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 Tatbestand :

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Der Kläger macht gegen die Beklagte die Räumung einer Mietwohnung geltend.

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Mit Vertrag vom 07.07.1997 schloss die mittlerweile 74jährige Beklagte mit den Voreigentümern einen Vertrag über die Anmietung einer Wohnung in Essen. Der Kläger erwarb das streitgegenständliche Objekt. Seit dem 01.08.2014 betrug die Miete für die Wohnung 660 Euro Grundmiete und 160 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung in Höhe von 91,55 Euro ist streitig.

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Der Kläger kündigte der Beklagten mit Schreiben vom 06.11.2014, auf dessen Text insgesamt Bezug genommen wird (Blatt 27 ff. der Akte) das streitgegenständliche Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Die Kündigung wurde mit folgendem Zahlungsverhalten der Beklagten begründet:

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Der Kläger hatte im Jahr 2013 die Balkonanlage des streitgegenständlichen Hauses erneuert. Die Beklagte hatte sich in diesem Zusammenhang damit einverstanden erklärt, dass für die Dauer der Bauarbeiten die Miete der von ihr innegehaltenen Wohnung um 5 % herabgesetzt wurde. Dennoch kündigte die Beklagte mit Schreiben vom 19.06.2013 Bruttomietzinsminderungen von monatlich 15 % an. Mit Anwaltsschreiben des Klägers vom 07.08.2013 trat der Kläger dieser Ankündigung entgegen. Die Bauarbeiten wurden Ende September 2013 abgeschlossen. Ab dem 01.10.2013 schuldete die Beklagte die volle Kaltmiete von 660 Euro zuzüglich der zum 01.07.2013 auf 160 Euro erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen, insgesamt also 820 Euro. Die Beklagte kürzte die Miete für Oktober 2013 auf 785,55 Euro, mit der Begründung, es würde 5 % der Kaltmiete einbehalten. Der Kläger mahnte die Zahlung der Restmiete für den Oktober 2013 mit Schreiben vom 03.10.2013 erfolglos an. Im Anschluss leitete er ein Mahnbescheidverfahren ein. Gegen den Mahnbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 07.02.2014 legte die Beklagte Widerspruch ein. Mit Urteil des Amtsgerichts Essen vom 13.11.2014 zu dem Aktenzeichen 15 C 515/14 wurde dem Antrag des Klägers stattgegeben und die Beklagte verurteilt, an den Kläger 181,95 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Es wird insoweit auf das Urteil auf Blatt 51 ff. der Akte verwiesen.

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Mit Schreiben vom 03.05.2013 erteilte der Kläger der Beklagten die Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.02.2012 bis 31.03.2013, die mit einer Nachforderung von 581,62 Euro abschloss. Der Kläger mahnte die Nachzahlung mit Schreiben vom 27.05.2013 an, woraufhin die Beklagte am 05.06.2013 Zahlung leistete.

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Der Kläger erhöhte ferner mit Wirkung zum 01.07.2013 die monatlichen Vorauszahlungen auf monatlich 160 Euro. Im Juli 2013 leistete die Beklagte unverändert 119 Euro an Vorauszahlung. Der Kläger mahnte dies mit Anwaltsschreiben vom 04.07.2013 erfolglos an. Der Kläger machte die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung mit Mahnbescheid des Amtsgerichts Hagen für den Monat Juli 2013 gerichtlich geltend. Die Beklagte widersprach dem Mahnbescheid. Ferner zahlte die Beklagte die Nebenkostenerhöhungsbeiträge für August und September 2013 nicht.

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Ab November 2013 leistete die Beklagte die Mieten und Nebenkostenvorauszahlungen nur unter Vorbehalt, ohne dass ersichtlich war, wegen welchen Betrages und mit welcher Begründung ein Vorbehalt geltend gemacht wurde.

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Der Kläger sprach gegenüber der Beklagten durch Anwaltsschreiben eine Abmahnung im Hinblick auf willkürliche Mieteinbehalte aus und behielt sich vor, das Mietverhältnis für diesen Fall ohne weitere Ankündigung fristlos zu kündigen. Hierfür entstanden dem Kläger Kosten in Höhe von 147,56 Euro. Nach erfolgloser vorgerichtlicher Aufforderung klagte der Kläger diese Kosten vor dem Amtsgericht Essen ein, die mit Urteil des AG Essen vom 13.11.2014 zu dem Aktenzeichen 15 C 515/14 im vollem Umfang tituliert wurde.

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Mit Schreiben vom 28.04.2014 legte der Kläger der Beklagten eine Nebenkostenabrechnung, die mit einem Nachforderungsbetrag in Höhe von 303,02 Euro abschloss, vor. Die Beklagte leistete trotz Mahnung und anwaltlicher Mahnung nicht. Der Kläger machte die Nebenkostennachforderung gerichtlich geltend. Gegen den am 11.06.2014 erlassenen Mahnbescheid legte die Beklagte Widerspruch ein, im streitigen Verfahren erging ein Versäumnisurteil vom 18.11.2014 im schriftlichen Vorverfahren zu dem Aktenzeichen 15 C 530/14, das rechtskräftig wurde.

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Der Kläger führte im Jahr 2013 Arbeiten zur Einsparung von Heizenergie am streitgegenständlichen Gebäude durch, die er der Beklagten mit Schreiben vom 14.02.2013 erläuterte. Der Kläger machte daraufhin eine Mieterhöhung ab dem 01.08.2014 um 91,55 Euro geltend. Die Beklagte leistete die Mieterhöhung nicht. Im Klageverfahren kündigte die Beklagte einen Klageabweisungsantrag an, errechnete aber gleichzeitig einen monatlichen Erhöhungsbetrag von 45,68 Euro, die die Beklagte jedoch nicht gezahlt hatte. In dem daraufhin klägerseits eingeleiteten Verfahren zu dem Aktenzeichen 15 C 607/14 wird aktuell ein Gutachten über die energetische Einsparung aufgrund der Modernisierung eingeholt.

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Während des laufenden Verfahrens kündigte der Kläger der Beklagten überdies vorsorglich mehrfach, auch aufgrund mehrfacher Vorfälle, erneut fristlos, hilfsweise fristgerecht. Der Kläger stützte die Kündigungen auf das Zahlungsverhalten der Beklagten, sowie auf Beeinträchtigungen des Hausfriedens. Die Kündigung wurde ergänzend auf die Versäumnisse der Beklagten bezüglich der Erfüllung der Urteile des Amtsgericht Essen vom 18.11.2014 zu 15 C 515/14, vom 13.11.2014 zu 15 C 530/14, gestützt. Wegen beider Urteile leitete der Kläger am 01.12.2014 und 15.01.2015 die Zwangsvollstreckung gegen die Beklagte ein.

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Die streitgegenständlichen Mietrückstände sind mittlerweile komplett ausgeglichen.

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Der Kläger ist der Auffassung, die Zahlungsverzögerungen der Beklagten würden einen Kündigungsgrund außerordentlich hilfsweise ordentlich begründen. Es handele sich um eine dauernde unpünktliche Mietzahlung, die bereits abgemahnt wurde, und somit nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Kündigungsgrund begründe. Hindernisse ihres damaligen Prozessbevollmächtigten bei der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen würden bestritten und könnten die Zahlungsverzögerungen überdies nicht rechtfertigen.

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Ferner könne die Kündigung auch auf das vertragswidrige Verhalten der Beklagten gestützt werden. Diese verweigere den Zugang und störe den Hausfrieden nachhaltig: Im Jahre 2012 habe die Beklagte der Firma L, die wegen der Beseitigung eines Rohrbruches von der Klägerseite beauftragt wurde, den Zutritt zur Wohnung verweigert.

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Ferner verletze sie das Briefgeheimnis der übrigen Mieter. Diese hätten mehrfach beanstandet, dass Post bereits mehrfach nicht angekommen sei. Die Briefkästen im streitgegenständlichen Wohnhaus seien von außen nicht zugänglich, zwar habe der Postbote einen Haustürschlüssel, im Vertretungsfalle komme es jedoch teilweise dazu, dass der Vertreter die Post nur durch den Hausbriefkasten in den Flur werfe, wodurch alle Bewohner des Hauses F-straße auf die Post zugreifen können. In Abstimmung der Mietparteien habe der Kläger deshalb am 20.02.2015 zwei Briefe an die Mieter P und M verfasst, die er in Anwesenheit von Frau M auf deren Briefkästen an die Hauswand anlehnte. Beide Briefe fehlten im Laufe des Tages. Am 21.02.2015 habe die Familie M das an sie adressierte Schreiben in ihrem geschlossenen Briefkasten gefunden. Am 24.02.2015 habe dann auch Frau P den an sie adressierten Brief gefunden. Der Brief war offenkundig geöffnet und nur ungenügend wieder verschlossen worden.

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Ferner störe die Beklagte den Hausfrieden dadurch, dass sie die Haustür bereits um 18.00 Uhr abschließe, so dass Gäste immer nur in Begleitung der Mitbewohner des Hauses, das Haus verlassen können. Die Beklagte belausche überdies Gespräche auf dem Flur.

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Ferner befülle die Beklagte die Altpapiertonne bereits am Tage der Leerung derart, dass die anderen Mieter ihre Papierabfälle separat abtransportieren müssen. Die Beklagte beseitige auf diesem Weg Verpackungsmaterial von Gegenständen, die sie auf dem Flohmarkt verkaufe.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im 1. Geschoss des Hauses F-straße, Essen, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Abstellraum und Kellerraum zu räumen und an den Kläger herauszugeben und

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 887,03 Euro zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen und

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hilfsweise,

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eine angemessene Räumungsfrist von mindestens 9 Monaten zu gewähren.

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Die Beklagte behauptet, sie habe im Sommer/Herbst 2013 den Überblick darüber verloren, was sie tatsächlich an den Kläger zahlen müsse. Zu der Verwirrung habe beigetragen, dass durch die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung und den Fortfall der Mietminderung sich die Höhe der zu zahlenden Gesamtmiete mehrfach geändert habe. Ferner habe die Beklagte aufgrund eines Versehens im September 2013 doppelt die Miete gezahlt. Diese Doppelzahlung habe der Kläger verrechnet. Der Einbehalt im Monat Oktober 2013 in Höhe von 34,45 Euro werde daher zwar eingeräumt, könne jedoch keine Kündigung rechtfertigen. Im Hinblick auf das Urteil 15 C 515/14 sei die Beklagte durch ihren damaligen Prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt nicht ordnungsgemäß betreut worden, sie habe keine Kenntnis vom Urteil rechtzeitig erhalten. Der Betrag sei letztlich von ihrem damaligen Rechtsanwalt gezahlt worden. Die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2012/2013 habe die Beklagte zunächst nicht gezahlt, da sie diese überprüfen wollte. Gemäß Schreiben vom 12.09.2013 habe die Beklagte aber den ausstehenden Betrag einschließlich der entstandenen Anwaltskosten gezahlt, mithin in angemessener Zeit nach Ablauf einer Prüfungsfrist.

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Dass die Betriebskostenabrechnung 2013 zunächst nicht gezahlt worden sei, beruhe nicht auf einer Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit der Beklagten, sondern ausschließlich darauf, dass sie sich auf ihren damaligen Anwalt verlassen habe und dieser sie nicht ordnungsgemäß betreut habe.

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Die Zahlungsverzögerungen können daher nach Auffassung der Beklagten keine Kündigung rechtfertigen. Das Mietverhältnis bestehe seit 17 Jahren und es sei lediglich im Zeitraum 2013/2014 aufgrund der mangelhaften Beratung des Anwaltes zu Zahlungsverzögerungen gekommen. Bei den Zahlungsrückständen handele es sich um geringfügige Beträge. Die eingeklagten Anwaltsgebühren seien höher als die offenen Zahlungen. Sämtliche Forderungen des Klägers seien nunmehr bezahlt worden und es bestehen keine Zahlungsrückstände.

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Die Beklagte habe in der Vergangenheit auch nicht regelmäßig Briefe der anderen Mietparteien entwendet, bei dem Vorfall vom 20.02.2015 habe es sich um ein Versehen gehandelt, für das sich die Beklagte auch entschuldigt habe. Die Beklagte schließe auch nicht die Haustür immer verfrüht ab, wenn die anderen Bewohner des Hauses Gäste haben. Ferner werde bestritten, dass die Beklagte die Papiermülltonnen überobligatorisch befülle.

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Das Gericht hat die Akten zu 15 C 530/14 und 15 C 515/14 beigezogen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

34

I.

35

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 543 Abs. 1 BGB, 569 Abs. 1 BGB.

36

1.

37

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die ausgesprochene fristlose Kündigung ordnungsgemäß beendet worden. Es besteht kein außerordentlicher Kündigungsgrund. Nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung.

38

a.

39

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund ergibt sich zunächst nicht aus den unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten. Wird eine außerordentliche Kündigung auf unpünktliche Mietzahlungen gestützt, so muss es sich um eine nachhaltige Vertragsverletzung handeln und in der Gesamtschau aller Umstände dazu führen, dass die Rechte und Interessen des Vermieters so schwer beeinträchtigt werden, dass diesem die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (Schmidt/Futterer, Mietrecht, BGB, § 543 Randnummer 174, m.w.N.). Dies ist aufgrund einer Interessenabwägung festzustellen. Vorliegend war bei den Zahlungsverzögerungen zu berücksichtigen, dass es sich lediglich um geringe Beträge handelt, die (teilweise sehr kurzen) Zahlungsfristen teilweise nur geringfügig überschritten wurden und die Rückstände letztlich alle ausgeglichen wurden. Demgegenüber steht ein bereits 17 Jahre andauerndes Mietverhältnis einer bereits 74jährigen Mieterin, die bis auf die streitgegenständlichen Zahlungsverzögerungen keine Mietrückstände hat aufkommen lassen.

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Im Rahmen dieser Abwägung kann nach Auffassung des Gerichtes offenbleiben, ob der Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Verzögerungen zu verschulden hatte, was im Rahmen eines zurechenbaren Verschuldens milder zu bewerten wäre.

41

Schon aufgrund der unstreitigen Umstände ist keine ausreichende Basis zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung anzuerkennen.

42

b.

43

Selbst bei Wahrunterstellung der behaupteten und unter Beweis gestellten Beeinträchtigungen des Hausfriedens durch die Beklagte, können diese nach Auffassung des Gerichts im Rahmen der durchzuführenden Gesamtabwägung und unter Berücksichtigung des 17jährigen Mietverhältnisses, eine außerordentliche Kündigung nicht begründen. Dies gilt selbst bei Wahrunterstellung für die (einmalige) Zugangsverweigerung, das Belauschen von Gesprächen im Flur und ein frühzeitiges abschließende Haustür sowie die Befüllung des Papiermüllcontainers.

44

Ein vorsätzlicher Verstoß gegen das Briefgeheimnis kann durch die gestellte Falle nicht festgestellt werden, da die Beklagte diesen Vorfall eingeräumt hat und angegeben hat, dass es sich um ein Versehen gehandelt habe. In Hinblick auf etwaige weitere Verstöße kann durch die Zeugen kein Beweis darüber geführt werden, dass es sich tatsächlich um vorsätzliche Verstöße handelt, da diese keine Bekundungen über die innere Wahrnehmung der Beklagten treffen können. Eine Zeugenvornahme war insoweit entbehrlich, da eine versehentliche Mitnahme von Briefen keinen hinreichenden Kündigungsgrund begründet.

45

c.

46

Auch die Gesamtschau der behaupteten und unter Beweis gestellten Beeinträchtigungen des Hausfriedens neben den unstreitigen Zahlungsverzögerungen kann in Anbetracht der Gesamtumstände eine außerordentliche Kündigung nicht rechtfertigen.

47

2.

48

Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendet.

49

Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB besteht nur dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Zwar sind die Anforderungen an den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Hinblick auf den Kündigungsgrund geringer als an den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung. Vorliegend ist jedoch selbst bei Wahrunterstellung der behaupteten unter Beweis gestellten Beeinträchtigungen des Hausfriedens durch die Beklagte nebst der unstreitigen Zahlungsverzögerungen im Rahmen der durchzuführenden Gesamtabwägung kein ordentlicher Kündigungsgrund begründet. Dies gilt insbesondere in Anbetracht des bereits 17jährigen Mietverhältnisses, sowie des hohen Alters der Beklagten und der Tatsache, dass sie bis auf den streitgegenständlichen Zeitraum ihre Mietzahlungen ordnungsgemäß leistete.

50

II.

51

Als Zuspruches in der Hauptsache besteht auch der geltend gemachte Anspruch über die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nicht; insbesondere besteht ein derartiger Anspruch nicht aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB.

52

III.

53

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nummer 11, 711 Zivilprozessordnung.

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IV.

55

Der Streitwert des Rechtsstreits wird auf 9.018,60 Euro festgesetzt.

56

V.

57

Rechtsbehelfsbelehrung:

58

1.

59

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

60

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 Euro übersteigt oder

61

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

62

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

63

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

64

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

65

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

66

2.

67

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Essen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 Euro übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, 45130 Essen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

68

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.