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Tatbestand:

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Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015, 2016 und 2017 geltend.

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Der Beklagte ist Mieter im Hause Q-Str. … in H. Für das Jahr 2015 macht die Klägerin mit der Betriebskostenabrechnung vom 26.09.2016 nach Abzug der Position „Wartung RWA-Anlage“ eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 302,69 Euro geltend. Für das Jahr 2016, abgerechnet mit Schreiben vom 08.12.2017, wird nach Abzug der Positionen „Wartung RWA-Anlage“ und „Wartung Blitz- und Brandschutz“ ein Betrag von 328,90 Euro verlangt. Die Betriebskostenabrechnung 2017 vom 13.03.2018 enthält eine Nachforderung von 483,46 Euro. Der Beklagte legte jeweils Widerspruch ein. Auf die  Schreiben vom 15.10.2016, 17.01.2018 und 22.11.2018 (Bl. 66 ff. d.A.) wird Bezug genommen. Er nahm jedoch keine Einsicht in die den jeweiligen Abrechnungen zugrundeliegende Belege.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass der Beklagte mangels Belegeinsicht mit seinen Einwendungen nicht mehr gehört werden könne. Neue Einwendungen in der Klageerwiderung seien außerhalb der Ausschlussfrist und damit unbeachtlich.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.115,05 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, die Forderung aus der Abrechnung 2015 sei verjährt. Er bestreitet, dass die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit vorliegen würden, da das Nachbarhaus Q-Str. … höher, mit Gewerbe und Aufzug sei. Ferner müssten die Garagen/Tiefgaragenplätze berücksichtigt werden. Im Übrigen werden Einwände gegen die Positionen Hausmeister, Winterdienst HM, Straßenreinigung HM, Gebäudeversicherung, Gartenpflege und für 2017 Sonderreinigung TH und RWM gemacht.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 1.115,05 Euro gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

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Die Klägerin kann keine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 in Höhe von 302,69 Euro, für 2016 in Höhe von 328,90 Euro und für 2017 in Höhe der abgerechneten 483,46 Euro begehren. Denn die teilweise Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten ist nicht zulässig.

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Die Klägerin hat ihrer Darlegungs- und Beweislast, dass die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschaftseinheit vorlagen, nicht genügt.

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Für die Zusammenfassung der Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten ist erforderlich, dass der Mietvertrag dem nicht entgegensteht, die Gebäude einheitlich verwaltet werden, im unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keinen wesentlichen Unterschied im Wohnwert aufweisen sowie gleichartiger Nutzung dienen (vgl. BGH NJW 2011, 368 ff.). Handelt es sich nicht um eine Wirtschaftseinheit ist eine Zusammenfassung mehrerer Häuser bei der Betriebskostenabrechnung unzulässig.

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Der Beklagte hat bestritten, dass diese Voraussetzungen vorliegen. Er hat vorgetragen, dass die Häuser Q-Str. … und Q-Str. … über eine unterschiedliche Größe verfügen und zudem im Nachbarhaus noch ein Gewerbe betrieben würde und ein Aufzug vorhanden sei.

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Die Klägerin hat hierzu überhaupt nichts vorgetragen, sondern sich lediglich auf die fehlende Belegeinsicht berufen, auch und obwohl der Beklagte zu Recht darauf hingewiesen hat, dass zumindest insofern das Bestreiten nicht von der vorherigen Belegeinsicht abhängig ist. Denn die Belege können darüber, ob eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig ist oder nicht, keinen Aufschluss geben. Der Beklagte hatte auch in den Widersprüchen zu den Betriebskostenabrechnungen fristgerecht jeweils die gemeinsame Veranlagung  mit Blick auf die unterschiedliche Größe und den Gewerbebetrieb gerügt, so dass er mit diesen Einwänden auch nicht ausgeschlossen ist.

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Die als Wirtschaftseinheit abgerechneten Positionen übersteigen jeweils den Nachforderungsbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen, so dass bereits aus diesem Grund die Klage abzuweisen war, ohne dass eine Prüfung der weiteren Einwände erforderlich wäre.

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Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 1.115,05 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

25

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

26

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

27

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

28

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

29

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

32

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.