1

Tatbestand:

2

Die Beklagten erwarben im Jahre 1992 das im Grundbuch des Amtsgerichts Neuss von Latum Blatt 538 eingetragene Grundstück, welches mit einem im Jahre 1962 errichteten freistehenden Ein- bis Zwei-Familien-Haus bebaut ist. Dessen Dachgeschoss war ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden. Die Kläger führten in den Jahren 1992 und 2002 Modernisierungen des Gebäudes durch, unter anderem sanierten sie im Jahre 2002 das Dach und isolierten dieses neu.

3

Von Mitte 2002 bis zum Frühjahr 2003 ließen die Beklagten den unter der Terrasse gelegenen Teil des Kellers aufgraben, isolieren und von innen neu verputzen. Weiterhin wurde ein neues Fenster eingesetzt sowie der alte Terrassenbelag entfernt und durch neuen ersetzt.

4

Die in dem Haus befindlichen Wohnungen nebst Kellerräumen vermieteten sie von Juli 2002 bis Ende Juni 2007 an die Zeugin M und den Zeugen C bzw. von Oktober 2005 bis Ende Mai 2007 an die Zeugen G und Anja G2. Zum Zeitpunkt des Einzuges der Zeugen C war der Kellerbereich unter der Terrasse feucht.

5

Im Frühjahr 2004 zeigten die Zeugen C den Beklagten, dass sich im Flur des Souterrains Feuchtigkeit und Schimmel gebildet hatte. Daraufhin teilten die Beklagten diesen mit, dass sie den an der entsprechenden Wand befindlichen Schrank nicht bis zur Decke hin vollstopfen dürften, da die fehlende Luftzirkulation sonst zwangsläufig Schimmel nach sich ziehen würde.

6

Nachdem die Mieter im Frühjahr/ Frühsommer 2007 ausgezogen waren, boten die Beklagten die streitgegenständliche Immobilie zum Verkauf an.

7

Ende August 2007 besichtigen die Kläger erstmalig das Objekt. Vor Ort zugegen waren unter anderem der Beklagte zu 1.) sowie die Zeugin von F. – eine Maklerin. Der Beklagte zu 1.) verneinte die im Rahmen dieser Besichtigung geäußerte Frage, ob das Haus Mängel aufweise, die den Klägern unbekannt seien.

8

In Begleitung des Zeugen T2, eines Bauunternehmers, besichtigte der Kläger zu 1.) das Gebäude Mitte September 2007 erneut.

9

In der Folgezeit entschlossen sich die Kläger, das Grundstück zu erwerben, so dass die Parteien am 01.10.2007 den notariellen Kaufvertrag schlossen. Darin heißt es unter anderem:

10

„III. Gegenleistung

11

1. Der Kaufpreis beträgt EUR 310.000,00 (in Worten: EURO dreihundertzehntausend).

12

(...)

13

V. Beschaffenheit; Rechte des Erwerbers bei Mängeln

14

1. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen gebrauchten Zustand. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer erklärt jedoch, dass er keine wesentlichen Sachmängel kennt, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind. Dem Verkäufer ist nach Belehrung durch den Notar bekannt, dass er insoweit eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen Vorsatz oder arglistigem Verschweigen eines Mangels zu haften.

15

Unberührt bleiben jedoch Rechte des Käufers wegen Sachmängeln, die nachweislich ab heute bis zum Besitzübergang eintreten.

16

2. Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel, insbesondere Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind.“

17

In der Folgezeit beseitigten die Kläger eine auf der Terrasse befindliche Pergola und bauten statt der kleinen Eingangstür von der Terrasse ins Gebäudeinnere eine ca. drei Meter breite Schiebetüranlage ein.

18

Aufgrund von Feuchtigkeitserscheinungen im Keller ließen die Kläger diesen durch den Sachverständigen V untersuchen, wofür er ihnen einen Betrag in Höhe von 1.081,95 EUR in Rechnung stellte. Durch ihre Prozessbevollmächtigten forderten sie die Beklagten sodann unter Fristsetzung bis zum 03.11.2008 dazu auf, an sie diesen Betrag sowie den zur Schadensbeseitigung gemäß des Gutachtens erforderlichen Betrag – insgesamt 20.581,95 EUR – zu zahlen.

19

Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten Kenntnis davon gehabt, dass das Dachgeschoss ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden sei. Denn der Beklagte zu 1.) habe wenige Wochen vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit dem Voreigentümer Teich beim Bauaufsichtsamt der Stadt Meerbusch Einsicht in die Hausakte für das streitgegenständliche Objekt genommen und schon zu diesem Zeitpunkt gewusst, was genehmigt gewesen sei und was nicht.

20

Die Beklagten hätten zwischen Mitte Juni und Ende Juli 2007 einen „Verkaufsanstrich“ durchgeführt, um vorhandene Putz- und Feuchtigkeitsschäden sowie Schimmel zu kaschieren. Der Zeuge T2 habe im Rahmen der Besichtigung im September festgestellt, dass die Kellerräume frisch gestrichen worden seien. Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmel habe er zu diesem Zeitpunkt hingegen nicht bemerkt.

21

Im Frühjahr 2008 hätten sie erstmalig festgestellt, dass sich von den Wänden in den Kellerräumen unterhalb der Terrasse langsam die Farbe ablöse. Parallel dazu hätten die Kellerräume begonnen zu riechen. Sie hätten sodann festgestellt, dass an mehreren Stellen Feuchtigkeit durch die gestrichenen bzw. tapezierten Wände durchgeschlagen sei.

22

Wie sie erst im Nachhinein erfahren hätten, hätten alle Mieter des Hauses in der Vergangenheit Probleme mit Feuchtigkeit und Schimmel gehabt, was den Beklagten auch bekannt gewesen sei.

23

So sei der vordere Teil des an die Zeugen M und C vermieteten Kellerraums bis zum Ende von deren Mietverhältnis unverändert und vor allem feucht geblieben. Hierauf hätten die Zeugen M und C die Beklagten jedes Jahr mindestens einmal hingewiesen. Auch habe es ab Ende des Jahres 2003 in den Räumen im Souterrain des Hauses begonnen feucht zu riechen, was die Zeugen M und C den Beklagten Anfang des Jahres 2004 angezeigt hätten. Diese hätten hierauf lediglich entgegnet, dass die Zeugen die Kellerräume besser und regelmäßiger lüften sollten.

24

Den Zeugen G2 habe der Beklagte zu 1.) bereits bei der Wohnungsbesichtigung erklärt, dass in den zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerräumen nur witterungsbeständige Sachen gelagert werden dürften, da diese sanierungsbedürftig seien. Obwohl sie dies beachtet hätten, hätten sie einen Großteil der Gegenstände, die sie in den besagten Kellerräumen gelagert hätten auf den Müll schmeißen müssen, da diese vermodert bzw. verschimmelt waren.

25

Der von den Klägern eingeschaltete Gutachter, der Zeuge V, habe sich die streitgegenständliche Immobilie im Frühherbst 2008 angesehen und dabei festgestellt, dass alle Kellerräume feucht seien und Feuchtigkeitsschäden aufwiesen. Ursache hierfür sei eine mangelhafte Abdichtung der dem Erdreich zugewandten Außenwandflächen, aufsteigende Bodenfeuchtigkeit und erhöhte Wasserbelastung, die über die normale Bodenfeuchtigkeit hinausgehe.

26

Ursprünglich beantragten die Kläger, die Beklagten zu verurteilen, an sie 20.581,95 EUR nebst Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.253,78 EUR zu zahlen sowie festzustellen, dass diese zum Ersatz der aus dem behaupteten arglistigen Verschweigen der unzureichenden Isolierung resultierenden Schäden verpflichtet seien, soweit diese über einen Betrag von 19.500,00 EUR hinausgingen. Mit den Beklagten am 19.07.2010 zugestelltem Schriftsatz erhöhten die Kläger ihre Klage bezüglich der geltend gemachten Summe auf 29.681,95 EUR und begehrten darüber hinaus die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz des ihnen über einen Betrag von 9.100,00 EUR hinausgehenden Schadens verpflichtet seien, der dadurch entstehe, dass die fehlende Baugenehmigung für das Dachgeschoss arglistig Verschwiegen worden sei. Mit den Beklagten jedenfalls bis zum 11.10.2011 zugegangenem Schriftsatz erweiterten die Kläger ihre Klage erneut.

27

Sie beantragen nunmehr sinngemäß,

28

1.   die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 123.182,92 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 20.581,95 EUR seit dem 04.11.2008 bis zur Rechtshängigkeit der mit dem Schriftsatz vom 08.07.2010 erweiterten Klage, aus 29.681,95 EUR seit Rechtshängigkeit der mit dem Schriftsatz vom 08.07.2010 erweiterten Klage bis zur Rechtshängigkeit der mit Schriftsatz vom 31.08.2011 erweiterten Klage und aus 123.182,92 EUR seit Rechtshängigkeit der mit Schriftsatz vom 31.08.2011 erweiterten Klage sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.253,78 EUR zu zahlen,

29

2.   festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihnen denjenigen über einen Betrag von 114.082,92 EUR hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist, dass sie ihnen vor und bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 01.10.2007 betreffend das Grundstück Am Bach 8 in Meerbusch arglistig verschwiegen haben, dass die Kellerwände des sich auf diesem Grundstück befindlichen Gebäudes unzureichend gegen Feuchtigkeit isoliert sind und/ oder dort in erheblichem Umfang Feuchtigkeit und sich daraus ergebende Schäden vorhanden sind sowie

30

3.   festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihnen denjenigen über einen Betrag von 9.100,00 EUR hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist und noch entstehen wird, dass die Beklagten ihnen vor und bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 01.10.2007 betreffend das Grundstück Am B. 8 in Meerbusch arglistig verschwiegen haben, dass das Dachgeschoss des sich auf diesem Grundstück befindlichen Gebäudes ohne die dafür notwendige Baugenehmigung zu Wohnzwecken ausgebaut wurde.

31

Die Beklagten beantragen,

32

die Klage abzuweisen.

33

Die Beklagten bestreiten, dass die Kellerräume neu gestrichen worden seien. Lediglich der vordere kleine Keller sei Ende August neu gestrichen worden, da dessen dunkelfarbiger Anstrich mehr als vierzig Jahre alt gewesen sei. Insbesondere habe man vorhandene Putzschäden absichtlich nicht repariert, damit jeder Interessent den Zustand habe erkennen können und nicht der Verdacht aufkäme, es solle etwas vertuscht werden.

34

Im Mai 2002 habe der Mieter E die Wohnung im Erdgeschoss nach einer Mietdauer von fast 17 Jahre verlassen. Dieser Mieter habe in Eigenregie auf der Terrasse Fliesen ohne jede Abdichtungsmaßnahme verlegt, weshalb Wasser in den darunter liegenden Keller habe eindringen können. Auch habe eine zerbrochene Scheibe im Kellerfenster wie ein gekipptes Fenster gewirkt, so dass es in diesem Kellerbereich zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen sei.

35

Ihnen sei von irgendeiner Feuchtigkeit nach Ende der Sanierungsarbeiten im Jahre 2003 nichts bekannt gewesen. Daher hätten sie mangels Kenntnis von wesentlichen Sachmängeln auch ihre Offenbarungspflicht aus dem notariellen Vertrag nicht verletzt.

36

Soweit bei den Zeugen C im Frühjahr 2004 Schimmel im Flur des Souterrains aufgetreten sei, sei dieser verschwunden und nicht wieder aufgetreten, nachdem die Mieter die Sachen, welche sie bis zur Decke auf den Schrank gestopft hatten, dort weggeräumt hatten.

37

Sie sind der Ansicht, die Kläger hätten durch die Beseitigung der Pergola das Abdichtungssystem der Terrasse zerstört, weshalb es zu Wassereintritt in die darunter liegenden Kellerräumlichkeiten gekommen sei.

38

Mit Schreiben vom 10.11.2008 setzten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten den Klägern eine Frist bis zu der zu erklären sei, dass keine Ansprüche gegenüber den Beklagten aus dem Hausverkauf geltend gemacht würden. Hierfür wurden den Beklagten durch ihre Prozessbevollmächtigten 1.407,53 EUR in Rechnung gestellt, die sie zahlten und im Wege der Widerklage von den Klägern ersetzt verlangen. Diesen Betrag machten die Beklagten mit am 30.03.2009 zugestelltem Schriftsatz im Wege der Widerklage geltend.

39

Die Beklagten beantragen sinngemäß,

40

die Kläger zu verurteilen, an sie 1.407,53 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

41

Die Kläger beantragen,

42

die Widerklage abzuweisen.

43

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß den Beweisbeschlüssen vom 15.09.2009 (Bl. 291 GA), vom 09.03.2010 (Bl. 336 GA) und vom 08.04.2010 (Bl. 357 GA) durch Vernehmung von Zeugen sowie im selbstständigen Beweisverfahren gemäß Beweisbeschluss vom 24.06.2010 (Bl. 362 GA) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten der Sachverständigen Dr.-Ing. Q (Bl. 488 GA) nebst Ergänzung (Bl. 674 GA) sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 16.02.2010 (Bl. 301 GA), vom 14.12.2010 (Bl. 441 GA) und vom 14.08.2014 (Bl. 791 GA) verwiesen.

44

Entscheidungsgründe:

45

Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet, die zulässige Widerklage ist unbegründet.

46

A. Die Klage ist zulässig jedoch nur zu einem geringen Teil begründet.

47

I. Soweit die Kläger die Feststellung begehren, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen über den bezifferten Betrag hinausgehende weitere Schäden zu ersetzen, ist insbesondere ein Feststellungsinteresse der Kläger zu bejahen.

48

Wenn der Kläger einen möglichen Schadensersatzanspruch substantiiert vorträgt, so ist das Feststellungsinteresse bereits zum Zwecke der Hemmung der Verjährung gegeben (Greger in: Zöller, § 256 Rn. 9).

49

II. Die Klage ist nur teilweise begründet.

50

1. Die Kläger können von den Beklagten als Gesamtschuldner die Zahlung von 5.081,95 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.11.2008 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 667,35 EUR verlangen.

51

a. Der klägerische Anspruch auf Zahlung von 4.000,00 EUR ergibt sich aus §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB.

52

aa. Die Parteien haben unter dem 01.10.2007 einen notariellen Kaufvertrag über das im Grundbuch des Amtsgerichts Neuss von Latum Blatt 538 eingetragene Grundstück geschlossen. Die hierauf errichtete Immobilie weist einen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB auf.

53

(1) Ein Sachmangel ist insbesondere dann gegeben, wenn dem Kaufgegenstand die vereinbarte Beschaffenheit oder die Eignung zu der vertraglich vorausgesetzten Verwendung fehlt – subjektives Fehlerverständnis – oder aber wenn der Gegenstand – auf Grundlage eines objektiven Fehlerverständnisses – untauglich zur gewöhnlichen Verwendung ist (H. P. Westermann in: MüKo-BGB, § 434 Rn. 6). Hierbei stellt das Gesetz ein abgestuftes System auf. Vorrangig ist die vereinbarte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 1 BGB, also der subjektive Fehlerbegriff, maßgebend. Soweit es an einer konkreten Vereinbarung fehl, ist die nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB entscheidend und erst dann die (objektive) Eignung zur gewöhnlichen Verwendung nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB (Matusche-Beckmann in: Staudinger, § 434 Rn. 38).

54

(2) Legt man diese Überlegungen zu Grunde, ist ein Sachmangel der streitgegenständlichen Immobilie nur insoweit zu bejahen, als der Raum unter der Terrasse, welcher räumlich zur Kellertreppe – also nach Norden – hin orientiert ist, Feuchtigkeitsschäden aufweist.

55

(a) Zwischen den Parteien war weder eine Vereinbarung hinsichtlich der Abdichtungsart der streitgegenständlichen Immobilie getroffen worden noch setzt der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag eine bestimmte Art der Abdichtung voraus.

56

Ein Sachmangel des verkauften Hausgrundstücks kommt daher nur im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht.

57

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, sondern es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an. Von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Insbesondere Feuchtigkeit, die auf das Fehlen einer dem Ausbauzustand der Kellerräume entsprechende Abdichtung zurückzuführen ist, ist als ein Sachmangel anzusehen (BGH, Urt. v. 16.03.2012 – V ZR 18/11 = NJW-RR 2012, 1078; OLG Düsseldorf, Urt. v. 28.06.2001 – 14 U 11/01 = OLGR 2002, 101).

58

Entsprechendes gilt, soweit zwar eine Abdichtung vorhanden ist, die dem entspricht, was bei Kellern früher üblich war, die entsprechenden Räumlichkeiten heute allerdings anderweitig – etwa für Aufenthaltszwecke – genutzt werden.

59

(b) Aufgrund der Bekundungen der vom Gericht vernommenen Zeugen ist dieses davon überzeugt, dass im Keller des streitgegenständlichen Objektes Feuchtigkeit vorhanden ist, und zwar in den zwei unter der Terrasse gelegenen sowie in den von Osten nach Westen gehenden zwei im Süden gelegenen Räumlichkeiten.

60

(aa) Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist.

61

Der Richter ist hierbei lediglich an die Denk-, Natur- und Erfahrungsgesetze gebunden, darf ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Foerste in: Musielak, § 286 Rnn. 9 ff.; Greger in: Zöller, § 286 Rn. 13).

62

Auch wenn keine absolute Gewissheit verlangt wird, so reicht weniger als die subjektive Überzeugung von der Wahrheit für das Bewiesensein nicht aus. Der Richter ist nicht berechtigt, das streitige Tatbestandsmerkmal lediglich aufgrund eines bloßen Glauben, Wähnen oder Fürwahrscheinlichhalten zu bejahen; vielmehr muss ein Grad von Gewissheit gegeben sein, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGH, Urt. v. 17.02.1970 – III ZR 139/67 = BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946; Urt. v. 11.12.2012 – VI ZR 314/10 = NJW 2013, 790; Greger in: Zöller, § 286 Rnn. 18 f.).

63

(bb) Die Bekundungen der Zeugin C4 sind nicht hinreichend zuverlässig, um das Gericht davon zu überzeugen, dass bereits vor Übergabe des Objektes in diesem Feuchtigkeitsschäden vorgelegen hätten.

64

Die Zeugin C4 bekundete, sich die Immobilie als Maklerin angeschaut zu haben. Im Rahmen dessen habe sie selbst keinerlei Feuchtigkeitsschäden gesehen. Jedoch habe der Beklagte zu 1.) zum Thema Renovierung geäußert, dass Feuchtigkeitsschäden im Keller vorhanden seien, die auf das Verhalten des Vormieters zurück zu führen seien. Bereits deshalb habe sie kein Interesse mehr daran gehabt, die Immobilie zu vermakeln.

65

Der Beklagte zu 1.) habe erläutert, dass Schimmelschäden vorhanden waren. Diese seien darauf zurück zu führen gewesen, dass Gegenstände zu nah an den Wänden aufgestellt worden seien. Sie sei sich sicher, dass über Schimmel gesprochen worden sei, denn unter Feuchtigkeitsschäden würden auch andere Feuchtigkeitsschäden wie undichte Rohre oder Rohrbrüche fallen.

66

Bei der Bewertung der Aussage der Zeugin C4 hatte das Gericht von der sogenannten Nullhypothese (BGH, Beschl. v. 29.04.2003 – 1 StR 88/03 = NStZ-RR 2003, 245) auszugehen.

67

Denn wie die Wahrnehmungspsychologie durch zahlreiche Experimente herausgefunden hat, gibt es von der Wahrnehmung eines Sachverhalts bis hin zur Wiedergabe der Erinnerung viele Fehlermöglichkeiten, die zu einer Veränderung des erinnerten Geschehens führen und in weiten Teilen kognitiv nicht beeinflussbar sind. Es ist deshalb erforderlich, ausgehend von der Annahme dass die Aussage eines Zeugen unwahr ist, in erster Linie Anhaltspunkte zu finden, die dafür sprechen, dass die Auskunftsperson die Wahrheit sagt (BGH, Beschl. v. 29.04.2003 – 1 StR 88/03 = NStZ-RR2003, 245). Erst wenn sich eine ausreichende Anzahlt sogenannter Realkennzeichen feststellen lässt, kann eine (hinreichend) hohe Wahrscheinlichkeit für die Zuverlässigkeit der Aussage erreicht werden und daher angenommen werden, dass die Zeugenaussage der Wahrheit entspricht (OLG Frankfurt a.M., Urt. v. 09.10.2012 – 22 U 109/11 = NJW-RR 2013, 664).

68

Im Hinblick darauf sind die Bekundungen der Zeugin C4 nicht geeignet, das Gericht vom Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden zum Zeitpunkt der Besichtigung des Streitgegenständlichen Objektes durch die Zeugin zu überzeugen. Zwar spricht für die Zuverlässigkeit der Aussage, dass die Zeugin eine gefühlsmäßige Reaktion auf die Mitteilung des Beklagten zu 1.) von vorhandenen Feuchtigkeitsschäden bekundet, nämlich dass sie deshalb kein Interesse mehr an dem Objekt gehabt habe. Allerdings ist dies nicht hinreichend für eine Überzeugungsbildung. Erschwerend gegen die Zuverlässigkeit der Aussage spricht insbesondere ihre Detailarmut. Denn die Zeugin konnte lediglich knapp wiedergeben, vom Beklagten zu 1.) gehört zu haben, dass es mal ein Problem mit Schimmel gegeben habe.

69

Aus dieser Aussage kann aber weder nachvollzogen werden zu welchem Zeitpunkt dieses Problem vorlag, noch ob es ein vorübergehendes oder ein dauerndes Problem war. Auch zum Umfang der Schimmelbelastung war für das Gerichts nichts ersichtlich.

70

(cc) Auch die Aussage des Zeugen Y kann das Gericht seiner Entscheidung nicht zu Grunde legen, da es von deren Zuverlässigkeit nicht überzeugt ist.

71

Der Zeuge Y erklärte, er habe sich die streitgegenständliche Immobilie im Frühjahr 2007 angesehen. Schon beim Betreten des Hauses habe man riechen können, was im Keller los sei. Dieser Zustand sei nach seiner Einschätzung nichts Ungewöhnliches in den Baureihen der 60er Jahre. Die Häuser dort seien auf Sandkleigemisch gebaut, was bedinge, dass das Wasser nicht gut ablaufe. Dies könne er einschätzen, da er selbst in der Gegend wohne. Der Zustand der Kellerräume sei nach seiner Einschätzung gesundheitsgefährdend.

72

Nach konkreten Beeinträchtigungen befragt erläuterte der Zeuge, im Keller habe ein muffiger Geruch geherrscht, der in der Nase weh tat. Oberhalb der Bodenplatten hätten sich in den Kellerräumen unter dem Haupthaus Abplatzungen befunden.

73

Auf Nachfrage welche Feuchtigkeitsschäden er genau gesehen habe erklärte er, dass es sich um die üblichen Feuchtigkeitsschäden gehandelt habe. Der Putz sei abgeplatzt und er habe auch schwarze Stellen gesehen.

74

Unter Berücksichtigung der oben dargestellten Voraussetzungen sind die Bekundungen des Zeugen Y nicht geeignet, das Gericht von deren Richtigkeit zu überzeugen.

75

Gegen die Zuverlässigkeit der Bekundungen des Zeugen Y spricht insbesondere der Strukturbruch, welcher sich in dessen Aussage befindet. Er berichtete detailreich davon, wie es nach seiner Ansicht zu Feuchtigkeitsschäden in der Gegend kommen würde und das man schon beim ersten Betreten des Hauses habe riechen können, was im Keller los sei. Auch bezeichnete er den Zustand der Räume als gesundheitsgefährdend. Nach den konkreten Beeinträchtigungen und Feuchtigkeitsschäden befragt war die Aussage des Zeugen Y hingegen deutlich detailärmer. So sprach er lediglich noch von einem muffigen Geruch, der in der Nase weh tat, und dass er die „üblichen Feuchtigkeitsschäden“ wie abplatzenden Putz oder schwarze Stellen gesehen habe. Lokalisiert wurden derartige Schadstellen hingegen nicht.

76

Auch lassen sich die Bekundungen des Zeugen Y dem bereits bei Betreten des Hauses feststellbaren Geruch, aus welchem sich habe schließen lassen, was im Keller los sei, nicht mit den Bekundungen der übrigen Zeugen in Einklang bringen, die derart gravierende Auswirkungen nicht zu schildern wussten. Insofern ist auch zu beachten, dass der Geruchssinn ein unzuverlässiger Sinn ist. Geruchswahrnehmungen geschehen oftmals aufgrund reiner Assoziationen; es kommt oft vor, dass man meint etwas gerochen zu haben, ohne dass ein Geruchsreiz vorhanden war (Bender/ Nack/ Treuer, Rn. 37 f.).

77

(dd) Die Aussage der Zeugin M ist zuverlässig, als sie Feuchtigkeitserscheinungen in den Räumlichkeiten unter der Terrasse sowie in den nordwestlich gelegenen Räumlichkeiten, welche als Büro- bzw. Fitnessraum genutzt werden schildert.

78

Die Zeugin M bekundete, man habe bereits vor dem Einzug in die Mietwohnung festgestellt, dass Feuchtigkeit in einem enormen Ausmaße vorhanden sei, insbesondere in den Räumen unter der Terrasse sowie in dem Vorraum und an den Wänden gegenüber. In mehreren Zimmern sei die Tapete schimmelig gewesen.

79

Im Raum unter der Terrasse sei es gewesen wie bei Regen draußen. Die Luft sei einem entgegen geschlagen. Die Wand sei vom Beklagten zu 1.) neu verputzt und ein neues Fenster eingesetzt worden. Gleichwohl sei erneut Feuchtigkeit durch die Wände gekommen und die Farbe, die gestrichen worden sei, sei wieder von den Wänden abgeblättert.

80

Beim Einzug sei nur der Keller unter der Terrasse feucht gewesen, zum Zeitpunkt des Auszuges sei die Feuchtigkeit aus dem Kellerraum unterhalb der Terrasse in das auf Blatt 236 GA als Zimmer 2 bezeichnete Zimmer übergegangen und es seien Feuchtigkeitsschäden an den Wänden der Zimmer mit den Ziffern 1 und 2 vorhanden gewesen.

81

Sie habe sich mit dem Beklagten während der Mietzeit wegen der Feuchtigkeitsschäden in Verbindung gesetzt, es sei allerdings lediglich entgegnet worden, dass nicht richtig gelüftet werde.

82

Beim Auszug habe sie die Zimmer mit den Ziffern 1 und 2 überstrichen, da die Tapete in beiden Zimmern schimmelig gewesen sei und sie befürchtet habe, wegen des Schimmels Ärger zu bekommen. Man habe auch Schimmel hinter einem Bild und an einem Lattenrost festgestellt.

83

Die Zeugin M ist glaubwürdig und ihre Aussage nach Auffassung des Gerichtes stimmig, auch wenn die Schilderung der Ausbreitung der Feuchtigkeit auf den ersten Blick widersprüchlich erschien.

84

Zu Beginn berichtete sie, dass bereits bei ihrem Einzug Feuchtigkeit in einem enormen Ausmaße vorhanden gewesen sei und dies in mehreren Räumen, darunter den Vorraum. Später erklärte sie, dass es beim Einzug nur in den Räumen unter der Terrasse feucht gewesen sei und sich die Feuchtigkeit von dort in das mit Ziffer 2 bezeichnete Zimmer ausgebreitet habe. Dies ist trotz des vermeintlichen Widerspruchs nachvollziehbar, da die Zeugin anfänglich einen Gesamteindruck schilderte und diesen sodann differenzierter darstellte.

85

Insbesondere ist die Beschreibung des Zustandes der Räumlichkeiten unter der Terrasse mit hinreichenden Realitätskriterien versehen. So beschreibt die Zeugin eine Komplikationskette, wenn sie von dem feuchten Raum spricht, der neu verputzt und mit einem neuen Fenster versehen worden sei, bei dem die Feuchtigkeit allerdings gleichwohl wieder durchgeschlagen sei. Auch spricht die von ihr geschilderte Assoziation, dass es in dem Raum „wie bei Regen draußen“ gewesen sei, für die subjektive Wahrheit der Schilderung. Schließlich spricht für die Überzeugungskraft der Aussage, dass die Zeugin zu allen Fragen detailreich zu antworten wussten.

86

(ee) Die Bekundungen des Zeugen C sind nicht hinreichend zuverlässig, als dass das Gericht seine Überzeugung hierauf hätte stützen können.

87

Der Zeuge C betonte mehrfach, dass das Haus von oben bis unten feucht gewesen sei. Er habe den Beklagten zu 1.) mehrfach auf Feuchtigkeit angesprochen und gesagt, dass isoliert werden solle; dieser habe aber nichts gemacht. Die Beklagten hätten lediglich erklärt, dass die Zeugen C und M nicht richtig lüften würden.

88

In dem Zimmer unter der Terrasse sei ein Regal verschimmelt gewesen. Weiter habe man in dem Zimmer, in dem die Zeugin M ihren PC stehen hatte, hinter einem Bild einen großen schwarzen Fleck gefunden, denn die Zeugin M entfern habe. Zum Auszug habe die Zeugin M zwei Zimmer gestrichen.

89

Nach dem Einzug habe der Beklagte zu 1.) den Teil des Kellers unter der Terrasse isoliert. Man sei trotz der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung wohnen geblieben, da man immer gedacht habe, dass die Beklagen noch Arbeiten vornähmen.

90

Die Aussage war insbesondere zu detailarm, als dass das Gericht diese als zuverlässig hätte einstufen können. Als einzig konkreten Feuchtigkeitsschaden erwähnte der Zeuge einen schwarzen Fleck hinter einem Bild. Im Übrigen beschränkte er sich auf allgemeine Bekundungen dergestalt, dass das Haus „von oben bis unten“ feucht gewesen sei und „die Mulche aus der Wand gekommen“ seien.

91

Schäden und Auswirkungen der Feuchtigkeit wurden weder verschiedenen Zimmern im Einzelnen zugeteilt noch wurde in der Darstellung hinreichend zwischen den verschiedenen Räumen differenziert, als dass das Gericht von einer hinreichend erinnerungsbasierten Bekundung des Zeugen C hätte ausgehen können.

92

(ff) Die Aussage der Zeugin G2 sind in Bezug auf die Außenkellerräume zuverlässig.

93

Die Zeugin G2 bekundete, der Beklagte zu 1.) habe ihr und dem Zeugen G2 bei deren Einzug mitgeteilt, dass in den Außenkellerräumen nur witterungsbeständige Sachen gelagert werden könnten, da diese Räume noch sanierungsbedürftig seien.

94

Sie habe die Räume, die zur unteren Wohnung gehörten, einmal angeschaut und dabei festgestellt, dass es dort unangenehm roch. Ihr sei die Nase zugegangen, wenn sie sich in diesen Räumen aufgehalten habe. Sie habe auch eine nachgewiesene Schimmelpilzallergie.

95

In den Außenkellerräumen habe man Blumenkästen, Sonnenschirme und einen Rucksack mit Lederstiefeln gelagert. Beim Auszug habe man festgestellt, dass die Lederstiefel verschimmelt waren, genauso wie der Sonnenschirm. Ein dort befindliches Holzregal habe unangenehm gerochen und sei feucht gewesen. Der Putz an der freien Wand sei abgeblättert und fleckig gewesen.

96

Eine Mängelanzeige zu den Feuchtigkeitsschäden im Keller habe man nicht gemacht, da diese Schäden bereits beim Einzug bekannt gewesen seien. Daher habe diese keinen Sinn gemacht.

97

Für die Zuverlässigkeit der Aussage der Zeugin G2 spricht die Originalität, dass bei der Besichtigung der Außenkellerräume mitgeteilt worden sei, dass dort nur witterungsbeständige Sachen gelagert werden dürften, da die Räume noch zu sanieren seien.

98

Soweit die Zeugin schilderte, dass die dort gelagerten, vermeintlich witterungsbeständigen Lederstiefel sowie der Sonnenschirm verschimmelten, spricht auch diese Darstellung für die Wahrhaftigkeit der Aussage. Denn hätte sich die Zeugin ausgedacht, dass in den Räumlichkeiten gelagerte Gegenstände verschimmelt seien, so wäre es wesentlich einfacher gewesen darzustellen, dass dort irgend welche Gegenstände verschimmelten als zu betonen, dass man nach dem Hinweis des Beklagten zu 1.) dort extra witterungsbeständige Gegenstände lagerte, die gleichwohl beschädigt wurden.

99

Auch spricht die auf den ersten Blick unverständliche Tatsache, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht angezeigt wurden für die Zuverlässigkeit der Aussage, wenn man bedenkt, dass diese Schäden den am Mietverhältnis beteiligten Parteien von Beginn an bekannt waren.

100

(gg) Die Schilderungen des Zeugen G2 sind hinreichend zuverlässig, soweit es um den Zustand der Außenkellerräume geht.

101

Der Schaden sei ihnen vom Beklagten zu 1.) selbst gezeigt worden, die zugesagte Sanierung aber ausgeblieben, äußerte der Zeuge G2.

102

Hierbei meine er mit Schäden, dass die Wände in dem einen Kellerraum, den sie zu Lagerungszwecken bekommen hätten, feucht gewesen seien. Es hätten sich auch kleine Schimmelflecken an den Wänden befunden. Diese hätten sich versetzt auf den Wänden befunden. Die in dem Raum gelagerten Sachen seien beim Auszug schimmelig gewesen, obwohl man dort extra keine Sachen gelagert habe, die besonders anfällig gewesen seien.

103

Die Feuchtigkeitsschäden habe man nicht in das Übergabeprotokoll aufgenommen, weil man froh gewesen sei, aus der Wohnung raus zu sein.

104

Auch wenn die Bekundungen des Zeugen G2 allgemeiner gehalten waren als die Bekundungen der Zeugin G2, so gewinnen sie an Glaubhaftigkeit aufgrund der Übereinstimmung mit diesen.

105

Denn beide schilderten, dass ihnen von dem Beklagten zu 1.) die feuchten Wände gezeigt worden seien. Auch weisen beide das Originalitätskennzeichen auf, dass in dem feuchten Kellerraum aufgrund vorgenannter Warnung durch den Beklagten zu 1.) nur besonders beständige Gegenstände gelagert worden seien, diese dann aber gleichwohl verschimmelt seien.

106

(hh) Das Gericht konnte seine Überzeugung zum Zustand des streitgegenständlichen Objektes im Zeitpunkt der Übergabe nicht auf die Bekundungen des Zeuge P stützen.

107

Nach Aussage des Herrn P sei dieser einmal in dem Haus gewesen zu einer Zeit, als die Eheleute E sowie Herr C und Frau M darin gewohnt hätten. Zum damaligen Zeitpunkt seien die Wände feucht gewesen. In der Folge sei dann die rechte Längsseite des Hauses ausgeschachtet und isoliert worden. Er könne aber nicht beurteilen, wie gut oder schlecht dies geschehen war.

108

Zwar sei er im Folgenden noch einmal bei X. eingeladen gewesen und man sei auch in den Keller zur dortigen Modelleisenbahn gegangen. Hierbei sei über die Feuchtigkeit geredet worden, es habe noch entsprechend gerochen und die Feuchtigkeit sei noch nicht aus den Wänden raus gewesen. Aber wie der genaue zeitliche Abstand von der erfolgten Ausschachtung zu dem gewesen sei, das könne er nicht mehr sagen.

109

Zwar beschrieb der Zeuge P allgemein Feuchtigkeitserscheinungen im streitgegenständlichen Objekt. Allerdings lässt sich für das Gericht hieraus weder etwas zur Stärke dieser Erscheinungen erkennen, noch dazu, ob und in welcher Stärke diese zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden waren. Denn der Zeuge P hatte das Objekt nach eigenem Bekunden nur in einem Zeitraum rund um die Isolierung im Bereich der Räumlichkeiten unter der Terrasse zweimal betreten.

110

(ii) Auf die Zeugin C2 kann das Gericht seine Überzeugung nicht stützen, da diese lediglich Bekundungen zu einem Zeitraum machen konnte, bevor selbst die Beklagten das Haus erworben hatten; mithin weit vor dem streitgegenständlichen Zeitpunkt.

111

(jj) Von der Zuverlässigkeit der Aussage der Zeugin von F. ist das Gericht nicht in dem Maße überzeugt, dass es seine Entscheidung darauf stützen kann.

112

Die Zeugin von Frankenberg erklärte, dass sie das Haus mehrmals potentiellen Kunden gezeigt habe. Auch sei sie mehrfach mit den Klägern in dem Gebäude gewesen, wobei insgesamt viele Verwandte anwesend waren, was sie aber im Einzelnen nicht mehr durchblickt habe. Angeblich sei auch einmal ein Architekt dabei gewesen.

113

Feuchtigkeitsschäden habe sie in dem streitgegenständlichen Objekt keine gesehen. Sie sei aber auch nicht an die Wände gegangen. Ihr sei jedenfalls im Keller und in den Souterrainräumen nichts aufgefallen, insbesondere kein muffiger Geruch oder ähnliches.

114

An den genauen Zeitraum der Besichtigung wie auch die den Zustand der Örtlichkeit könne sie sich nicht mehr erinnern.

115

Diese Bekundungen weisen keine hinreichende Anzahl an Realkennzeichen auf, um Ausgehend von der Nullhypothese zu der Überzeugung zu gelangen, dass die Aussage zuverlässig ist.

116

Denn die Aussage ist insgesamt detailarm. Die Zeugin räumt selbst ein, an die Örtlichkeit selbst wie auch an deren Zustand keine Erinnerung mehr zu haben. Sie konnte lediglich ausschließen, dass ihr etwas Besonderes aufgefallen sei - etwa ein muffiger Geruch. Auch kann sie mögliche leichte Durchfeuchtungen mangels Kontakt zu den Wänden - den sie selbst ausschließt – gar nicht bemerkt haben.

117

(kk) Auf die zuverlässige Bekundung des Zeugen T2 kann das Gericht seine Überzeugungsbildung stützen, dass sich in dem streitgegenständlichen Objekt leichte Feuchtigkeitsschäden fanden, die bei Gebäuden aus dieser Zeit allerdings nicht aus dem Rahmen fielen.

118

Der Zeuge T2 betonte zu Beginn seiner Befragung, dass zu den Klägern eine bekanntschaftliche Beziehung im weiteren Sinne bestehe.

119

Sodann erklärte er, zweimal in dem streitgegenständlichen Objekt gewesen zu sein. Beim ersten Mal habe er sich das Haus anschauen und prüfen sollen, wo möglicherweise Sanierungsbedarf bestehe. Er habe dabei leichte Feuchtigkeitsschäden bemerkt, die auch - nach seinem Eindruck - teilweise übermalt worden seien, jedoch - unter Berücksichtigung des Isolierungsstandes von Häusern aus dieser Zeit - nicht aus dem normalen Rahmen fielen. Jedenfalls seien die Schäden nicht so gravierend gewesen, dass er von einem Hauskauf abgeraten habe. Nach seiner Erinnerung sei kein Putz abgeplatzt, da er sich dies sonst wahrscheinlich näher angesehen hätte. An Einzelheiten könne er sich aber nicht mehr erinnern.

120

Schimmel sei mit Sicherheit nicht vorhanden gewesen, denn sonst hätte er Alarm geschlagen. Es seien leichte Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen, die nach seiner Einschätzung noch im Rahmen waren.

121

Er sei sich nicht mehr sicher, ob er die Feuchtigkeitsschäden mit dem Kläger zu 1.) besprochen habe, denke dies aber schon. Grundsätzlich sei es aber nur darum gegangen, das Objekt auf beträchtliche oder erhebliche Mängel zu untersuchen, die gegen einen Kauf gesprochen hätten oder festzustellen, ob eventuelle kleiner Schäden und Mängel noch im Rahmen liegen. Zu letzterer Einschätzung sei er bezüglich der Feuchtigkeitsschäden gekommen. Er meine sich zu erinnern, dass die Zeugin von Frankenberg bei einem Termin zugegen gewesen sei; müsse aber eigentlich passen, da er das aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr genau sagen könne.

122

Das Gericht ist von der Zuverlässigkeit der Aussage des Zeugen hinreichend überzeugt. Hierfür spricht bereits, dass dieser von sich aus gegenüber dem Gericht seine Bekanntschaft mit den Klägern zu Beginn betont.

123

Weiterhin spricht für die Zuverlässigkeit, dass der Zeuge seine Aussage spontan korrigierte und Erinnerungslücken eingestand, etwa als er zuerst bekundete, sich an die Gegenwart der Zeugin von Frankenberg bei einem Termin zu erinnern, dann aber sofort einräumte, sich hieran nicht mehr genau erinnern zu können; ebenso keine konkrete Erinnerung mehr an die Feuchtigkeitsschäden zu haben.

124

Auch stellt die Aussage des Zeugen ein stimmiges Ganzes dar, unter Berücksichtigung seiner Aufgabe, das Haus auf gravierende Mängel hin zu untersuchen. Daher konnte er auch nach langer Zeit noch ausschließen, dass Schimmel - ein nach seiner Ansicht gravierender Mangel - vorhanden war, wohingegen er an die - seiner Ansicht nach - nicht gravierenden Feuchtigkeitsschäden keine konkrete Erinnerung mehr hatte.

125

Auch war die Bekundung des Zeugen in sich konstant, als er durchweg betonte, zwar Feuchtigkeitsschäden gesehen zu haben, dass diese aber typisch für ein Gebäude dieses Alters gewesen seien und daher nicht gegen einen Kauf sprächen.

126

(ll) Auf den Zeugen I kann das Gericht seine Überzeugung nicht stützen, da dieser unergiebig war.

127

(mm) Das Gericht kann seine Überzeugung mangels Zuverlässigkeit des Zeugen K auch nicht auf dessen Bekundungen stützen.

128

Der Zeuge K bekundete, dass er das streitgegenständliche Objekt bei zwei Terminen angeschaut habe. Hierbei habe man sich Zeit gelassen, der Beklagte zu 1.) habe in dieser Zeit sogar noch mit dem Sohn des Zeugen im Garten gespielt.

129

Feuchtigkeitsschäden habe er lediglich im Badezimmer der zweiten Wohnung festgestellt. Im Kellerbereich habe er hingegen nichts wahrgenommen. Weder Gerüche noch andere Sachen. Die Wände im Keller und Souterrainbereich habe er nicht in der Weise begutachtet, dass ihm ein neuer Anstrich aufgefallen sei. Seines Erachtens rieche man einen moderigen Keller. Ob in den Kellerräumen noch Einrichtungsgegenstände gewesen seien könne er nicht sagen, er erinnere sich lediglich noch daran, dass sich in einem Kellerraum ein größeres Fenster befunden hätte.

130

Die Bekundungen des Zeugen K sind zu allgemein gehalten, als dass das Gericht sich von der Zuverlässigkeit seiner Aussage hätte überzeugen können. Soweit er sich hinsichtlich seiner Einschätzung, dass keine Feuchtigkeitsschäden im Keller vorgelegen hätten vorrangig auf seinen Eindruck verließ, dass es nicht entsprechend moderig im Keller gerochen habe, ist erneut auf die begrenzte Zuverlässigkeit der Geruchswahrnehmung zu verweisen. Optische Eindrücke von den Wänden im Keller konnte er nicht in hinreichender Form vortragen, zumal er selbst mitteilte, die Wände nicht derart begutachtet zu haben, dass ihm etwa ein neuer Anstrich aufgefallen wäre.

131

(nn) Die Aussage der Zeugin K ist nicht hinreichend zuverlässig, als dass das Gericht seine Überzeugung hierauf hätte stützen können.

132

Die Zeugin K betonte, man habe unten keine Feuchtigkeit festgestellt. Sie wisse nicht mehr, wann die Besichtigungen durchgeführt worden seien, insbesondere auch nicht mehr, in welchem Jahr diese stattgefunden habe.

133

Als man durch die Kellerräume durchgegangen sei, habe sie nichts gesehen und auch keinen Geruch wahrgenommen. Hätte sie beim ersten Mal Feuchtigkeit festgestellt, so hätte sie das Haus wohl auch nicht ein zweites Mal besichtigt. Ob die Kellerräume gestrichen gewesen seien wisse sie nicht mehr, sie hätten aber insgesamt einen gepflegten Eindruck gemacht. Sie meine auch, dass die Kellerräume geräumt gewesen seien.

134

Sie erinnere sich mehr an den oberen Bereich, insbesondere wisse sie nicht mehr, welche Räume man sich im Keller angeschaut habe. Ob man auch in dem Raum unterhalb der Terrasse gewesen sei könne sie nicht sagen.

135

Die Zeugin K berichtet detailarm und konnte sich nicht mal grob an den Zeitraum der Besichtigung des Objektes erinnern. Sie konnte sich nicht mehr genau an die Räume erinnern, sondern betonte, dass ihr der obere Bereich präsenter geblieben sei.

136

Gegen die Zuverlässigkeit spricht insbesondere der vorhandene Strukturbruch. Denn die Zeugin betonte keine genaueren Erinnerungen mehr an die Kellerräume zu haben. Sie konnte nur allgemein beschreiben, dass die Kellerräume einen gepflegten Eindruck gemacht hätten. Gleichzeitig betonte sie jedoch, dass man „unten“ keine Feuchtigkeit festgestellt habe, ohne dass für das Gericht nachvollziehbar war, woraus sich diese Überzeugung bei ansonsten schwacher Erinnerung ableitete.

137

(oo) Die Bekundung des Zeugen E2 ist für das Gericht nur insoweit zuverlässig, als dieser das Vorhandensein von Schimmel zum Zeitpunkt seiner Begutachtung ausschließt. Zur Frage, ob Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen seien ist der Zeuge E2 hingegen unergiebig.

138

Nach Aussage des Zeugen E2 sei dieser irgendwann im Zeitraum 2001 bis 2003 in dem streitgegenständlichen Objekt gewesen. Er wisse nicht, dass es feucht gewesen sei, wobei er genauer wissen müsse, was unter Feuchtigkeitsschäden zu verstehen sei. Er habe keine Erinnerung daran, dass Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen seien.

139

Jedenfalls hätte er in sein Gutachten hinein geschrieben, wenn es zum damaligen Zeitpunkt schimmlig gewesen sei, auch wenn das gar nicht von seinem damaligen Beweisthema gedeckt gewesen sei. Denn Schimmel sei lebensbedrohlich, dies sei seine Grundeinstellung.

140

Die begrenzte Zuverlässigkeit der Bekundungen des glaubwürdigen Zeugen resultiert aus der Detailarmut und der von ihm selbst eingeräumten Erinnerungslücke.

141

Lediglich soweit er ausschließt Schimmel vorgefunden zu haben ist die Aussage belastbar. Zwar behauptete der Zeuge keine direkte Erinnerung dahingehend, dass er wisse, ob Schimmel vorhanden war oder nicht, er konnte aber nachvollziehbar darstellen, wie er sich verhalten hätte, wenn er in dem Objekt Schimmel vorgefunden hätte. Da er aufgrund seiner Grundeinstellung zur Gefährlichkeit von Schimmel diesen in jedem Fall in seinem Gutachten erwähnt hätte, konnte er mit Blick darauf, dass sich eine derartige Erwähnung nicht fand, verlässlich ausschließen, Schimmel vorgefunden zu haben.

142

Zu Feuchtigkeitsschäden konnte der Zeuge sich hingegen nicht hinreichend detailliert erinnern, als dass das Gericht seine Überzeugung hierauf hätte stützen können.

143

(pp) Die Bekundungen des Zeugen V sind lediglich insoweit zuverlässig, als dass das Gericht seine Überzeugung, dass überhaupt Feuchtigkeit im Keller vorhanden war, hierauf stützen konnte.

144

Der Zeuge V berichtete mit Bezug auf das von ihm erstellte Gutachten, dass er das streitgegenständliche Objekt erstmals am 30.09.2008 besichtigt habe. Zur Intensität der Feuchtigkeit konkret könne er nichts sagen; es sei aber so gewesen, dass die Feuchtigkeit stark gewesen sei an den Stellen, an denen er sie gemessen habe, denn der Ausschlag an dem von ihm verwendeten Messgerät sei sehr hoch gewesen. Was die Ursache der Feuchtigkeit sei habe er nicht festgestellt.

145

Aus der Bekundung der Klägerin zu 2.), dass im Zeitpunkt der Besichtigung und der Übergabe des Objektes keine Feuchtigkeitsschäden vorhanden bzw. sichtbar waren habe er geschlossen, dass vom Voreigentümer Kaschierungen vorgenommen worden seien und die Ursache der Schäden längere Zeit zurück liege. Die Feuchtigkeitsschäden ließen auch darauf schließen, dass eine funktionierende Abdichtung unter dem Fliesenbelag der Terrasse nicht ausgeführt sei. Daher sei davon auszugehen, dass auch Wasser von oben eingedrungen sei.

146

Die Zuverlässigkeit der Bekundungen des Zeugen V litt bereits daran, dass dieser sich zur Sache nur unter Bezug auf sein Gutachten äußern konnte. Somit waren ihm zu großen Teilen lediglich Rückschlüsse aus diesem möglich.

147

Obwohl er Feuchtemessungen vorgenommen hatte, konnte er nicht zuverlässig zur Stärke dieser Feuchtigkeit aussagen, zumal sich auch sein zur Akte gereichtes Gutachten bereits darauf beschränkte mitzuteilen, dass Feuchtemessungen positiv seien. Detaillierte Bekundungen zu möglichen Feuchteschäden oder gar zu deren möglichen Ursachen waren ihm nicht möglich, da er hierzu keine Feststellungen getroffen hatte.

148

Insoweit der Zeuge sich allgemein zu Feuchtigkeitserscheinungen äußerte, war er für das Gericht auch hinreichend glaubwürdig.

149

(qq) Die Bekundungen der als zuverlässig angesehenen Zeugen berücksichtigend konnte das Gericht hinsichtlich der unter der Terrasse gelegenen Außenkellerräume davon ausgehen, dass insoweit ein signifikanter Feuchtigkeitsschaden vorlag. Denn davon wussten die Zeuginnen M und Y2 sowie der Zeuge Y2 berichten. Auf die Bekundung der Zeugin konnte es weiterhin seine Überzeugung stützen, dass der Büro- sowie der Fitnessraum Feuchtigkeitsschäden aufwiesen. Schließlich rundeten die Bekundungen der Zeugen T2, E2 und V das Gesamtbild ab. Soweit es zwischen den Bekundungen der Zeugen zu einzelnen Themenkomplexen Abweichungen im Detail gab, sind diese weder auffällig noch ungewöhnlich.

150

(c) Unter Berücksichtigung der Ausführungen der Sachverständigen Dr.-Ing. Q konnte das Gericht sodann zu der Überzeugung gelangen, dass lediglich die Feuchtigkeit in dem zur Treppe nach Norden hin gelegenen Außenkellerraum ein Ausmaß erreichte, welche auch unter Berücksichtigung der konkreten Nutzungsart nicht mehr der üblichen Beschaffenheit entspricht.

151

In ihren zur Akte gereichten Gutachten legte die Sachverständige insbesondere dar, dass sie in den südlich gelegenen Kellerräumlichkeiten keine visuellen Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden gefunden hätte. Im Büroraum sei lediglich ein leicht muffiger Geruch festzustellen gewesen. Feuchtigkeitsmessungen hätten ergeben, dass die Außenwände trocken bzw. ausgleichsfeucht waren.

152

Demgegenüber habe der Richtung Norden zur Treppe hin gelegenen Außenkellerraum eine vollständige Durchfeuchtung der Decke und der Außenwände über die gesamte Raumhöhe aufgewiesen. Mit Blick auf die Feuchtemessungen sei dieser Raum als sehr feucht bzw. nass zu bezeichnen.

153

Im Bereich des ursprünglichen Kellers habe sie im Rahmen von Bauteilöffnungen festgestellt, dass ca. 30 cm des Mauerwerks erdberührt ohne sichtbare Vertikalabdichtung seien; das Mauerwerk im Übrigen mit einem zementgebundenen Putz versehen sei, auf den ein Schwarzanstrich aufgebracht wurde. Diese Ausführung der Bauwerksabdichtung entspreche dem zur Bauzeit üblichen Standard. Hierbei komme es zum dauerhaften Eindringen vergleichsweise geringer Feuchtigkeitsmengen. Diese zeigten sich als Schadensbild, wenn die Salzspeicherkapazität des Innenputzes erschöpft sei. Insofern könne dieses Bild durch Renovierungsmaßnahmen beeinflusst werden.

154

Bezüglich des vorderen (nördlichen) Kellerraums unter der Terrasse sei aufgrund der Stärke der sichtbaren Durchfeuchtung mit hoher Wahrscheinlichkeit von Schäden bzw. Fehlstellen an der Außenabdichtung auszugehen.

155

Die vorstehenden Ausführungen bestätigte die Sachverständige in ihrer mündlichen Anhörung. Hierbei stellte sie insbesondere heraus, dass die Abdichtung des ursprünglichen Kellerbereichs einem bauzeitgemäßen Standard entspreche.

156

Soweit es zu Feuchtigkeitserscheinungen komme, könnten diese für einen längeren Zeitraum beseitigt werden, indem der Innenputz überarbeitet werde. Denn dieser sei aufgrund des fortlaufenden geringen Wassereintritts irgendwann erschöpft, so dass sich dann Ausblühungen und Abmehlungen zeigten.

157

(d) Unter Berücksichtigung der Bekundungen der Zeugen sowie der Sachverständigen ist das Gericht davon überzeugt, dass lediglich in dem zur Treppe hin gelegenen Außenkellerraum ein signifikanter Feuchtigkeitsschade vorherrscht. Denn dort waren die Decke und die Wände durchgängig durchfeuchtet und dies von einem Schweregrad, dass es als nass zu bezeichnen war.

158

Soweit in den übrigen Kellerräumen Feuchtigkeit gemessen wurde, war zuallererst das Baujahr des Hauses zu beachten und dass in dieser Zeit andere Abdichtungsanforderungen gestellt wurden als zur heutigen Zeit. Berücksichtigte man, dass lediglich das Büro und der Fitnessraum dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen zu dienen bestimmt sind und hier eine maximal ausgleichsfeuchte Wand festzustellen war, lag auch insoweit kein Mangel vor. Bezüglich der Waschküche – welche ein Nutzraum ist – ist  eine höhere Feuchtigkeitsbelastung mit Blick auf das Alter des Hauses nicht so gravierend, als dass ein Sachmangel angenommen werden kann.

159

(3) Soweit das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genehmigt war, lag – unabhängig von der Frage, ob die Wohnnutzung nachträglich genehmigungsfähig ist – bereits deshalb ein Sachmangel vor, weil die Baugenehmigungsbehörde die Nutzung bis zur Erteilung der Baugenehmigung untersagen kann (BGH, Urt. v. 26.04.1991 – V ZR 73/90 = BGHZ 114, 260 = NJW 1991, 2138; OLG Hamm, Urt. v. 12.03.2012 – I-22 U 53/11).

160

bb. Mit Blick auf die Regelung in Ziffer V.1. des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages kommt eine Gewährleistung nur in Betracht, soweit der dort vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht durchgreift. Denn auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat; § 444 BGB.

161

Ein arglistiges Verschweigen ist dabei nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urt. v. 10.07.1983 – V ZR 292/81 = WM 1983, 990; Urt. v. 12.04.2013 – V ZR 266/11 = NJW 2013, 2182).

162

(1) Das Gericht ist davon überzeugt, dass den Beklagten die Feuchtigkeitsbelastung in dem zur Treppe orientierten Außenkellerraum bekannt war.

163

Insbesondere nach den übereinstimmenden Bekundungen der Zeugen G2 wies der Beklagte zu 1.) diese selbst auf die Feuchteproblematik hin und kündigte Sanierungsmaßnahmen an, welche allerdings ausblieben. Daher wusste er, dass die Problematik noch immer vorlag. Er wäre verpflichtet gewesen, die Kläger hierauf hinzuweisen, da davon auszugehen war, dass diese ein Haus mit einem Keller, der in Teilen „nass“ ist nicht zu den gleichen Bedingungen gekauft hätten wie ein Haus mit einem trockenen Keller.

164

Dass den Klägern die Feuchtigkeitsproblematik allein auf Grund der Besichtigung in ihrem gesamten Umfang bewusst und klar war, konnten die Beklagten hingegen nicht annehmen.

165

(2) Bezüglich der bauordnungsrechtlichen Situation des Dachgeschosses ist den Beklagten keine Arglist vorzuwerfen.

166

Das Dachgeschoss wies zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses zwischen den Parteien denselben Ausbaustand auf, wie zu dem Zeitpunkt, als die Beklagten selbst das Gebäude erwarben. Dies wird schon aus den zur Akte gereichten Zeichnungen deutlich. Soweit dort Unterschiede im Detail zu erkennen sind, sind diese lediglich darauf zurück zu führen, dass es sich einerseits um eine laienhafte Zeichnung von Hand und andererseits um eine professionelle Zeichnung handelte.

167

Die Beklagten waren nicht gehalten zu überprüfen, ob es baurechtlich genehmigt ist. Der Erwerber einer Immobilie muss es regelmäßig nicht für möglich halten, dass der Voreigentümer dies im Ganzen oder zu Teilen ohne die erforderliche Baugenehmigung errichten ließ. Soweit keine besonderen Umstände für eine andere Einschätzung sprechen, kann er mit Blick auf die in diesem Land funktionierende Bauüberwachung davon ausgehen, dass ein bestehendes Gebäude in seinem Bestand legal ist.

168

Für ihre Behauptung einer positiven Kenntnis der Beklagten vom baurechtlichen Zustand des Dachgeschosses sind die Kläger beweisfällig geblieben.

169

cc. Die Kläger haben gegen die Beklagten somit einen Anspruch auf Ersatz des Ihnen hierdurch entstandenen Schadens.

170

Als Minderwert der Immobilie ist der Betrag zugrunde zu legen, den eine fachgerechte Abdichtung kosten würde. Den Mindestschaden kann das Gericht in Anwendung des § 287 ZPO schätzen. Ausgangspunkt sind die Ausführungen der Sachverständigen Dr.-Ing. Q zu den Kosten einer fachgerechten Abdichtung der Kelleraußenwände. Sie führte aus, dass pro Quadratmeter Kellerwand mit Kosten von ca. 400,00 EUR zu rechnen sei. Die Außenwandfläche des zur Treppe hin orientierten, unter der Terrasse gelegenen Kellerraums gab sie mit 10 Quadratmetern an. Hieraus ergibt sich ein Mindestschaden in Höhe von 4.000,00 EUR.

171

b. Die Beklagten haben den Klägern weiterhin die Kosten des von diesen zur Schadensfeststellung eingeholten Sachverständigengutachten des Sachverständigen Ulrich gemäß §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen.

172

Denn zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung mit Blick auf eine vermutete Mangelhaftigkeit der streitgegenständlichen Immobilie durften diese sich des Fachwissens eines Gutachters zur Beurteilung der Schadenslage bedienen. Die Gutachterkosten sind dabei unabhängig von der Brauchbarkeit des Gutachtens zu erstatten (Oetker in: MüKo-BGB, § 249 Rn. 397).

173

c. Da die Beklagten sich aufgrund der Fristsetzung im Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten bis zum 03.11.2008 gemäß § 187 BGB analog seit dem 04.11.2008 in Verzug befanden, schulden sie auf die vorgenannten Beträge seit diesem Tag Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286, 288 Abs. 1 BGB.

174

d. Die Beklagten haben den Klägern die Rechtsverfolgungskosten zur Durchsetzung ihres Schadensersatzanspruchs zu ersetzen, soweit diese notwendig waren (Oetker in: MüKo-BGB, § 249 Rn. 180). Auch in diesem Fall ergibt sich der Anspruch aus §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1 BGB.

175

Jedoch ist der Anspruch nur in einer Höhe von 667,35 EUR gegeben, da dieser nach dem oben ausgeführten von einem Gegenstandswert von bis 6.000,00 EUR zu bemessen war.

176

2. Die Kläger haben einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen jeden weiteren, über den Betrag von 4.000,00 EUR hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist, dass der zur Treppe gelegene Außenkellerraum unzureichend abgedichtet ist.

177

Soweit mit dem Klageantrag zu 2.) eine weitergehende Feststellung begehrt wird, ist ein Anspruch hingegen nicht gegeben, da nach dem unter A.II.1.a. ausgeführten eine weitere Schadensersatzverpflichtung der Beklagten nicht in Betracht kommt.

178

3. Schließlich haben die Kläger keinen Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz über einen Betrag von 9.100,00 EUR hinausgehender Schäden. Denn aus dem Umstand der fehlenden Genehmigung des Dachgeschosses können die Kläger – wie bereits ausgeführt wurde – keine Rechte herleiten.

179

B. Die Widerklage ist unbegründet, weil sich ein Anspruch auf Ersatz der den Beklagten entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB ergibt.

180

Zum Zeitpunkt, als diese ihre Prozessbevollmächtigten einschaltete, befanden sich die Kläger mit der Abgabe der geforderten Erklärung noch nicht in Verzug. Denn erst durch das Schreiben ihrer Anwälte vom 10.11.2008 setzten die Beklagten den Klägern eine Frist zu deren Abgabe. Doch nur, wenn sich die Kläger zum Zeitpunkt der Einschaltung der Prozessbevollmächtigten bereits mit der Abgabe dieser Erklärung in Verzug befunden hätten, hätten die Beklagten von den Klägern ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten im Rahmen des Verzugsschadens ersetzt verlangen können.

181

Nicht gehört werden können die Beklagten damit, dass ihre Prozessbevollmächtigten nach Eintritt des Verzuges erneut in dieser Sache tätig geworden seien. Die anwaltlichen Gebühren in dieser Angelegenheit fielen bereits für das erste – vor Verzugseintritt gefertigte – Schreiben der Anwälte der Beklagte an, § 15 Abs. 1, 2 RVG. Mit dem weiteren Schreiben begehrten sie erneut die Abgabe einer Erklärung, dass keine Ansprüche gegenüber den Beklagten aus dem Hausverkauf geltend gemacht würden. Beiden Schreiben lag dieselbe Angelegenheit zugrunde. Unter dem Begriff der Angelegenheit versteht man nämlich die anwaltliche Tätigkeit, die aufgrund eines einheitlichen Auftrages erfolgt und sich im gleichen Rahmen hält, wenn zwischen den einzelnen Handlungen und/ oder Gegenständen ein innerer Zusammenhang gegeben ist und die Zielsetzung übereinstimmt (Winkler in: Mayer/ Kroiß, § 15 Rn. 4).

182

C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die Beklagten lediglich zu einem verhältnismäßig geringen Teil unterliegen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

183

Streitwert:

184

ursprünglich:	bis 25.000,00 EUR
ab dem 23.03.2009:	bis 30.000,00 EUR
ab dem 12.07.2010:	bis 40.000,00 EUR
ab dem 02.09.2011:	bis 155.000,00 EUR