1

Tatbestand:

2

Die Klägerin und Widerbeklagte (im Folgenden: Klägerin) begehrt von dem Beklagten und Widerkläger (Im Folgenden: Beklagten) Zahlung rückständiger Mietzahlungen im Wege einer sogenannten Saldoklage. Der Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Guthabenbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 sowie Belegeinsicht. Ferner begehrt er die Feststellung des Bestehens eines Zurückbehaltungsrechts.

3

Der Beklagte war Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung im Hause X-Straße … in … H. Das Mietverhältnis endete zum 30.09.2020. Die Immobilie X-Straße … grenzt unmittelbar an die X-Straße … . Hinsichtlich der örtlichen Gegebenheiten wird auf die beklagtenseits mit Schriftsatz vom 24.03.2021 eingereichten Karten und Lichtbilder (Bl. 366 ff. d.A.) Bezug genommen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die X-Straße … und … zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden können oder nicht.

4

Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 02.10.2018 über die Betriebskosten 2017 ab. Der Beklagte leistete im Jahr 2017 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 1.203,00 €. Für das Abrechnungsjahr setzte die Klägerin Kosten in Höhe von 1.212,23 € an und machte gegenüber dem Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 9,23 € geltend. Die Klägerin rechnete mit Schreiben vom 05.12.2019 über die Betriebskosten 2018 ab. Der Beklagte leistete im Jahr 2018 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 982,00 €. Für das Abrechnungsjahr setzte die Klägerin Kosten in Höhe von 1.285,53 € an und machte gegenüber dem Beklagten einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 303,53 € geltend. Die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 haben gemeinsam, dass unter den Abrechnungseinheiten B und C die X-Straße … und … als Wirtschaftseinheiten zusammengefasst wurden. Folgende Positionen wurden über die klägerseits gebildete Wirtschaftseinheit abgerechnet:

5

      Schornsteinfeger                                            

6

      Außenanlagen Rasenfläche

7

      Außenanlagen Gehölzfläche             

8

      Private Straßenreinigung                           

9

      Sach- und Haftpflichtversicherung

10

      Hauswart                                                       

11

      Gebühr für Fernsehempfang

12

Auf den Inhalt der vorbenannten Schreiben (Anlage K 2, Bl. 16 ff. d.A.; Anlage K 3, Bl. 22 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

13

Gegen die Betriebskostenabrechnungen erhob der Beklagte fristgerecht Widerspruch. In den Widersprüchen – neben anderen Einwendungen – wies der Beklagte auf den Umstand hin, dass nach seinem Dafürhalten zwischen der X-Straße … und … keine Wirtschaftseinheit gebildet werden kann und er diese als unzulässig erachte.

14

Mit Schreiben vom 03.04.2019 (Bl. 98 d.A.) und 23.01.2021 und 26.03.2021 forderte der Beklagte gegenüber der Klägerin Belegeinsicht  in die originalen Dokumente zu den Nebenkostenabrechnungen 2017 und 2018 und der Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2019. Im Laufe des Verfahrens wurden dem Beklagten sodann Kopien einzelner Belege übersandt.

15

Das von der Klägerin geführte Mietkonto wies im April 2020 einen Saldo von 853,85 € auf (vgl. Anlage K 1, Bl. 15 d.A.). In dem Mietkonto sind die Forderungen der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 enthalten.

16

Die Klägerin behauptet, dass die X-Straße … und … eine Wirtschaftseinheit bilden würden. Denn beide Gebäude würden unmittelbar aneinander angrenzen. Die Wohnlage und Größe der Gebäude seien vergleichbar. Zwar würden sich die Wohnungsgrößen unterscheiden. Dies könne innerhalb eines Hauses vorkommen. Vor dem Hintergrund sei die Klägerin berechtigt gewesen, beide Immobilien als Wirtschaftseinheit zusammenzufassen. In der Folge seien die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 formell und materiell nicht zu beanstanden. Im Hinblick auf die Widerklage habe der Beklagte aus vorbenannten Gründen keinen Guthabenanspruch. Der Belegeinsicht sei durch Übersendung von Belegkopien nachgekommen worden.

17

Die Klägerin hat die Klage mit Schriftsatz vom 11.12.2020 (Bl. 321 d.A.) teilweise und zwar in Höhe von 54,56 € zurückgenommen. Dies beinhaltete für die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 die Kostenpositionen "Außenanlage Rasenfläche" und "Außenanlage Gehölze" in Höhe von 10,77 € und 20,76 € sowie 6,94 € und 16,09 €.

18

Die Klägerin beantragt nunmehr,

19

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 799,29 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides zu zahlen.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Widerklagend beantragt der Beklagte,

23

1.

24

die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 324,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

25

2.

26

die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 83,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

27

3.

28

hilfsweise festzustellen, dass dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen bis zur erteilten vollständigen Belegeinsicht für die Jahre 2017 und 2018 an den laufenden Vorauszahlungen zusteht,

29

4.

30

die Klägerin zu verurteilen, dem Beklagten Belegeinsicht durch die Einsichtnahme in die folgenden Belege zu gewähren:

31

a.

32

die Vorlage des Belegs über die Beauftragung, Rechnung und Buchung der T zur Lieferung einer Hausstation D,

33

b.

34

die Vorlage des Belieferungsvertrages Fernwärme mit der T,

35

c.

36

die Vorlage der Nachweise, Rechnungen und Buchungsbelege der T zum Anschluss der Hausstation an das bestehende Fernwärmenetz der T,

37

d.

38

den Nachweis der Beauftragung, Rechnung und Buchungsbelege über die Entsorgung der Altanlage und der Bauabfälle,

39

e.

40

die Vorlage der schriftlichen Entsorgungsnachweise über den Verbleib der Altanlage und die Auskunft über etwaige Einnahmen im Zusammenhang mit der Verwertung der Altanlage, einzelner Bauteile sowie den Bauabfällen und den Nachweis über die fachgerechte Entsorgung vorzulegen,

41

f.

42

die Vorlage der Nachweise über die Beauftragung und die Rechnungen über den Anschluss der Hausstation an das Heizungssystem des Hauses,

43

g.

44

die Erteilung der Auskunft über die Anzahl und Hersteller der verwendeten Bauteile, deren Hersteller sowie deren genaue Anzahl und Menge,

45

h.

46

die Vorlage von Belegen zum Nachweis der Anzahl und die Hersteller der installierten Heizkörperthermostate,

47

i.

48

die Vorlage der Nachweise über die durch die beauftragten Fachfirmen verbauten Materialien, deren Menge und die fachgerechte Entsorgung von Arbeitsmaterialien,

49

j.

50

den Nachweis der Qualifikation der Monteure und Maler, welche die entsprechenden Arbeiten vorgenommen haben,

51

k.

52

die Vorlage der Nachweise und Arbeitsprotokolle der Monteure und Maler,

53

l.

54

die Vorlage der Nachweise über die Beauftragung, Rechnung und Buchung der angefallenen Tätigkeiten zur Planung der Modernisierungsmaßnahmen,

55

m.

56

die Vorlage der Nachweise über die gemäß HOAI angefallenen Honorare,

57

n.

58

die Vorlage und den Nachweis über die erhaltenen öffentlichen Fördermittel,

59

5.

60

festzustellen, dass dem Widerkläger seit dem 01.02.2019 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 21,86 € zusteht,

61

6.

62

die Klägerin zu verurteilen, dem Beklagten die weitergehende Belegeinsicht durch die Einsichtnahme in die folgenden Belege und Abrechnungsunterlagen einschließlich der dazugehörigen Vertragsunterlagen und Buchungsnachweise durch die Vorlage der Kontoauszüge über die Zahlungen hinsichtlich der Betriebs-/ und Heizkostenabrechnung 2019 zu gewähren:

63

a.

64

die Einzelrechnungen-/ und Buchungsbelege für Einzelleistungen der Gartenpflege inkl. Vorlage aller Tätigkeitsberichte, die Nachweise über die weiteren Beauftragungen von Dritten,

65

b.

66

die Einzelbuchungsbelege inkl. der dazugehörigen Nachweise in Form von Kontoauszügen für die Abrechnung der Kosten für den Haus-wart/Objektbetreuer sowie eine detaillierte Aufschlüsselung aller Tätigkeitsnachweise, diese getrennt nach hausmeisterspezifischen Tätigkeiten und Verwaltungs-/ und Instandsetzungsanteil,

67

c.

68

die Abrechnungs- und Zahlungsbelege über die Abrechnung der Kosten für die Wartung der Filteranlage, bestehend aus allen Einzelrechnungen, den Beauftragungen, Nachweisen über Sonderaufträge, den dazugehörigen Wartungsvertrag und eine detaillierte Aufschlüsselung der vorgenommenen Tätigkeiten sowie die Nachweise der geleisteten Einzelzahlungen,

69

d.

70

die Zahlungsbelege und alle Einzelbelege über die Abrechnung der Kosten für den Schornsteinfeger sowie die Einzeltätigkeitsnachweise, die Nachweise über Instandsetzungsmaßnahmen an der Heizungsanlage und den Nachweis für die Erteilung von Sonderaufträgen und die Einzelbuchungsbelege,

71

e.

72

die Nachweise über die Abrechnung der Kosten für die Heizkostenverteiler, diese wiederum im Einzelnen aufgeschlüsselt nach Wohnungen, Wärmeentnahmestellen sowie die einzelnen Zahlungsbelege inkl. der Kontoauszüge,

73

f.

74

Die Zahlungsbelege über die Einzelabrechnungen sowie die Buchungsbelege über die Wärmelieferungen an den Fernwärmelieferanten einschließlich der dazugehörigen Kontoauszüge.

75

Die Klägerin beantragt,

76

die Widerklage abzuweisen.

77

Der Beklagte behauptet, dass die X-Straße … und … durch die Klägerin in unzulässiger Weise zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden seien. Dies gelte insbesondere für die Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018. In der Folge – neben anderen Einwendungen – stehe ihm ein Guthaben aus vorbenannten Abrechnungen zu. Ferner ist er der Ansicht, dass ihm ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Original-Unterlagen hinsichtlich der Betriebs- und Heizungskostenabrechnungen zustehe. Das Übersenden von Kopien genüge nicht. Auf Grund dessen stehe im ein Zurückbehaltungsrecht zu.

78

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze zwischen den Parteien und deren Anlagen ergänzend Bezug genommen.

79

Das Gericht hat am 25.03.2021 und 12.05.2022 mündlich zur Sache verhandelt. Am 12.05.2022 hat das Gericht einen Ortstermin durchgeführt. Auf die Protokolle 2018 wird Bezug genommen.

80

Entscheidungsgründe:

81

Die zulässige Klage ist unbegründet (dazu sogleich I.). Die teilweise zulässige Widerklage ist im Tenor ersichtlichen Umfang begründet (dazu sogleich II.).

82

I.

83

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung eine Betrages in Höhe von 853,85 € gem. § 535 Abs. 1 BGB.

84

Denn die Klägerin hat im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 die X-Straße … und … in … H als Wirtschaftseinheit in unzulässiger Weise zusammengefasst. Auf den Inhalt der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen wird Bezug genommen. Bereits die mit den vorbenannten Betriebskostenabrechnungen unzulässigerweise als Wirtschaftseinheit abgerechneten Kostenpositionen (Abrechnungseinheiten B und C) übersteigen in der Summe den im Wege der Saldoklage geltend gemachten Nachforderungsbetrag, sodass bereits aus diesem Grund die Klage abzuweisen war, ohne dass eine Prüfung der weiteren Einwände erforderlich wäre.

85

Im Einzelnen:  Sofern vertragliche Abreden – wie im hiesigen Fall – dem nicht entgegen stehen, ist die Vermieterin (Klägerin) preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 – VIII ZR 73/10 –, juris).

86

Gemessen an vorbenannten Maßstäben steht zur Überzeugung des Gerichts, die zwar keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, erfordert (vgl. BGH NJW 2003, 1116 ff., m. w. N.), nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und insbesondere auf Grund der im Ortstermin gewonnenen Eindrücke fest, dass die die X-Straße … und … in … H nicht als Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden kann. Hinsichtlich der berechtigten, zulässigen Bildung einer Wirtschaftseinheit bleibt die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin beweisfällig.

87

Das Gericht verschaffte sich im durchgeführten Ortstermin einen eigenen Eindruck von den örtlichen Gegebenheiten. Das Gericht stellte zunächst fest, dass die äußeren Gegebenheiten der Häuser X-Straße … und … den Lichtbildern auf Bl. 374 ff. der Gerichtsakte entsprechen.  Die Häuser grenzen unmittelbar aneinander. Von der Front aus gesehen ist an die X-Straße … und X-Straße … unmittelbar angrenzend der Bürgersteig. Die davor befindlichen Grünflächen sind städtisches Eigentum. Der Hinterhof des Grundstücks X-Straße … konnte betreten werden. Dies über ein - von der Front aus gesehen - rechts gelegenes Tor an der X-Straße … . Im Innenhof konnte erkannt werden, dass Grünflächen vorhanden sind. Die X-Straße … ist zur X-Straße … durch eine Steinmauer abgetrennt. Ein Zugang, um vom einen zum anderen Grundstück zu gelangen, existiert nicht. Der Mitarbeiter der Klägerin – Herr T1 – führte dazu aus, dass das hinter der Mauer gelegene Grünflächengrundstück, welches im Erdgeschoss in der X-Straße … gelegen ist,  in Selbstpflege eines Mieters stehe und nicht allgemein zugänglich sei. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Im Innenhof der X-Straße … sind Sitzmöglichkeiten auf einer asphaltierten Fläche vorhanden. Im Innenhof sind Fahrzeuge geparkt. Seitens der Klägerin konnten keine Angaben dahingehend getroffen werden, welchen Personen die Fahrzeuge zugeordnet werden können. Die Mülltonnen im Innenhof sind ausschließlich der X-Straße … zugeordnet.

88

Von der Front (Straßenseite) gesehen, haben sämtliche rechts in der X-Straße … gelegenen Wohnungen Balkone; die links gelegenen Wohnungen haben keine Balkone. Die in der X-Straße … gelegenen Wohnungen habe alle einen eigenen, separaten Balkonzugang. In der X-Straße … gibt es pro Etage jeweils nur eine Wohnung. Ein Zugang zwischen der X-Straße … und … existiert nicht. Der Zugang ist jeweils nur über die Hauseingangstür bzw. hinsichtlich der X-Straße … über den Hinterhof möglich.

89

Für beide Häuser sind separate, eigene Strom-, Heizungsanlagen und Wasseranschlüsse vorhanden. Messeinrichtungen für die einzelnen Anschlüsse sind separat in den Häusern vorhanden.

90

Im Übrigen wird auf  den Inhalt des Protokolls Bezug genommen.

91

Die Zeugin E bekundete, dass Grünflächen in der X-Straße … nur dergestalt vorhanden seien, dass im Erdgeschoss ein Garten vorhanden ist. Dieser Garten sei von ihr, ihrem Ehemann und dem Beklagten gepflegt worden. In der X-Straße … seien die Grünflächen im Innenhof gelegen. Der Zeuge E1 schilderte, dass er mit dem Grundstück der X-Straße … bzw. den Räumlichkeiten und den Örtlichkeiten nur dahingehend in Berührung gekommen sei, dass er aus freundschaftlicher Verbundenheit dort gemeinsam mit Nachbarn ein Mal Fußball geschaut habe. Selbst geparkt habe er sein Fahrzeug dort jedoch nie. Er habe dort auch im Innenhof nicht alleine gesessen. Er sei dazu mietvertraglich auch gar nicht berechtigt gewesen. Die Gartenpflege in der X-Straße … haben er mit seiner Ehefrau und dem Beklagten in Eigenregie vorgenommen.

92

Nach alledem steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zwischen der X-Straße … und … keine Wirtschaftseinheit besteht. Dies steht im Gegensatz dazu, wie es die Klägerin im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 annimmt. Es soll nicht verkannt werden, dass die Immobilien zwar unter gemeinsamer Verwaltung stehen. Gleichwohl konnte das Gericht feststellen, dass eine vergleichbare Bauweise, Ausstattung und Größe gerade nicht vorhanden ist. Denn zum einen sind die Gebäude und die Grundstücke räumlich klar abgegrenzt und zum anderen gibt es entscheidende Unterschiede. Die Grünfläche der X-Straße … wurde ausschließlich von den Mietern gepflegt, die alleinigen Zugang zu dem Garten im Erdgeschoss hatten. Allgemein zugänglich war dieser Bereich nicht, was glaubhaft und nachvollziehbar auch von den gehörten Zeugen – ohne jede Belastungstendenz – bestätigt werden konnte. Dies steht im Gegensatz zu den Grünflächen der X-Straße …, die jedem Mieter zugänglich sind und durch die Sitzgelegenheiten im Hinterhof zum gemeinschaftlichen Verweilen einladen. Dort sind auch Parkflächen für Fahrzeuge vorhanden, die für die Mieter des Hauses X-Straße … genutzt werden können. Dass auch Mieter des Hauses X-Straße … die Parkflächen nutzen dürfen ist seitens der Klägerin schon nicht hinreichend dargelegt und mietvertraglich auch nicht geregelt worden. Ferner unterscheiden sich die Immobilien äußerlich dergestalt, dass sich die Balkone der X-Straße … an jeder Wohneinheit befinden. An der X-Straße … sind nur bei der Hälfte der Wohnungen Balkone vorhanden. Zudem sind auf jeder Etage zwei Wohnungen vorhanden. Die X-Straße … weist auf jeder Etage eine Wohnung auf, die deutlich größer als die einzelnen Wohnungen der X-Straße … sind. Die Häuser sind untereinander nicht verbunden. Es bestehen einerseits kein gemeinsamer Zugang und andererseits keine gemeinsamen Anschlüsse im Hinblick auf Strom, Wärme und Wasser. Sowohl die X-Straße … und die X-Straße … werden separat über eigene Anschlüsse beliefert, sodass auch keine technische Notwendigkeit hinsichtlich der Zusammenfassung der Häuser als Wirtschaftseinheit besteht. Letztendlich weisen die X-Straße … und … keinerlei gemeinsame Infrastruktur auf.

93

Andere Gründe, die die Notwendigkeit und damit verbunden die Zulässigkeit des Verbindens der X-Straße … und … zu einer Wirtschaftseinheit erforderlich erscheinen lassen, sind seitens der Klägerin nicht vorgetragen worden.

94

Die Einwendungsfristen gem. § 556 Abs. 3 BGB sind gewahrt.

95

Nach alledem sind folgende Positionen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2017 und 2018 mangels zulässiger Zusammenfassung von Wirtschaftseinheiten im Hinblick auf die X-Straße … und … – mangels Begründetheit und Nachvollziehbarkeit –  aus den jeweiligen Abrechnungen zu streichen:

96

Betriebskostenabrechnung 2017

97

      Schornsteinfeger                                             1,23 €

98

      Private Straßenreinigung                              14,92 €

99

      Sach- und Haftpflichtversicherung              200,94 €

100

      Hauswart                                                      93,33 €

101

      Gebühr für Fernsehempfang                      109,90 €

102

Insgesamt:                                                          420,32 €

103

Betriebskostenabrechnung 2018

104

      Schornsteinfeger                                           1,36 €

105

      Private Straßenreinigung                            14,91 €

106

      Sach- und Haftpflichtversicherung            206,42 €

107

      Hauswart/Objektbetreuer                          102,95 €

108

      Gebühr für Fernsehempfang                    124,13 €

109

Insgesamt:                                                        449,77 €

110

Bringt man nunmehr vorstehende und beklagtenseits beanstandeten, unbegründeten Kostenpositionen in Höhe von einerseits 420,32 € und 449,72 € andererseits, mithin insgesamt 870,04 €, von der Klageforderung in Höhe von 799,29 € in Abzug, so verbleibt auf Seiten der Klägerin keine Forderung mehr.

111

Die Klage ist nach alledem unbegründet. Das Gericht musste sich mit den weitergehenden Einwendungen nicht auseinandersetzen.

112

II.

113

Die teilweise zulässige Widerklage ist im Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

114

1)

115

Das mit der Widerklage geltend gemachte Feststellungsbegehren im Hinblick auf die Berechtigung zum Zurückbehaltungsrecht ist bereits unzulässig. Denn das Mietverhältnis ist zwischen den Parteien – unstreitig – beendet. Für die begehrte Feststellung fehlt es an einem Feststellungsinteresse, mithin am Rechtsschutzbedürfnis. Auf Grund der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Beklagte nunmehr kein Interesse mehr an einem Zurückbehaltungsrecht haben, da zukünftige Fragen, die das Mietverhältnis hinsichtlich laufender Mietzinszahlungen betrifft, keiner Regelung mehr bedürfen. Ohne weiteres hätte der Beklagte nunmehr dahingehend eine Leistungsklage erheben können.

116

2)

117

Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen 2017 und 2018 in Höhe von insgesamt 407,65 € (324,19 € + 83,46 €).

118

Der Beklagte leistete im Jahr 2017 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 1.203,00 €. Für das Abrechnungsjahr setzte die Klägerin Kosten in Höhe von 1.212,23 € an. Auf Grund der – wie vorstehend ausgeführt – unzulässigen Bildung einer Wirtschaftseinheit konnten allenfalls Kosten in Höhe von 791,91 € (1.212,23 € - 420,32 €) seitens der Klägerin in Ansatz gebracht werden. Als Guthaben verbliebe dann ein Betrag in Höhe von 411,09 €, der den klägerseits geltend gemachten Betrag in Höhe von 324,19 € sogar überschreitet. Ferner leistete der Beklagte im Jahr 2018 Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 982,00 €. Für das Abrechnungsjahr setzte die Klägerin Kosten in Höhe von 1.285,53 € an. Auf Grund der – wie vorstehend ausgeführt – unzulässigen Bildung einer Wirtschaftseinheit konnten allenfalls Kosten in Höhe von 835,76 € (1.285,53 € - 449,77 €) seitens der Klägerin in Ansatz gebracht werden. Als Guthaben verbliebe dann ein Betrag in Höhe von 146,24 €, der den klägerseits geltend gemachten Betrag in Höhe von 83,46 € sogar überschreitet.

119

3)

120

Des Weiteren hat der Beklagte den im Tenor ersichtlichen Anspruch auf Rechnungslegung und Einsicht in die originalen Abrechnungsunterlagen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, § 259 Abs. 1 Halbs. 1 und 2 BGB. Der Beklagte hat in dem Zusammenhang kein besonderes Interesse darzulegen. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanrodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (vgl. dazu allein BGH, Urteil vom 15. Dezember 2021 – VIII ZR 66/20 –, Rn. 20 - 26, juris). Gemessen an vorbenannten Voraussetzungen ist nicht ersichtlich und auch seitens der Klägerin nicht substantiiert dargetan, weswegen lediglich – wie geschehen – die Vorlage von Kopien und Scanprodukten geschuldet sein sollte. In dem Zusammenhang kann es auch dahinstehen, dass – nach Auffassung des Gerichts – die von der Klägerin zur Verfügung gestellten Kopien grundsätzlich geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben.

121

Nach alledem hat der Beklagte – nach unstreitig vorliegender schriftsätzlicher Aufforderung – einen Anspruch auf Einsichtnahme in die streitgegenständlichen und tenorierten Dokumente. Die Einsichtnahme in die Originaldokumente wurde dem Beklagten bisher nicht angeboten.

122

III.

123

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288, 291 BGB.

124

IV.

125

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf §§ 91, 92 ZPO und in Bezug auf die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

126

V.

127

Der Streitwert in Höhe von setzt sich wie folgt zusammen:

128

- Klage: 799,29 €

129

- Widerklage: 1.669,97 €. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:

130

      Zahlungsanspruch: 407,65 €

131

      Feststellungsanspruch: 262,32 € (21,86 € x 12)

132

      Belegeinsicht: 1.000,00 €

133

Rechtsbehelfsbelehrung:

134

A)

135

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

136

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

137

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

138

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

139

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

140

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

141

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

142

B)

143

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

144

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

145

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

146

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

147

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.