1

Tatbestand:

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Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft M-Straße in C. Die Anlage besteht aus vier Wohnungen, von denen drei den Beklagten gehören. Am 04.11.2015 fand eine Eigentümerversammlung statt. Anwesend waren nur die Kläger und der Geschäftsführer der Verwalterin. Die Ergebnisse der Versammlung sind in der Niederschrift vom 16.11.2015 festgehalten (Bl. 9 d.A.). Ausweislich des Protokolls wurden unter TOP 1 zwei Beschlüsse gefasst. Zum einen wurde der bestehende Verwaltervertrag mit der E UG (haftungsbeschränkt) mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Zum anderen wurde E GmbH mit der Maßgabe zur neuen Verwalterin bestellt, dass die im alten Verwaltervertrag mit der UG vereinbarten Bedingungen fortgelten sollten. Unter TOP 2 wurde beschlossen, die Verwaltungstätigkeit in der Zeit vom 01.01.2014 bis 14.04.2015 zu vergüten. Im Beschluss heißt es: „Die Gemeinschaft beschließt, dass die Verwaltervergütung vom 01.01.2014 bis 14.04.2015 von der E GmbH entnommen werden kann und hierfür auch die Kosten für die Erstellung der Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftspläne etc. vergütet sind.“

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Die Kläger meinen, beide Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie monieren zunächst, dass es auf der Versammlung keine Abstimmungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten gegeben habe. Auch Beschlussverkündungen seien nicht erfolgt. Eine Aufhebung des Verwaltervertrages mit der E2 UG sei in der Einladung vom 15.10.2015 nicht angekündigt und auf der Versammlung genauso wenig beschlossen worden, wie die Bestellung der GmbH zur neuen Verwalterin. Im Übrigen sei E3 GmbH, die die Versammlung einberufen habe, dazu nicht berechtigt gewesen, da zu diesem Zeitpunkt noch die UG das Verwalteramt inne gehabt habe. Die GmbH sei auch mangels Vollmacht nicht zur Stimmabgabe auf der Versammlung berechtigt gewesen.

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Die unter TOP 1 erfolgte Wahl der E GmbH zur Verwalterin widerspreche auch deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil diese unerfahren, fachlich nicht kompetent und daher als Hausverwaltung ungeeignet sei. Das folge aus dem Umstand, dass von dem Geschäftsführer der GmbH alle bisher geführten Rechtsstreitigkeiten verloren wurden.

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Über liquide Mittel, auf die im Falle einer Verwalterhaftung zurückgegriffen werden könnte, verfüge die Hausverwaltung nicht. Bonitätsnachweise seien bisher nicht erbracht worden.

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Der Beschluss über die Auszahlung einer Vergütung vom 01.01.2014 bis zum 14.04.2015 (TOP 2) sei aufzuheben, weil in diesem Zeitraum weder die GmbH noch die UG Verwalterin gewesen sei. Irgendeine Verwaltertätigkeit sei durch die Hausverwaltung E – in welcher Firmierung auch immer – nicht ausgeübt worden.

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Die Kläger beantragen,

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1. sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft M-Straße in C für ungültig zu erklären,

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2. hilfsweise festzustellen, dass auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft M-Straße in C vom 04.11.2015 keine Beschlüsse gefasst wurden.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie treten dem Vorbringen der Kläger entgegen. E3 GmbH sei als Rechtsnachfolgerin der - mit bisher nicht rechtskräftig aufgehobenem Beschluss vom 15.04.2015 - zur Verwalterin gewählten UG sehr wohl berechtigt gewesen, eine Versammlung einzuberufen. Sämtliche Beschlüsse seien so gefasst worden, wie in der Niederschrift vom 16.11.2015 dargelegt. E GmbH sei bevollmächtigt gewesen, das Stimmrecht für die Miteigentümer L auszuüben. Die Vollmacht sei auch in der Versammlung vorgelegt worden.

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Den Behauptungen der Kläger zu TOP 1, es fehle der GmbH an Erfahrung und der für eine Verwaltung notwendigen Bonität sei in den blauen Dunst geäußert und daher mangels Substantiierung unerheblich.

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Der Beschluss zu TOP  2 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei wirksam. Einen wirksamen Beschluss über eine Verwalterbestellung in dem betreffenden Zeitraum habe es zwar nicht gegeben. Maßgeblich sei aber, dass die E2 UG ab dem 01.01.2014 Verwaltertätigkeit im Auftrag der Eigentümergemeinschaft aufgenommen hatte. Ein Vergütungsanspruch sei daher unabhängig von einer Verwalterbestellung entstanden. Es seien Abrechnungen von Versorgungsleistungen entgegengenommen, überprüft und an die Eigentümer zur Zahlung weitergeleitet worden. Zahlungsein- und Ausgänge auf dem Konto der Gemeinschaft seien kontrolliert worden.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG zulässig. In der Sache hat sie weder in Form des Haupt- noch des Hilfsantrages Erfolg. Auf der Versammlung vom 04.11.2015 sind zu TOP 1 und 2 Beschlüsse gefasst worden, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und Bestand haben.

18

A. Die Kläger haben ihre Behauptung, auf der Versammlung habe es weder eine Abstimmung noch eine Beschlussverkündung gegeben, nicht bewiesen. Das geht zu ihren Lasten, da sie insoweit beweispflichtig sind.

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B. E2 GmbH war berechtigt, die streitbefangene Eigentümerversammlung vom 04.11.2015 einzuberufen. Das folgt aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.04.2015, mit dem E3 UG zur Verwalterin bestellt wurde. Dieser Beschluss wurde zwar angefochten, war im Zeitpunkt der Einladung jedoch unstreitig noch nicht rechtskräftig aufgehoben und damit wirksam. Unschädlich ist, dass die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft zwischenzeitlich in eine GmbH umfirmiert wurde. Denn bei der umfirmierten Gesellschaft handelt es sich nach wie vor um dieselbe Gesellschaft mit der Folge der Personenidentität (§ 5a Abs. 5 letzter I GmbHG). Die UG ist nämlich keine eigenständige Rechtsform, sondern als GmbH mit einem Stammkapital von weniger als 25.000 € nur eine besondere Variante der GmbH (vgl. OLG München, RPfleger 2011,160). Die Umwandlung in eine „echte“ GmbH erfolgt daher lediglich durch Erhöhung des Stammkapitals, § 5a Abs. 5 GmbHG. E3 GmbH war folglich im Zeitpunkt der Einladung nach wie vor Trägerin der durch sie selbst als Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) begründeten Rechte und Pflichten.

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C. Die Verwalterin war auch zur Stimmabgabe auf der Versammlung befugt. Die Beklagten haben eine Vollmacht vom 17.10.2015 zu den Akten gereicht (Bl. 33 d.A.), ausweislich derer die Fa. E GmbH von den Eheleuten L unter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB zur Stimmabgabe bevollmächtigt wurde. Die Beklagten haben damit bewiesen, dass die Stimmabgabe der Verwalterin zu beiden Tagesordnungspunkten wirksam war.

21

D. Der Beschluss zu TOP 1 bezüglich der Aufhebung des bestehenden Verwaltervertrages mit der E2 UG war nicht mangels Ankündigung in der Einladung für unwirksam zu erklären. Wörtlich ist eine Vertragsaufhebung als Tagesordnungspunkt in der Einladung vom 15.10.2015 zwar nicht aufgeführt. Angekündigt ist aber die hilfsweise Neubestellung der E2 GmbH zur Verwalterin der Gemeinschaft und damit konkludent die Aufhebung des bisher bestehenden Verwaltervertrages. Das genügt den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG. Danach müssen die Tagesordnungspunkte nämlich nicht explizit benannt werden. Es genügt eine Bezeichnung, die die Eigentümer erkennen lässt, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert werden soll und welche Auswirkungen ein entsprechender Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, § 23 Rn. 86). Durch die in der Einladung angezeigte mögliche Neubestellung der Verwaltung war für jeden Eigentümer erkennbar, dass unter Umständen auch eine Entscheidung über die Auflösung bisher bestehender Rechtsverhältnisse getroffen werden musste. Wegen des offenkundigen Sachzusammenhanges bedurfte es insoweit der Bezeichnung von weiteren Einzelheiten nicht.

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E. Das Vorbringen der Kläger, die unter TOP 1 erfolgte Neuwahl der Verwaltung sei rechtswidrig, weil E3 GmbH unerfahren und fachlich inkompetent sei, ist unerheblich. Gerichtsverfahren, bei denen die Verwaltung auf Seiten der unterlegenen Partei stand, lassen keinen Schluss auf deren fachliche Fähigkeiten zu, weil es dort um rein rechtliche Fragen geht, die durchaus unterschiedlich beurteilt werden können. Weitere Tatsachen, die die Behauptung der Kläger untermauern, sind nicht vorgetragen und dem Klägervortrag auch sonst nicht zu entnehmen. Die Beklagten sind daher nicht in der Lage, ihren gegenteiligen Standpunkt sachgerecht zu verteidigen. Dieses Substantiierungsdefizit geht zu Lasten der darlegungspflichtigen Kläger.

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F. Die Behauptung der Kläger, die E2 GmbH verfüge nicht über hinreichend liquide Mittel, um Haftungstatbestände aufzufangen, ist ebenfalls unerheblich. Dieser Vortrag ist durch keinerlei Tatsachengrundlage belegt und stellt mithin eine irrelevante Behauptung ins Blaue dar. Aus diesem Grunde und weil auch sonst keinerlei Anhaltspunkte auf finanzielle Schwächen der GmbH hindeuteten, bestand nach Auffassung des Gerichts für die Wohnungseigentümer keine Veranlassung, sich durch Vorlage eines Bonitätsnachweises von der Liquidität der zu wählenden Verwaltung Gewissheit zu verschaffen, um den Anforderungen ordnungsgemäßer Verwaltung zu genügen. Die unter TOP 1 (offenbar aus Gründen der Rechtssicherheit – s. oben B.) erfolgte Neuwahl der E GmbH zur Verwalterin ist daher nicht zu beanstanden.

24

I. Das Gericht verkennt nicht, dass in der Rechtsprechung zum Teil ein strengerer Maßstab angelegt wird. Danach wird bei der Wahl eines neuen Verwalters unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 22.06.2012, Az.: BGH V ZR 190/11) offensichtlich immer – also auch ohne objektive Veranlassung – die Vorlage eines Liquiditätsnachweises verlangt. Ansonsten fehle es an der für die Entscheidung erforderlichen Tatsachengrundlage und habe zur Folge, dass die Verwalterwahl ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche (so LG Dortmund, Urteil vom 16.02.2016, Az.: 1 S 386/15). Denn es dürfe nur derjenige zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden, der über ausreichende finanzielle Mittel verfüge und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall biete.

25

II. Diesen strengen Maßstab vermag das erkennende Gericht nicht anzulegen, weil er nicht nachvollziehbar begründbar ist und in seiner praktischen Konsequenz eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nachhaltig gefährdet.

26

1. Das zitierte Urteil des Bundesgerichtshofes (abgedruckt in NJW 2012, 3175) ist nicht geeignet, die Forderung nach einem Bonitätsnachweis als regelmäßige Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Verwalterwahl zu begründen. Denn der BGH verlangt eine Bonitätsprüfung nur bei einem objektiv begründeten Anlass.

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a) Nach der Entscheidung des Senats steht den Eigentümern bei der Wahl eines neuen Verwalters grundsätzlich ein Beurteilungsspielraum zu. Diesen würden sie überschreiten, wenn sie sich für einen Verwalter entschieden, dessen wirtschaftliche Situation unsicher sei. Der BGH betont jedoch ausdrücklich, dass die Eigentümer nicht gezwungen seien, stets einen Bonitätsnachweis einzuholen. Nur wenn bei objektiver Betrachtung ein begründeter Anlass bestehe, an der wirtschaftlichen Seriosität des zu wählenden Verwalters zu zweifeln, seien die Eigentümer gehalten, im Rahmen ihres Beurteilungsspielraumes die Bonitätsfrage zu klären, um auf dieser Grundlage eine Entscheidung zu treffen, die eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung der Verwaltung sicherstellt (BGH, aaO).

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b) Die Eigenschaft eines Bonitätsnachweises als generelle Voraussetzung ordnungsgemäßer Verwaltung lässt sich aus diesen Ausführungen nicht herleiten. Denn der Senat formuliert nur eine Selbstverständlichkeit. Natürlich widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Person trotz objektiver Zweifel an dessen Liquidität zum Verwalter zu wählen, weil man niemandem die Verwaltung gemeinschaftlichen Vermögens anvertrauen darf, der möglicherweise schon mit der Verwaltung seines eigenen Vermögens Probleme hat. Weil eine Pflicht der Eigentümer zur Bonitätsprüfung mithin nur bei objektiv begründeten Liquiditätszweifeln besteht, dürfen die Eigentümer auch nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofes bei Fehlen derartiger Zweifel auf eine Bonitätsprüfung verzichten, ohne gegen ordnungsgemäße Verwaltung zu verstoßen.

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2. Die Rechtsmeinung, die einen generellen Bonitätsnachweis vor einer Verwalterwahl fordert, ist auch deshalb abzulehnen, weil sie zu praktisch nicht hinnehmbaren Konsequenzen führt.

30

a) Verwaltungen, die berufsmäßig tätig sind, mögen die Pflicht, ihre finanzielle Leistungsfähigkeit nachzuweisen bzw. ausreichende Sicherheiten zu stellen, noch als notwendiges Übel hinnehmen. Anders dürfte es sich bei ehrenamtlich tätigen Verwaltern verhalten, die bei fehlerhafter Geschäftsführung ebenfalls in die Haftung geraten können. Diese müssten, um den Nachweispflichten zu genügen, ihre Vermögensverhältnisse offenlegen bzw. spezielle Versicherungen abschließen, um ihre Haftungsrisiken abzusichern. Die Bereitschaft, gleichwohl die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ehrenamtlich zu übernehmen, dürfte dadurch nicht gesteigert werden.

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b) Gleiches gilt bei Beschlüssen zur Beauftragung von Handwerkern. Auch hier müsste konsequenterweise immer ein Liquiditätsnachweis eingeholt werden, um die Grundlage für eine Auftragsvergabe im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu schaffen. Denn wie bei einer Verwalterwahl bestehen auch hier Haftungs- und Geschäftsausfallrisiken, die sich auf das Gemeinschaftsvermögen negativ auswirken können. Das würde die Auftragsvergabe aber nicht unerheblich erschweren. Denn nach aller Lebenserfahrung werden nur wenige Unternehmen bereit sein, ihre Liquidität offenzulegen bzw. kostenintensive Sicherheiten zu stellen.

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G. Der Beschluss zu TOP 2, die Verwaltungstätigkeiten im Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 14.04.2015 zu vergüten, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn der E UG bzw. der personenidentischen E GmbH steht ein Vergütungsanspruch gemäß § 675 BGB zu. Die Kläger haben nämlich nicht bewiesen, dass Verwaltungstätigkeiten in keiner Form ausgeübt worden. Das geht zu ihren Lasten, da sie insoweit die – sekundäre – Beweislast trifft. Die Beklagten haben sich auf den pauschalen Klägervortrag, Tätigkeiten seien nicht ausgeübt worden, dahingehend erklärt, es seien Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft bearbeitet worden. Es war daher Sache der Kläger, dieses Vorbringen zu widerlegen.

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Das Vorbringen der Kläger, weder die UG noch die GmbH sei in diesem Zeitraum Verwalterin gewesen, ist unerheblich. Denn im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages ist die Organstellung als Verwalter nicht Voraussetzung für die Entstehung eines Vergütungsanspruchs.

34

H. Auch der Hilfsantrag ist unbegründet. Denn – wie oben unter A. ausgeführt – haben die beweispflichtigen Kläger für ihre Behauptung, auf der Versammlung seien weder Abstimmungen erfolgt noch Beschlussergebnisse verkündet worden, keinen Beweis angetreten.

35

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

37

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

40

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

41

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

42

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

43

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.