1

T A T B E S T A N D :

2

Der Klä­ger wen­det sich als Woh­nungs­eigen­tü­mer gegen den Be­schluss über die Jah­res­ab­rech­nung 2008 und den Wirt­schafts­plan 2009.

3

In einer Vor­ver­samm­lung vom 06.05.2009 be­schlos­sen die Woh­nungs­eigen­tü­mer rück­wir­kend die Än­de­rung des all­ge­mei­nen Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels von Mit­eigen­tums­an­tei­len auf Quad­rat­me­ter.

4

Wegen der Ein­zel­hei­ten die­ser Be­schluss­fas­sung wird auf das Ver­samm­lungs­pro­to­koll vom 06.05.2009 (Blatt 25 der Akte) ver­wie­sen. Der Be­schluss wurde nicht an­ge­foch­ten. Auf der Grund­la­ge die­ses Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels be­schlos­sen die Woh­nungs­eigen­tü­mer die hier streit­gegen­ständ­li­che Jah­res­ab­rech­nung 2008 (Blatt 21 der Akte) und den Wirt­schafts­plan 2009 (Blatt 24 der Akte).

5

Der Klä­ger, Eigen­tü­mer einer Teil­eigen­tums­ein­heit Num­mer 1, trägt vor, so­weit sein Ob­jekt in den an­ge­foch­te­nen Be­schlüs­sen mit 387,04 qm Flä­che an­ge­setzt wor­den sei, sei dies falsch, näm­lich über­höht. Tat­säch­lich seien nur 275 qm an­zu­set­zen.

6

Der Klä­ger ver­weist des­wei­te­ren da­rauf, dass er an ins­ge­samt 3 Ga­ra­gen laut Tei­lungs­erklä­rung auch ein Son­der­nut­zungs­recht inne hat.

7

Schließ­lich seien die Heiz­kos­ten von 2.118,30 EUR weit über­höht.

8

Im Üb­ri­gen ist der Klä­ger der Auf­fas­sung, der Be­schluss vom 06.05.2009 sei nich­tig.

9

Der Klä­ger be­an­tragt,

10

wie er­kannt.

11

Die Be­klag­ten be­an­tra­gen,

12

die Klage ab­zu­wei­sen.

13

Sie sind der Auf­fas­sung, der Be­schluss vom 06.05.2009 sei nicht nich­tig, son­dern man­gels An­fech­tung be­stands­kräf­tig. Hier sei auch zu be­rück­sich­ti­gen, dass bei der Ein­la­dung zur da­ma­li­gen Ver­samm­lung eine Vor­la­ge über die an­zu­set­zen­den Quad­rat­me­ter, die den neuen Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel bil­den soll­ten, an alle Woh­nungs­eigen­tü­mer über­sandt wor­den sei, insoweit wird auf Bl. 146 der Akten verwiesen.

14

Im Er­geb­nis seien die an­ge­setz­ten 387,04 qm beim Klä­ger kor­rekt. Ein Feh­ler in der Heiz­kos­ten­ver­tei­lung sei nicht er­kenn­bar.

15

Das Ge­richt hat zu­nächst eine Be­weis­auf­nah­me durch Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten an­ge­ord­net.

16

Nach­dem der Sach­ver­stän­di­ge di­ver­se Rück­fra­gen ge­hal­ten hat – in­so­weit wird auf sein Schrei­ben vom 26.08.2011 (Blatt 107 ff. der Akte) Bezug ge­nom­men – hat das Ge­richt die Be­weis­auf­nah­me ein­ge­stellt.

17

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

18

Die Klage ist be­grün­det.

19

Die an­ge­foch­te­nen Be­schlüs­se waren für un­gül­tig zu er­klä­ren, weil sie gegen § 16 Ab­satz 2 WEG ver­sto­ßen.

20

Nach die­ser Vor­schrift sind die ge­mein­schaft­li­chen Kos­ten und Las­ten nach dem Ver­hält­nis der Mit­eigen­tums­an­tei­le unter den Woh­nungs­eigen­tü­mern zu ver­tei­len. Hier­ge­gen ver­sto­ßen die Be­schlüs­se, weil sie statt­des­sen die Kos­ten nach einem Quad­rat­me­ter­schlüs­sel ver­tei­len. Dafür gibt es keine Grund­la­ge, weil der Be­schluss vom 06.05.2009 zu TOP 2, der dies nach Auf­fas­sung der Be­klag­ten recht­fer­ti­gen soll, nich­tig ist und damit kei­ner­lei Rechts­wir­kun­gen ent­fal­tet.

21

Es ver­bleibt daher bei dem ge­setz­li­chen Ver­tei­lungs­maß­stab des § 16 Ab­satz 2 WEG.

22

Das Ge­richt ist nicht ge­hin­dert, zur Auf­fas­sung zu ge­lan­gen, dass der Be­schluss vom 06.05.2009 nich­tig ist.

23

Weil es sich in­so­weit um eine Rechts­fra­ge han­delt, kommt es nicht da­rauf an, ob der Klä­ger dies kon­kret ge­rügt hat – was er al­ler­dings auch getan hat, spä­tes­tens im Schrift­satz vom 25.10.2011. Da­rüber hi­naus kön­nen Nich­tig­keits­grün­de auch stets gel­tend ge­macht wer­den, für sie gilt die Aus­schluss­frist der An­fech­tungs­kla­ge nach § 46 Ab­satz 1 WEG ge­ra­de nicht.

24

Es be­steht daher kei­ner­lei Hin­de­rungs­grund, auch heute noch die Nich­tig­keit die­ses Be­schlus­ses zu be­ja­hen.

25

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Be­klag­ten geht das Ge­richt damit kei­nes­wegs über das Be­geh­ren des Klä­gers hi­naus. Nach § 308 Ab­satz 1 ZPO darf das Ge­richt le­dig­lich nicht mehr zu­spre­chen, als vom Klä­ger be­an­tragt wird.

26

Das ist hier nicht ge­sche­hen:

27

Der Klä­ger be­an­tragt, die streit­gegen­ständ­li­chen Be­schlüs­se für un­gül­tig zu er­klä­ren. Das Ge­richt hat dem Klä­ger nicht mehr als be­an­tragt zu­ge­spro­chen. Auf­grund wel­cher recht­li­chen Er­wä­gun­gen das Ge­richt den Kla­ge­an­trag zu­spricht, ist ir­rele­vant.

28

Es be­stan­den keine Be­den­ken, den Be­schluss zu TOP 3 – Wirt­schaf­splan 2009 – für un­gül­tig zu er­klä­ren, ob­wohl damit eine Zah­lungs­pflicht der Woh­nungs­eigen­tü­mer für Haus­gel­der des Jah­res 2009 ent­fällt.

29

Dies ist hier des­halb un­schäd­lich, weil die­ses Wirt­schafts­jahr zwi­schen­zeit­lich längst ab­ge­lau­fen ist und die Jah­res­ab­rech­nung auf­ge­stellt und be­schlos­sen wer­den kann. Der Ge­mein­schaft dro­hen daher in­so­weit keine Ein­nah­me­aus­fäl­le.

30

Im Üb­ri­gen waren so­wohl der an­ge­foch­te­ne Wirt­schafts­plan 2009 als auch die Jah­res­ab­rech­nung 2008 ins­ge­samt für un­gül­tig zu er­klä­ren, weil sich der Man­gel des un­zu­tref­fen­den Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels ins­ge­samt durch alle Posi­tio­nen des Wirt­schafts­pla­nes und der Jah­res­ab­rech­nung zieht.

31

Die Nich­tig­keit des Be­schlus­ses zu TOP 2 vom 06.05.2009 er­gibt sich aus Fol­gen­dem:

32

Der Be­schluss ist der­art un­be­stimmt, dass er nicht voll­zo­gen wer­den kann. Er ver­hält sich le­dig­lich da­rü­ber, den Ab­rech­nungs­schlüs­sel von Mit­eigen­tums­an­tei­len auf Quad­rat­me­ter um­zu­stel­len. Er ent­hält al­ler­dings kei­ner­lei Fest­le­gun­gen dazu, wel­che Quad­rat­me­ter­zah­len als Ge­samt­flä­che und wel­che Quad­rat­me­ter­zah­len als Ein­zel­flä­che für jedes ein­zel­ne Ob­jekt für jeden Woh­nungs­eigen­tü­mer maß­geb­lich sind. Auch die Tei­lungs­erklä­rung ent­hält hier­zu kei­ner­lei Ver­ein­ba­run­gen. Eben­so wenig sind sons­ti­ge Ver­ein­ba­run­gen, Be­schlüs­se oder un­strei­ti­ge Unter­la­gen vor­han­den, aus wel­chen sich die er­for­der­li­chen Daten ent­neh­men las­sen.

33

Der Be­schluss zu TOP 2 vom 06.05.2009 ent­hält hier­zu auch kei­ner­lei nä­he­re De­tails. Er ent­hält weder selbst die ent­spre­chen­den Daten noch legt er fest, wie diese er­mit­telt wer­den sol­len oder aus wel­chen Unter­la­gen sie fol­gen sol­len. Da­raus er­gibt sich, dass die­ser Be­schluss man­gels Voll­zugs­fä­hig­keit und völ­lig un­be­stimm­ten In­halts nich­tig ist.

34

Ent­spre­chen­de Auf­fas­sun­gen sind bis­her auch in der Recht­spre­chung be­reits ver­tre­ten wor­den.

35

So hat das AG Char­lot­ten­burg aus­ge­spro­chen, dass ein Be­schluss nich­tig ist, wo­nach sich die Ver­tei­lung der Be­triebs­kos­ten ab einem Zeit­punkt nach dem Ver­hält­nis der Wohn- und Nutz­flä­che der Son­der­eigen­tums­ein­hei­ten rich­ten soll, je­doch weder die Flä­che aller Woh­nun­gen noch die Ge­samt­flä­che des Ob­jekts be­kannt sind (AG Char­lot­ten­burg, NJW – RR 2010, 90).

36

Des­wei­te­ren hat das OLG Düs­sel­dorf (NZM 2004, 467) in einem Ver­fah­ren, das vor dem hier er­ken­nen­den Ge­richt sei­ner­zeit sei­nen Aus­gang nahm und von dem hier er­ken­nen­den Ge­richt in ers­ter Ins­tanz auch ent­schie­den wor­den ist, fest­ge­stellt, dass ein Be­schluss über die Ab­rech­nung von Be­triebs­kos­ten „nach den vom Bau­trä­ger an­ge­ge­be­nen Wohn­flä­chen“ nich­tig ist, wenn letz­te­re – also die Wohn­flä­chen – weder fest­ste­hen noch mit zu­läs­si­gen Mit­teln der Be­schluss­aus­le­gung fest­ge­stellt wer­den kön­nen.

37

Ein sol­cher Fall liegt auch hier vor.

38

Aus obi­gen Dar­le­gun­gen er­gibt sich, dass die Wohn­flä­chen hier nicht fest­ste­hen. Sie kön­nen auch nicht mit zu­läs­si­gen Mit­teln der Be­schluss­aus­le­gung fest­ge­stellt wer­den, weil der Be­schluss hier­zu nichts her­gibt.

39

Un­er­he­blich ist in die­sem Zu­sam­men­hang, dass mit der Ein­la­dung zu dem Be­schluss vom 06.05.2009 an jeden Woh­nungs­eigen­tü­mer eine Vor­la­ge über­sandt wor­den sind mag, aus wel­cher die ein­zel­nen an­geb­lich maß­geb­li­chen Flä­chen her­vor­ge­hen sol­len. Diese An­la­ge ist in kei­ner Weise ir­gend­wie er­kenn­bar zum Be­schluss­in­halt ge­macht wor­den. Daher ist be­reits im An­satz nicht er­sicht­lich, in­wie­weit die­ser An­la­ge ir­gend­ei­ne Ver­bind­lich­keit zu­kom­men soll.

40

In die­sem Zu­sam­men­hang ist zu be­rück­sich­ti­gen, dass nach herr­schen­der Auf­fas­sung Be­schlüs­se der Woh­nungs­eigen­tü­mer ob­jek­tiv und nor­ma­tiv aus sich he­raus aus­zu­le­gen sind (dazu und zum Fol­gen­den BGH NJW 1998, 3713, 3714).

41

Maß­ge­blich für die Aus­le­gung ist der pro­to­kol­lier­te Wort­laut und damit der Sinn, wie er sich aus un­be­fan­ge­ner Sicht als nächst­lie­gen­de Be­deu­tung des­sen er­gibt; Um­stän­de au­ßer­halb des pro­to­kol­lier­ten Wort­lauts dür­fen nur he­ran­ge­zo­gen wer­den, wenn sie nach den be­son­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für Je­der­mann ohne wei­te­res er­kenn­bar sind, z.B. weil sie sich aus dem üb­ri­gen Ver­samm­lungs­pro­to­koll er­ge­ben.

42

Hier er­gibt sich nir­gends aus dem Pro­to­koll, dass die ent­spre­chen­de Vor­la­ge über die Quad­rat­me­ter­zah­len, die mit der Ein­la­dung ver­sandt wor­den sein mag, Teil des Be­schlus­ses sein soll. Sie kann daher für die Inter­pre­ta­tion des Be­schluss­in­hal­tes ge­ra­de nicht he­ran­ge­zo­gen wer­den.

43

Ein Rechts­nach­fol­ger, der sich gemäß § 10 Ab­satz 4 WEG an dem Be­schluss fest­hal­ten las­sen muss, kann nicht ohne wei­te­res da­rauf ver­wie­sen wer­den, der für ihn maß­geb­li­che Be­schluss­in­halt er­ge­be sich aus An­la­gen, die da­mals mit der Ein­la­dung zu der ent­spre­chen­den Woh­nungs­eigen­tü­mer­ver­samm­lung ver­sen­det wor­den sind. Er hat auf diese An­la­gen im Nor­mal­fall kei­nen Zu­griff mehr. Er muss sich auf das ver­las­sen, was Be­schluss­in­halt ist oder was aus dem Ver­samm­lungs­pro­to­koll für jeden Drit­ten ohne wei­te­res her­vor­geht.

44

Hier geht – wie be­reits aus­ge­führt – aus dem pro­to­kol­lier­ten Be­schluss­in­halt nir­gends her­vor, dass es ir­gend­ei­ne Art von An­la­ge oder sons­ti­ge Be­rech­nung er­gibt, aus der sich die maß­geb­li­chen Quad­rat­me­ter­zah­len er­ge­ben sol­len. Im Gegen­teil wird der Ein­druck er­weckt, dass die Quad­rat­me­ter­zah­len noch völ­lig un­be­stimmt sind. So heißt es näm­lich am Ende nach dem Be­schluss in einem so­ge­nann­ten Hin­weis, dass die Quad­rat­me­ter der Woh­nun­gen in den Bau­an­trä­gen zu prü­fen seien.

45

Es kann offen blei­ben, was genau mit die­ser For­mu­lie­rung da­mals ge­meint war. Je­den­falls deu­tet die­ser Hin­weis da­rauf hin, dass noch in ir­gend­ei­ner Art und Weise ein Prü­fungs­be­darf hin­sicht­lich der Quad­rat­me­ter­zah­len be­stand. Das wie­de­rum lässt den Schluss da­rauf zu, dass die Quad­rat­me­ter­zah­len kei­nes­wegs ab­schlie­ßend fest­ge­legt wor­den sind, viel­mehr statt­des­sen noch – durch wen auch immer – ge­prüft und mög­li­cher­wei­se noch fest­ge­legt wer­den soll­ten.

46

Die­ser Hin­weis ver­stärkt mit­hin noch den Ein­druck, dass kei­ner­lei Fest­le­gung hin­sicht­lich der maß­geb­li­chen Quad­rat­me­ter­zah­len zum Be­schluss­zeit­punkt und im Be­schluss­in­halt exis­tiert.

47

Das Ge­richt über­sieht nicht, dass in den oben ge­nann­ten Pa­ral­lel­fäl­len in der Recht­spre­chung Fall­kons­tel­la­tio­nen vor­la­gen, in den die Flä­chen des Ob­jekts einer­seits nicht be­kannt waren, an­de­rer­seits auf Auf­stel­lun­gen hin­sicht­lich die­ser Flä­chen Bezug ge­nom­men wor­den war, die über­haupt nicht exis­tier­ten.

48

Die­ser Fall liegt in der ent­spre­chen­den Kons­tel­la­tion – was das Ge­richt nicht ver­kennt – hier nicht vor. Aller­dings ist der hier vor­lie­gen­de Fall die­sen Fall­kons­tel­la­tio­nen ver­gleich­bar.

49

Denn es ist schon inter­pre­ta­tions­be­dürf­tig, wann tat­säch­lich die ent­spre­chen­den Flä­chen „un­be­kannt“ sind. Sie sind nicht nur dann un­be­kannt, wenn kein Woh­nungs­eigen­tü­mer sie kennt. Sie sind viel­mehr schon dann un­be­kannt, wenn mög­li­cher­wei­se ei­ni­ge Eigen­tü­mer über­ein­stim­men­de Vor­stel­lun­gen hie­rü­ber haben, an­de­re Eigen­tü­mer je­doch nicht. So liegt es näm­lich hier, wenn ei­ni­ge Eigen­tü­mer oder mög­li­cher­wei­se der Ver­wal­ter oder sons­ti­ge Per­so­nen in Ge­stalt der mit der Ein­la­dung über­sand­ten Vor­la­ge ent­spre­chen­de Vor­stel­lun­gen über die Quad­rat­me­ter­zahlen haben. Das heißt aber noch nicht, dass diese Vor­stel­lun­gen von allen Woh­nungs­eigen­tü­mern ge­teilt wer­den und damit die Quad­rat­me­ter­zah­len be­kannt sind.

50

Der vor­lie­gen­de Fall zeigt, dass jeden­falls der Klä­ger die ent­spre­chen­de Vor­stel­lung aus der Anlage zur Ein­la­dung ge­ra­de nicht teilt.

51

Der vor­lie­gen­de Fall zeigt vielmehr, dass hier um letz­te Klar­heit zu ge­win­nen eine Neu­ver­mes­sung er­for­der­lich wäre. Auch hier sind also die Quad­rat­me­ter­zah­len letzt­lich un­be­kannt. Das folgt da­raus, dass es eben ge­ra­de keine ver­bind­li­che Ei­ni­gung oder kei­nen ver­bind­li­chen Be­schluss über die Maß­geb­lich­keit ir­gend­wel­cher Quad­rat­me­ter­zah­len gibt. Sie sind in einem sol­chen Fall recht­lich un­be­kannt.

52

Die­ses Er­geb­nis wird noch ge­stützt, wenn man be­denkt, dass der Be­schluss vom 06.05.2009 kei­ner­lei De­tails dazu ent­hält, auf wel­che Art und Weise die mög­li­cher­wei­se noch un­be­kann­ten Quad­rat­me­ter­zah­len er­mit­telt wer­den könn­ten.

53

Un­klar­hei­ten sind im Rah­men der be­gon­nen Be­weis­auf­nah­me im hier vor­lie­gen­den Fall be­reits da­durch auf­ge­tre­ten, dass – was un­strei­tig ist – der Klä­ger laut Tei­lungs­erklä­rung In­ha­ber von Son­der­nut­zungs­rech­ten an Ga­ra­gen ist.

54

Hier stellt sich ohne Wei­te­res so­fort die Frage, ob diese Son­der­nut­zungs­flä­chen bei der Quad­rat­me­ter­be­rech­nung der dem Klä­ger zu­zu­rech­nen­den Flä­chen mit zu be­rück­sich­ti­gen sind.

55

Der Be­schluss vom 06.05.2009 ent­hält hier­zu kei­ner­lei Vor­ga­ben, so dass diese Frage völ­lig offen ist. Es gibt auch kei­ner­lei Rechts­grund­sät­ze aus denen sich diese Frage ohne Wei­te­res ent­schei­den ließe. Viel­mehr ist es nach hier ver­tre­te­ner Auf­fas­sung des Ge­richts Auf­ga­be der Woh­nungs­eigen­tü­mer­ge­mein­schaft durch einen hin­rei­chend in­halt­lich kla­ren Be­schluss fest­zu­le­gen, ob diese Flä­chen bei der Kos­ten­ver­tei­lung mit­be­rück­sich­tigt wer­den sol­len oder nicht. Das Ge­setz kann diese Lücke nicht fül­len, da es in § 16 Ab­satz 2 WEG ge­ra­de einen völ­lig an­de­ren Kos­ten­ver­tei­lungs­maß­stab (MEA) vor­sieht.

56

Sogar die Anlage zur Einladung lässt diese Frage ausdrücklich offen.

57

Auch in­so­weit gibt es be­reits ent­spre­chen­de pa­ral­le­le Ent­schei­dun­gen in der Recht­spre­chung. So hat das KG (NJW – RR 1996, 844) ent­schie­den:

58

Eine mit be­stands­kräf­ti­gem Mehr­heits­be­schluss erfolgte Um­stel­lung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels von Mit­eigen­tums­an­tei­len auf an­tei­li­ge Wohn- oder Nutz­flä­chen ist un­wirk­sam, wenn Zwei­fels­fra­gen (hier: Ein­be­zie­hung von Dach­ter­ras­sen­flä­chen) aus­drück­lich offen blei­ben und die Um­stel­lung daher be­reits rech­ne­risch nicht voll­zo­gen wer­den kann.

59

Im dor­ti­gen Fall blieb offen, ob Dach­ter­ras­sen­flä­chen bei der Be­rech­nung der Wohn- oder Nutz­flä­che mit­zu­zäh­len sind. Das KG hat aus­ge­spro­chen, dass damit die ge­sam­te Um­stel­lung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels auf die Wohn- oder Nutz­flä­che un­wirk­sam ist. Hier liegt ein ver­gleich­ba­rer Fall vor. Denn auch hier bleibt offen, ob die Son­der­nut­zungs­flä­chen des Klä­gers bei dem Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel als zu­zu­rech­nen­de Quad­rat­me­ter mit zu be­rück­sich­ti­gen sind.

60

Auch in­so­weit kann daher der Be­schluss vom 06.05.2009 nicht voll­zo­gen wer­den.

61

An­ge­sichts die­ser Sach­la­ge sind keine durch­grei­fen­den Ar­gu­men­te der Be­klag­ten mehr dafür er­kenn­bar, aus wel­chen Grün­den trotz­dem der Be­schluss vom 06.05.2009 wirk­sam sein soll.

62

Es ist viel­mehr Auf­ga­be der Woh­nungs­eigen­tü­mer – wenn sie eine Um­stel­lung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels wün­schen – die­sen in­halt­lich hin­rei­chend be­stimmt aus­zu­ge­stal­ten. Dies setzt vo­raus, dass nicht nur der Schlüs­sel selbst um­ge­stellt wird, son­dern zu­gleich mit be­schlos­sen oder auf sons­ti­ge Art und Weise ver­bind­lich ge­re­gelt wird, wie der neue Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sel zu er­rech­nen ist. Ent­we­der müs­sen daher die Woh­nungs­eigen­tü­mer die maß­geb­li­chen Quad­rat­me­ter­zah­len in dem Be­schluss selbst di­rekt mit­be­stim­men oder re­geln oder zu­min­dest ver­bind­lich vor­schrei­ben, auf wel­che Art und Weise und mit wel­chen Eck­daten die ent­spre­chen­den Flä­chen be­rech­net wer­den sol­len. Nur in die­sen Fäl­len ist die Um­stel­lung des Kos­ten­ver­tei­lungs­schlüs­sels auf Wohn­flä­che (oder Nutz­flä­che) in­halt­lich hin­rei­chend be­stimmt.

63

Die­sen Er­for­der­nis­sen wird je­doch der Be­schluss vom 06.05.2009 nicht ge­recht.

64

Die Kos­ten­ent­schei­dung folgt aus § 91 ZPO, die Ent­schei­dung zu vor­läu­fi­gen Voll­streck­bar­keit aus §§ 708 Num­mer 11, 711 ZPO.

65

Richter am Amtsgericht