermarkten. Am 30.11.2006 war das Haus nicht mehr bewohnt, sondern leergeräumt. Die Wände konnten eingesehen werden. Bei diesem Termin wies der Zeuge N den Kläger auf Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall im Keller hin.

Mit Schreiben vom 03.12.2006 wandten sich die Kläger an Herrn H und berichteten von den zwischenzeitlich festgestellten Feuchtigkeitsschäden an den Kelleraußenwänden. Sie wiesen daraufhin, dass eine Schadensbeseitigung Kosten in Höhe von etwa 30.000,- € verursachen werde. Weiter lautete das Schreiben wie folgt: „Da wir nicht an einer rechtlichen Auseinandersetzung interessiert sind, hoffen wir auf einen Kostenübernahme Ihrerseits.“

Auch die Beklagte selbst erhielt zwischen dem 03.12.2006 und dem 27.12.2006 die Informationen über die Feuchtigkeit im Keller des Einfamilienhauses.

Am 27.12.2006 beurkundete der Notar P die Annahmeerklärung der Beklagten und die Auflassung des Grundstücks. Bei der Einigung über die Auflassung wurden die Kläger von der Beklagten vertreten. Zu einer Vertretung hatten die Kläger die Beklagte gemäß § 8 des notariellen Kaufvertragsangebots bevollmächtigt.

Im Januar 2007 kommunizierten die Parteien mit dem Notar über die Vollziehung des Kaufvertrages, der Notar regte – wegen der bekannt gewordenen Schäden – eine einvernehmliche Vertragsaufhebung an. Zu einer Solchen kam es nicht.

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 05.03.2007 setzten die Kläger der Beklagten eine Frist zur Beseitigung der an dem Objekt bestehenden Feuchtigkeitsschäden bis zum 05.04.2007. Unter dem 12.03.2007 wandte sich die E1 Verwaltungs GmbH an den Prozessbevollmächtigten der Kläger und teilte mit, sie besorge die Geschäfte der Beklagten und es bestünden keine Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte.

In der Folgezeit beauftragten die Kläger den Sachverständigen G1 mit der Begutachtung der Feuchtigkeitserscheinungen an dem Kaufobjekt. Unter dem 20.12.2007 berichtete der Sachverständige über einen am 09.08.2007 durchgeführten Ortstermin. Zum Zeitpunkt des Ortstermins war das Gebäude unbewohnt. Der Sachverständige stellte an zahlreichen Stellen erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall fest. Den Feuchteschaden im Erdgeschoss, im Anbaubereich und im Keller bezeichnete er als so gravierend, dass sofortige Maßnahmen durchgeführt werden müssten, um die Bausubstand zu erhalten. Die Kosten für eine Gesamtsanierung der Feuchtigkeitsschäden bezifferte der Sachverständige überschlägig mit 65.003,75 € brutto. Es wird auf den als Anlage K 15 überreichten Bericht Bezug genommen. Der Sachverständige rechnete für seine Tätigkeit unter dem 31.10.2007 971,04 € ab. Die Kläger beglichen die Rechnung.

Ende 2007 veräußerten die Kläger das Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 133.000,00 € weiter. Zuvor hatten sie es schon im Dezember 2006 zu einem Preis von 169.000,00 € über die Internetplattform H1 angeboten.

Die Kläger behaupten, die Beklagte habe schon am 24.11.2006 Kenntnis von allen Feuchtigkeitsschäden in dem Haus gehabt. Der Zeuge S habe die Feuchtigkeitsschäden der Beklagten schon vor Jahren gemeldet und seitdem immer wieder moniert. Die Feuchtigkeitsschäden beträfen nicht nur das streitgegenständliche Objekt, sondern sämtliche Nachbarhäuser, da alle Häuser in einem Sumpfgebiet gelegen seien. Die Beklagte habe im Keller um den Kaminbereich während der Mietzeit des Zeugen S einmal eine Neuverputzung veranlasst, eine solche sei von ihr für den Anbau aus Kostengründen immer abgelehnt worden. Auch Herrn H sei der Zustand des Objekts immer bekannt gewesen. Anlässlich einer Besichtigung nach dem 24.11.2006 habe er darauf hingewiesen, dass die meisten Objekte an der „B C“ feucht seien.

Die Kläger behaupten, der Anbau müsse von außen saniert werden. Hierzu sei auf zwei Seiten auf einer Länge von 4,35 lfd. m und auf einer Seite auf 3,58 lfd. m eine Horizontalsperre einzubringen. Für die Außenabdichtung seien Kosten in Höhe von 1.627,10 € zu erwarten. Für eine vorzunehmende Innenabdichtung seien Kosten in Höhe von 3.311,00 € zu erwarten, insgesamt also ein Betrag in Höhe von etwa 5.000,00 € netto.

Die Kläger vertreten die Ansicht, die Beklagte könne sich nicht auf den in § 6 Nr. 1 des Kaufvertrags enthaltenen Gewährleistungsausschluss berufen. Zum einen sei dieser gemäß § 309 Nr. 8 lit. a) BGB unwirksam. Zum anderen habe die Beklagte die Mängel arglistig verschwiegen. Auch verstoße es gegen Treu und Glauben, wenn die Beklagte sich nun auf den Gewährleistungsausschluss berufe.

Die Kläger haben ihre Klageforderung zunächst auf die für die Schadensbeseitigung im Kellerbereich angeblich entstehenden Kosten in Höhe von 35.000,00 € netto gestützt. Mit dem Schriftsatz vom 04.06.2009 haben die Kläger ihr Vorbringen ergänzt. Sie stützen ihre Klageforderung nun weiterhin zuerst auf die zur Beseitigung der Schäden im Bereich des Kellers erforderlichen Kosten in Höhe von 35.000,00 €, dann auf die zur Sanierung des Anbaus angeblich erforderlichen Kosten in Höhe von etwa 5.000,00 € netto. Zuletzt legen die Kläger ihrer Hauptforderung Ansprüche auf Ersatz der für die Beauftragung des Sachverständigen G1 angefallenen Kosten zugrunde.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen,

1. an die Kläger 35.000,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.03.2007 zu zahlen,

2. sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 1.604,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und zwar einen Teilbetrag von 200,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Kläger und einen Teilbetrag von 1.404,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die M Rechtsschutz Service GmbH, L-Ring ..., ... N, zu Rechtsschutzschadennummer ... .

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, die Kläger hätten schon vor dem 24.11.2006 Kenntnis von den Feuchtigkeitsschäden erlangt. Jedenfalls seien ihnen die Feuchtigkeitsschäden infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben. Sie vertritt die Ansicht, deshalb könnten die Kläger sich gemäß § 442 BGB nicht auf die Feuchtigkeitsschäden berufen.

Die Klage ist der Beklagten am 02.04.2008 zugestellt worden. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I, G, N und S und durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens gemäß dem Beweisbeschluss vom 01.12.2009 sowie durch Vernehmung des Sachverständigen. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 24.02.2009 und auf das Gutachten des Sachverständigen vom 27.05.2009 sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 14.12.2010 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig.

Die von den Klägern mit Schriftsatz vom 04.06.2009 abgegebenen Erklärungen sind als nachträgliche Eventualklagehäufung auszulegen. Diese ist (analog) §§ 260, 263 ZPO zulässig. Zunächst stützten die Kläger ihre Hauptforderung lediglich auf die Mangelbeseitigungskosten für Feuchtigkeit und Schimmel im Keller. Seit dem 04.06.2009 verlangen die Kläger weiterhin – ohne ihren Klageantrag zu erhöhen – zuerst die zur Beseitigung der Mängel/Schäden im Bereich des Kellers erforderlichen Kosten, dann die zur Beseitigung der Mängel/Schäden im Bereich des Anbaus angeblich erforderlichen Kosten in Höhe von etwa 5.000,00 € netto und zuletzt legen sie ihrer Hauptforderung Ansprüche auf Ersatz der für die Beauftragung des Sachverständigen G1 angefallenen Kosten zugrunde. Hierin ist eine Änderung des dem Antrag zugrunde liegenden Lebenssachverhaltes und damit – auch ohne dass sich der Klageantrag ändert – eine nachträgliche Eventualklagehäufung zu sehen. Die Kläger legen ihren neuen Sachvortrag zwar nicht ausdrücklich „hilfsweise“ zugrunde, aus ihrem Vortrag geht jedoch hervor, dass es auf die Sanierungskosten für den Anbau (und die Gutachterkosten) nur dann ankommen soll, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen der Feuchtigkeitserscheinungen im Keller nicht besteht. Auf eine nachträgliche Klagehäufung ist § 263 ZPO entsprechend anzuwenden. Analog § 263 ZPO ist die Einwilligung der Beklagten oder die Sachdienlichkeit der nachträglichen Klagehäufung erforderlich. Die Beklagte hat nicht – auch nicht durch rügelose Einlassung – eingewilligt. Sie vertritt die Ansicht, Feuchtigkeitsschäden im Anbau seien nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Die Klagehäufung ist jedoch sachdienlich. Sachdienlichkeit ist zu bejahen, wenn der bisherige Streitstoff eine verwertbare Entscheidungsgrundlage bleibt und wenn die Zulassung der Klageänderung die endgültige Beilegung des Streits fördert und einen neuen Prozess vermeidet. Nicht gegen die Sachdienlichkeit spricht, dass die Zulassung eine weitere Beweiserhebung nötig macht. Vorliegend können sämtliche Erörterungen hinsichtlich der Frage der Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses auch für die Frage nach einem Ersatzanspruch für etwaige Mängel im Anbau verwertet werden, zudem hilft die Klageänderung, einen etwaigen Folgeprozess auf der im wesentlichen gleichen Tatsachengrundlage zu vermeiden.

II.

Die Klage ist unbegründet. Die Kläger können weder wegen der Feuchtigkeitsschäden und des Schimmels im Keller, noch wegen der Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau Schadensersatz verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz der für den Privatsachverständigenbericht verauslagten Kosten besteht ebenfalls nicht.

Die Kläger verlangen wegen der Feuchtigkeitsschäden und des Schimmels im Keller Schadensersatz, hilfsweise wollen sie den Kaufpreis mindern und begehren Rückzahlung zu viel gezahlten Kaufpreises. Als Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch kommen die §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB in Betracht. Ein solcher Schadensersatzanspruch der Kläger ist jedoch gemäß § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen. Dasselbe gilt für einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Kaufpreises nach einer etwaigen Kaufpreisminderung aus § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist nicht gemäß § 309 Nr. 8 lit. a) BGB unwirksam. Die Beklagte darf sich auf den Haftungsausschluss berufen, die Voraussetzungen des § 444 BGB liegen nicht vor. Auch die Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB, stehen dem nicht entgegen.

Der in § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist nicht gemäß § 309 Nr. 8 lit. a) BGB unwirksam. Bei Kaufverträgen über gebrauchte Häuser kann die Haftung für Mängel grundsätzlich ausgeschlossen werden. Für einen Haftungsausschluss in allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt jedoch gemäß § 309 Nr. 8 lit. a) BGB, dass eine Bestimmung unwirksam ist, die bei einer vom Verwender zu vertretenden, nicht in einem Mangel der Kaufsache bestehenden Pflichtverletzung, das Recht des anderen Vertragsteils sich vom Vertrag zu lösen, ausschließt oder einschränkt. Die Frage, ob es sich hier überhaupt um allgemeine Geschäftsbedingungen der Beklagten handelt, kann dahinstehen, denn jedenfalls genügt § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages den Anforderungen von § 309 Nr. 8 lit. a) BGB. § 6 Nr. 1 enthält einen Ausschluss des Rechts sich vom Vertrag zu lösen nur für denjenigen Fall, dass die Pflichtverletzung in einem Mangel der Kaufsache besteht und nicht für den Fall einer anderweitigen Pflichtverletzung.

Die Beklagte darf sich auf den in § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages vereinbarten Haftungsausschluss berufen, § 444 BGB steht dem nicht entgegen. Die Beklagte hat den von der Klägerin behaupteten Mangel nicht arglistig verschwiegen und auch keine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen. Ein arglistiges Verschweigen ist auch nicht deshalb zu bejahen, weil die Beklagte einräumt, am 27.12.2006 – also bei Beurkundung der Annahmeerklärung – von den Feuchtigkeitserscheinungen im Keller gewusst zu haben.

§ 444 BGB setzt zum einen die Kenntnis des Verkäufers, zum anderen die Unkenntnis des Käufers voraus. Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen, denn Arglist ist nur dann zu bejahen, wenn der Verschweigende über einen Wissensvorsprung verfügt, den er gegenüber dem Käufer ausnutzt. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Weder im Zeitpunkt der Beurkundung des Angebotes, noch im Zeitpunkt der Beurkundung der Annahme verfügte die Beklagte gegenüber den Klägern über einen Wissensvorsprung. Deshalb kann die Frage, ob es zur Beurteilung der Arglist auf den Zeitpunkt des Angebotes oder der Annahme ankommt, dahinstehen.

Bei Abgabe des Angebotes durch die Kläger am 24.11.2006 kannten die Kläger die Feuchtigkeitserscheinungen im Keller nicht, ein arglistiges Verschweigen der Beklagten war aber ebenfalls noch nicht möglich, da auch diese noch keine Kenntnis von der Feuchtigkeit im Keller hatte. Im Rahmen von § 444 BGB tragen die Käufer die Beweislast für die Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, § 444 Rn. 4). Hier haben die Kläger nicht bewiesen, dass die Beklagte schon am 24.11.2006 Kenntnis von den Feuchtigkeitserscheinungen im Keller hatte. Der Zeuge S hat bei seiner Vernehmung lediglich angegeben, einen Mitarbeiter der Beklagten über Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau informiert zu haben, über Feuchtigkeitserscheinungen im Keller hat der Zeuge die Beklagte nicht informiert. Auch haben die Kläger nicht den Beweis dafür erbracht, dass der Mitarbeiter der Firma B & C, Herr H, von den Feuchtigkeitserscheinungen im Keller schon am 24.11.2006 Kenntnis hatte. Sofern der Kläger persönlich im Termin am 24.02.2009 angab, bei dem Besichtigungstermin mit dem Zeugen N seien nur er und der Zeuge N anwesend gewesen, können diese Angaben nicht mit der Aussage des Zeugen N in Einklang gebracht werden, der bei diesem Besichtigungstermin die Aussage des Herrn H gehört haben will, die Keller in der C seien doch bekannter Weise alle feucht. Schon diese Unstimmigkeiten führen dazu, dass der Beweis dieser Aussage des Herrn H nicht als geführt angesehen werden kann, so dass aus dieser Äußerung keine Rückschlüsse auf die Kenntnis des Herrn H gezogen werden können. Hinzu kommt, dass der Beklagten eine etwaige Kenntnis des Herrn H ohnehin nicht gemäß § 166 Abs. 1 BGB (analog) zuzurechnen ist. Herr H war nicht Stellvertreter der Beklagten, so dass § 166 Abs. 1 BGB nicht direkt anwendbar ist. Auch die Kläger tragen nur vor, Herr H sei für die Beklagte aufgetreten. Das tat er jedoch in seiner Eigenschaft als von der Beklagten beauftragter selbständiger Makler. Insbesondere bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist nicht Herr H, sondern eine andere bevollmächtigte Person, für die Beklagte aufgetreten. Bei Maklern scheidet eine Wissenszurechnung über § 166 Abs. 1 BGB analog in der Regel aus, da sie nicht Verhandlungsgehilfe einer Partei, sondern Dritte sind (Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 166 Rn. 7). So liegt der Fall auch hier. Daraus, dass die Firma B & C häufiger für die E1-Gruppe tätig war, kann nicht geschlossen werden, dass sie als einseitiger Verhandlungsgehilfe für die Beklagte tätig war.

Bei der Annahme des Angebotes durch die Beklagte am 27.12.2006 hatte die Beklagte Kenntnis von den Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, in diesem Zeitpunkt wussten jedoch auch die Kläger schon von diesen. Die Beklagte wiederum wusste, dass den Klägern die Feuchtigkeitserscheinungen ebenfalls bekannt waren, denn erst die Kläger hatten die Beklagte auf diese aufmerksam gemacht. Vor diesem Hintergrund war ein arglistiges Verschweigen durch die Beklagte am 27.12.2006 denklogisch nicht mehr möglich.

Soweit die Kläger geltend machen, die Annahme des Vertrages sei eine unzulässige Rechtsausübung der Beklagten und bewirke eine Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses, dringen sie mit diesem Einwand nicht durch. Grundsätzlich ist es denkbar, eine gemäß § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung darin zu sehen, dass der Empfänger eines Vertragsangebots dieses annimmt und auf der Durchführung des Vertrages unter Berufung auf einen Gewährleistungsausschluss besteht, obwohl er weiß, dass der Erklärende sein Angebot in Unkenntnis eines nach Angebotsabgabe aufgedeckten Mangels abgab (vgl. BGH, U. v. 07.07.1998, Az. X ZR 17/97, NJW 1998, 3192). Vor dem Hintergrund aller Umstände des Einzelfalles ist das Verhalten der Beklagten jedoch vorliegend nicht treuwidrig.

Als mit den Grundsätzen von Treu und Glauben unvereinbar kann man die Annahme des Vertragsangebotes und das Berufen auf den Gewährleistungsausschluss nur bezeichnen, wenn die Vertragsdurchführung für die Kläger schlechthin unzumutbar wäre. Das ist nicht der Fall. Zum Einen ist das Auftreten eines bis dahin unentdeckten Mangels zwischen Angebot und Annahme nicht automatisch der Risikosphäre des Annehmenden zuzurechnen, zum anderen besteht hier die Besonderheit, dass den Klägern nicht jede Möglichkeit genommen war, sich von ihrem Angebot zu lösen. Die Kläger waren lediglich für einen Zeitraum von vier Wochen an ihr Angebot gebunden. Die Beklagte nahm das Angebot erst nach Ablauf von vier Wochen an. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Kläger ihr Angebot bereits widerrufen können. Ein solcher Widerruf wäre den Klägern auch möglich gewesen. Es wäre Ihnen zum Beispiel möglich gewesen, den Widerruf schon vor dem 22.12.2006 für den Fall des Fristablaufs ohne vorherige Annahme des Angebotes zu erklären. Inwiefern die Feiertage die Kläger hinderten, rechtzeitig zu widerrufen ist nicht ersichtlich. Hier ist es gerade so, dass die Kläger ihr Angebot nicht widerrufen wollten – sie unternahmen keinerlei Schritte, sich von ihrem Angebot zu lösen. Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, von der Widerrufsmöglichkeit keine Kenntnis gehabt zu haben. Ihnen wurde das notarielle Angebot vor der Beurkundung vorgelesen. Sollten die Kläger von dem Widerrufsrecht dennoch keine Kenntnis gehabt haben, beruhte die Unkenntnis jedenfalls auf grober Fahrlässigkeit der Kläger und kann nicht zum Nachteil der Beklagten gereichen.

Schließlich hat der Abschluss des Vertrages die Kläger auch finanziell nicht in derart erheblicher Weise belastet, dass ihnen ein Festhalten am Vertrag – mit Gewährleistungsausschluss – schlechterdings unzumutbar ist. Die Kläger verkauften das Kaufobjekt in der Folgezeit zu einem höheren Preis weiter. Auch wenn man berücksichtigt, dass die Kläger für den Erwerb des Objektes zusätzlich zum Kaufpreis Notargebühren und Grunderwerbssteuer zahlen mussten, war diese Weiterveräußerung für die Kläger nicht mit erheblichen – existenzgefährdenden – Verlusten verbunden.

Die Kläger haben auch – wie von ihnen hilfsweise geltend gemacht – keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau. Die Voraussetzungen von §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB liegen nicht vor. Auch eine Minderung und damit verbunden ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Kaufpreises gemäß § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, Abs. 4 BGB kommt nicht in Betracht.

Das Kaufobjekt, das Einfamilienhaus C, war bei Gefahrübergang (§ 446 BGB) hinsichtlich des Anbaus nicht – wie von den Klägern gerügt – mangelhaft im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB. Die Gefahr ging am 31.12.2006 auf die Kläger über, zu diesem Zeitpunkt gingen wie vertraglich in § 5 des notariellen Kaufvertrages vereinbart unter anderem der Besitz und die Nutzungen des Grundstücks auf die Kläger über. Zu diesem Zeitpunkt zeigten sich an den Wänden des Anbaus Feuchtigkeitserscheinungen, diese dokumentierte der Sachverständige G1 in der Folgezeit auf Foto 41 und 42 seines Berichts.

Das Kaufobjekt ist jedoch aufgrund dieser Feuchtigkeitserscheinungen nicht mangelhaft im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB. Der Vortrag der Kläger muss differenziert betrachtet werden. Zum einen rügen die Kläger Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau. Aus den von den Klägern beschriebenen angeblich erforderlichen Beseitigungsarbeiten lässt sich schließen, dass die Kläger auch behaupten wollen, Außen- und Innenabdichtung des Anbaus seien nicht sach- und fachgerecht ausgeführt, so dass Wasser von außen eindringe und dass darin ein Mangel zu sehen sei. Die fehlerhafte Abdichtung soll dann die Feuchtigkeitserscheinungen im Inneren des Anbaus verursacht haben. Anders als im werkvertraglichen Bereich, in dem die Feuchtigkeitserscheinungen im Inneren sogenannte Mangelfolgeschäden der nicht sach- und fachgerecht ausgeführten Abdichtung darstellen würden, könnte hier sowohl in der angeblich nicht sach- und fachgerecht ausgeführten Abdichtung als auch in den bestehenden Feuchtigkeitserscheinungen ein eigener Sachmangel des Kaufobjektes liegen. Es kommt nicht darauf an, ob die Feuchtigkeitserscheinungen im Inneren durch einen behaupteten Abdichtungsfehler verursacht wurden – oder ob diese auf anderen Ursachen beruhen.

Allein schon die Tatsache, dass in ein Gebäude von außen Feuchtigkeit eindringt, ist ein Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB, weil die Kaufsache aus diesem Grund nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (KG Berlin, U. v. 16.10.2007, Az. 6 U 140/06, BauR 2008, 1149). Der Sachverständige U hat hier jedoch festgestellt, dass Abdichtungsfehler als Ursache der Feuchtigkeitserscheinungen nicht in Betracht kommen. Sowohl im seinem schriftlichen Gutachten als auch im Termin am 14.12.2010 hat der Sachverständige anschaulich erläutert, dass die raumseitigen Verfärbungen nicht auf Fehler der Abdichtung und einen Wassereintritt von außen zurückzuführen sind. Wären die Verfärbungen auf einen Feuchtigkeitseintritt über das Außenmauerwerk zurückzuführen, müsste das Schadensbild an der Außenfassade des Anbaus ein völlig anderes sein. Nur über den Außenputz hätte Wasser derart hochsteigen können, dass in den Innenräumen die festgestellten Verfärbungen hätten auftreten können. Wäre das der Fall gewesen, wäre jedoch auch der Außenputz sichtbar erheblich beschädigt worden. Solche Beschädigungen des Außenputzes lagen nicht vor. Der Sachverständige U hielt auch dann mit überzeugenden Argumenten an dem von ihm gefundenen Ergebnis fest, als ihm vorgehalten wurde, der Privatsachverständige G1 habe zu Foto Nr. 41 und 42 festgestellt, es handele sich um massiv aufsteigende Feuchtigkeit. Aus dem Bericht des Privatsachverständigen G1 wird ersichtlich, dass er sich mit den Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau nicht in derselben Ausführlichkeit befasst hat, wie der Sachverständige U. Insoweit wies der Sachverständige U darauf hin, der Privatsachverständige G1 habe ausweislich des Berichts zwar an anderen Stellen – jedoch nicht an den Wänden des Anbaus – Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt. Die an den anderen Wänden durchgeführten Messungen ließen keine Rückschlüsse auf etwa an den Anbauwänden vorliegende Feuchtigkeit zu. Diese Ausführungen sind ohne weiteres nachvollziehbar. Eine nicht fachgerechte Ausführung des Feuchteschutzes von außen hat der Sachverständige folglich nicht festgestellt, so dass darin ein Mangel nicht gesehen werden kann.

Auch die – wie vom Sachverständigen U festgestellt – durch raumseitige Beaufschlagung entstandenen Verfärbungen und Feuchtigkeitserscheinungen stellen keinen Mangel im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB dar. Die Parteien haben in § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages ausdrücklich vereinbart, dass die Kläger das Kaufobjekt im gegenwärtigen, gebrauchten und altersbedingten Zustand kaufen. Verfärbungen an der Wand, die durch raumseitige Beaufschlagung an Kleber- oder Beschichtungsresten verursacht worden sind, sind vor diesem Hintergrund nicht als Sachmangel anzusehen. Bei einem Haus, das 1920 errichtet wurde, und erkennbar nicht in saniertem, sondern in gebrauchtem Zustand verkauft wird, sind Feuchtigkeitserscheinungen an einzelnen Stellen, die sich durch eine einfache Renovierung beseitigen lassen, nicht ungewöhnlich. Es ist vielmehr so, dass die Käufer eines solchen Altbaus mit einzelnen Feuchtigkeitserscheinungen rechnen müssen.

Ein Schadensersatzanspruch der Kläger, den diese hilfsweise geltend machen, in Höhe der für den Bericht des Sachverständigen G1 verauslagten Betrages von 971,04 € besteht nicht. Die Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 BGB liegen nicht vor. Grundsätzlich sind die für die Beauftragung eines Privatsachverständigen entstehenden Kosten als Mangelfolgeschäden über § 280 Abs. 1 BGB ersatzfähig. Vorliegend haftet die Beklagte jedoch wegen § 6 Nr. 1 des notariellen Kaufvertrages nicht für die Feuchtigkeitserscheinungen im Keller und folglich auch nicht für auf diese beruhende Mangelfolgeschäden. Die von den Klägern ebenfalls gerügten Feuchtigkeitserscheinungen im Anbau stellen schon keinen Mangel dar.

Mangels fälliger durchsetzbarer Hauptforderung der Kläger kommt ein Zinsanspruch nicht in Betracht.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 1.604,12 € − weder an sich selbst noch an die M Rechtsschutz Service GmbH. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB sind nicht schlüssig dargelegt, es fehlt schon an einer fälligen durchsetzbaren Hauptforderung.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 40.971,04 € festgesetzt.

Der Streitwert der Hilfsanträge in Höhe von 5.000,00 € und 971,04 € ist gemäß § 45 Abs. 1 S. 2 GKG zu dem Streitwert des ausdrücklich gestellten Antrags in Höhe von 35.000,00 € zu addieren, da über die Hilfsanträge eine Entscheidung ergangen ist und da es sich bei Hauptantrag und Hilfsanträgen nicht um denselben Gegenstand im Sinne von § 45 Abs. 1 S. 3 GKG handelt.

Landgericht Essen, 17 O 61/08