Landgericht Düsseldorf, 35 O 75/13

Tatbestand

Die Klägerin, ein Unternehmen des gewerblichen Immobilienmanagements, macht gegenüber der Beklagten, einer Immobilienkapitalanlage- und Immobilienverwaltungsgesellschaft, einen Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von insgesamt 440.035,35 € aufgrund einer von ihr angeblich für diese durchgeführten Vermittlung einer neuen Mieterin von Gewerbemietflächen auf der B2, 201a und 203 in München sowie der Verlängerung eines diesbezüglichen zeitlich befristeten Mietverhältnisses geltend.

Die in München gelegenen Gewerbemietflächen B2, 201a und 203 stehen im Eigentum der bb GmbH & D KG (nachfolgend: bb), deren Komplementärin die cc N GmbH und deren Kommanditisten die Beklagte und die Zahnärztekammer Nordrhein, Körperschaft des öffentlichen Rechts (Versorgungswerk) sind und bei der es sich auch um die Vermieterin dieser Flächen handelt. Die bb hatte die streitgegenständlichen Objekte bzw. Mietflächen von der ee & D. B-Straße KG (vormals ee AG & D. B-Straße KG) erworben. Generalmieterin des gesamten Objekts war die Simon Grundbesitz dd & Q AG & D. KG, die im Jahre 2011 in C GmbH & D. KG (nachfolgend: aa) umfirmierte. Die aa war aufgrund des Generalmietvertrages berechtigt, als Vermieterin Flächen in dem Objekt unter zu vermieten.

Im Februar 2011 trat die Simon Grundbesitz dd GmbH & D. KG bzw. die aa aus diesem Grunde an die Klägerin heran und teilte mit, dass sie einen Mietinteressenten für die Gewerbemietflächen in der B2 und 201a mit einer Fläche von insgesamt 1.068 m2 suche. Mit Schreiben vom 2. Februar 2011 (Anlage K 5) übersandte die ff unter Zugrundelegung der Angaben der gg dd GmbH & D. KG ein entsprechendes Exposé an diese. In diesem Schreiben heißt es unter anderem wie folgt:

„Wie besprochen, werden wir das Objekt provisionsfrei für den Mieter zur Anmietung anbieten. Bei Zustandekommen eines Mietvertrages mit einem durch unser Haus nachgewiesenen und vermittelten Kunden für das oben genannte Objekt, werden wir von Ihrem Unternehmen in Höhe von 3,0 Netto-Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, fällig bei Vertragsabschluss, honoriert.“

Im Verlauf des Jahres 2012 teilte die F2 der Klägerin mit, sie plane, sämtliche in München ansässige Tochtergesellschaften an einem gemeinsamen Ort unterzubringen. Dabei gab die F2 an, dass sie mit einem Flächenbedarf von insgesamt etwa 15.000 m2 bis 20.000 m2 zu einer Nettomiete von 10,00 € bis 12,00 € kalkuliere.

Mit Schreiben vom 12. April 2012 (Anlage K 6) benannte die ff sodann gegenüber der aa die F2 AG sowie deren Tochtergesellschaften in München als Mietinteressentin für die Gewerbemietfläche in der B2 und 201a; in dem Schreiben heißt es wiederum unter anderem wie folgt:

„Vereinbarungsgemäß haben wir Ihr Objekt provisionsfrei für den Mieter zur Anmietung angeboten und werden im Falle eines erfolgreichen Mietvertragsabschlusses mit 3 Netto-Monatsmieten zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer, fällig bei Vertragsabschluss, durch Ihr Haus honoriert.“

Mit E-Mail vom 15. Mai 2012 (Anlage K 7) informierte die aa die Beklagte über die Mietinteressentin, die F2 AG, bezüglich der Gewerbeimmobilienflächen B2-203 und darüber, dass diese Kundenbenennung „seitens des Maklers ff“ erfolgt sei.

Am 1. Juni 2012 übermittelte die Beklagte per E-Mail („Betreff: München, B3, Mietinteressent F3“) der ff GmbH ihre Kontaktdaten; am selben Tag antwortete die ff GmbH per E-Mail und bat die Beklagte bezüglich der freien Flächen in der B2 und 201a ihr „die entsprechenden dwg. oder dxf. Dateien schnellstmöglich“ zu schicken. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K 8 zur Gerichtsakte gereichten E-Mails Bezug genommen.

Mit E-Mail vom 20. Juni 2012 („Betreff: B2 + 203 in München“; Anlage K 10) berichtete die ff GmbH gegenüber der aa über Gespräche, die sie mit der F2 AG geführt habe; in der E-Mail heißt es unter anderem wie folgt:

„… Des Weiteren gehen wir davon aus, dass wir bei Abschluss eines Mietvertrages mit unserem Klienten F2 in den vorgenannten Gebäuden vom Vermieter/Eigentümer in Höhe von 3 Nettomonatsmieten zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer honoriert werden.

Auf Wunsch von F2 bitte ich um kurze schriftliche Bestätigung der vorgenannten Themen von Ihnen, bzw. der cc Herrn W2. …“

Am 22. Juni 2012 kam es zunächst zu einer telefonischen Kontaktaufnahme zwischen der Beklagten und der ff GmbH. Sodann teilte die Beklagte der ff GmbH mit E-Mail vom gleichen Tag („Betreff: B2 + 203 in München“; Anlage K 11, K 16 bzw. K 26) folgendes mit:

„… vielen Dank für das heutige Telefonat.

Wie besprochen teilen wir Ihnen mit, dass wir für die Büroflächen im Haus B und C 14,25 €/m2 auf gif-Basis als Vertragsmiete kalkulieren.

Um die von F3 gewünschte Effektivmiete von 13,50 €/m2 zu erreichen, ist es möglich eine mietfreie Zeit von 3-4 Monaten bei einer Vertragslaufzeit von 5 Jahren zu vereinbaren. …“

Mit E-Mail vom 5. Juli 2012 („Betreff: e.on AG - B2, 201a u. 203 in München“; Anlage B 1) wandte sich die ff GmbH an die Beklagte und teilte dieser unter anderem folgendes mit:

„…Bitte bestätigen Sie mir noch schriftlich, dass wir bei Anmietung der F2 AG in Ihren o.g. Gebäuden in Höhe von 3 Nettomonatsmieten zzgl. ges. Umsatzsteuer von Ihnen honoriert werden. …“

Die Beklagte antwortete hierauf ihrerseits mit E-Mail vom 6. Juli 2012 (Anlage B 1) und wies unter anderem auf folgendes hin:

„Wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass zwischen ff und der B mbH (cc) bisher kein Maklervertrag über die Vermarktung der Flächen im Objekt B2 und 201a (Haus B) in München zustande gekommen ist. Ihrer Bitte um Bestätigung eines Maklerhonorars in Höhe von 3 Nettomonatsmieten zzgl. MwSt. können wir daher nicht nachkommen. Wir sind aufgrund der bisherigen Gespräche davon ausgegangen, dass Sie von der F3 AG beauftragt sind, Büroflächen in München nachzuweisen, die Verhandlungen für F3 zu führen und somit auch von F3 honoriert werden. …“

Am 6. Juli 2012 schlossen die ff GmbH und die F2 AG eine Vereinbarung ab, mit welcher die ff GmbH unter anderem damit beauftragt wurde, für die F2 AG und deren Tochter- und Schwestergesellschaften Büroräumlichkeiten für ca. 600-900 Arbeitsplätze in einer Gewerbeimmobilie in München zu finden, in der die F2 AG sämtliche in München ansässige Gesellschaften zusammenführen konnte, die bis zu diesem Zeitpunkt an unterschiedlichen Standorten angesiedelt waren. Nach § 1.2 der Vereinbarung, wegen deren weiteren Einzelheiten auf die als Anlage K 4 zur Gerichtsakte gereichte Kopie Bezug genommen wird, sollte die ff GmbH nicht nur in Betracht kommende Mietflächen der F2 AG benennen, sondern auch den Abschluss eines diesbezüglichen Mietvertrages nachweisen und/oder vermitteln. Die Vermittlung einer neuen Liegenschaft durch die ff GmbH sollte für die F2 AG honorarfrei erfolgen (§ 6.2 der Vereinbarung); die ff GmbH durfte jedoch ihrerseits von dem zukünftigen Vertragspartner des Auftraggebers (Vermieter) bzw. dem Bestandsvermieter eine Provision in marktüblicher Höhe erhalten (§ 6.1 der Vereinbarung).

Mit Rechnung vom 6. Juni 2013 (Anlage K 14) stellte die ff GmbH der bb einen Betrag in Höhe von 440.035,35 € in Rechnung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2013 (Anlage K 15) forderte die ff GmbH die Beklagte vergeblich unter Fristsetzung bis zum 5. Juli 2013 zur Zahlung des unter dem 6. Juni 2013 der bb in Rechnung gestellten Betrages auf.

Die Klägerin macht geltend:

Ihr stehe ein Anspruch auf Vergütung in der geltend gemachten Höhe gegen die Beklagte auf Grund eines zumindest konkludent geschlossenen Maklervertrages zu. Ihr konkludentes Angebot an die Beklagte auf Abschluss eines Maklervertrages stelle die mit E-Mail vom 20. Juni 2012 (Anlage K 10) erfolgte Übermittlung der Konditionen der Mietinteressentin für den Abschluss eines Mietvertrages dar. Hierin habe sie ihr Provisionsverlangen gegenüber der Beklagten unmissverständlich zum Ausdruck gebracht. Die konkludente Annahme ihres Angebots sei in der Übersendung der E-Mail vom 22. Juni 2012 (Anlage K 16) zu sehen. Hierin habe die Beklagte gegenüber der Klägerin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie sich mit der von der Klägerin vermittelten Mietinteressentin einverstanden erkläre. Die Beklagte müsse sich - nicht zuletzt aufgrund von Treu und Glauben - an dieser Stelle in Anlehnung an die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens zumindest so behandeln lassen, als ob sie (spätestens jetzt) das Angebot zum Abschluss des Maklervertrages mitsamt der vereinbarten Provisionshöhe akzeptiert habe. Darüber hinaus stellten die spätere Inanspruchnahme der Maklerleistungen durch die Beklagte ein eigenes Angebot der Beklagten dar, welche wiederum jeweils von der Klägerin angenommen worden seien (§ 653 Abs. 1 BGB).

Aus der E-Mail der Beklagten vom 6. Juli 2012 ergebe sich, dass ein entsprechender Maklervertrag zwischen den Parteien in jedem Fall bezüglich der Flächen in dem Objekt B-Straße abgeschlossen worden sei.

Ein der Klägerin zustehender Vergütungsanspruch ergebe sich jedenfalls aus § 354 HGB. Ein Vergütungsanspruch folge schließlich unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag auch aus §§ 677 ff. BGB. Daneben stehe der Klägerin im Falle eines - unterstellt - fehlenden oder unwirksamen Maklervertrages auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. in Verbindung mit § 818 Abs. 2 BGB zu. Schließlich kämen zu Gunsten der Klägerin auch Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte gem. §§ 311 Abs. 2, 823, 826 BGB in Betracht, da die Beklagte während der Mietvertragsverhandlungen zu keinem Zeitpunkt auch nur angedeutet habe, dass sie nicht Eigentümerin des streitgegenständlichen Objekts und noch nicht einmal Vermieterin sei. Die Beklagte habe vielmehr den Eindruck erweckt, dass sie die Vermieterin des streitgegenständlichen Objekts sei.

In der Sitzung der Kammer vom 15. Juli 2014 hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin erklärt, dass er nicht auftrete, keinen Antrag stelle und auch nicht verhandeln wolle. Auf entsprechenden Antrag der Beklagten hat die Kammer sodann ein Versäumnisurteil (Bl. 137 f. GA) erlassen, mit welchem die Klage abgewiesen worden ist. Die Klägerin, der das Versäumnisurteil am 8. August 2014 zugestellt worden ist, hat hiergegen mit Schreiben vom 22. August 2014, welches am gleichen Tag bei Gericht bei Telefax eingegangen ist, Einspruch eingelegt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

das Versäumnisurteil der Kammer vom 15. Juli 2014 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 440.035,35 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 6. Juli 2013 bis 28. Juli 2014 und in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Juli 2014 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil der Kammer vom 15. Juli 2014 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte macht geltend:

Es mangele bereits am Abschluss eines Maklervertrages zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits; ein solcher Vertrag sei auch nicht durch konkludentes Verhalten zustande gekommen. Die Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt einem Provisionsverlangen der Klägerin zugestimmt. Die Klägerin habe im Übrigen jedenfalls gegenüber der Beklagten auch keine provisionspflichtigen Maklerdienste erbracht. Wenn die Klägerin Vermittlungsleistungen gegenüber dem Generalmieter und/oder dem Mietinteressenten erbracht habe, so begründe dies keine Ansprüche gegenüber der Beklagten. Sie sei entsprechend der Mitteilungen der aa davon ausgegangen, dass die Klägerin von der aa beauftragt und honoriert werde. Darüber hinaus scheitere ein Provisionsanspruch am Einwand der Verwirkung; die Verwirkung folge aus einer unzulässigen Doppeltätigkeit der Klägerin.

Die Klägerin hat der bb mit Schriftsatz vom 16. Dezember 2013 (Bl. 59 GA) den Streit verkündet, verbunden mit der Aufforderung, dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beizutreten.

Die Parteien haben jeweils ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Vorsitzenden gem. § 349 Abs. 3 ZPO erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 15. Juli 2014 ist aus den nachfolgend dargelegten Gründen aufrechtzuerhalten.

Der von der Klägerin gegen das Versäumnisurteil eingelegte Einspruch ist zulässig, insbesondere ist der Einspruch gem. § 339 ZPO fristgerecht eingelegt worden. Mithin ist gem. § 342 ZPO der Prozess in die Lage vor der Säumnis der Klägerin zurückversetzt worden.

II.

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 15. Juli 2014 ist gem. § 343 Abs. 1 ZPO aufrechtzuerhalten, da die zulässige Klage in vollem Umfang unbegründet ist. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten der von ihr vorliegend geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Vergütung in Höhe von 440.035,35 € unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt, insbesondere nicht gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Hierauf hat die Kammer im Rahmen der Erörterungen in den beiden Sitzungen vom 15. Juli 2014 sowie vom 30. September 2014 ausdrücklich hingewiesen.

Zunächst ist die Klägerin, die S GmbH, nicht aktivlegitimiert im Hinblick auf die von ihr klageweise geltend gemachte Forderung.

Denn ausweislich der zur Gerichtsakte gereichten Unterlagen hat nicht die Klägerin vorliegend gehandelt und die Klageforderung gegenüber der bb mit Rechnung vom 6. Juni 2013 (Anlage K 14) geltend gemacht, sondern die ff GmbH. Die ff GmbH hat nicht nur die Rechnung vom 6. Juni 2013 erstellt, sondern auch mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2013 (Anlage K 15) eine entsprechende Zahlungsaufforderung gegenüber der Beklagten veranlasst („… hat uns die ff GmbH,…, mit der Wahrnehmung ihrer rechtlichen Interessen in obiger Angelegenheit beauftragt…“). Ein rechtsgeschäftlicher bzw. gesetzlicher Forderungsübergang auf die hiesige Klägerin ist vorliegend weder von dieser dargetan noch ergeben sich aus der Gerichtsakte insofern diesbezügliche Anhaltspunkte. Die Klage unterliegt mithin bereits unter diesem Gesichtspunkt der Abweisung.

Darüber hinaus hat die Klägerin weder schlüssig vorgetragen noch nachgewiesen, dass zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, so dass unter diesem Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichfalls ausscheidet.

Den allgemeinen Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend kommt ein Maklervertrag durch Antrag und Annahme zustande (§§ 145 f. BGB; vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, 73. Auflage 2014, § 652 Rdnr. 2; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 652 Rdnr. 44). Es ist mithin bei jedem der Beteiligten mindestens ein Verhalten erforderlich, das seinen auf Abschluss eines Maklervertrages gerichteten Willen eindeutig und unmissverständlich erkennen lässt und deshalb als entsprechende Willenserklärung (Antrag, Annahme) gegenüber dem jeweiligen Vertragspartner gewertet werden kann.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen des Maklervertrages obliegt nach den allgemeinen Regeln demjenigen, der sich auf dessen Vorliegen beruft, bei der Provisionsklage folglich dem Makler, hier also der Klägerin (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, § 652 Rdnr. 5a und 55; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnr. 44 und 92).

Die Parteien sind sich vorliegend dahingehend einig, dass zwischen ihnen weder ein ausdrücklicher mündlicher noch ein ausdrücklicher schriftlicher Maklervertrag geschlossen worden ist.

Soweit die Klägerin geltend macht, ihr stehe ein Provisionsanspruch aufgrund eines konkludent bzw. durch schlüssiges Verhalten mit der Beklagten abgeschlossenen Maklervertrages zu, hat sie die diesbezüglichen Voraussetzungen nicht hinreichend dargelegt. Sie verkennt insbesondere, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung an die Annahme eines konkludenten Abschlusses strenge Anforderungen stellt, die immer weiter verschärft worden sind (so ausdrücklich: Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnrn. 44 und 46 mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

aa)

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist in der von ihr herangezogenen E-Mail vom 20. Juni 2012 (Anlage K 10) bereits kein (konkludentes) Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages gegenüber der hiesigen Beklagten zu erblicken.

Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die genannte E-Mail nicht von der Klägerin selbst stammt, sondern von der ff GmbH. Zum anderen ist die E-Mail als Adressatin nicht an die Beklagte, sondern an die aa gerichtet. Darüber hinaus ist das in der E-Mail enthaltene Provisionsverlangen der ff GmbH weder an die aa noch an die Beklagte unmittelbar adressiert, sondern vielmehr abstrakt an den Vermieter bzw. Eigentümer der streitgegenständlichen Objekte. Die Beklagte ist und war jedoch unstreitig weder Eigentümerin noch Vermieterin der in Rede stehenden Gewerbemietflächen.

Die Beklagte konnte bzw. musste auch nicht aufgrund der vorangegangenen ihr zur Verfügung gestellten Schreiben davon ausgehen, dass das jeweilige Provisionsverlangen der ff GmbH an sie gerichtet war. Denn die in den Schreiben vom 2. Februar 2011 (Anlage K 5) und vom 12. April 2012 (Anlage K 6) enthaltenen Provisionsverlangen waren ausschließlich an die aa adressiert.

bb)

Die von der Klägerin als (konkludente) Annahme ihres (konkludenten) Angebots herangezogene E-Mail der Beklagten vom 22. Juni 2012 (Anlage K 11, K 16 und K 26) stellt keine diesbezügliche Annahme durch die Beklagte dar.

Denn die konkludente Annahme eines auf Abschluss eines Maklervertrages gerichteten Angebotes erfordert mindestens, dass der Interessent Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Provision verlangen wird (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, § 652 Rdnr. 4; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnr. 52). Die kommentarlose Entgegennahme eines Maklerangebots genügt ebenso wenig für einen konkludenten Vertragsabschluss, wie das Sich-Gefallen-Lassen von Maklertätigkeiten (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, § 652 Rdnr. 4; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnr. 52).

Die Klägerin verkennt, dass die E-Mail der Beklagten vom 22. Juni 2012 zum einen nicht auf die vorherige E-Mail der ff GmbH vom 20. Juni 2012 Bezug nimmt, sondern auf ein vorheriges Telefonat. Zum anderen geht die Beklagte auf das Provisionsverlangen der ff GmbH weder direkt noch indirekt ein.

cc)

Dass dies auch die ff GmbH so beurteilte, zeigt deren E-Mail vom 5. Juli 2012 (Anlage B 1), die insofern erstmals ein eindeutiges und unmissverständliches Provisionsverlangen gegenüber der Beklagten enthält. Die Klägerin lässt insofern außer Betracht, dass es der E-Mail vom 5. Juli 2012 und dem Verlangen einer diesbezüglichen Bestätigung nicht bedurft hätte, wenn nach Auffassung der ff GmbH bereits zuvor ein zwischen dieser und der Beklagten konkludent abgeschlossener Maklervertrag vorgelegen hätte.

Unabhängig hiervon, ist die Beklagte dem ihr gegenüber erstmals geäußerten Provisionsverlangen mit E-Mail vom 6. Juli 2012 (Anlage B 1) ausdrücklich entgegen getreten und hat dieses unter Hinweis auf ein aus ihrer Sicht zwischen der ff GmbH und der F2 AG bestehendes Vertragsverhältnis im Sinne von § 652 BGB zurückgewiesen.

Aus dem Umstand, dass die Beklagte in der E-Mail vom 6. Juli 2012 nicht explizit den Abschluss eines Maklervertrages bezüglich der Gewerbemietflächen in dem Objekt auf der B-Straße zurückgewiesen hat, folgt - entgegen der Auffassung der Klägerin - nicht, dass jedenfalls zumindest ein Vertragsverhältnis bezüglich der Flächen im Objekt B-Straße konkludent zwischen den hiesigen Parteien zustande gekommen ist. Zum einen fehlt es an einer diesbezüglichen - von der ff GmbH begehrten - ausdrücklichen Bestätigung durch die Beklagte. Zum anderen konnte die ff GmbH auch nicht von einer diesbezüglichen stillschweigenden Bestätigung ausgehen, da die Beklagte dem Provisionsverlangen wie folgt unmissverständlich widersprochen hat: „Ihrer Bitte um Bestätigung eines Maklerhonorars in Höhe von 3 Nettomonatsmieten zzgl. MwSt. können wir daher nicht nachkommen.“

dd)

Entgegen der von der Klägerin in ihrem Einspruchsschreiben vom 22. August 2014 (Bl. 151 ff. <Bl. 156> GA) vertretenen Auffassung muss sich die Beklagte im Hinblick auf ihre E-Mail vom 22. Juni 2012 auch nicht „zuletzt aufgrund von Treu und Glauben - an dieser Stelle in Anlehnung an die Grundsätze des kaufmännischen Bestätigungsschreibens so behandeln lassen, als ob sie (spätestens jetzt) das Angebot zum Abschluss des Maklervertrages mitsamt der vereinbarten Provisionshöhe akzeptiert hat“.

Denn es fehlt bereits an den sachlichen Voraussetzungen für das Vorliegen eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben begriffswesentlich, dass es das wirkliche oder vermeintliche Ergebnis vorangegangener Vertragsverhandlungen wiedergibt (vgl. statt vieler nur Hopt, in: Baumbach/Hopt, HGB, 36. Auflage 2014, § 346 Rdnrn. 16 ff. <20> mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

An derartigen vorangegangenen Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits über den Abschluss eines Maklervertrages fehlt es aber vorliegend gerade.

Die Klägerin kann zudem einen Vergütungsanspruch nicht über § 354 HGB herleiten.

Denn ein derartiger Anspruch setzt voraus, dass der Leistende bzw. der Makler berechtigter- bzw. befugterweise für den Interessenten tätig geworden ist, in der Regel auf Grund eines Vertrages. Dem Interessenten muss dabei erkennbar sein, dass die Maklerdienste gerade für ihn geleistet werden (vgl. Hopt, in: Baumbach/Hopt, HGB, § 354 Rdnr. 3; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnrn. 52 und 82; beide jeweils mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

Die Klägerin, und auch die ff GmbH, ist vorliegend zum einen nicht “befugterweise“ für die Beklagte tätig geworden, da es - wie aufgezeigt - gerade an einem zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrag fehlt. Zum anderen war der Beklagten, die weder Eigentümerin noch Vermieterin der streitgegenständlichen Objekte ist, nicht erkennbar, dass die Maklerdienste der Klägerin bzw. der ff GmbH gerade für sie geleistet werden; insofern wird gleichfalls auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Ein Vergütungsanspruch der Klägerin aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683 Satz 1, 677, 670 BGB) oder unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 684 Satz 1, 818 BGB) scheitert bereits daran, dass die Klägerin bzw. die ff GmbH kein Geschäft für die Beklagte als Kundin besorgt, sondern ein eigenes Geschäft geführt hat (vgl. allgemein hierzu: BGH, Urteil vom 23. September 1999 - III ZR 322/98 -, NJW 2000, 72 <73>; Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rdnr.83; Sprau, in: Palandt, BGB, § 652 Rdnr. 10).

Der Klägerin steht auch kein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB zu. Denn die Beklagte musste von ihrem Empfängerhorizont aus die Maklertätigkeit - wie oben aufgezeigt - nicht als Leistung an sich verstehen. Die Beklagte brauchte auch nicht damit rechnen, dass die Klägerin bzw. die ff GmbH ihre Leistungen gerade für sie erbringen wollte.

Der Klägerin stehen schließlich keine Schadensersatzansprüche gem. §§ 311 Abs. 2, 823, 826 BGB gegenüber der Beklagten zu. Aus dem Vortrag der Klägerin ergeben sich bereits keine Anhaltspunkte für eine durch die Beklagte begangene schadensersatzauslösende Pflichtverletzung bzw. ein irgendwie geartetes vorsätzliches sittenwidriges Verhalten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Streitwert: 440.035,35 €