1

Tatbestand:

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Die Kläger machen Ansprüche auf Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen und Zahlung zwischenzeitlich angelaufener Mietdifferenzen geltend.

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Der Beklagte ist seit dem 01.08.1979 Mieter der im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses N-Str. … in H. Die hierfür vom Beklagten zu entrichtende Kaltmiete belief sich bis zum 30.09.2011 auf 224,97 €. Mit Schreiben vom 05.07.2011 forderten die Kläger den Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Kaltmiete um 44,93 € monatlich auf künftig 269,96 € ab dem 01.10.2011 auf. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Kläger ließen den Beklagten daraufhin durch den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. mit Schreiben vom 14.10.2011 und 24.11.2011 erneut zur Erteilung der verlangten Zustimmung auffordern. Hierdurch entstanden den Klägern Kosten in Höhe von 25,11 €.

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Die Kläger haben mit Klageschrift vom 28.12.2011 bei dem Amtsgericht H2 Klage gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung sowie auf Erstattung der ihnen entstandenen Kosten in Höhe von 25,11 € erhoben. Die Klageschrift ist noch am selben Tag per Telefax vorab beim Amtsgericht H2 eingegangen. Nach telefonischem Hinweis vom 04.01.2012 an die Prozessbevollmächtigten des Klägers, dass nicht das Amtsgericht H2, sondern vielmehr das Amtsgericht H3 örtlich zuständig sei, hat das Amtsgericht H2 den Rechtsstreit auf Bitte der Klägervertreter mit Verfügung vom selben Tag an das Amtsgericht H3 abgegeben. Die Akte ist nach postalischer Versendung vom 10.01.2012 am 16.01.2012 beim Amtsgericht H3 eingegangen.

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Die Kläger sind der Auffassung, dass die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB schon durch die Klageerhebung bei dem Amtsgericht H2 am 28.12.2012 gewahrt sei, auch wenn hierfür dieses örtlich nicht zuständig war. Ferner behaupten sie, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die vom Beklagten innegehaltene Wohnung 4,58 €/m² betrage.

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Die Kläger haben ursprünglich beantragt:

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1.       Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 44,93 € auf 269,96 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

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2.       Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 25,11 € zu zahlen.

9

Mit Schriftsatz vom 23.01.2014 haben die Kläger die Klage teilweise zurückgenommen und zugleich um die Mietdifferenzen zwischen der bisherigen und der verlangten Miete für den Zeitraum 01.10.2007 bis 31.12.2012 in Höhe von monatlich 37,27 € erweitert. Sie beantragen nunmehr sinngemäß:

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1.       Der Beklagte wird verurteilt, für die Mietwohnung im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses N-Str. … in … H der Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von 224,97 € um 37,27 € auf 262,23 € ab dem 01.10.2011 zuzustimmen.

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2.       Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 584,07 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 01.02.2014 zu zahlen.

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Der Beklagte hat der Teuil-Klagerücknahme zugestimmt und beantragt im Übrigen,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält die Klage bereits wegen Versäumnis der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB für verspätet.

15

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die in den Entscheidungsgründen mitgeteilten Tatsachen Bezug genommen.

16

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 25.06.2013 sowie eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens vom 12.08.2013 durch den Sachverständigen W. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 25.06.2013 und das Ergänzungsgutachten vom 12.08.2013 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat insgesamt keinen Erfolg

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I.

20

Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 1. die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Kaltmiete verlangen, ist die Klage bereits unzulässig, denn sie wurde nicht innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben. Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist, so dass eine später eingereichte Klage unzulässig ist (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; LG Hamburg ZMR 2010, 188).

21

Die Klagefrist lief am 31.12.2011 ab. Das Mieterhöhungsverlangen vom 05.07.2011 ist dem Beklagten nämlich noch im Juli 2011 zugegangen mit der Folge, dass die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB am 30.09.2011 ablief und die sich hieran anschließende 3-monatige Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB am folgenden Tag, mithin dem 01.10.2011, begann.

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Innerhalb dieser Frist haben die Kläger nicht Klage erhoben im Sinne des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB. Die Akte ist erst am 16.01.2012 nach Verweisung durch das Amtsgericht H2 beim Amtsgericht H3 eingegangen. Zu diesem Zeitpunkt war die Klagefrist – wie ausgeführt – bereits abgelaufen.

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Dass die Klageschrift vom 28.12.2011 noch am selben Tag – und damit innerhalb der Klagefrist – beim Amtsgericht H2 eingegangen ist, ist unerheblich. Hierauf kommt es nicht an. Entscheidend ist vielmehr der Eingang beim Amtsgericht H3. Das Amtsgericht H2 war nämlich nicht örtlich zuständig. Die Wohnung des Beklagten befindet sich im Bezirk des Amtsgerichts H3 mit der Folge, dass dieses für den Rechtsstreit gemäß § 29a ZPO örtlich ausschließlich zuständig ist. Die Frist des § 558 b BGB ist aber nur gewahrt, wenn innerhalb der Klagefrist eine Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).

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Die anderweitige Auffassung der Kläger überzeugt nicht. Dies gilt insbesondere, soweit sie sich in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen haben, nach welcher Verjährung auch durch eine unzulässige Klage etwa vor einem örtlich oder sachlich unzuständigen Gericht gehemmt wird (BGH, 09.12.2010, III ZR 56/10 m. w. N.). Die hierzu vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze sind auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nicht übertragbar. Während § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Interesse des Beklagten schützt zu wissen, ob er noch mit einer Inanspruchnahme rechnen muss oder ob er sich dagegen mit der Einrede der Verjährung wehren kann, handelt sich bei der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB um eine besondere Prozessvoraussetzung (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 558 b BGB Rn. 11; BayObLG ZMR 1985, 100; NJW 1982, 78, 83 ff.; ZMR 1982, 132; LG Berlin ZMR 2001, 349, 350; LG Hamburg ZMR 2010, 188; Palandt/Weidenkaff, § 558b Rn. 9; Schmidt-Futterer § 558 b BGB Rn. 84), deren Versäumung zur Unzulässigkeit der Klage führt.

25

Auch der Rechtsgedanke des § 167 ZPO führt zu Gunsten der Kläger nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar ist auf die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB nach zutreffender Meinung § 167 ZPO grundsätzlich anwendbar, jedoch ebenfalls nur dann, wenn die Klage beim zuständigen Gericht eingegangen ist (LG Hamburg, 05.11.2009, 307 S 75/09; Schmidt-Futterer, § 558 b BGB Rn. 85).

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II.

27

Soweit die Klägerin darüber hinaus mit Klageantrag zu 2. von dem Beklagten die Zahlung der Mietdifferenz für den Zeitraum vom 01.10.2011 bis 31.12.2012 in Höhe von 558,96 € verlangen, ist die Klage zwar zulässig, aber unbegründet.

28

Ein derartiger Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall käme nämlich eine auf den 01.10.2011 zurückwirkende Vereinbarung zwischen den Parteien über eine monatliche Kaltmiete von 262,23 € zustande. Dies ist jedoch gerade nicht der Fall, da die betreffende Klage – wie ausgeführt – bereits unzulässig ist. Infolgedessen haben die Kläger aber auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der geltend gemachten Mietdifferenz.

29

III.

30

Soweit die Kläger mit Klageantrag zu 2. noch einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 25,11 € als Schadensersatz für die ihnen infolge der Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. entstandenen Kosten geltend machen, ist die Klage ebenfalls zulässig, aber unbegründet.

31

Auch ein solcher Anspruch würde voraussetzen, dass die auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichtete Klage Erfolg hat. Nur in diesem Fall könnten die Kosten für die Tätigkeit des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein H1 e. V. als zweckmäßige und erforderliche Rechtsverfolgungskosten anzusehen sein. Dies ist angesichts der Unzulässigkeit der betreffenden Klage jedoch nicht der Fall.

32

IV.

33

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.

34

Der Streitwert wird bis zum 23.01.2014 (Eingang der Teil-Klagerücknahme der Klägerseite vom selben Tag bei Gericht) auf 564,27 € (44,93 € x 12 + 25,11 €) und ab dem 24.01.2014 auf 1.031,31 € (37,27 € x 12 + 584,07 €) festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

36

A)

37

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

38

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

39

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

40

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

41

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

42

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

43

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

44

B)

45

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen-Buer, Goldbergstraße 89, 45894 Gelsenkirchen-Buer, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

46

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.