Landgericht Düsseldorf, 1 O 28/16

Tatbestand

Die Klägerin verkaufte mit Kaufvertrag des Notars Dr. T vom 09.09.2014 - UR-Nr. ####/#### der aus den Beklagten bestehenden T2 das Hausgrundstück I-straße 5 in I2 (Anlage K2). Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus, das überwiegend vermietet war. Der Nutzen-/LastenWechsel ist in III, 5 geregelt.

„Besitz, Nutzungen, Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung sowie Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie allgemeine Verkehrssicherungspflichten gehen am 31. Oktober 2014 auf den Käufer über, aber nicht vor vollständiger Kaufpreiszahlung.“

Den Kaufpreis zahlten die Beklagten mit Wertstellung am 31.10.2014. Die Parteien schlossen am 30.09.2014/08.10.2014 eine Abwicklungsvereinbarung folgenden Inhaltes.

„Die Parteien sind darüber einig, dass der Käufer für die Betriebskostenabrechnung ab Beginn des am Besitzübergang laufenden Wirtschaftsjahres verantwortlich ist.

Der Verkäufer übernimmt die Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten für die dem Besitzübergang vorausgehenden Wirtschaftsjahre.

Im Hinblick auf das am Besitzübergang laufende Wirtschaftsjahr verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer die für die Betriebskostenabrechnung erforderlichen Unterlagen und Angaben für den Zeitraum bis zum Besitzübergang bis spätestens zwei Monate nach dem Besitzübergang vorzulegen.

Der Verkäufer wird dem Käufer mit Wirkung zum Besitzübergang die bis zu diesem Zeitpunkt für das am Besitzübergang laufende Wirtschaftsjahr geleisteten Vorauszahlungen der Mieter für Betriebs- und Nebenkosten, abzüglich der seinerseits bereits für verstrichene oder zukünftige Zeiträume des am Besitzübergangs laufenden Wirtschaftsjahres gezahlte Vorauszahlungen/Abschlagszahlungen für öffentliche und private Abgaben sowie vom Eigentümer zu leistende Vorauszahlungen auf Energiekosten überweisen.

Soweit Mieter etwa Vorauszahlungen nicht geleistet haben, tritt der Verkäufer die entsprechenden Zahlungsansprüche hiermit mit Wirkung auf den Besitzübergang ab, ohne für deren Durchsetzbarkeit einzustehen.

Die klägerische Partei errechnet die Klageforderung zu 1 wie folgt:

Bezeichnung der Kostenposition	Firma	Datum der	Zeitraum / Datum der		Bruttobetrag
		Rechnung	Leistungserbringung
Wasserversorgung	T3	05.01.2015	01.01.2014	31.10.2011	6.030,97
Entwässert«™	T3	05.01.2015	01.01.2014	31.10.2014	8.886,94
Niederschlags-Wasser	T4	12.06.2011	01.01.2014	31.12.2014	1.154,40
Aufzugwartung	E2	31.03.2015			235,62
Aufzugwartung	B		01.01.2011	31.12.2014	618,8
Aufzug - TÜV	B	19.02.2014			166,6
Aufzug - TÜV	U	20.02.2014			512,06
Aufzug Notruf	B		01.01.2014	31.12.2014	773,5
Aufzug - Strom	S	03.05.2011	01.01.2014	07.01.2014	518,3
Aufzug - Strom	S	29.01.2015	05.01.2014	31.12.2014	1.417,04
Gebäudeversicherung	C	08.01.2011	01.01.2011	31.12.2014	3.856,90
Haftpflichtversicherung	A	10.03.2014	01.01.2014	31.12.2014	157,08
Kosten der Beleuchtung	S	03.05.2014	01.01.2014	07.04.2014	178,1
Kosten der Beleuchtung	S	29.01.2015	08.04.2014	31.12.2014	487,47
Straßenreinigung	T4	12.06.2011	01,01.2014	31.12.2014	214,6
Müllbeseitigung	T4	12.06.2011	01.01.2014	31.12.2014	5.564,34
Müllbeseitigung	T4	31.01.2015	01.01.2014	31.12.2014	464,72
Gemeinschaftsantenne	E3	21.01.2014	01.01.2014	31.12.2014	3.889,30
Hauswart	P		01.01.2014	31.12.2014	8.463,48
Grundsteuern	T4	03.07.2014	01.01.2011	31.12.2014	12.619,72
Anfangsbestand Öl			01.01.2011		30.708,51
Heizstrom	S2	29.01.201S	08.01.2014	31.12.2011	3.135,31
Miete – Heizkostenverteiler	J	02.05.2014	01.05.2014	30.04.2015	1.351,48
Gesamtsumme je Spalte					90.507,80

Betriebskostenvorauszahlungen Mieter	38.814,70 €
Heizkostenvorauszahlungen Mieter	9.987,00 €
Mieten	48.939,35 €
samtausabn	-90.507,80 €
abzl. Zahlung vom 14.11.2014	-23.014,77 €
abzl. Zahlung vom 17.12.2014	-10.124,81 €
abzl, Zahlung vom 15,01.2015	-30,00 €
abzl. Zahlung vom 11.02.2015	-8.405,02 €
abzl. Zahlung vom 13.03.2015	-3.213,17 €
abzl. Zahlung vom 23.04.2015	-2.097,65 €
abzl. Zahlung vom 03.07.2015	-794,82 €

Klageforderung	-40.446,99 €

Die klägerische Partei trägt vor:

Die getroffene Vereinbarung über die Abwicklungsmodalitäten stelle keine ausgelagerte Vereinbarung, sondern eine Modifizierung des Kaufvertrages dar, aus der sich die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Betriebskostenabrechnung aus dem Wirtschaftsjahr 2014 ergebe.

Die Klägerin habe der Beklagten eine fristgerechte Abrechnung der Betriebskostenabrechnung des Wirtschaftsjahres 2014 ermöglicht. Die Eigentümerabrechnung samt der Belege, welche zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung notwendig seien, seien den Beklagten am 10.12.2015, ausgehändigt worden. Die Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung laufe am 31.12.2015 ab. Demnach sei es den Beklagten durchaus möglich eine fristgerechte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Die vorhandenen Belege seien auch geeignet, um eine Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Warum die Erstellung mit diesen Belegen nicht möglich sein soll, erschließe sich nicht. Den Beklagten wurden die einzelnen Abrechnungen, sowie die Zahlungen der einzelnen Mieter durch tabellarische Auflistung bereits am 22.04.2015 übersandt. Diese überreichten die Beklagten selbst als Anlage B3. Überdies ergibt sich die jeweilige Höhe der Vorauszahlungen bereits aus der Anlage 1 zum Kaufvertrag, sowie aus den überreichten Mietverträgen. Laut Eigentümerabrechnung vom 10.12.2015 seien nach April 2015 lediglich Zahlungen i.H.v. 794,00 € bei der Klägerin eingegangen. Dieser Betrag sei dem Beklagten bereits erstattet worden. Unabhängig davon reiche zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung bereits die Übersendung der Belege. Etwaige fortwährende Mietzahlungen der Mieter, sowie die Eigentümerabrechnung seien nur im Innenverhältnis zwischen den Parteien von Relevanz und behinderten die Erstellung der Betriebskostenabrechnung als solche nicht. Sofern die Beklagten die einzelnen Abrechnungen bemängeln, entbehre dies jeglicher Grundlage.

Nach Hinweisen trägt sie weiter vor:

Die vorläufige Rechtsauffassung des Gerichts, wonach die Vereinbarung vom 30.09.2014, 08-10-2014 lediglich dahin zu verstehen sei, dass die Modalitäten des Abrechnungsvorgangs selbst geregelt werden sollten, ohne dass hiermit im Innenverhältnis geregelt werden sollte, wer die Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum trage, sei nicht zu halten. Es sei von vornherein das Problem zu lösen gewesen, dass die Betriebskostenabrechnung für das laufende Wirtschaftsjahr vollständig von der Beklagten vorzunehmen gewesen sei. Hierbei habe die Beklagte die Abrechnung der Betriebskosten im eigenen Namen vorgenommen, habe also eigene Nachzahlungsansprüche erworben und sei auch selbst Schuldnerin etwaiger Erstattungsforderungen der Mieter geworden. Es verhalte sich allerdings so, dass die Klägerin den hier streitgegenständlichen Teil der Kosten, über die zu einem späteren Zeitpunkt abzurechnen gewesen sei, tatsächlich getragen habe. Spiegelbildlich habe die Klägerin auch die Betriebskostenvorauszahlungen vereinnahmt. Aus diesem Grunde hätten die Parteien in der Vereinbarung auch gerade nicht lediglich geregelt, dass die Last des technischen Vorganges der Durchführung der Betriebskostenabrechnung bei der Beklagten liegen sollte, sondern weitergehend Regelungen zur Zahlung der vereinnahmten Betriebskosten-Vorauszahlungen an die Beklagten getroffen. Es habe also - exakt so ergebe es sich aus der Vereinbarung - gerade eine Verrechnung der vereinnahmten Betriebskostenvorauszahlungen und der auf abrechnungsfähige Positionen gezahlten Beträge stattfinden sollen. Die Regelung betreffe somit weit mehr als lediglich den technischen Vorgang der Abrechnung selbst. Die Frage, wer das Risiko der Einbringlichkeit der Betriebskostenforderungen trage, sei in der Erklärung ebenfalls beantwortet. Hier verhalte es sich nämlich so, dass die Klägerin die bereits vor Nutzen-Lastenwechsel fällig gewordenen Betriebskosten Forderungen, soweit diese nicht erfüllt worden seien, an die Beklagten abgetreten habe, für deren Durchsetzbarkeit aber nicht einzustehen habe. Dass schließlich das Risiko der Einbringlichkeit der Forderungen aus der tatsächlichen Betriebskostenabrechnung bei der Beklagten liegen müsse, habe sich von selbst verstanden. Es habe sich schließlich um einen Anspruch der Beklagten und gerade nicht um einen solchen dar Klägerin gehandelt. Die Frage der Regelung des Nutzen-Lastenwechsels stehe der Eigentümerabrechnung naturgemäß nicht entgegen. Die Problematik der Betriebskosten nämlich beinhalte gerade naturgemäß die Sachlage, dass es schwebende Abschläge gebe, über die zu einem späteren Zeitpunkt abzurechnen sei. Da die Parteien gerade nicht vereinbart hätten, dass Zwischenabrechnungen mit den Mietern stattfänden, sondern vielmehr die Vereinbarung getroffen hätten, dass das gesamte Wirtschaftsjahr durch die Beklagten abgerechnet werde, sei hiermit eindeutig eine Sonderregelung getroffen worden. Es sei unerheblich, ob der Heizölbestand wesentlicher Bestandteil oder Zubehör des Kaufgegenstandes sei. Selbstverständlich habe die Klägerin den Beklagten den Heizölbestand mit übereignet. Das bedeute aber nicht, dass der Heizölbestand trotz der vorgeschilderten Regelungen zu den Abrechnungen der Betriebskosten bereits mit dem Kaufpreis abgegolten sei. Aufgrund der Tatsache, dass es sich gerade bei dem Heizöl um betriebskostenrelevante Zahlungsläufe handele, unterliege die Problematik des Heizöls vollständig den Regelungen zu den Betriebskosten und den klägerseits vorgenommenen Zahlungen auf abrechnungsrelevante Positionen. Hieran ändere die theoretische Eigenschaft des Heizöls als wesentlicher Bestandteil oder Zubehör des Kaufgegenstandes nichts.

Die klägerische Partei beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 40.446,99 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 12.01.2016 zu zahlen;

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Betriebsabrechnung über die in der Anlage K l aufgeführten Mietverhältnisse der Liegenschaft I-straße 5, I2 für das Wirtschaftsjahr 01.01.2014 bis 31.12.2014 zu erstellen und an die in der Anlage K1 aufgeführten Mieter zu versenden.

3. festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die dieser daraus entstehen, dass die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 in Bezug auf die aus der überreichten Anlage K1 sich ergebenden Mietverhältnisse gegenüber den dort genannten Mietern nicht bis zum 31.12.2015 erfolgt ist.

Die beklagte Partei beantragt,

die Klage abzuweisen

Im Wege der Hilfswiderklage beantragt sie,

festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, den Beklagten sämtliche Schäden zu ersetzen, die diesen daraus entstehen, dass die Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2014 in Bezug auf die sich aus der zur Gerichtsakte gereichten Anlage B1 ergebenden Mietverhältnisse gegenüber den dort genannten Mietern nicht bis zum 31.12.2015 zugestellt wurden.

Die klägerische Partei beantragt,

die Hilfswiderklage als unbegründet abzuweisen.

Die beklagte Partei trägt vor:

Entgegen der Vereinbarung habe die Klägerin über die von ihr eingeschaltete Verwaltung den Beklagten (im Übrigen unvollständigen) Unterlagen für die Erstellung von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen unstreitig nicht zum 31.12.2014 übersandt. Eine Verpflichtung der Beklagten, die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 zu erstellen und an die Mieter zu versenden bestehe nicht. Übersandt seien im Übrigen per E-Mail lediglich Anl. K4 und dort in Bezug genommene Einzelrechnungen. Mit diesen Unterlagen seien die Beklagten nicht in der Lage, Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen zu erstellen. Die Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heizkosten vor dem Nutzen/Lasten Wechsel entsprechend Anl. K4 nicht verifizieren. Gleiches gelte für die ausgeworfenen Gesamtmieteinnahmen. Hierauf hätten die Beklagten die für die Klägerin tätige Verwaltung bereits nach Erhalt der Abrechnung K4 hingewiesen. Da die Beklagten mangels zur Verfügungstellung von Unterlagen überhaupt nicht in der Lage seien, einzelne Betriebskostenabrechnungen einzelnen Mietern gegenüber zu erstellen, komme eine Verurteilung gemäß Klageantrag zu 2. nicht in Betracht. Die Klägerin sei ihren Verpflichtungen gemäß Anl. K3 nicht nachgekommen. Sie habe die notwendigen Unterlagen zur Erstellung von Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen bereits nicht bis zum 31.12.2014 zur Verfügung gestellt. Aber auch vor Ablauf des mietrechtlich relevanten Stichtags (31.12.2015) die Erstellung der Betriebskostenabrechnung betreffend verfügten die Beklagten nicht über die Unterlagen, die es ihnen ermöglicht hätten, Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. In Betriebskostenabrechnungen müssten für den entsprechenden Abrechnungszeitraum (hier das Kalenderjahr 2014) jeweils den einzelnen Mieter betreffend die von diesem geleisteten Vorauszahlungen eingestellt werden. Hierüber hätten die Beklagten jedoch bis heute keine Kenntnis.

Unabhängig davon seien die Gesamtausgaben i.H.v. 90.507,08 € ebenfalls nicht in voller Höhe verifizierbar. Herausgerechnet werden müsse ein Betrag i.H.v. 30.708,51 € für die Position „Anfangsbestand Öl". Das Heizöl hätten die Beklagten gemäß § 97 BGB miterworben also bereits mit bezahlt.

Im Übrigen schulde die Klägerin gegenüber den Mietern die Abrechnung über die Betriebskosten und die Heizkosten. Hierauf sei die Klägerin außergerichtlich bereits mit Schreiben vom 24.01.2016 hingewiesen worden, nachdem sie bis dato die Ansicht vertreten habe, aufgrund des Nutzenlastenwechsels im notariellen Kaufvertrag seien die Beklagten verpflichtet, Abrechnungen zu erstellen. Die Beklagten könnten lediglich Abrechnungen für die Klägerin erstellen (vorausgesetzt sie verfügten über die notwendigen Unterlagen).

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

1. Klageantrag zu 1

Ein Anspruch lässt sich weder daraus herleiten, dass die beklagte Partei - abweichend vom Kaufvertrag - die Lasten bereits mit Beginn des Wirtschaftsjahres 2014 übernommen hat (a). Ebenso wenig trifft die beklagte Partei ein Schadensersatzanspruch wegen verzögerter Betriebskostenabrechnungen gemäß §§ 675, 280 Abs. 1 BGB (b). Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus Treuhandverhältnis (c).

a. Zeitpunkt der Nutzen- bzw. Lastenübernahme

Die klägerische Partei hat keinen Anspruch auf Erstattung der in Anl. K4 aufgelisteten Betriebskosten aus der Vereinbarung zu den Abwicklungsmodalitäten (Anl. K3). Aus dieser lässt sich lediglich herleiten, dass die Beklagten als Käufer für die Betriebskostenabrechnung ab Beginn des Jahres 2014 verantwortlich sind. Aus dieser Bestimmung lässt sich nicht herleiten, dass sie über die bloße Abrechnung hinaus verpflichtet sind, diese auch zu tragen. Weder Wortlaut noch Sinn dieser Bestimmung lässt Raum für die Annahme, dass dadurch die im notariell beurkundeten Kaufvertrag getroffene Bestimmung zur Nutzen- und Lasten- Übername modifiziert werden sollte. Der Begriff der Betriebskostenabrechnung ist sprachlich eindeutig auf die Abrechnung bezogen aber nicht auf die Übernahme der Betriebskosten. Wenn eine Modifikation des notariell beurkundeten Vertrags gewollt gewesen wäre, hätten die Parteien Bezug auf Z. III 5 des notariellen Urkundenkaufvertrags genommen.

Gegenteiliges folgt nicht aus dem Umstand, dass das die klägerische Partei an die beklagte Partei Nebenkostenvorauszahlungen ausgezahlt, bzw. Ansprüche auf offene Nebenkostenvorauszahlungen abgetreten hat. Insoweit handelt es sich um eine treuhänderische Übertragung zu Abrechnungszwecken: Die Beklagte war verpflichtet, die Nebenkosten aus 2014 aus der Zeit vor wirtschaftlicher Übernahme abzurechnen und das Guthaben, welches sich aus dieser Abrechnung ergab, an die klägerische Partei auszukehren (s.u. lit. b).

Ausweislich der Abrechnung betreffen die Rechnungen teilweise Zeiträume, die nach der Nutzen- bzw. Lastenübernahme liegen. Insoweit ist ein Erstattungsanspruch gegeben. Allerdings müssten die Teile der Kosten, die den Zeitraum nach der wirtschaftlichen Übernahme betreffen, nachvollziehbar herausgerechnet werden. Das ist trotz Hinweises nicht geschehen.

b. Anspruch aus §§ 675, 280 Abs. 1 BGB

Aus dem Wortlaut der hier in Rede stehenden Klausel ist herzuleiten, dass es die beklagte Partei gegenüber der klägerischen Partei übernommen hat, für das gesamte Jahr 2014 - auch für die Zeit vor dem am 31. Oktober 2014 bzw. dem Zeitpunkt vollständiger Kaufpreiszahlung - gegenüber den Mietern die Nebenkosten abzurechnen. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB scheidet der bisherige Eigentümer mit Übertragung des Eigentums auf den Erwerber aus den Mietverhältnissen aus. Alle vor dem Eigentümerwechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, entsprechendes gilt für Ansprüche der Mieter gegen den Vermieter (Palandt, BGB, 75. Aufl., § 566 Rn. 17, 21). Da im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs das Wirtschaftsjahr 2014 noch nicht abgeschlossen war, wäre es vor diesem Hintergrund an sich notwendig gewesen, dass die klägerische Partei gegenüber ihren Mietern die Nebenkosten bezogen auf den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs abrechnet. Die beklagte Partei hätte demgemäß eine weitere Nebenkostenabrechnung für die verbleibenden zwei Monate des Wirtschaftsjahr 2014 vornehmen müssen. Evident vor diesem Hintergrund hat es die beklagte Partei übernommen für die klägerische Partei die Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2014 bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Überganges zu übernehmen. Hierdurch sollte gewährleistet sein, dass die Klägerin, obwohl sie im Verhältnis zur Beklagten bis zum wirtschaftlichen Übergang die Lasten zu tragen hatte (s.o. lit. a.), sich von den damit verbundenen Aufwendungen im Wege der Kostenumlage auf die Mieter befreien konnte. Dafür sollte die Beklagte sorgen bzw. einstehen. Im Hinblick darauf hat die klägerische Partei erklärt, der beklagten Partei

- alle für die Nebenkostenabrechnung erforderlichen Unterlagen auszuhändigen,

- von den Mietern erbrachten Nebenkostenzahlungen an die klägerische Partei zu zahlen,

- Ansprüche wegen rückständiger Nebenkosten an die beklagte Partei abzutreten.

Die Auskehr von Nebenkostenvorauszahlungen aus der Zeit vor wirtschaftlichem Übergang macht durchaus Sinn: Neben der Möglichkeit, dass Mieter Nachzahlungen zu leisten haben, war auch die Konstellation zu bedenken, dass sich aus den Nebenkostenabrechnungen Guthaben zu Gunsten der Mieter errechnen. Dieser Anspruch der Mieter gegen die klägerische Partei sollte nach dem Willen der vertragschließenden Parteien aus den Nebenkostenvorauszahlungen gedeckt werden. Insoweit bestand bzw. besteht ein Treuhandverhältnis in Bezug auf die ausgekehrten Nebenkostenvorauszahlungen: Die beklagte Partei hat diese Zahlungen zu erstatten, sobald feststeht, dass Mieter keine Ansprüche wegen überzahlter Nebenkosten aus der Zeit vor wirtschaftlichen Übergang geltend machen.

Nach dem Inhalt dieser als Geschäftsbesorgungsvertrag anzusehenden Vereinbarung hatte die beklagte Partei dafür Sorge zu tragen, dass (nur) solche Lasten, die nach den Mietverträgen umlagefähig waren, gegenüber den einzelnen Mietern abzurechnen. Da diese Verpflichtung einen Zeitraum betraf, in dem keine vertraglichen Beziehungen zwischen der beklagten Partei und den Mietern bestand und die Beklagte keine Kenntnis darüber hatte, welche umlagefähigen Kosten angefallen waren, traf die klägerische Partei nach der oben dargestellten Vereinbarung eine Mitwirkungsobliegenheit, wonach sie der beklagten Partei die Tatsachengrundlage zu liefern hatte, die die beklagte Partei in den Stand versetzt, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Eine Haftung der beklagten Partei wegen Nicht- oder Schlechterfüllung des Geschäftsbesorgungsvertrags setzt demgemäß voraus, dass die klägerische Partei ihrer Mitwirkungsobliegenheit im vorgenannten Sinne nachgekommen ist. Dies ist nicht schlüssig vorgetragen, weshalb der Annahme, der klägerischen Partei sei ein Schaden dadurch entstanden, dass Lasten aus dem Zeitpunkt vor dem Übergang nicht mehr auf die Mieter abgewälzt werden können, die Tatsachengrundlage entzogen ist. Im Einzelnen:

Die klägerische Partei legt mit keinem Wort dar, welche Lasten auf die Mieter umlagefähig sind. Es dürfte sich von selbst verstehen, dass nicht alle Lasten auf Mieter umlegbar sind, die Umlagefähigkeit sich vielmehr nach den jeweiligen Mietverhältnissen bestimmt.

Für eine Nebenkostenabrechnung genügt es nicht, Kostenpositionen aufzulisten. Unstreitig haben die Mieter auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet. Diese hat die klägerische Partei im Einzelnen für das Jahr 2014 bis zum wirtschaftlichen Übergang vorzutragen. Die klägerische Partei nimmt insoweit offenbar Bezug auf die Anl. B3. Diese betrifft den Zeitraum ab November 2014, also die Zeit nach dem wirtschaftlichen Übergang. Aus keiner der vorgelegten Unterlagen lässt sich herauslesen, welche Nebenkosten die Mieter davor entrichtet haben. Aus der Anl. 2 zum Kaufvertrag ergeben sich Mietrückstände. Hieraus erschließt sich nicht, welche Nebenkosten bezogen auf den Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs bezahlt bzw. nicht gezahlt worden sind. Ebenso wenig ist die Anl. 1 im Hinblick auf die hier in Rede stehende Frage, welche Nebenkostenvorauszahlungen die Mieter in der Zeit zwischen dem 01.01.2014 und im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs gezahlt bzw. nicht gezahlt haben von irgendeiner Aussagekraft. Auch reicht es nicht, unkommentiert die Anl. K4 zu den Akten zu reichen. Dort sind zwar mieterseitige „Gesamtvorauszahlungen“ auf Betriebskosten und Heizkosten beziffert.

Betriebskostenvorauszahlungen	38.814,70 €
Heizkostenvorauszahlungen	9.987,00 €

In der Überschrift der Anl. K43 heißt es allerdings:

Betriebskostenabrechnung Zeitraum: 01.01.2014 bis 31.12.2014

Heizkostenabrechnungszeitraum: 01.07.2014 bis 30.06.2015

Vorliegend geht es aber nur um den Zeitraum zwischen dem 01.01.2014 und dem Zeitpunkt der wirtschaftlichen Übernahme. Ohne Erläuterung ist es dem Gericht nicht möglich, zu errechnen, welche Teilbeträge auf den hier in Rede stehenden Zeitraum entfallen.

Auch was die Lasten anbetrifft, führt die Liste der Anl. K4 Zeiträume auf, die nach dem wirtschaftlichen Übergang liegen. Auch insoweit hatte die klägerische Partei den Anteil herauszurechnen, der vorher lag.

Ein Schaden dadurch, dass die beklagte Partei ihre Verpflichtung zur Erstellung der Nebenkosten Abrechnung für die Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergang nicht nachgekommen ist, kann der Klägerin nur dann entstanden sein, wenn Nachforderungen (d.h.: nicht durch Vorauszahlungen abgedeckte umlagefähige Kosten) gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen sind. Da es die klägerische Partei durch ihren lückenhaften Vortrag dem Gericht unmöglich macht, zu prüfen, welche Nebenkostenforderungen gegen die Mieter aus der Zeit vor dem wirtschaftlichen Übergang nicht durch Vorauszahlungen gedeckt sind, lässt sich ein Schaden nicht feststellen.

c. Anspruch auf Erstattung der Heizkosten- /Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter

Nach der hier vertretenen Auffassung besteht in Bezug auf mieterseitig geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen, die die klägerische Partei an die beklagte Partei zu Abrechnungszwecken ausgezahlt hat, eine treuhänderische Bindung. Es kann dahinstehen, ob die beklagte Partei aufgrund dieses Treuhandverhältnisses verpflichtet ist, der beklagten Partei diese Beträge zu erstatten. Jedenfalls hat die klägerische Partei, wie bereits oben ausgeführt, nicht schlüssig vorgetragen, welche der Gesamtvorauszahlungen aus der Anl. K4 auf den Zeitraum vor dem wirtschaftlichen Übergang entfallen.

2. Klageanträge zu 2 und 3

Für die Klageanträge zu zwei und drei fehlt die Grundlage, da, wie bereits ausgeführt, die klägerische Partei ihrer Obliegenheit, der beklagten Partei die für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erforderlichen Informationen zukommen zu lassen, nicht nachgekommen ist.

3. Hilfswiderklage

Für die Bescheidung der Hilfswiderklage ist kein Raum, da die Bedingung, dass der Klage jedenfalls teilweise entsprochen worden ist, nicht eingetreten ist.

Für weitere Hinweise besteht kein Anlass. Die Klägerin hält an ihrer Auffassung fest ohne auf die Konsequenzen, die sich aus der Meinung des Gerichts ergibt, einzugehen. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, so lange hinzuweisen, bis eine an die Meinung des Gerichts angepasste – schlüssige – Klagebegründung herauskommt.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs.1, 709 ZPO.

Streitwert: 54.446,99 €