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93 C 2137/22

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Amtsgericht NeussIM NAMEN DES VOLKESUrteil

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In dem Rechtsstreit

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hat das Amtsgericht Neussauf die mündliche Verhandlung vom 24.02.2023durch die Richterin am Amtsgericht Z.

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für Recht erkannt:

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Tatbestand:

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Der Kläger ist zu 1/2 -Anteil Miteigentümer der Eigentumswohnung Nr. 09 im 1. Obergeschoss des Hauses U.-straße in 00000 M. und damit Mitglied der am oben genannten Grundstück gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagten. Verwalter der Beklagten ist der im Rubrum benannte Rechtsanwalt A...

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In der Eigentümerversammlung vom 15.08.2022 wurden die im Tenor wiedergegebenen Beschlüsse gefasst.

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Der Kläger ist im Wesentlichen der Auffassung, dass der Beschluss gemäß TOP 1 Ziffer 1.1.3 nichtig sei, weil es an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehle, die Entwicklung der Erhaltungsrücklage nebst Anfangsbestand, Einzahlungen, Auszahlungen und Endbestand „zu genehmigen“. Nach der Neufassung des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG sei nicht mehr die „Genehmigung“ des Abrechnungswerks des Verwalters Gegenstand der Beschlussfassung. Die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage sei zudem auch nicht mehr Bestandteil der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG, sondern des Vermögensberichtes nach § 28 Abs. 4 WEG, der den Eigentümern lediglich zur Verfügung zu stellen sei.

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Der Beschluss zum TOP 1, Ziffer 1.2 sei, soweit beschlossen wurde, die Zahlungen der Eigentümer vorrangig auf die Pflicht zu Vorschüssen in die Erhaltungsrücklage und nachrangig auf die Pflicht zu Vorschüssen auf die laufenden Kosten anzurechnen, rechtswidrig. Denn dies widerspreche der gesetzlichen Regelung, dass der Schuldner bei Zahlungen Tilgungsbestimmungen angeben könne. Auch widerspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, Zahlungen vorrangig als Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage anzusehen, da die notwendige Liquidität bei ausbleibenden Hausgeldzahlungen gefährdet oder entzogen werde.

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Soweit unter TOP 1, Ziffer 1.2 beschlossen wurde, dass die in dem Wirtschaftsplan angewendeten Kostenverteilerschlüssel, d.h. „die Verteilung der Vorschusspflichten" nicht vorgreiflich sein soll für die Verteilung der Kosten in der Jahresabrechnung, widerspreche dies ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dies gegen den Grundsatz des Vertrauensschutzes verstoße. Im Rahmen der Jahresabrechnung dürften danach nicht rückwirkend andere Kostenverteilerschlüssel angewendet werden, als die, die Grundlage des beschlossenen Wirtschaftsplans gewesen seien. Unter TOP 1 Ziffer 1.1.2 sei ein solcher Vertrauenstatbestand geschaffen worden, da die die bislang geltenden Kostenverteilerschlüssel mit Wirkung ab dem 01.01.2021 noch einmal bestandskräftig in bestätigender Weise beschlossen wurden. Dies verbiete auch § 7 Ziffer (1), 3. Absatz, Satz 2 der Teilungserklärung, wonach eine rückwirkende Änderung nicht zulässig sei.

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Entsprechendes gelte soweit unter TOP 1 Ziffer 1.2 weiter beschlossen worden ist, dass auch die Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, wie im Wirtschaftsplan sowie zu den Kostenverteilerschlüsseln beschlossen, nicht „vorgreiflich" sein soll, so dass jede beliebige Änderungen der Zuführung zur Rücklage rückwirkend höher oder niedriger beschlossen werden könne sowie in der Jahresabrechnung eine Auszahlung aus der Rücklage eingestellt werden dürfe. Dadurch wisse kein Eigentümer mehr, wie seine Jahresrechnung aussehe und wie hoch tatsächlich die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf ihn anteilig entfalle.

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Schließlich handele es sich bei den im Protokoll TOP 2 festgehaltenen Bitten der Eigentümer tatsächlich um einen mehrheitlich zustande gekommenen Beschluss. Die Formulierung im Protokoll erzeuge die Rechtswirkungen eines Beschlusses, dem aber jegliche Bestimmtheit fehle. Dies sei vielmehr eine  „Carte blanche" zugunsten des Verwalters, der somit beliebige Aufträge in beliebigem Umfang an beliebige Dritte zu nicht näher genannten Kosten vergeben könne.

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Die Klägerin beantragt,

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wie erkannt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte vertritt im Wesentlichen folgende Auffassungen:

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Zu TOP 1.1.3: Die Beschlusskompetenz ergebe aus den Vorschriften des § 19 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 4 WEG, nach denen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung beschließen können, zu der auch die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehöre.

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Zu TOP 1.2  - 2. Absatz S. 1: Den Eigentümern stünde nach § 28 Absatz 3 Alternative 2 WEG die Kompetenz zu, durch Beschluss die Anrechnung von Zahlungen der Eigentümer vorrangig auf die Pflicht zu Vorschüssen in die Erhaltungsrücklage vorzusehen. Ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sei auch  nicht gegeben, da es den Eigentümern bei gut gefüllter Gemeinschaftskasse freistehe, die vorrangige Anrechnung von Zahlungen auf die Pflicht zu der Zahlung von Vorschüssen in die Erhaltungsrücklage und die nachrangige Anrechnung von Zahlungen auf die Pflicht zu der Zahlung von Vorschüssen auf die laufenden Kosten vorzusehen. Einer solchen Regelung stünde die Vorschrift des § 366 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht entgegen, da diese Vorschrift nicht unmittelbar anwendbar und zudem abdingbar sei. Im Übrigen seien die Eigentümer jederzeit in der Lage, Geldmittel der Erhaltungsrücklage durch eine vollständige oder teilweise Auflösung der Rücklage oder durch eine Auszahlung aus der Rücklage liquide zu machen.

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Zu TOP 1.2 – 2. Absatz S. 2-5:

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Hierbei habe nur deklaratorisch erklärt werden sollen, dass die Genehmigung von Vorschusspflichten durch Beschluss die spätere Änderung der Berechnungsgrundlagen der Vorschusspflichten im Rahmen der Jahresabrechnung grundsätzlich nicht ausschließe. Der Beschluss sei ohnehin durch die Neufassung von § 28 WEG gegenstandslos, da sich der Beschluss mit der Genehmigung der Vorschusspflichten aus dem Wirtschaftsplan nicht auf die Grundlagen der Berechnung der Vorschusspflichten erstrecke und aus diesem Grunde ein Vorbehalt für die spätere Änderung der Berechnungsgrundlagen in der Jahresabrechnung entbehrlich sei.

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Unter TOP 2 sei hinsichtlich der erforderlichen Reparaturen und der Entscheidung keinen vollständigen Austausch der Briefkastenanlage vorzunehmen, sondern eine schalltechnische Entkopplung des Briefkastens in Auftrag zu geben, gar kein Beschluss gefasst worden. Es habe sich lediglich um Bitten der Eigentümer gehandelt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die unter Wahrung des Fristen des § 45 WEG erhobene und begründete Klage ist begründet.

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Klageantrag zu Ziffer 1:

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Der unter TOP 1.1.3 gefasste Beschluss, die dort im Einzelnen dargestellte Entwicklung der Erhaltungsrücklage zu genehmigen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

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Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen. Zwingend anzugeben sind der Ist-Stand der Rücklagen sowie offene Forderungen auf Rücklagen. Zweckmäßig erscheint es, zudem die Entwicklung der Rücklagen unter Angabe der einzelnen Einnahmen und Ausgaben seit dem letzten Vermögensbericht darzustellen. (BeckOGK/G. Hermann, 1.12.2022, WEG § 28).

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Eine Genehmigung dieses Vermögensberichtes durch die Wohnungseigentümer sieht das Gesetz nicht mehr vor. Die Wohnungseigentümer haben nur noch über die Anpassung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan zu beschließen. Eine Beschlusskompetenz ergibt sich insoweit auch nicht aus § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Der Jahresbericht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage bzw. das Vermögen der WEG fällt nicht hierunter sondern unter die speziellere Regelung des § 28 Abs. 4 WEG.

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Zwar ist es zutreffend, dass über eine Auszahlung aus der Rücklage durch Beschluss zu entscheiden wäre. Um einen solchen Beschluss handelt es sich hier aber nicht, da hier nicht über eine Auszahlung entschieden sondern das Rechenwerk bzw. die Buchhaltung des Verwalters genehmigt wurde.

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Klageantrag zu Ziffer 2a:

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Ein Beschluss, nach dem die Zahlungen der Eigentümer vorrangig auf die Pflicht zu Zahlung von Vorschüssen in die Erhaltungsrücklage und nachrangig auf die laufenden Kosten angerechnet werden sollen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Ob die Eigentümer berechtigt sind, im Beschlusswegen eine Tilgungsreihenfolge festzulegen, ihnen hierfür mithin eine Beschlusskompetenz zusteht, ist in der Kommentarliteratur umstritten. Dies hängt von der ebenfalls umstrittenen Rechtsfrage, ob die Regelung des § 366 BGB Abs. 1 BGB auf den Anspruch der Gemeinschaft auf Zahlung von Vorschüssen anwendbar ist, ab. Denn wäre dies der Fall, könnte die Gemeinschaft eine Tilgungsbestimmung des Wohngeldschuldners nicht durch Mehrheitsbeschluss für unbeachtlich erklären. Hierzu wäre eine Vereinbarung erforderlich  (vgl. den Meinungsstand bei Staudinger/Häublein (2018) WEG § 28, Rn. 257; (Bärmann/Seuß, 6. Teil. Wirtschafts- und Vermögensverwaltung, § 28 WEG § 33. Der Wirtschaftsplan, § 28 Abs. 1, Abs. 5 WEG Rn. 23, beck-online und BeckOGK/G. Hermann, 1.12.2022, WEG § 28 Rn. 61).

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Diese Frage bedarf vorliegend aber keiner Entscheidung. Denn jedenfalls ist es einhellige Meinung, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der vorsieht, dass  Beitragsvorschüsse vorrangig auf die Instandhaltungsrücklage verrechnet werden, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (so auch LG Köln, Urteil vom 9. Februar 2012 – 29 S 181/11 –, juris). Es entspricht allein einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und ist auch gängige Praxis (nicht nur bei Wohnungseigentümergemeinschaften) die geleisteten Vorschüsse zunächst zur laufenden Bewirtschaftung zu verwenden und entsprechend in der Abrechnung zu verbuchen. Auf die Instandhaltungsrücklage sind dann lediglich die am Ende des Wirtschaftsjahres nach Abzug der Beiträge zur Bewirtschaftung noch vorhandenen „Vorschüsse” endgültig zweckgebunden auf die Instandhaltungsrücklage anzurechnen (so auch LG München I, Urteil vom 30. 11. 2009 - 1 S 5342/09 = ZWE 2010, 229, beck-online).

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Klageantrag zu Ziffer 2b):

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1.) Der Vorbehalt der Abänderung des Verteilerschlüssels in der Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Der Kläger weist zu Recht daraufhin, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Verteilerschlüssel ohne sachlichen Grund nicht rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Wirtschaftsjahr mit der Jahresabrechnung geändert werden kann (BGH, Urteil vom 9. 7. 2010 - V ZR 202/09 (LG Koblenz) = NJW 2010, 2654, beck-online).

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Das Offenhalten einer solchen willkürlichen Möglichkeit widerspricht dem Vertrauensschutz, zumal die Eigentümer in der gleichen Eigentümerversammlung unter TOP 1.1.2 einen solchen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, in dem sie die Verteilerschlüssel noch einmal ausdrücklich festgelegt haben und zudem nach § 7 (1) der Teilungserklärung eine rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels  ausgeschlossen ist.

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2.) Auch der Beschluss, dass die Höhe der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage von EUR 36.000,00  nicht vorgreiflich für die Jahresabrechnung sein soll und in der Jahresabrechnung die Einzahlung in die Rücklage im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung höher oder niedriger sein und in die Jahresabrechnung eine Auszahlung aus der Rücklage eingestellt werden könne, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Über die Höhe und Fälligkeit der Beiträge zur Erhaltungsrücklage entscheiden die Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 WEG i.V.m § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG durch Beschluss selbst nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Es ist nicht zulässig, diese Kernaufgabe auf den Verwalter durch flexible Gestaltungsmöglichkeiten der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts zu übertragen. Auch steht im Übrigen der Vertrauensschutz einer derart flexiblen Handhabung selbst bei einer entsprechenden Beschlussfassung, ohne dass hierfür zwingende Gründe vorliegen, entgegen.

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Klageantrag zu Ziffer 3:

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Die beiden Beschlüsse sind auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

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Vorliegend ist aufgrund des Protokolls davon auszugehen, dass die Eigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt haben, die „erforderlichen Reparaturen der Außenfenster und Außentüren“ sowie „bei der J. GmbH eine schalltechnische Entkopplung des Briefkastens von der Wohnungswand“ in Auftrag zu geben.

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Voraussetzung für das Zustandekommen eines Beschlusses ist neben der entsprechenden Willensbildung der Eigentümer, die die Beklagte nicht in Abrede stellt und die sich auch aus dem Protokoll gibt, die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter.

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Entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum alten Recht (BGH, Beschluss vom 23. 8. 2001 - V ZB 10/01 (Köln)  = NJW 2001, 3339, beck-online) muss auch nach der Reform die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses aber nicht in das Versammlungsprotokoll aufgenommen werden (Bärmann/Merle, 15. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 146). Die Feststellung und Verkündung kann auch in konkludenter Weise geschehen (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 23 Rn. 76).

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So liegen die Dinge hier. Denn nach dem Protokoll haben die Eigentümer mehrheitlich entschieden, den Verwalter zur Beauftragung der Arbeiten in Eigenverantwortung zu ermächtigen. Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, ist originäre Aufgabe der Eigentümer, die hierüber durch Beschluss zu entscheiden haben, § 19  Abs. 2 Nr. 2 WEG, so dass davon auszugehen ist, dass die Eigentümer dem vorliegend auch nach gekommen sind und das Handlungsmittel gewählt haben, welches ihnen zur Verfügung steht. Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine „Bitten an den Verwalter“, die diesem zur Legitimation seines Handelns dienen könnten.

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Dieser Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die notwendigen Entscheidungen über das „Ob“ und das „Wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums haben die die Eigentümer zu treffen. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter ohne jegliche Vorgaben oder Einschränkung des finanziellen Risikos ist unzulässig. Die grundsätzliche Verantwortung hat bei den Eigentümern zu verbleiben  (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 27 Rn. 54).

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Die vom Verwalter gewählte Formulierung dient offensichtlich der Umgehung dieser Vorgaben, so dass er einerseits auf diesem Weg ermächtigt anderseits dem einzelnen Eigentümer die Möglichkeit verwehrt werden soll, den Beschluss im Wege der Anfechtung zu überprüfen. Einer solchen Umgehung der gesetzlichen Anfechtungsrechte kann nur dadurch begegnet werden, dass auch solche als „Nichtbeschlüsse“ bezeichnete Ergebnisse, die aber tatsächlich einem Beschluss entsprechen, auf Antrag für ungültig zu erklären sind.

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Denn mit der Feststellung, dass kein Beschluss getroffen wurde, wird dem Rechtsschutzbegehren nicht genügt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 8.000,00 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

57

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

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Z.