Landgericht Düsseldorf, 6 O 262/05

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Bezahlung von Maklercourtage für die Vermittlung eines Kaufvertrags über ein Bürogebäudegrundstück.

Die Klägerin vermittelte im Jahr 2001 den Erwerb des Grundstücks Schanzenstraße 90 in Düsseldorf durch die Beklagte. Eigentümerin und Verkäuferin war die X die das auf dem Grundstück befindliche Gebäude an das Staatliche Umweltamt vermietet hatte. Die Parteien hatten am 07.11.2001 eine Courtage in Höhe von 300.000,00 DM vereinbart, deren Gläubigerin die Klägerin sein sollte, die aber von der Beklagten zum Teil an die Klägerin und zum Teil an ihren Mitarbeiter X gezahlt werden sollte.

Am 12.12.2001 schlossen die Verkäuferin und die Beklagte den notariellen Kaufvertrag, der am 14.12.2001 durch die in notarieller Form erteilte Genehmigung des Gesellschafters X der Beklagten wirksam wurde. Der Kaufpreis betrug 11,6 Millionen DM. Wegen der Einzelheiten des notariellen Vertrags wird auf die von der Klägerin zu den Akten gereichte Kopie des Entwurfs (Bl. 99 ff. GA) Bezug genommen, insbesondere im Hinblick auf die in Ziff. IV. 1 und 3 getroffenen Regelungen.

Zur Zahlung des Kaufpreises kam es nicht, da die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 08.03.2002 (Bl. 36 f. GA) gegenüber der Verkäuferin die Annahme der Kaufsache und die Kaufpreiszahlung ablehnen ließ und den ihr durch die Nichterfüllung entstandenen Schaden geltend machte. Dies begründete sie mit der unterlassenen Aufklärung über Mängel der Kaufsache, was folgenden tatsächlichen Hintergrund hatte:

Im März 2000 war die Beleuchtungsanlage des Bürogebäudes durch den sicherheitstechnischen Dienst mit dem Ergebnis überprüft worden, dass keine ausreichende Beleuchtungsstärke an den überprüften Arbeitsplätzen vorhanden sei. Als Folge dessen war der Mieterin aufgegeben worden, Abhilfe zu schaffen. Am 01.06.2001 hatte eine erneute Überprüfung durch das Staatliche Amt für Arbeitsschutz stattgefunden, die ergeben hatte, dass die für Bildschirmarbeitsplätze erforderliche Beleuchtungsstärke von 500 Lux nicht erreicht wurde. Im Anschluss hieran war die Mieterin mit Schreiben vom 12.06.2001 aufgefordert worden, bis zum 25.10.2001 Abhilfe zu schaffen. Dies hatte sie zum Anlass genommen, ihrerseits die Verkäuferin mit Schreiben vom 03.07.2001 aufzufordern, die Beleuchtung in Ordnung zu bringen. Nachdem die Mieterin der Verkäuferin im August 2001 die Messprotokolle übermittelt hatte, hatte diese die X mit der Überprüfung der Beleuchtungsanlage beauftragt, die unter dem 24.09.2001 über Maßnahmen zur Abhilfe berichtet hatte (Bl. 87 GA). Danach war es erforderlich, Leuchtstoffröhren zu erneuern und die Raster der Lampen zu reinigen. Daraufhin hatte die Verkäuferin die Mieterin mit Schreiben vom 02.10.2001 aufgefordert, die Leuchtmittel auszutauschen und die Lampen zu reinigen. Den Austausch der Beleuchtungsanlage hatte sie mit der Begründung abgelehnt, es sei Sache der Mieterin, Abhilfe zu schaffen. Diese teilte der Verkäuferin schließlich mit Schreiben vom 14.12.2001 (Bl. 89 GA) mit, bei einer erneuten Überprüfung durch das Staatliche Amt für Arbeitsschutz habe sich ergeben, dass die von der Verkäuferin genannten Maßnahmen nicht ausreichend seien.

Ein weiterer Mangel des Gebäudes hatte sich im Jahr 2001 gezeigt, als nach heftigem Regen Wasser in die Tiefgarage eingedrungen war. Daraufhin hatte am 06.09.2001 ein Ortstermin stattgefunden, an dem der Hausmeister der Mieterin und ein Mitarbeiter der Verkäuferin teilgenommen hatten. Am 10.09.2001 war ein weiterer Ortstermin im Beisein eines Architekten durchgeführt worden. Nach Abschluss des Kaufvertrags wurde am 21.01.2002 das Tiefgaragendach versuchsweise geflutet, später fand eine Sanierung statt.

Im Rahmen der Verkaufsverhandlungen hatte die Verkäuferin die Klägerin weder von der behördlichen Beanstandung der Beleuchtungsanlage und der damit Zusammenhängenden Auseinandersetzung mit der Mieterin noch von dem Wassereinbruch in der Tiefgarage in Kenntnis gesetzt.

Die Klägerin meint, die Beklagte schulde ihr die versprochene Maklercourtage; insbesondere stehe dem nicht ein Hinfälligwerden des Kaufvertrags wegen einer arglistigen Täuschung der Beklagten durch die Verkäuferin entgegen. Zwischen dem Schreiben der Verkäuferin vom 02.10.2001 und demjenigen der Mieterin vom 14.12.2001 habe es keine Reaktion derselben wegen der Probleme mit der Beleuchtung gegeben. Deswegen habe die Verkäuferin davon ausgehen können, es sei alles in Ordnung und habe die Beklagte nicht von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen müssen. Im Übrigen habe es sich nicht um einen versteckten Mangel im Sinne der Ziff. IV.1 des Kaufvertrags gehandelt, da die Beklagte Gelegenheit gehabt habe, sich vom Zustand der Belechtungsanlage zu überzeugen. Für den Mangel der Tiefgarage gelte, dass es sich um einen Bagatellschaden gehandelt habe. Einen zweiten Wassereinbruch habe es nicht gegeben, weswegen die Verkäuferin angenommen habe, es habe sich um ein einmaliges Ereignis gehandelt. Bei dem dritten Ortstermin am 21.10.2002 sei bei der Flutung des Tiefgaragendaches kein Wassereinbruch zu verzeichnen gewesen. Die Sanierungskosten hätten schließlich nur bei 8.000,00 € gelegen. Im Übrigen hätte die Beklagte den Kaufvertrag auch bei Kenntnis der Mängel abgeschlossen. Schließlich sei die Fälligkeit der Courtage zum 28.02.2002 vereinbart gewesen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 177.929,57 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.01.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, sie sei von der Verkäuferin arglistig getäuscht worden, da diese sie über die behördliche Beanstandung der Beleuchtungsanlage und von dem Wassereinbruch in der Tiefgarage hätte in Kenntnis setzen müssen. Was die Beleuchtungsanlage angeht, trägt sie vor, die Maßnahmen der X seien erkennbar unzureichend gewesen. Die Mieterin habe im Übrigen der Verkäuferin erklärt, sie nehme deren Ablehnung von Abhilfemaßnahmen nicht hin. Im November 2001 sei ein Angebot der Fa. X-eingeholt worden, das eine Summe von 320.000,00 DM erreicht habe und welches mit der Verkäuferin im November diskutiert worden sei. Was den Mangel der Tiefgarage betrifft, trägt die Beklagte vor, die Verkäuferin habe bis zum Kaufvertragsschluss die Ursache des Wassereinbruchs nicht gekannt. Ein eingeschaltetes Ingenieurbüro habe mit Schreiben vom 05.12.2002 ausgeführt, Schadensursache sei eine undichte Abdichtung der Tiefgarage; erforderlich sei die Freilegung der gesamten Außenwände, die Kosten lägen bei 85.000,00 €. Außerdem beruft sich die Beklagte auf die Verjährung des Anspruchs der Klägerin mit der Begründung, es habe sich bei dem Erwerb des Bürogebäudes von der Verkäuferin um eine rein private Vermögensanlage gehandelt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Maklercourtage aus § 652 BGB. Der Kaufvertrag war anfechtbar, weil die Beklagte bei Abschluss des Vertrags von der Verkäuferin arglistig getäuscht worden war.

§ 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrags, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine Provisionspflicht aus. Dagegen lassen Umstände, die ohne eine im Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig unberührt. Zu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen wird auch eine Wandelung des Kaufvertrags ohne Rücksicht darauf gerechnet, ob der Mangel der Kaufsache bereits bei Vertragsschluss vorgelegen hat oder erst nachträglich entstanden ist (BGH NJW 2001, 966, 967 m. w. N.). Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass spätere Einflüsse auf das rechtliche Schicksal des Hauptvertrags sich nicht auf die Maklerprovision auswirken, ist aber nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) jedenfalls in den Fällen geboten, in denen - wie bei der arglistigen Täuschung - wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht und der Vollzug der Wandelung daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende, alternative Recht des Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, realisiert. Der Käufer, so der BGH (aaO.) habe bei einem solchen Sachverhalt - ohne Rücksicht auf den Gewährleistungsausschluss (§ 476 BGB) - die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung und der Anfechtung des Kaufvertrags; wofür er sich entscheide, hänge weitgehend von den ihm im Einzelfall günstigsten Rechtsfolgen ab. Aus der Sicht des Maklers aber sei diese Entscheidung rein zufällig und es wäre deswegen willkürlich, hiervon das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig zu machen. Für die Maklervergütung sei vielmehr allein maßgebend, dass der vermittelte oder nachgewiesene Vertrag wegen des "Makels der Anfechtbarkeit" von Anfang an an einer Unvollkommenheit leide und daran wirtschaftlich auch scheitere, vergleichbar darin denjenigen Fallgestaltungen, in denen die Vertragsparteien den Hauptvertrag mit Rücksicht auf ein Anfechtungsrecht einverständlich wieder aufheben. Eine solche Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung setze allerdings voraus, dass das Anfechtungsrecht noch bestanden habe, der Käufer mithin seine Gewährleistungsrechte insbesondere noch innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe.

Daraus folgt, dass bei Geltendmachung der Gewährleistung innerhalb der Anfechtungsfrist und gleichzeitig bestehender Anfechtbarkeit der Courtageanspruch des Maklers entfällt. Da die Beklagte im Streitfall innerhalb der Anfechtungsfrist des § 124 BGB großen Schadensersatz im Sinne des § 463 BGB a. F. geltend gemacht hat, kommt es für das Schicksal des Courtageanspruch der Klägerin darauf an, ob die Anfechtbarkeit des Kaufvertrag gegeben war.

II.

Die Anfechtbarkeit lag vor, da die Verkäuferin die Beklagte arglistig getäuscht hatte.

Die Verkäuferin hat die Beklagte entgegen Ziff. IV. 1. des Kaufvertrags nicht darüber aufgeklärt, dass eine Beanstandung einer Behörde vorlag, nämlich des Amts für Arbeitsschutz Wuppertal, betreffend die Beleuchtungsanlage. Außerdem hat die Verkäuferin durch Ziff. IV. 1. des Kaufvertrags entgegen ihrer Kenntnis erklärt, ihr sei ein versteckter Sachmangel nicht bekannt. Auch das war falsch, da der unzureichende Wirkungsgrad der Beleuchtungsanlage ein solcher Mangel war. Ein versteckter Sachmangel ist ein solcher, der bei der gebotenen Untersuchung der Kaufsache, die dem Käufer zur Wahrung seiner Rechte in eigenem Interesse obliegt, nicht erkennbar ist. Das ist für das Nichterreichen der nach der ArbStVO erforderlichen Beleuchtungsstärke jedenfalls dann zu bejahen, wenn, wie im Streitfall, die Beleuchtung ansonsten ordnungsgemäß funktioniert.

Die von der Verkäuferin abgegebenen Erklärungen waren aber nicht nur objektiv unrichtig, soweit die Beleuchtungsanlage betroffen ist, sondern auch arglistig. Sie hat die Täuschung der Beklagten billigend in Kauf genommen, da sie nicht mit Berechtigung davon ausgehen durfte, mit der Beleuchtungsanlage sei alles in Ordnung und die behördliche Beanstandung erledigt. Selbst wenn die Mieterin sich nach dem Zugang des Schreibens vom 02.10.2001 nicht mehr gemeldet gehabt hätte und die Verkäuferin aufgrund des Berichts der X davon hätte ausgehen können, dass mit der Beleuchtung nach einem Austausch der Leuchtmittel und der Lampenraster alles in Ordnung sein werde, hätte sie die Beklagte von dem Sachverhalt in Kenntnis setzen müssen, um dieser zu ermöglichen, sich vor Vertragsschluss selbst ein Bild von der Angelegenheit zu verschaffen. Durch die Beanstandung der Arbeitsschutzbehörde stand nämlich zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses die Nutzbarkeit der Räume als Arbeitsräume in Frage; diese Angelegenheit war auch noch nicht abgeschlossen, die behördliche Beanstandung noch nicht abschließend erledigt. Diese Beanstandung stellte aber die Nutzbarkeit der Räume als Büroräume mit Bildschirmarbeitsplätzen und damit den zentralen wertbildenden Faktor des vermieteten Bürogebäudes in Frage. Folglich stellte sie einen für die Entscheidung der Beklagten über den Kauf des Anlageobjekts wesentlichen Umstand dar, über den die Verkäuferin von sich aus wahrheitsgemäß hätte aufklären müssen. Da sie selbst, legt man ihren Sachvortrag der Entscheidung zugrunde, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch nicht von einer endgültigen Erledigung der Angelegenheit ausgehen durfte, nachdem sie lediglich von derselben nichts mehr gehört hatte, erfolgten ihre Angaben, ein versteckter Mangel liege nicht vor und es gebe keine behördliche Beanstandung, ins Blaue hinein und damit unter Inkaufnahme ihrer Unrichtigkeit.

Die Ursächlichkeit dieser arglistigen Täuschung für die zum Kaufvertragsschluss führende Willenserklärung der Beklagten kann im Wege des Anscheinsbeweises bejaht werden, da die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet war, die Erklärung zu beeinflussen. Für die Annahme eines Zusammenhangs zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, dass der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf die Entschließung hat (BGH NJW 1995, 2361 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Der Abdichtungsmangel der Tiefgarage ist gleichfalls ein verdeckter Mangel, dessen Bestehen die Verkäuferin nicht offenbart hat. Hierzu war sie schon deswegen verpflichtet, weil bei besonders schwerwiegenden Mängeln bereits ein Verdacht mitgeteilt werden muss (BGH LM Nr. 8 zu § 463 BGB). Dass als Ursache eines Wassereinbruchs in eine Tiefgarage bei starkem Regen ein besonders schwerwiegender, weil höchst kostenträchtiger baulicher Mangel in Betracht kommt, kann nicht zweifelhaft sein. Deswegen hätte die Verkäuferin, die zum damaligen Zeitpunkt den Sachverhalt noch nicht hatte aufklären können, die Beklagte über diesen in Kenntnis setzen müssen. Dadurch wäre die Beklagte in die Lage versetzt worden, sich vor dem Abschluss des Vertrags ein eigenes Bild von dem aufgetretenen Mangel und seinen Ursachen zu machen und sich unter – von der Verkäuferin unbeeinträchtigter – Ausnutzung ihrer – von § 123 BGB geschützter – Entschließungsfreiheit sachgerecht entscheiden zu können. Die Verkäuferin hatte zum fraglichen Zeitpunkt keinen begründeten Anlass, von einem Bagatellmangel auszugehen und erklärte deswegen in Bezug auf den eingetretenen Wasserschaden in der Tiefgarage wiederum ins Blaue hinein, ein versteckter Mangel liege nicht vor, wodurch sie die Unrichtigkeit der Erklärung in Kauf nahm. Dass möglicherweise, wie sie behauptet, die Sanierung nur Kosten in Höhe von 8.000,00 € verursacht hat, vermag an dem Ergebnis nichts zu ändern, dass die Beklagte durch eine arglistige Täuschung zum Abschluss des Kaufvertrags bestimmt worden ist. Zur Kausalität der Täuschung kann auf die oben gemachten Ausführungen Bezug genommen werden.

III.

Bei diesem Ergebnis kommt es nicht darauf an, ob der Courtageanspruch der Klägerin verjährt ist.

IV.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 22.01.2007 gibt dem Gericht keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.