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I

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Die Berufung hat aus folgenden Gründen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg:

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Der Beklagte ist in den vom Amtsgericht zuerkannten Umfang zur Rückzahlung der vom Kläger bei Mietbeginn geleisteten Kaution verpflichtet, ohne demgegenüber berechtigt zu sein, mit Schadensersatzansprüchen wegen nicht vertragsgerechter Rückgabe der Mietsache die Aufrechnung zu erklären.

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Was die gerügte Beschädigung des in der Pächterwohnung verlegten Parketts anbelangt, ist das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass, falls wie hier Streit über den Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt des Metbeginns besteht, der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für deren ordnungsgemäßen Zustand bei Übergabe an den Mieter trägt (Schmidt-Futterer § 538 BGB Rdn. 408).

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Entgegen der vom Beklagten vertretenen Ansicht kommen ihm in Hinblick auf die in Ziffer 6.1 des Formularvertrags getroffene Zustandsbeschreibung des Mietobjekts keine Beweiserleichterungen zu. Denn der Vermieter kann seine Darlegungs- und Beweislast nicht dadurch abwenden, dass er in den Vertrag Formularklauseln zum Anfangszustand des Mietobjekts aufnimmt. Klauseln, mit denen der Mieter wie auch hier den einwandfreien Zustand bei Übergabe anerkennt, sind gemäß § 309 Nr. 12 b BGB unwirksam. Die so anzunehmende Unwirksamkeit betrifft gleichermaßen Wohn- wie Gewerberaum (Schmidt-Futterer aaO Rdn. 409).

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Ferner kann aus Ziffer 18 des Mietvertrags, dessen Gegenstand vom Beklagten vor Pachtbeginn in der Gaststätte auszuführende Arbeiten sind, nicht gefolgert werden, dass der Kläger damit zugleich individualvertraglich anerkannt hat, dass der in der Pächterwohnung vorhandene Parkettboden keine Schäden aufweist.

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Es kann dahin stehen, ob dem Amtsgericht eine Aufklärungspflichtverletzung deshalb anzulasten ist, weil mit Verfügung vom 8.2.2010 nicht zugleich darauf hingewiesen worden ist, dass der Beklagte bezogen auf die Parkettschäden darlegungs- und nachweispflichtig ist. Denn ein solcher Verstoß wäre nicht kausal geworden, weil selbst mit der Berufungsbegründung kein Beweis für den Zustand des Parkettbodens zum Zeitpunkt der Übergabe angeboten worden ist.

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Soweit erstmals mit der Berufungsbegründung vorgetragen wird, der Kläger habe auf die entsprechenden Schäden angesprochen erklärt, die Riefen in den Böden rührten wohl vom Spielzeug seines Sohnes her, handelt es sich unabhängig von der Entscheidung der Frage der hinreichenden Substanz dieser Darlegung, um  neuen bestrittenen Vortrag, der von dem durch § 531 II Ziffer 3 ZPO geregelten Novenausschluss erfasst.

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Dem Beklagten ist es ferner verwehrt, gegenüber dem Anspruch auf Auszahlung des Kautionsguthabens mit Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Verwendung von Fettfiltern zu erklären. Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass ein entsprechender Ersatzanspruch verjährt ist, § 548 BGB.

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Der Lauf der in § 548 BGB geregelten 6 monatigen Verjährungsfrist beginnt in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Das ist der Zeitpunkt, in dem er freien Zugang zu ihr hat und damit in die Lage versetzt wird, sie auf etwaige Schäden zu untersuchen (Schmidt-Futterer § 548 BGB Rdn. 46).

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Vorliegend erfolgte die Rückgabe am 1.2.2009. Der Umstand, dass der Beklagte nicht selbst an der Übergabe beteiligt war, sondern diese vereinbarungsgemäß dergestalt vollzogen worden ist, dass der Nachpächter das Objekt in Besitz genommen hat, steht dem nicht entgegen, sondern ist allein der Sphäre des Beklagten zuzuordnen.

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Dem eigenen Vortrag des Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 11.3.2010 folgend, handelt es sich auch nicht versteckte Schäden. Denn wie er dort ausweislich der Gründe der angefochtenen Entscheidung erklärt hat, ist ein solcher Filter spätestens alle zwei Tage zu reinigen. Angesichts dessen ist es nicht vollziehbar, weshalb die dargetane Nichtverwendung von Fettfiltern und die damit verbundenen gravierenden Folgeschäden nicht binnen der kurzen Verjährungsfrist erkennbar waren.

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Das Amtsgericht ist zudem zutreffend davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen des § 215 BGB nicht erfüllt sind, wonach die Aufrechnung auf eine  verjährte Gegenforderung gestützt werden kann, soweit diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt war. Die Aufrechnung nach § 398 BGB bewirkt, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübertreten (Schmidt-Futterer § 548 BGB Rdn. 41).

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Eine Aufrechnung scheidet aus, wenn es sich um der Höhe nach pauschalierte Schadensersatzansprüche handelt. Denn es mangelt dann an einer konkreten Aufrechnungserklärung, da diese zwingend eine Bezifferung enthalten muss (Schmidt-Futterer § 548 BGB Rdn. 41,42).

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Bis zum Ablauf der Verjährungsfrist, hier der 3.8.2009, hatte der Beklagte weder überhaupt Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Verwendung von Fettfiltern geltend gemacht, noch sind diese konkret beziffert worden, so dass binnen nicht rechtsverjährter Zeit  keine den Anforderungen des § 15 BGB entsprechende Aufrechnungslage bestanden hat.

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Entgegen der vom Beklagten vertretenen Ansicht ist es nicht als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB zu bewerten, dass der Kläger die Einrede der Verjährung erhoben  hat. Denn die Erhebung der Verjährungseinrede ist für sich genommen nicht zu missbilligen. Eine dem Anwendungsbereich des § 242 BGB zuzuordnende relevante Veranlassung des Verjährungseintritts ist nur gegeben, wenn der Schuldner durch sein Verhalten eine adäquate (Mit-Ursache dafür gesetzt hat, dass die Verjährungsfrist verstrichen ist, ohne, dass der Anspruch vom Gläubiger geltend gemacht wurde. Das mitursächliche Verhalten des Schuldners kann in einem positiven Tun oder in einem Unterlassen bestehen, wobei letzteres nur relevant ist, wenn für den Schuldner nach den allgemeinen Regeln eine Rechtspflicht zum Handeln besteht. Bloßes Ausweichen, Ablenken oder Schweigen begründet jedoch keine unzulässige Rechtsausübung (Staudinger § 242 BGB Rdn. 544,552).

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Vorliegend kommt noch hinzu, dass der Beklagte wie sich aus obigen Ausführungen ergibt, den vorgetragenen Schaden während des Laufs Verjährungsfrist unschwer hätte erkennen können.

18

II.

19

Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ein Urteil des Berufungsgerichts nicht erfordern, beabsichtigt die Kammer eine Zurückweisung der Berufung im Beschlusswege.

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III.

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Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme, gegebenenfalls zur Rücknahme der Berufung,  binnen 2 Wochen.

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Essen, 20.08.2010

23

10. Zivilkammer

24

Dr. Middelberg Vorsitzender Richter am Landgericht

Wende Richterin am Landgericht

Rink Richterin am Landgericht