Landgericht Düsseldorf, 23 S 92/16

Gründe:

A. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch. Er ist seit dem 17.07.2015 Eigentümer der Immobilie F 17 in L. Die Wohnung im Erdgeschoss des Objektes steht inzwischen leer, die Wohnung im Obergeschoss des Objektes wurde von der früheren Eigentümerin mit Mietvertrag vom 19.08.2013 an die Beklagten vermietet. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit Urteil vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) hat das Amtsgericht Neuss die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe das Mietverhältnis zu den Beklagten weder durch die fristlosen Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 noch durch die ordentlichen Kündigungen vom 29.07.2015, 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wirksam beendet.

Die fristlose Kündigung vom 17.08.2015 sei unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt weder in Zahlungsverzug befunden hätten noch die übrigen seitens des Klägers geltend gemachten Pflichtverletzungen zur fristlosen Kündigung berechtigen würden. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei weder in der Nutzung des Treppenhauses vor der Wohnung durch einen Schrank noch in der Nutzung des Verschlags und Gartens zu sehen. Auch die fristlose Kündigung vom 26.10.2015 sei unwirksam, weil die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug gewesen seien. Ebenso seien die Beklagten vertraglich zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen und auch die körperliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien habe keine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die fristlosen Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien ebenso unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug befunden hätten.

Ebenso sei die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 unwirksam, da im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden sei. Bei dem Kündigungsausschluss handele es sich um eine Individualvereinbarung. Durch die handschriftliche Streichung der Befristungsvorgabe habe die Vertragsklausel eine Wesensänderung erfahren. Die Umwandlung eines dilatorischen Kündigungsverzichts in einen peremptorischen Kündigungsausschluss verändere die Vertragsklausel qualitativ. Nicht erheblich sei insoweit, dass unstreitig die Beklagten der früheren Vermieterin das Mietvertragsformular gestellt hätten, weil der Kläger jedenfalls nicht vorgetragen habe, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrfach erwirkt hätten. Wegen des individualvertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses seien auch die übrigen hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 unwirksam.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit welcher er sein Räumungsbegehren weiterverfolgt. Er vertritt die Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 wirksam sei. Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag sei unwirksam, weil dadurch das Kündigungsrecht des Vermieters zum Zwecke der Eigennutzung vollständig ausgeschlossen werde. Bei dem Kündigungsverzicht handele es sich nicht um eine individualvertragliche Regelung, sondern um eine vorformulierte Vertragsbedingung. Im Übrigen sei der Kündigungsausschluss sittenwidrig und daher nichtig. Auch die Kündigung vom 17.08.2015 sei wirksam, zumal das Amtsgericht bereits verkannt habe, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die weiteren Kündigungsgründe seien ausreichend, weil die Beklagten weder zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus noch zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt seien. Ebenso sei die Kündigung vom 26.10.2015 wirksam, weil die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien. Auch die tätliche Auseinandersetzung mit dem Beklagten zu 2 habe ein Kündigungsrecht begründet. Im Übrigen habe das Amtsgericht auch insoweit verkannt, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien wirksam, da jedenfalls die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten überhöht seien. Die Beklagten hätten sich daher zu dem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befunden.

Wegen eines Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 5.632,59 EUR für den Zeitraum von Juli 2015 bis Dezember 2016 hat der Kläger mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Mit Schreiben vom 10.02.2017 und Schriftsatz vom 21.06.2017 hat der Kläger darüber hinaus erneut eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, weil der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe.

Der Kläger beantragt,

in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016, Az. 94 C #####/####, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zur räumen und geräumt an ihn herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und berufen sich darauf, dass das Mietverhältnis weder durch die ordentlichen noch die fristlosen Kündigungen wirksam beendet worden sei. Die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 sei unwirksam, weil im Mietvertrag ein unbefristeter Kündigungsverzicht vereinbart worden sei. Die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle. Ebenso wenig sei der Kündigungsverzicht sittenwidrig. Auch die Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wegen Zahlungsverzugs seien unwirksam, weil sie zur Mietminderung berechtigt gewesen seien. Auch das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und Gartens würden keinen Kündigungsgrund darstellen, zumal insoweit mit der früheren Vermieterin ein Nutzungsrecht vereinbart worden sei. Ebenso seien sie zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen. Weiterhin sei die Kündigung aus der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 unwirksam, weil sie nach wie vor zur Mietminderung berechtigt seien.

Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsverfahren nicht ergeben.

B. Die Berufung des Klägers hat Erfolg, sie ist sowohl zulässig als auch begründet.

I. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere nach §§ 511, 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie nach § 520 Abs. 3 ZPO ordnungsgemäß begründet worden. Auch wird die Berufungssumme nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht.

II. In der Sache hat die Berufung ebenfalls Erfolg.

1. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt das seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 gerügte Zahlungsverhalten der Beklagten nach §§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Dasselbe gilt für die seitens des Klägers mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 ausgesprochene Kündigung.

Soweit der Kläger die Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 mit wiederholt unvollständigen Mietzahlungen der Beklagten begründet, geht dies fehl. Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zur Mietminderung berechtigt waren, lässt sich dem Vorbringen des Klägers lediglich konkret entnehmen, in welcher Höhe und aus welchem Grund die Beklagten die Mietzinsen für Juli bis Oktober 2015 gemindert haben, ansonsten verweist der Kläger lediglich pauschal darauf, dass die Beklagten die Mietzinsen auch in der Zeit vor dem Eigentumsübergang nicht vollständig beglichen haben. Auf den Zeitraum vor Juli 2015 vermag sich der Kläger jedoch bereits deshalb nicht zu stützen, weil davon nicht das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten, sondern das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und der früheren Vermieterin betroffen war, und der Zeitraum von Juli bis Oktober 2015 hat jedenfalls noch nicht dazu ausgereicht, um bereits von wiederholt unvollständigen Mietzahlungen zu sprechen.

Soweit der Kläger die Kündigungen vom 25.11.2015, 09.12.2015 und 01.02.2017 auf einen Zahlungsverzug der Beklagten stützt, greift auch dies nicht durch. Weder die tatsächlichen Feststellungen noch die abschlägigen Minderungsquoten des Amtsgerichts sind insoweit seitens des Klägers substantiiert angegriffen worden und entfalten daher Bindungswirkung. Dies gilt umso mehr, als das Amtsgericht das Minderungsrecht der Beklagten nicht auch auf den zwischen den Parteien streitigen Zustand der Kellerräume, sondern lediglich auf andere Mietmängel gestützt hat.

2. Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe.

Soweit der Kläger darauf verweist, dass die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien, und sich insoweit darauf beruft, dass die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 mit Schreiben vom 18.04.2016 für hinfällig erklärt hätten, geht auch dies fehl. Das Schreiben der Beklagten datiert erst vom 18.04.2016, während die Beklagten den Heizungskeller unstreitig bereits am 09.10.2015, 12.10.2015 und 13.10.2015 betreten und die Heizungsanlage wieder anschalten lassen haben. Zu dem Zeitpunkt aber hatten die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 jedenfalls noch nicht als hinfällig bezeichnet und waren bereits deshalb nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, sich um die der Heizungsanlage zu kümmern.

Auch die Auseinandersetzung zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten zu 2 am 15.10.2015 begründet kein Kündigungsrecht. Unabhängig davon, ob der Kläger mit seinem Vater unangekündigt bei den Beklagten erschienen und wie das Gespräch mit dem Beklagten zu 2 im Einzelnen verlaufen ist, stand dem Kläger und seinem Vater kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Beklagten zu, weshalb das Verhalten des Beklagten zu 2 gegenüber dem Vater des Klägers noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt war. Dies gilt umso mehr, als der Kläger selbst darauf verweist, dass sich sein Vater bereits vorgebeugt hatte, um in die Wohnung der Beklagten hineinzusehen, bevor es zur Auseinandersetzung kam. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten (vgl. BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13, juris, Rn. 13, 23). Dies gilt erst recht gegenüber Dritten wie dem Vater des Klägers.

3. Soweit der Kläger die im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochenen Kündigungen vom 10.02.2017 und 21.06.2017 darauf stützt, dass der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe, rechtfertigt sein Vorbringen ebenfalls weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, zumal der Beklagte zu 2 die Tonbandaufnahme offenbar nicht verdeckt, sondern für die ehemalige Ehefrau des Klägers ersichtlich angefertigt hat.

4. Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben.

Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40).

Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte „bis zum“ gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist.

Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575, 544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

V. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, zumal sich der Bundesgerichtshof mit den streitgegenständlich relevanten Rechtsfragen bereits ausführlich befasst hat (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13 f.). Der Rechtsstreit weist auch im Übrigen keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge auf.

VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach § 41 Abs. 1 und 2 GKG auf 8.880,00 EUR festgesetzt.